АРБИТРАЖНЫЙ СУД Самарской области

443045, г.Самара, ул. Авроры,148, тел. (846) 226-56-17

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Резолютивная часть решения объявлена 28.12.2017.

Полный текст решения изготовлен 11.01.2018.

11 января 2018 года

Дело №

А55-19316/2017

Арбитражный суд Самарской области

в составе

судьи Рысаевой  С.Г.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Царьковой Е.В. 

рассмотрев в судебном заседании  28 декабря 2017 года  дело по иску

Администрации г.о. Тольятти

к  Обществу с ограниченной ответственностью "Контур-Сервис"

с участием в деле ФИО1 в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика

о взыскании  2 318 160 руб. 62 коп.

при участии в заседании

от истца – ФИО2 по дов. №2331/1 от 27.03.17

от ответчика – не явился, извещён.

от третьего лица – ФИО3 по дов. от 03.02.17.

установил:

Администрация г.о. Тольятти обратилась в арбитражный суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Контур-Сервис" о взыскании 2 318 160 руб. 62 коп., в том числе: 2 184 015 руб. 82 коп. основной долг по договору аренды земельного участка № 1873 от 25.12.2008 за период с 01.04.2016 по 30.06.2017, 134 144 руб. 80 коп. пени за период с 12.04.2016 по 16.05.2017.

Определением суда от 27.10.2017 к участию в деле привлечена ФИО1 в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика.

Ответчик не явился, представил отзыв на исковое заявление, в котором сумму задолженности не оспаривает, просит снизить размер неустойки, представил пояснения, в которых возражает относительно доводов третьего лица о неопределенности договора правового статуса договора аренды земельного участка №1873 от 25.12.2008, а также ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствии.

Третье лицо против удовлетворения исковых требований возражало, указывая на то, что спорный земельный участок находится в собственности Российской Федерации, а также на то, что договор аренды земельного участка №1873 от 25.12.2008 не может считаться заключенным между истцом и ответчиком, поскольку дополнительное соглашение о продлении срока действия договора не было зарегистрировано в установленном порядке. Кроме того, третье лицо указывает на недобросовестность истца, как кредитора, выразившуюся в несоблюдении порядка согласования реализации прав по договору аренды, уклонении от организации торгов на заключение нового договора аренды земельного участка. Третье лицо возражает относительно расчета арендной платы, а именно в части применения кадастровой стоимости земельного участка. 

Дело рассмотрено в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие ответчика.

Рассмотрев материалы дела, заслушав объяснения представителей истца и третьего лица, суд считает иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям:

Как следует из материалов дела, в соответствии с постановлением мэра городского округа Тольятти № 3081-1/п от 16.12.2008, между мэрией городского округа Тольятти (арендодатель), и ООО СКП «Волга Строй Индустриал» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 1873 от 25.12.2008, по условиям которого, арендодатель предоставляет во временное владение и пользование (аренду), а арендатор принимает земельный участок, предназначенный для строительства производственной базы, сроком на 48 месяцев с 16.12.2008 по 16.12.2012, с кадастровым номером земельного участка 63:09:01 02 155:579, адрес земельного участка: г. Тольятти, Автозаводский район, ул. Транспортная, западнее оптовой базы ОАО «АМБ» в 1 очереди промышленно- коммунальной зоны, площадью 10 044 кв. м.

Указанный договор зарегистрирован в установленном Федеральным законом от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» порядке и в порядке, предусмотренном статьями 131, 609 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Земельный участок был передан ООО СКП «Волга Строй Индустриал» по акту приема-передачи.

По договору перенайма от 29.09.2009 заключенного между ООО СКП «Волга Строй Индустриал» и ООО «Контур-Сервис», последнему перешли все права и обязанности арендатора в отношении договора аренды земельного участка № 1873 от 25.12.2008.

Земельный участок был передан ответчику по акту приема-передачи.

Между истцом и ответчиком 02.08.2012 было заключено дополнительное соглашение от  02.08.2012 к договору аренды земельного участка, согласно которому был изменен размер пени за просрочку платежа на 0,03%.

Как указывает третье лицо, в связи  с  окончанием   срока действия договора аренды (16.12.2012) ООО Контур-сервис  обратилось  с  соответствующим заявлением   к Мэрии г.о. Тольятти о продление договора на новый срок. На основании заявления Арендатора постановлением Мэрии г.о. Тольятти №1125-п/1 от 10.04.2013  заключено дополнительное соглашение от 25.04.2013 к договору аренды № 1873  с изменением п 1.1 договора аренды сроком   до 25.12.2016.

Однако, по мнению третьего лица, дополнительное соглашение от 25.04.2013 к  договору аренды в период предъявленных требований с  01.04.2016 по 30.06.2017 ввиду отсутствия государственной регистрации не может рассматриваться в качестве правового основания для начисления задолженности, что подтверждается уведомлением  Федеральной  службы  государственной   регистрации, кадастра  и картографии о приостановки  государственной  регистрации от 30.05.2013 и  в дальнейшем  прекращении государственной регистрации  дополнительного соглашения  к договору аренды  №  1873 от 25.12.2008. При этом, основанием для отказа в государственной регистрации указанного соглашения управление Росреестра  указало на п.  1 «Постановления  Пленума  ВАС РФ  № 73  от 17.11.2011 «Об отдельных  вопросах практики  применения  правил  ГК РФ  о договоре аренды»,  договор аренды   муниципального имущества  должен  заключаться   только по результатам   торгов.

