ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-26670/2025

Дело № А40-214268/24

г. Москва

26 июня 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 25 июня 2025 года 

Постановление изготовлено в полном объеме 26 июня 2025 года 

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи: Фриева А.Л., 

судей: Кузнецовой Е.Е., Савенкова О.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Платоновым Д.М.,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ФЕДЕРАЛЬНОГО ГОСУДАРСТВЕННОГО АВТОНОМНОГО ОБРАЗОВАТЕЛЬНОГО УЧРЕЖДЕНИЯ ВЫСШЕГО ОБРАЗОВАНИЯ "РОССИЙСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ ТРАНСПОРТА" на Решение Арбитражного суда г.Москвы от 08.04.2025 по делу №А40-214268/24, по иску АВТОНОМНОЙ НЕКОММЕРЧЕСКОЙ ОРГАНИЗАЦИИ ЦЕНТР ПОДДЕРЖКИ БИЗНЕСА "ГАРАНТ" (ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 31.07.2012, ИНН: 

<

***>, 125315, Г.МОСКВА, ПР-Д 2-Й АМБУЛАТОРНЫЙ, Д.10) к ответчику: ФЕДЕРАЛЬНОМУ ГОСУДАРСТВЕННОМУ АВТОНОМНОМУ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОМУ УЧРЕЖДЕНИЮ ВЫСШЕГО ОБРАЗОВАНИЯ "РОССИЙСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ ТРАНСПОРТА" (ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 09.12.2002, ИНН: 

<

***>, 127055, Г.МОСКВА, УЛ. ОБРАЗЦОВА, Д.9, СТР.9) об обязании заключить дополнительное соглашение к договору № 2013/ар-1 от 15.04.2023г., третьи лица: РОСИМУЩЕСТВО, МИНТРАНС РОССИИ.

При участии в судебном заседании:

от истца: не явился, извещен,

от ответчика: ФИО1 по доверенности от 28.12.2024,

от третьих лиц: 1) ФИО2 по доверенности от 26.11.2024, 2) не явился, извещен,

У С Т А Н О В И Л:

АНО ЦЕНТР ПОДДЕРЖКИ БИЗНЕСА «ГАРАНТ» (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к ФЕДЕРАЛЬНОМУ ГОСУДАРСТВЕННОМУ АВТОНОМНОМУ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОМУ УЧРЕЖДЕНИЮ ВЫСШЕГО ОБРАЗОВАНИЯ «РОССИЙСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ ТРАНСПОРТА» (далее – ответчик) об обязании заключить дополнительное соглашение к Договору аренды нежилого помещения от 15 апреля 2013 года № 2013/ар-1, на условиях прилагаемого проекта соглашения.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 08.04.2025 исковые требования удовлетворены. 

Ответчик, не согласившись с решением суда, обратился с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт. 

Законность и обоснованность решения проверены в соответствии с главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, приходит к выводу о том, что имеются основания для изменения решения Арбитражного суда г. Москвы от 08.04.2025. 

Как следует из материалов дела, между Федеральным государственным бюджетным образовательным учреждением высшего профессионального образования «Московский государственный университет путей сообщения» (арендодатель) и АНО «Гарант» (арендатор) с согласия Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имущество в городе Москве 15.04.2013 был заключен договор аренды федерального недвижимого имущества, находящего в оперативном управлении № 2013/ар-1, по условиям которого, арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилые помещения площадью 797,4 кв.м., расположенные в здании по адресу: 

<

...>, для организации питания и офиса. 

Согласно п. 2.3 договора срок действия договора аренды установлен на 5 лет. 

По условиям п. 5.1, 5.2 договора сумма ежемесячной арендной платы составляет 174 572 руб. 03 коп. и подлежит оплате не позднее 15-го числа текущего оплачиваемого месяца.

11.01.2016 между сторонами подписано дополнительное соглашение № б/н к договору, которым уменьшены арендуемая площадь (562,4 кв. м) и арендная плата (245 768 руб. 80 коп. в месяц, в том числе НДС - 44 238 руб. 38 коп.). 

На основании дополнительного соглашения от 29.12.2018 к договору размер арендной платы изменен и составил 294 922 руб. 56 коп. 

