АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОЯРСКОГО КРАЯ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

 

13 июня 2024 года

 

Дело № А33-24453/2023

Красноярск

 

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 29 мая 2024 года.

В полном объёме решение изготовлено 13 июня 2024 года.

 

Арбитражный суд Красноярского края в составе судьи Тимергалеевой О.С., рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Альфагрупп» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к администрации города Минусинска о признании права собственности на самовольную постройку,

при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора:

- Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю;

в присутствии:

от истца: ФИО1, представителя по доверенности от 26.09.2023, личность установлена паспортом,

от ответчика: ФИО2, представителя по доверенности от 11.01.2024, личность установлена паспортом,

слушателя,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Наумкиной С.А., 

 

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Альфагрупп» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с исковым заявлением к администрации города Минусинск, отделу архитектуры и градостроительства администрации города Минусинска о признании права собственности за ООО «Альфагрупп» на многоквартирный дом, площадью 2 161,1 кв.м., находящийся по адресу: РФ, Красноярский край, городской округ город Минусинск, 

<

...> «г», образованный в результате реконструкции нежилого здания с кадастровым номером 24:53:0110365:2029, с образованием 34 помещений в нём, в том числе 31 жилых и 3 нежилых помещений (с учётом уточнений требований от 02.10.2023).

Определением от 30.08.2023 исковое заявление оставлено без движения, истцу предложено представить следующие документы:

- требования к каждому из ответчиков или уточнить надлежащего;

- уведомление о вручении или иные документы, подтверждающие направление ответчикам копий искового заявления и приложенных к нему документов.

От истца 12.09.2023 поступило уточненное исковое заявление с приложением документов.

Определением от 18.09.2023 срок оставления заявления без движения продлён.

02.10.2023 от истца поступило уточненное исковое заявление с приложением документов. Одновременно с уточнением заявлено ходатайство о назначении комплексной строительно-технической экспертизы соответствия действующим нормам и правилам многоэтажного (четыре этажа + подземный этаж) жилого дома, общей площадью 2 161,1 кв.м., находящийся по адресу: РФ, Красноярский край, городской округ город Минусинск, 

<

...> «г», поручив её проведение ООО «Независимая оценка и экспертиза собственности».

Исковое заявление принято к производству суда. Определением от 06.10.2023 возбуждено производство по делу, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрации города Минусинска.

Определением от 10.01.2024 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю.

В предварительном судебном заседании 16.02.2024 в соответствии со статьей 47 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд изменил процессуальный статус администрации города Минусинска с третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на ответчика.

Представитель истца поддержал исковые требования и ходатайство о назначении судебной экспертизы.

Представитель ответчика поддержал позицию истца, указал на дефицит жилья в городе Минусинске, необходимости органу местного самоуправления обеспечивать дете            й-сирот жильем.

Представитель истца поддержал ходатайство о назначении судебной экспертизы.

Представитель ответчика поддержал ходатайство о назначении судебной экспертизы.

Суд определил: руководствуясь статьей 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отказать в удовлетворении ходатайства истца о назначении судебной экспертизы. Мотивы и основания отклонения ходатайства будут изложены в итоговом судебном акте.

Лицами, участвующими в деле, не были заявлены возражения относительно возможности завершения предварительного судебного заседания и продолжения рассмотрения дела в судебном заседании.

На основании статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пункта 27 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.12.2006 № 65 «О подготовке дела к судебному разбирательству» суд определил: окончить подготовку дела к судебному разбирательству, завершить предварительное судебное заседание, продолжить рассмотрение настоящего дела в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции, о чем вынесено протокольное определение.

Суд исследовал материалы дела.

При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

По договору купли-продажи нежилого здания и земельного участка от 16.04.2021 ООО  «Альфагрупп» (покупатель) приобрело у ФИО3 (продавец) земельный участок площадью 956 кв.м, по адресу: 

<

...> «г» и расположенное на нем нежилое здание площадью 1212,6 кв.м по адресу: 

<

...> «г».

Согласно выписке из ЕГРН от 02.08.2023 № КУВИ-001/2023-175982058 в отношении земельного участка с кадастровым номером 24:53:0110365:2017 площадью 956 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Почтовой адрес ориентира: 

<

...> «г», с категорией земель – земли населенных пунктов, видом разрешённого использования – для эксплуатации нежилого здания – магазин, 28.04.2021 зарегистрировано право собственности ООО «Альфагрупп», а также ограничения (обременения): запрещение регистрации, запись от 26.07.2023, основание: постановление судебного пристава-исполнителя от 24.07.2023 Абаканского городского отделения судебных приставов № 2; ипотека, запись от 12.04.2022, срок действия – с 12.04.2022 по 20.09.2022, основание – договор залога имущества к договору займа с процентами и залоговым обеспечением от 26.10.2021. В пределах земельного участка расположены объекты недвижимости с кадастровыми номерами 24:53:0110365:2029, 24:53:0110365:5801.

