АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, г. Омск, 644024; тел./факс (3812) 31-56-51/53-02-05; http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

№ дела

А46-19441/2017

10 апреля 2018 года

город Омск

Резолютивная часть решения объявлена 10 апреля 2018  года.

Полный текст решения изготовлен 10 апреля 2018  года.

Арбитражный суд Омской области

в составе судьи Пермякова Владимира Владимировича, 

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Рейтер М.А.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску Департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Футбольный клуб «Молния» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

о взыскании задолженности за период с 18.09.2012 по 31.08.2017 в размере 941 933 руб. 58 коп., а также пени за период с 11.07.2017 по 23.08.2017 в размере 40 160 руб. 18 коп.,

в заседании суда приняли участие:

от истца – ФИО1 по доверенности от 03.04.2018, паспорт,

от ответчика – ФИО2 по доверенности от 18.07.2017, паспорт,

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественных отношений Администрации города Омска (далее - Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Футбольный клуб «Молния» (далее - ООО «ФК «Молния», ответчик) о взыскании задолженности за период с 18.09.2012 по 31.08.2017 в размере 941 933 руб. 58 коп., а также пени за период с 11.07.2017 по 23.08.2017 в размере 40 160 руб. 18 коп.

Определением Арбитражного суда Омской области от 13.12.2017 производство по делу приостановлено в связи с назначением экспертизы, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью «А-Экспертное бюро». На разрешение эксперта поставлен вопрос следующего содержания: определить рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:120101:3125, площадью 6394 кв.м. по состоянию на 05.09.2016 года.

22.01.2018, через канцелярию суда, в материалы дела поступило заключение эксперта от 18.01.2018.

По результатам проведенной экспертизы экспертом были сделаны следующие выводы: рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:120101:3125, площадью 6394 кв.м. по состоянию на 05.09.2016 года составляет 4 310 000 рублей.

Протокольным определением от 22.02.2018 возобновлено производство по делу № А46-19441/2017.

Представитель истца в судебном заседании требование поддержал.

Представитель ответчика заявленные требования не признал по основаниям, изложенным в отзыве, заявил о пропуске срока исковой давности.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд установил следующие обстоятельства.  

19.11.2008 Главным управлением по земельным ресурсам Омской области и обществом с ограниченной ответственностью «Футбольный клуб «Молния» был заключен договор № ДГУ-Ц-34-1111 аренды земельного участка.

Предметом договора согласно пунктам 1.1, 1.2 является земельный участок общей площадью 6 394 кв. м., с кадастровым номером 55:36:120101:3125.

В соответствии с пунктом 2.1 Договора размер арендной платы за предоставленный Участок определяется согласно расчету арендной платы.

В соответствии с пунктом 2.2 договора (в редакции соглашения от 09.08.2010) арендная плата подлежит изменению не чаще одного раза в год в следующих случаях:

1) внесения изменений в порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю, расположенные на территории города Омска;

2) изменения кадастровой стоимости Участка.

В случае невнесения арендной платы в установленный срок арендатор уплачивает неустойку в виде пени в размере 0,1 % от просроченной суммы за каждый день просрочки (пункт 5.2 договора).

Дополнительным соглашением, зарегистрированным 26.06.2012, пункт 2.2 Договора изложен в следующей редакции:

«2.2 Арендная плата подлежит изменению не чаще одного раза в год в следующих случаях:

1) внесения изменений в порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю, расположенные на территории города Омска;

2) ввода объекта в эксплуатацию;

3) внесения изменений в значения показателей, используемых при расчете арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю, расположенные на территории города Омска.»

Расчёт ежемесячной арендной платы (с учетом дополнительного соглашения, зарегистрированного 26.06.2012, распространившего своей действие на отношения сторон, возникшие с 01.01.2012) осуществлялся в соответствии с Положением об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных в городе Омске, утверждённым Постановлением Правительства Омской области от 29.10.2008 № 179-п, по формуле Ап = Кс x Сап /12, где:

Ап - размер ежемесячной арендной платы; Кс - кадастровая стоимость земельного участка; Сап – среднеарифметическая ставка арендной платы в зависимости от вида разрешенного использования земельного участка: 0,015+0,01/2 (пункт 3, 8 Приложения № 1 к Положению); 12 – количество месяцев в году.