Согласно п. 3.2.3 договора арендодатель обязуется создавать арендатору необходимые условия для эффективного использования помещений, переданных ему в аренду, в соответствии с целями, указанными в пункте 1.1 договора и поддержания их в надлежащем состоянии.

Пунктом 10.2 договора установлено, что помещения передаются арендатору в том виде как они есть на момент передачи, а именно не приспособленными под организацию общественного питания. В течение 30 дней с момента подписания договора, арендатор предоставляет арендодателю на рассмотрение и согласование проект реконструкции указанных в п. 1.1 договора помещений. Полученные и согласованные предложения и замечания учитываются арендатором при окончательной доработке проекта. По факту произведенных арендатором затрат по проведению ремонтно-реконструкционных работ капитального характера согласно утвержденному установленным порядком проекта, стороны подпишут соответствующее дополнительное соглашение к данному договору, определяющее порядок зачета, статья 612 и 616 ГК РФ, путем уменьшения установленной арендной платы. При этом ежемесячное удержание арендной платы не может составлять более 50 процентов от ее месячной величины. 

В связи с передачей помещений, не приспособленных и не отвечающих требованиям, предъявляемым к помещениям, предназначенным для организации общественного питания истцом с согласия арендодателя в период 2013-2014гг. проведена перепланировка и ремонтно-строительные работы капитального характера в помещениях. 

Приемочной комиссией ФГБОУ высшего профессионального образования «Московский государственный университет путей сообщения», созданной приказом от 04.06.2014 № 137/а выполненные работы были приняты без замечаний. 

Общая сумма затрат арендатора по проведению ремонтных работ составила 17 533 127 руб. 97 коп. 

Фактическая стоимость произведенных АНО «Гарант» ремонтных работ капитального характера части здания, расположенного по адресу: 

<

...>, направленных на создание условий, обеспечивающих использование арендованных помещений для организации общественного питания, определена при проведении судебной экспертизы в рамках дела № А40-277468/22 и составила 17 107 473 руб. 72 коп. 

Решением Арбитражного суда города Москвы от 07.03.2024 по делу № А40- 277468/22 с АНО ЦЕНТР ПОДДЕРЖКИ БИЗНЕСА «ГАРАНТ» в пользу ФЕДЕРАЛЬНОГО ГОСУДАРСТВЕННОГО АВТОНОМНОГО ОБРАЗОВАТЕЛЬНОГО УЧРЕЖДЕНИЯ ВЫСШЕГО ОБРАЗОВАНИЯ «РОССИЙСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ ТРАНСПОРТА» взыскана задолженность по арендной плате в размере 12 616 880 руб. 14 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 1 898 001 руб. 42 коп., судебные расходы по оплате госпошлины в размере 64 081 руб. 

Произведен зачет в счет погашения задолженности по арендной плате по Договору аренды от 15.04.2013г. № 2013/ар-1 6 денежных средств в размере 12 616 880 руб. 14 коп. из стоимости работ по проведению перепланировки и ремонтно-строительных работ капитального характера в помещениях.

В силу п. 3.3.2 договора арендатор имеет право на возмещение своих расходов понесенных на осуществление ремонтных работ капитального характера, направленных на создание условий, обеспечивающих использование арендованных помещений согласно п. 1.1 договора. 

Полагая, что после завершения ремонтных работ, арендатору подлежит уменьшению установленная договором арендная плата путем зачета стоимости затрат, истцом в адрес ответчика 18.06.2024 был направлен проект дополнительного соглашения об установлении ежемесячной арендной платы на период с 01.03.2024 по 14.03.2029 в размере 147 461 руб. 28 коп. (50% от ставки арендной платы).

 Однако, по истечении тридцатидневного срока подписанное со стороны арендодателя дополнительное соглашение в адрес истца не поступило. 

В силу п. 1 ст. 421 ГК РФ понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. 

По смыслу положений статьи 445 ГК РФ, заключение договора обязательно исключительно для той стороны, в отношении которой Гражданским кодексом Российской Федерации или иным законом установлена обязанность по его заключению. 