Согласно выписке из ЕГРН от 02.08.2023 № КУВИ-001/2023-1758982629 в отношении нежилого здания с кадастровым номером 24:53:0110365:2029 площадью 1212,6 кв.м., количество этажей - 2, в том числе подземных - 1; год завершения строительства 2010, местоположение: 

<

...> «г», 28.04.2021 зарегистрировано право собственности ООО «Альфагрупп», а также ограничения (обременения): запрещение регистрации, запись от 26.07.2023, основание: постановление судебного пристава-исполнителя от 24.07.2023 Абаканского городского отделения судебных приставов № 2; ипотека, запись от 12.04.2022, срок действия – с 12.04.2022 по 20.09.2022, основание – договор залога имущества к договору займа с процентами и залоговым обеспечением от 26.10.2021. Здание расположено в пределах объектов недвижимости с кадастровыми номерами 24:53:0110365:5789, 24:53:0110365:2017.

Согласно выписке из ЕГРН от 02.08.2023 № КУВИ-001/2023-175983202 земельный участок с кадастровым номером 24:53:0110365:5789 площадью 3044 кв.м. местоположение: 

<

...>, с категорией земель – земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: многоэтажная жилая застройка (высотная застройка) (код 2.6) образован из земельного участка с кадастровым номером 24:53:0110365:2017 путем перераспределения указанного земельного участка и земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, поставлен на кадастровый учет 21.09.2022. В пределах земельного участка расположены объекты недвижимости с кадастровыми номерами 24:53:0110365:2029, 24:53:0110365:5807.

На основании заявления администрации  города Минусинска от 28.09.2022 в отношении земельного участка с кадастровым номером 24:53:0110365:5789 площадью 3044 кв.м по адресу: 

<

...>, подготовлен градостроительный план земельного участка от 28.09.2022 № РФ2431000020220076, согласно которому земельный участок расположен в границах территории, в отношении которой утвержден проект планировки постановлением № АГ-1700-п от 19.08.2022 «Об утверждении проекта внесении изменений в территориальной зоне – зона застройки среднеэтажными жилыми домами (ЖЗ), к одному из основных видов разрешенного использования которого отнесена – среднеэтажная жилая застройка (код – 2.5), к условно разрешенным видам использования отнесены, в том числе – малоэтажная многоквартирная жилая застройка (код – 2.1.1), многоэтажная жилая застройка (высотная застройка) (код – 2.6).

Администрацией города Минусинска на основании постановления от 02.12.2022 № АГ-2542-п ООО «Альфагрупп» выдано разрешение от 02.12.2022 № 1620 на размещение объекта – тепловые сети всех видов, включая сети горячего водоснабжения, для размещения которых не требуется разрешение на строительство, площадью 190 кв.м, на землях, являющихся государственной собственностью, право на которые не разграничено; местоположение: Красноярский край, г. Минусинск, район ул. Народная, 13Г, на срок – 10 лет.

Согласно техническому плану сооружения, подготовленному по состоянию на 06.03.2022 по заказу ООО «Альфагрупп» кадастровым инженером ФИО4 в связи с созданием сооружения, расположенного по адресу: Российская Федерация, Красноярский край, городской округ город Минусинск, город Минусинск, район улицы Народная, дом 13Г, сооружение 1, в 2015 году завершено строительство сооружения коммунального хозяйства - тепловой сети протяженностью 42 м. в границах земельных участков с кадастровыми номерами 24:53:0110365:5789, 24:53:0110365:2017, 24:53:0110365:5788 и 24:53:0110362:41.

Согласно выписке из ЕГРН от 22.03.2023 сооружение коммунального хозяйства – тепловая сеть протяженностью 42 м. с местоположением: Российская Федерация, Красноярский край, г. Минусинск, район ул. Народная, 13 Г, сооружение 1 поставлено на кадастровый учет 20.03.2023 с присвоением кадастрового номера 24:53:0110365:5807, расположено в пределах земельных участков с кадастровыми номерами 24:53:0110365:5789, 24:53:0110365:2017, 24:53:0110365:5788; 24:53:0110362:41; в отношении сооружения 22.03.2023 зарегистрировано право собственности ООО «Альфагрупп» на основании технического плана сооружения от 06.03.2023.