С 18.09.2012 по 09.01.2015 размер арендной платы составил 16 419 руб. 12 коп. в месяц.

В связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка, размер арендной платы в период с 10.01.2015 по 10.05.2015 составил 24 241 руб. 57 коп. в месяц.

11.05.2015 вступило в силу постановление Правительства Омской области от 29.04.2015 № 108-п «О Порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов».

В соответствии с пунктом 3 указанного Постановления в случае предоставления земельного участка в аренду для целей, указанных в настоящем пункте, арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в размере 2 процентов в отношении земельного участка, на котором отсутствуют здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в подпунктах 1 - 3 настоящего пункта и пункте 4 настоящего Порядка.

В соответствии с пунктом 7 Постановления при заключении договора аренды земельного участка уполномоченный орган или орган местного самоуправления Омской области предусматривают в таком договоре случаи и периодичность изменения арендной платы за пользование земельным участком. При этом арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.

Департамент с 11.05.2016 применяет коэффициент уровня инфляции в размере 1,064.

В связи с чем, размер арендной платы с 11.05.2015 по 10.05.2016 составил 24 241 руб. 57 коп., с 11.05.2016 по 04.09.2016 – 25 793 руб. 03 коп. 

В соответствии с пунктом 5 указанного Постановления арендная плата за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 3, 4 настоящего Порядка, рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В этих случаях арендная плата рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка и выраженной в процентах ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка, по следующей формуле:

А = С x Р, где: А - арендная плата; С - рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной не более чем за 6 месяцев до заключения договора аренды земельного участка; Р - действующая ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.

Размер рыночной стоимости был определен Департаментом на основании отчета № 349 от 13.06.2017 об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 55:36:120101:3125 и составил 5 605 000 руб. на дату оценки 05.09.2016.

Кроме того, Департамент с 05.09.2017 применяет коэффициент уровня инфляции в размере 1,04.

В связи с чем, размер арендной платы с 05.09.2016 по 04.09.2017 составил 51 379 руб. 17 коп., с 05.09.2017 – 53 434 руб. 33 коп.

В соответствии с указанными изменениями, Департаментом произведен перерасчет арендной платы по Договору.

Об изменении размера арендной платы и необходимости уплаты задолженности ответчик уведомлен Департаментом письмами от 29.08.2017  № Исх-ДИО/14462, от 07.07.2017 № Исх-ДИО/11249.

В результате произведенного перерасчета арендной платы сумма задолженности Общества по договору от 19.11.2008 № ДГУ-Ц-34-1111 аренды земельного участка за период с 18.09.2012 по 31.08.2017 составила 941 933 руб. 58 коп. Также были начислены пени за просрочку платежей за период с 11.07.2017 по 23.08.2017 в сумме 40 160 руб. 18 коп.

В связи с чем, Департамент обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав и оценив обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, арбитражный суд находит требование истца подлежащим удовлетворению частично, исходя из следующего.   

В соответствии со статьёй 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.  

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускаются (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Факт пользования Обществом земельным участком, переданным по акту приема-передачи земельного участка в аренду на основании договора № ДГУ-Ц-34-1111 аренды земельного участка, подтвержден материалами дела.  

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума от 02.02.2010 № 12404/09 по делу № А58-2302/2008, пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

Поэтому новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Аналогичная правовая позиция изложена в пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», согласно которому арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Учитывая изложенное выше, суд приходит к выводу о том, что размер арендной платы по договору аренды № ДГУ-Ц-34-1111 устанавливается и может изменяться Департаментом, как арендодателем, в одностороннем порядке в соответствии с положениями нормативного правового акта, изменяющего значение коэффициентов, используемых в расчете арендной платы в соответствии с Договором и приложениями к нему, вне зависимости от условий такого договора.

При этом Департамент, осуществляя пересчет, правильно исходил из того, что арендная плата по договору, с учетом сформулированных выше выводов, должна исчисляться с момента вступления в силу изменений. Факт неподписания сторонами договора дополнительного соглашения о внесении изменений в расчет арендной платы, являющийся неотъемлемой его частью, не имеет правового значения для решения вопроса о законности увеличения размера арендной платы до указанной выше суммы, поскольку, в силу процитированных выше норм законодательства (с учетом смысла, придаваемого таким нормам правоприменительной практикой), такие изменения являются обязательными для сторон договора, предусматривающего условие о регулируемой арендной плате.