Суд считает указанные доводы несостоятельными по следующим основаниям:

Согласно представленной в материалы дела выписке из ЕГРН, а также кадастровому паспорту, земельный участок с КН 63:09:01 02 155:579 относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена. 

Согласно абзацу 2 пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", распоряжение землями до разграничения государственной собственности на землю осуществлялось органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если законодательством не предусмотрено иное.

В соответствии с п. 2 статьи 3.3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", в редакции Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными на территории городского округа осуществляется органом местного самоуправления городского округа.

Согласно части 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации, имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Таким образом, нормы Земельного кодекса Российской Федерации имеют приоритет по сравнению с другими федеральными законами, содержащими нормы земельного права.

Пунктом 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

В пункте 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до 01.03.2015) и в статье 621 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено преимущественное право арендатора на заключение нового договора аренды по истечении срока договора аренды земельного участка.

В силу пункта 14 статьи 1 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ) пункт 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации утратил силу с 01.03.2015. Земельный кодекс Российской Федерации дополнен главой V.1 "Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности" (пункт 21 статьи 1 Закона N 171-ФЗ).

Согласно пункту 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Ответчик обратился с заявлением о заключении договора на новый срок 12.02.2013 (вх№614-вх/5.2) то есть, до 01.03.2015, в связи с чем к правоотношениям сторон применяются нормы Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующий до 01.03.2015.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора и понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданского кодекса Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу положений статей 209, 264, 421, 621 ГК РФ, статьи 22 ЗК РФ продление договора аренды земельного участка является правом, а не обязанностью арендодателя.

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

По истечении срока действия договора, ответчик продолжал пользоваться арендованным имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, доказательств возврата земельного участка истцу, также как не представлено доказательств заключения нового договора аренды земельного участка. 

Согласно статье 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка №720 от 17.07.2003 возобновлен на неопределенный срок на прежних условиях.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что арендатор обязан своевременно вносить арендную плату.

Статьей 424 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Таким образом, стороны руководствуются установленным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта. 

Данный вывод соответствует п. 16, 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в котором разъяснено, что в силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Истец указывает, что ответчик не в полном объеме производил оплату арендных платежей, в связи с чем за ним образовалась задолженность по договору аренды земельного участка №1873 от 25.12.2008, которая за период с 01.04.2016 по 30.06.2017 составила 2 184 015 руб. 82 коп.

Как следует из представленных истцом пояснений к расчету, при исчислении размера арендной платы истец исходил из положений договора и постановления Правительства Самарской области от 06.08.2008 N 308 "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, условий и сроков ее внесения за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области", Решением Думы городского округа Тольятти от 01.10.2008 № 972 «О коэффициентах, применяемых при определении размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории городского округа Тольятти» (в редакции от 26.06.013 №1247, от 01.03.2017 №1351).

Годовой размер арендной платы определен по формуле: Аг=Скад*Пр, где 

Аг – годовой размер арендной платы, 

Скад – кадастровая стоимость, которая определена истцом за период с 20.07.2013 по 31.12.2013 в размере 5 984 114,76 руб. в соответствии с постановлением Правительства Самарской области от 22.01.2013 №9, с 01.01.2014 – 17 854 616,16 руб.  в соответствии с постановлением Правительства Самарской области от 13.11.2013 №610,

Пр – процент от кадастровой стоимости земельных участков, равных для вида «Строительство промышленных объектов, объектов материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок»: с 01.04.2016 по 31.03.2017 – 9,09% (четвертый год и последующие), с 18.03.2017 по 31.03.2017 – 12,20% (четвертый год и последующие).

Размер арендной платы за период (Ар) определяется по формуле: Ар=(Аг/Дг)*Др.

Возражая против расчета истца, третье лицо считает неправомерным примененный размер кадастровой стоимости земельного участка, представил в материалы дела отчет №172505.1 от 29.05.2017, согласно которому право аренды земельного участка установлено  в размере 99 527 руб.

В соответствие п. 1  ст. 66 ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности, а в соответствие  п. 3  указанной статьи  рыночная стоимость приравнивается   к  кадастровой стоимости.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 утверждены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации (Постановление N 582).

Пунктом 6 Постановления N 582 установлено, что арендная плата, рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы.

Учитывая, что отчет об оценке был составлен 29.05.2017 и представлен по истечению 6 месяцев, судом во внимание не принимается.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 04.03.2016 было принято к производству заявление о признании Общества с ограниченной ответственностью "Контур-Сервис" несостоятельным (банкротом).

Решением Арбитражного суда Самарской области от 30.06.2017 по делу №А55-2302/2016 Общество с ограниченной ответственностью "Контур-Сервис" признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство. 