ООО «Альфагрупп» заключены следующие договоры:

- договор подряда от 12.04.2021 № 1/21 по реконструкции здания, расположенного по адресу: 

<

...>, заключенный между ООО «Альфагрупп» (заказчик) и ООО «Этажи»  (подрядчик);

- договор подряда от 18.05.2021 № 27-21, заключенный ООО «Этажи» (заказчик) и ООО «Абаканкоммунпроект» (подрядчик), согласно которому заказчик поручает, а подрядчик принимает на себя обязательство на выполнение обследования технического состояния строительных конструкций нежилого здания и разработку проектной документации по объекту, расположенному по адресу: 

<

...>;

- с МУП города Минусинска «Городской водоканал» - договор от 21.12.2021, согласно которому предприятие обязуется подавать обществу (абоненту) через присоединенную водопроводную сеть из централизованных систем колодного водоснабжения холодную  питьевую воду; местом исполнения обязательства указано: нежилое здание, расположенное по адресу: Россия, 

<

...>, общей площадью 1212,6 кв.м.;

- с ПАО «Россети Сибирь» условия типового договора об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям от 07.10.2022; ООО «Альфагрупп» выданы технические условия № 8000526852 для присоединения к электрическим сетям ПАО «Россети-Сибирь» - «Красноярскэнерго» в целях электроснабжения объекта: нежилая застройка (хозяйственная постройка, нежилое здание), расположенное по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами  участка, почтовый адрес ориентира: 

<

...>, кадастровый номер земельного участка 24:53:0110365:2017;

- с АО «Енисейская ТГК (ТГК 13)» - договор о подключении к системе теплоснабжения т 22.05.2023 в отношении объекта капитального строительства «нежилое здание», местонахождение которого установлено относительно ориентира, расположенного за пределами земельного участка с кадастровым номером   24:53:0110365:2017, почтовый адрес ориентира: 

<

...>, создаваемого или созданного, но не подключенного к системе теплоснабжения; приложением № 1 к указанному договору являются технические условия подключения (технологического присоединения) к системе теплоснабжения от 22.06.2023 № 6239-Т-135996;

- с ООО «Минусинский строитель и М» (Управляющая компания) - договор управления многоквартирным домом от 02.10.2023 в отношении многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу:  

<

...>.

ООО «Альфагрупп» обратилась в администрацию города Минусинска с заявлением о выдаче разрешения на выполнение строительно-монтажных работ по перепланировке и переустройству нежилого здания в жилое по адресу: 

<

...>, с количеством этажей -5, сроком на 12 месяцев.

Письмом от 26.04.2022 № 308 администрация города Минусинска указала, что заявление о выдаче разрешения на выполнение строительно-монтажных работ по перепланировке и переустройству нежилого здания в жилое по адресу: 

<

...> и предоставленные документы находятся на рассмотрении. 

Письмом от 28.04.2022 № 309 администрация города Минусинска отказала ООО «Альфагрупп» в выдаче разрешения на строительство  в отношении  объекта по адресу: 

<

...>, по следующим основаниям: не представлены разделы проектной документации «Конструктивные и объемно-планировочные решения», «Мероприятия по обеспечению доступа инвалидов», проектная документация не соответствует требованиям к реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи предоставленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка: коэффициент застройки более 0,4, коэффициент плотности застройки более 1,5: предоставленные документы не соответствуют разрешенному использованию земельного участка. 

Согласно техническому плану здания, подготовленному по состоянию на 07.03.2023 по заказу ООО «Альфагрупп» кадастровым инженером ФИО5 в связи с созданием многоквартирного дома, расположенного по адресу: Российская Федерация, Красноярский край, городской округ город Минусинск, 

<

...>, в 2023 году на земельных участках с кадастровыми номерами 24:53:0110365:2017 и 24:53:0110365:5789 завершено строительного многоквартирного дома площадью 2 161,1 кв.м. (площадь общего имущества составляет 350,3 кв.м., в том числе подвал – 61,8 кв.м., лестничные клетки – 288,5 кв.м.), образованного в результате реконструкции нежилого здания с кадастровым номером 24:53:0110365:2029 путем создания 31 жилого и 3 нежилых помещений.