Соответствующее условие об изменении значений коэффициента Сап и размера кадастровой стоимости, расчета арендной платы с учетом рыночной стоимости земельного участка, в силу положений закона, считается согласованным сторонами договора с момента вступления в силу положения нормативного правового акта, предусматривающего такое изменение.

Вместе с тем, ответчик не согласен с размером арендной платы, рассчитанным на основании постановления Правительства Омской области от 29.04.2015 № 108-п «О  порядке определения размера арендной платы за земельные участки за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов». Ссылается на то, что определением Верховного Суда Российской Федерации от 02.11.2017 № 50-АПГ17-18 пункт 5 Порядка, утвержденного указанным выше постановлением, признан недействующим с даты принятия определения.

Суд полагает необходимым отклонить указанный довод как необоснованный в связи со следующим.

Тот факт, что пункт 5 Порядка определения размера арендной платы, утвержденного постановлением Правительства Омской области от 29.04.2015 № 108-п, признан недействующим Определением Верховного Суда РФ от 02.11.2017 № 50-АПГ17-18, не освобождает ответчика от обязанности по внесению арендной платы в указанном выше размере в исковой период.

Суд учитывает, что определением Верховного Суда РФ от 02.11.2017 № 50-АПГ17-18 пункт 5 Порядка признан недействующим с даты принятия определения.

Согласно статьям 186, 215 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Из изложенного выше следует, что квалификация нормы правового акта в качестве недействующей осуществляется только с момента вступления в силу судебного акта, содержащего выводы о недействительности.

Таким образом, поскольку пункт 5 Порядка признан недействующим со 02.11.2017, основания для признания незаконным его применения при взыскании задолженности по арендной плате за период с 05.09.2016 по 31.08.2017 отсутствуют.

Кроме того, ответчиком заявлено о пропуске исковой давности.

Суд исходит из того, что требование Департамента о взыскании задолженности за период с 18.09.2012 по 31.08.2017 заявлено истцом за пределами срока исковой давности, установленного статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 1 статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации  общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 2 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации по обязательствам, срок исполнения которых не определен или определен моментом востребования, срок исковой давности начинает течь со дня предъявления кредитором требования об исполнении обязательства.

Как следует из материалов дела, Департамент 17.10.2017 обратился в Арбитражный суд Омской области с рассматриваемым заявлением. 

В связи с чем, суд считает необходимым исчислять срок исковой давности с 18.10.2014, принимая во внимание положения статьи 191 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой течение срока, определенного периодом времени, начинается на следующий день после календарной даты или наступления события, которыми определено его начало.

Также, суд исходит из того что арендную плату за период с  05.09.2016 необходимо рассчитывать с учетом размера рыночной стоимости, определенной по результатам судебной экспертизы.

В соответствии со статьей 12 Закона об оценочной деятельности и пунктом 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки.

Информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. Отчет об оценке не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете об оценке должны быть приведены количественные и качественные характеристики объекта оценки.

В заключении судебной экспертизы от 18.01.2018, представленном 22.01.2018 ООО «А-Экспертное бюро» содержится полный перечень необходимой информации об объекте оценки, оценщиком использовалось определение стоимости объекта оценки с учетом факторов, существенно влияющих на его ценность. В экспертном заключении содержатся выводы по поставленным вопросам, методика раскрыта, оно обосновано, достаточно ясное и полное.

С учетом изложенного, поскольку заключение выполнено экспертом с использованием подлежащих применению федеральных стандартов оценки, в соответствии с Законом № 135-ФЗ, не вызывает сомнений в его полноте, компетентности, объективности и достоверности арбитражный суд пришел к выводу, что экспертиза проведена в соответствии с требованиями статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, основания для признания экспертного заключения сомнительным или противоречивым, отсутствуют.

По результатам судебной экспертизы рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:120101:3125 по состоянию на 05.09.2016 г. составляет 4 310 000 рублей. 

При этом, согласно пункта 5 Постановления № 108-п арендная плата рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка и выраженной в процентах ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на начало календарного года.

С 1 января 2016 года значение ставки рефинансирования Банка России приравнивается к значению ключевой ставки Банка России, определенному на соответствующую дату, и составляет 11 %.

Таким образом, размер арендной платы в месяц за период с 05.09.2016 по 04.09.2017 составил 39 508 руб. 33 коп. в месяц, с 05.09.2017 – 41 088 руб. 66 коп. в месяц. 