Определением Арбитражного суда Самарского   области   от 30.06.2017   конкурсное производство продлено  сроком на 3 месяца.

Пунктом 4 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что заявлено требование, которое в соответствии с федеральным законом должно быть рассмотрено в деле о банкротстве.

В силу статьи 94 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" требования кредиторов по денежным обязательствам и об уплате обязательных платежей, за исключением текущих платежей, могут быть предъявлены к должнику только с соблюдением установленного настоящим Федеральным законом порядка предъявления требований к должнику.

Согласно статье 5 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" под текущими платежами понимаются денежные обязательства и обязательные платежи, возникшие после принятия заявления о признании должника банкротом.

Исходя из смысла положений части 1 статьи 5 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", абзацев 1 и 2 пункта 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.04г. № 29 "О некоторых вопросах практики применения Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.09г. № 63 "О текущих платежах по денежным обязательствам в деле о банкротстве", текущими платежами в деле о банкротстве и в процедурах банкротства являются денежные обязательства и обязательные платежи, возникшие после принятия заявления о признании должника банкротом, а также денежные обязательства и обязательные платежи, срок исполнения которых наступил после введения соответствующей процедуры банкротства. 

Таким образом, задолженность ответчика перед истцом за период с 01.04.2016 по 30.06.2016 является текущей, и требование об ее оплате подлежит рассмотрению вне рамок дела о несостоятельности (банкротстве).

От ответчика поступил отзыв на исковое заявление, в котором исковые требования в части суммы основного долга не оспаривает.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства недопустим.

При указанных обстоятельствах требования истца о взыскании 2 184 015 руб. 82 коп.  долга по договору аренды земельного участка № 1873 от 25.12.2008 являются обоснованными  и подлежат  удовлетворению.

Кроме того, в связи с несвоевременным исполнением обязательств по внесению арендной платы по договору, истцом были начислены пени в соответствии с п. 5.4 договора в редакции дополнительного соглашения от 02.08.2012, в размере 0,03%, что составило 134 144 руб. 80 коп. за период с 12.04.2016 по 16.05.2017.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание неустойки является одним из способов защиты нарушенного гражданского права.

В статье 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, указано, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В соответствии со статьей 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

В соответствии с разъяснениями Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 81 от 22.12.2011 "О некоторых вопросах практики применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", а также Постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" при рассмотрении вопроса о необходимости снижения неустойки по заявлению ответчика на основании статьи 333 ГК РФ судам следует исходить из того, что неисполнение или ненадлежащее исполнение должником денежного обязательства позволяет ему неправомерно пользоваться чужими денежными средствами. Поскольку никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, условия такого пользования не могут быть более выгодными для должника, чем условия пользования денежными средствами, получаемыми участниками оборота правомерно (например, по кредитным договорам).

Разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения. Вместе с тем для обоснования иной величины неустойки, соразмерной последствиям нарушения обязательства, каждая из сторон вправе представить доказательства того, что средний размер платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями субъектам предпринимательской деятельности в месте нахождения должника в период нарушения обязательства, выше или ниже двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в тот же период.

При этом, из расчет истца следует, размер неустойки не превышает двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения.

Из анализа пунктов 75, 77 постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", пункта 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 N 17 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 14.10.2004 N 293-О следует, что основанием для снижения в порядке статьи 333 ГК РФ предъявленной к взысканию неустойки может быть только ее явная несоразмерность последствиям нарушения обязательства.

Из содержания пункта 73 постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" следует, что бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика.

В рассматриваемом деле, вопреки требованиям части 1 статьи 65 АПК РФ, доказательств несоразмерности неустойки ответчик не представил, поэтому снижение размера неустойки противоречит упомянутой норме процессуального права, а также положениям части 2 статьи 9 АПК РФ, относящей на соответствующую сторону риск последствий совершения или несовершения ею процессуальных действий.

Учитывая вышеизложенное, поскольку у суда отсутствуют основания считать сумму неустойки несоразмерной последствиям нарушения обязательства, исходя из установленных обстоятельств дела, суд отказывает в ходатайстве ответчика о снижении размера неустойки, считает размер начисленной истцом неустойки обоснованным, а требования истца о взыскании неустойки за период с 12.04.2016 по 16.05.2017 в сумме 134 144 руб. 80 коп. подлежащими удовлетворению.

Расходы по государственной пошлине по иску в силу части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует отнести на ответчика, и взыскать в доход федерального бюджета, поскольку истец от уплаты государственной пошлины при подаче иска, был освобожден на основании подпункта 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь ст. ст.110,156,167-171,176,259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Контур-Сервис" в пользу Администрации г.о. Тольятти 2 318 160 руб. 62 коп. из них: 2 184 015 руб. 82 коп. основного долга за период с 01.04.16 по 30.06.17., 134 144 руб. 80 коп. пени за период с 12.04.16 по 16.05.17, а также в доход федерального бюджета расходы по госпошлине в сумме 35 591 руб.

       Решение  может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Самара с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.

Судья

/

С.Г. Рысаева