12.05.2023 ООО «Альфагрупп» обратилось в администрацию города Минусинска с заявлением о передаче в аренду ООО «Альфагрупп» земельного участка с кадастровым номером 24:53:0110365:5789 площадью 3044 кв.м по адресу: 

<

...>, под эксплуатацию многоквартирного жилого дома со ссылкой на следующие обстоятельства:

- ООО «Альфагрупп» на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 24:53:0110365:2017 по адресу: 

<

...>, вид разрешенного использования: для эксплуатации нежилого здания, на земельном участке расположено принадлежащее заявителю на праве собственности нежилое здание;

- в соответствии с Правилами землепользования и застройки городского округа г. Минусинска (утверждены решением Минусинского городского Совета депутатов от 24.12.2012 № 7-51Р «об утверждении Правил землепользования и застройки муниципального образования город Минусинск» земельный участок расположен в территориальной зоне «Зона застройки многоквартирными жилыми домами»;

- на данном земельном участке находилось нежилое здание площадью 1212,6 кв.м;

- в период с 2021 года по апрель 2023 года произведена реконструкция нежилого здания в многоквартирный жилой дом (технический план приложен к заявлению); в настоящее время дом в эксплуатацию не введен в связи с тем, что площадь земельного участка 956 кв.м не соответствует действующим требованиям;

- жилой дом находится на земельном участке с кадастровым номером 24:53:0110365:5789 с разрешенным использованием – для эксплуатации многоквартирного жилого дома, указанный земельный участок необходим для эксплуатации многоквартирного жилого дома.

Письмом от 25.05.2023 № АТ-4539-01-08 администрация города Минусинска сообщила ООО «Альфагрупп» об отсутствии оснований для предоставления ООО «Альфагрупп» в аренду земельного участка с кадастровым номером 24:53:0110365:5789, поскольку реконструкция принадлежащего обществу нежилого здания с кадастровым номером  24:53:0110365:2029 произведена за пределами принадлежащего на праве собственности ООО «Альфагрупп» земельного участка с кадастровым номером 24:53:0110365:2017 в отсутствие  разрешения на строительство в отношении жилого дома общей площадью 2161,1 кв.м по адресу: 

<

...> ООО «Альфагрупп» не выдавалось, в связи с чем, указанный жилой дом является самовольной постройкой, использование  которой не допускается в силу норм действующего законодательства.

02.08.2023 ООО «Альфагрупп», ссылаясь на осуществление в период с 2021 г. по апрель 2023 г. реконструкции нежилого здания, обратилось в администрацию города Минусинска с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию жилого многоквартирного  дома площадь. 2161,1 кв.м. по адресу: 

<

...>.

Письмом от 04.08.2023 № 703 администрация города Минусинска сообщила ООО «Альфагрупп» об отсутствии оснований для выдачи разрешения на ввод указанного объекта в эксплуатацию в связи с непредставлением обществом необходимых документов, в том числе разрешения на строительство и акта о подключении (технологическом присоединении) объекта  к сетям инженерно-технического обеспечения.

Согласно техническому плану здания, подготовленному по состоянию на 23.11.2023 по заказу ООО «Альфагрупп» кадастровым инженером ФИО5 в связи с созданием многоквартирного дома, расположенного по адресу: Российская Федерация, Красноярский край, городской округ город Минусинск, 

<

...>, в 2023 году на земельных участках с кадастровыми номерами 24:53:0110365:2017 и 24:53:0110365:5789 завершено строительного 5-ти этажного (в том числе 1 – подземный) многоквартирного дома площадью 2 161,1 кв.м. (площадь общего имущества составляет 350,3 кв.м., в том числе подвал – 61,8 кв.м., лестничные клетки – 288,5 кв.м.), образованного в результате реконструкции нежилого здания с кадастровым номером 24:53:0110365:2029 путем создания 31 жилого и 3 нежилых помещений.

Ссылаясь на самовольность реконструкции нежилого здания магазина в многоквартирный жилой дом в период с 2021 по 2023 год, отсутствие прав на земельный участок под ним, общество с ограниченной ответственностью «Альфагрупп» обратилось в суд к администрации города Минусинска о признании права собственности на многоквартирный дом, площадью 2 161,1 кв.м., находящийся по адресу: РФ, Красноярский край, городской округ город Минусинск, 

<

...> «г», образованный в результате реконструкции нежилого здания с кадастровым номером 24:53:0110365:2029, с образованием 34 помещений в нём, в том числе 31 жилых и 3 нежилых помещений.