На основании изложенного, суд считает необходимым требования о взыскании задолженности в части основного долга удовлетворить частично, взыскать с ответчика задолженность по Договору за период с 18.09.2012 по 31.08.2017 в размере 645 932 руб. 28 коп. 

Кроме того, истцом заявлено о взыскании пени за период с 11.07.2017 по 23.08.2017 в сумме 40 160 руб. 18 коп.

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В соответствии с пунктом 5.2 Договора в случае невнесения или несвоевременного внесения арендной платы в сроки и размере, установленные настоящим договором, Арендатор обязан уплачивать пени в размере 0,1 процента от просроченной суммы за каждый день просрочки.

В данном случае, суд также считает необходимым рассчитывать размер пени исходя из размера арендной платы, определенной выше, в том числе с учетом рыночной стоимости земельного участка в размере, установленном по результатам судебной экспертизы. 

Размер взыскиваемых по договору пени, с учетом указанного выше, составил 26 981 руб. 80 коп.

Таким образом, требования истца в части взыскания неустойки подлежат  удовлетворению в сумме 26 981 руб. 80 коп., в  удовлетворении остальной части требований следует отказать.

В соответствии со статьей 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом, к которым согласно статье 106 Кодекса относятся, в частности, денежные суммы, подлежащие выплате экспертам.

В силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Департамент имущественных отношений Администрации города Омска освобожден от уплаты государственной пошлины по настоящему делу.

В соответствии со статьёй 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с удовлетворением иска государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета, пропорционально размеру удовлетворенных требований.

Государственная пошлина, подлежащая взысканию, составляет   16 458  рублей. 

Как ранее указывалось, определением Арбитражного суда Омской области от 13.12.2017 по настоящему делу назначалась экспертиза.

Согласно части 1 статьи 109 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации денежные суммы, причитающиеся экспертам, выплачиваются с депозитного счета арбитражного суда по выполнении экспертами своих обязанностей.

Как разъяснено в пункте 26 Постановления Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» перечисление денежных средств эксперту (экспертному учреждению, организации) производится с депозитного счета суда или за счет средств федерального бюджета финансовой службой суда на основании судебного акта, в резолютивной части которого судья указывает размер причитающихся эксперту денежных сумм. Суд выносит такой акт по окончании судебного заседания, в котором исследовалось заключение эксперта.

При таких обстоятельствах обществу с ограниченной ответственностью «А-Экспертное бюро» следует выплатить с депозитного счета Арбитражного суда Омской области 18 000 руб., перечисленных ООО «Футбольный клуб «Молния» по платежному поручению № 128 от 07.12.2017 на сумму 15 000 рублей и платежному поручению № 8 от 30.01.2018 на сумму 3 000 рублей.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 156, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Требования Департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Футбольный клуб «Молния» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), зарегистрированного по адресу 644009, 

<

...> Октября, д. 191; зарегистрированного в качестве юридического лица 26.05.1992,  в пользу департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), зарегистрированного в качестве юридического лица 11.09.1997, зарегистрированного по адресу: 644043, 

<

...>,  задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от 19.11.2008 № ДГУ-Ц-34-1111  за период с 18.09.2012 по 31.08.2017 в размере 645 932 руб. 28 коп., а также пени за период с 11.07.2017 по 23.08.2017 в размере 26 981 руб. 80 коп.

В удовлетворении остальной части требований - отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Футбольный клуб «Молния» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), зарегистрированного по адресу 644009, 

<

...> Октября, д. 191; зарегистрированного в качестве юридического лица 26.05.1992, в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 16 458  рублей.

Перечислить обществу с ограниченной ответственностью «А-Экспертное бюро» с депозитного счета Арбитражного суда Омской области 18 000 руб. за проведение экспертизы по делу №А46-19441/2017, перечисленных ООО «Футбольный клуб «Молния» по платежному поручению № 128 от 07.12.2017 на сумму 15 000 рублей и платежному поручению № 8 от 30.01.2018 на сумму 3 000 рублей.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восьмой арбитражный апелляционный суд (644024, 

<

...> Октября, д. 42) в течение месяца со дня принятия решения, а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (625010, 

<

...>).

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.  

Информация о движении дела может быть получена путем использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Судья                                                                                                В.В. Пермяков