В силу абзаца 1 пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Названная обязанность и право требовать понуждения к заключению договора могут быть предусмотрены лишь Гражданским кодексом либо иным федеральным законом или добровольно принятым обязательством (пункт 2 статьи 3, пункт 1 статьи 421, абзац первый пункта 1 статьи 445 Гражданского кодекса). 

По общему правилу изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором исходя из пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса РФ. 

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. 

Согласно условиям договора арендодатель принял на себя обязательства возместить арендатору часть затрат на проведение ремонтных работ арендуемого помещения путем снижения размера арендной платы на 50 процентов в месяц от ставки арендной платы, заключив дополнительное соглашение к договору. 

Между тем арендодатель фактически уклонился от принятых на себя обязательств по подписанию дополнительного соглашения. 

Неисполнение ответчиком добровольно принятой на себя обязанности по зачету стоимости неотделимых улучшений нарушает предусмотренное договором безусловное право истца на оплату арендной платы в размере 50% от ставки арендной платы. 

Поскольку иск заявлен истцом фактически о понуждении к исполнению договорного обязательства, добровольно принятого на себя ответчиком, что соответствует абз. 2 п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, требования АНО Центр поддержки бизнеса «Гарант» подлежали удовлетворению.

Вместе с тем суд апелляционной инстанции не может согласиться с пунктом 1 редакции дополнительного соглашения, предложенной истцом.

Так, согласно редакции пункта 1 редакции истца: «в соответствии с п. 10.2 договора произвести зачет стоимости неотделимых улучшений, произведенных арендатором в период действия договора в размере 4 490 593 (четыре миллиона четыреста девяносто тысяч пятьсот девяносто три) рубля 58 копеек в счет оплаты арендной платы в размере 50% от ставки арендной платы равными частями ежемесячно в размере 147 461 (сто сорок семь тысяч четыреста шестьдесят один) рубль 28 копеек в период с 01.03.2024 по 14.03.2029».

Таким образом, истец просил зачесть 50% от ставки арендной платы равными частями ежемесячно в размере 147 461,28 руб. на стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором в период действия договора в размере 4 490 593,58 руб. в период с 01.03.2024 по 14.03.2029.

Между тем правомерным периодом является с 01.03.2024 по 14.09.2026, поскольку 4 490 593,58/147 461,28 = 30,45 месяцев, что составляет 2 года 6 месяцев и 14 дней.

Оснований для зачета стоимости неотделимых улучшений, произведенных арендатором в период действия договора в счет оплаты арендной платы в размере 50% от ставки арендной платы равными частями ежемесячно в размере 147 461,28 руб. по 14.03.2029 судом апелляционной инстанции не установлено и истцом не обосновано.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции подлежит изменению в части пункта 1 резолютивной части, в остальной части решение суда является законным и обоснованным.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 08.04.2025 по делу № А40-214268/2024 изменить в части пункта 1 резолютивной части, изложив его в следующей редакции:

1.«В соответствии с п. 10.2 договора произвести зачет стоимости неотделимых улучшений, произведенных арендатором в период действия договора в размере 4 490 593 (четыре миллиона четыреста девяносто тысяч пятьсот девяносто три) рубля 58 копеек в счет оплаты арендной платы в размере 50% от ставки арендной платы равными частями ежемесячно в размере 147 461 (сто сорок семь тысяч четыреста шестьдесят один) рубль 28 копеек в период с 01.03.2024 по 14.09.2026».

В остальной части решение Арбитражного суда города Москвы от 08.04.2025 по делу № А40-214268/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Взыскать с АВТОНОМНОЙ НЕКОММЕРЧЕСКОЙ ОРГАНИЗАЦИИ ЦЕНТР ПОДДЕРЖКИ БИЗНЕСА «ГАРАНТ» в пользу ФЕДЕРАЛЬНОГО ГОСУДАРСТВЕННОГО АВТОНОМНОГО ОБРАЗОВАТЕЛЬНОГО УЧРЕЖДЕНИЯ ВЫСШЕГО ОБРАЗОВАНИЯ «РОССИЙСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ ТРАНСПОРТА» судебные расходы по оплате государственной пошлину по апелляционной жалобе в сумме 30 000 руб.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа. 

Председательствующий судья: А.Л. Фриев 

Судьи: Е.Е. Кузнецова 

 О.В. Савенков