В письменных пояснениях от 01.12.2023 истец указал, что строительство спорного объекта осуществлено за счет привлеченных денежных средств физических лиц, в подтверждение чего истцом в материалы дела представлены следующие договоры:

- договор инвестирования от 27.08.2021 № 32, заключенный ООО «Альфагрупп» (застройщик) и ФИО6 (инвестор);

- предварительный договор купли-продажи квартиры от 11.01.2022 № 26/27, заключенный ООО «Альфагрупп» (застройщик) и ФИО7 (покупатель);

- предварительный договор купли-продажи квартиры от 05.03.2022, заключенный ООО «Альфагрупп» (застройщик) и ФИО8 (покупатель);

- предварительный договор купли-продажи квартиры от 30.05.2022, заключенный ООО «Альфагрупп» (застройщик) и ФИО9 (покупатель);

- предварительный договор купли-продажи квартиры от 18.01.2022, заключенный ООО «Альфагрупп» (застройщик) и ФИО10 (покупатель);

- предварительный договор купли-продажи квартиры от 01.02.2022, заключенный ООО «Альфагрупп» (застройщик) и ФИО11 (покупатель);

- предварительный договор купли-продажи квартиры от 21.12.2021, заключенный ООО «Альфагрупп» (застройщик) и ФИО12(покупатель) и дополнительное соглашение к нему;

- предварительный договор купли-продажи квартиры 1 от 01.09.2022, заключенный ООО «Альфагрупп» (застройщик) и Левой В.П. (покупатель);

- предварительный договор купли-продажи квартиры 2 от 01.09.2022, заключенный ООО «Альфагрупп» (застройщик) и Левой В.П. (покупатель);

- договор инвестирования от 06.11.2021 № 17, заключенный ООО «Альфагрупп» (застройщик) и инвестором ФИО13 (инвестор);

- предварительный договор купли-продажи квартиры от 06.03.2022, заключенный ООО «Альфагрупп» (застройщик) и ФИО14 (покупатель);

- предварительный договор купли-продажи квартиры от 03.12.2021, заключенный ООО «Альфагрупп» (застройщик) и ФИО15(покупатель);

- предварительный договор купли-продажи квартиры от 02.03.2022, заключенный ООО «Альфагрупп» (застройщик) и ФИО8 (покупатель);

- предварительный договор купли-продажи квартиры от 19.01.2022, заключенный ООО «Альфагрупп» (застройщик) и ФИО16(покупатель);

- договор инвестирования от 16.11.2021 № 13, заключенный ООО «Альфагрупп» (застройщик) и ФИО17 (инвестор);

- договор инвестирования от 03.08.2021 № 11, заключенный ООО «Альфагрупп» (застройщик) и ФИО18 (инвестор);

- предварительный договор купли-продажи квартиры от 01.03.2022, заключенный ООО «Альфагрупп» (застройщик) и ФИО19 (покупатель);

- предварительный договор купли-продажи квартиры от 26.01.2022, заключенный ООО «Альфагрупп» (застройщик) и ФИО20 (покупатель);

- предварительный договор купли-продажи квартиры от 14.03.2022, заключенный ООО «Альфагрупп» (застройщик) и ФИО21 (покупатель);

- предварительный договор купли-продажи квартиры от 25.01.2022, заключенный ООО «Альфагрупп» (застройщик) и ФИО22 (покупатель);

- предварительный договор купли-продажи квартиры от 25.09.2023, заключенный ООО «Альфагрупп» (застройщик) и ФИО23 (покупатель);

- предварительный договор купли-продажи квартиры от 04.02.2022, заключенный ООО «Альфагрупп» (застройщик) и ФИО24 (покупатель);

- договор инвестирования от 09.11.2021 № 19, заключенный ООО «Альфагрупп» (застройщик) и ФИО25 (инвестор);

- предварительный договор купли-продажи квартиры от 19.101.2022, заключенный ООО «Альфагрупп» (застройщик) и ФИО26(покупатель);

- предварительный договор купли-продажи квартиры от 13.12.2021, заключенный ООО «Альфагрупп» (застройщик) и ФИО27 (покупатель);

- договор инвестирования от 28.07.2021, заключенный ООО «Альфагрупп» (застройщик) и ФИО28 (инвестор).

ООО «Альфагрупп» 15.05.2024 в ответ на определение суда представило в материалы дела соглашения о расторжении  договоров инвестирования и предварительных договоров купли-продажи с гражданами: соглашение от  25.09.2023 с ФИО29, от 09.02.2024 с ФИО6, от 21.03.2024 со ФИО11, от 09.02.2024 с ФИО22, от 16.02.2024 с ФИО7, от 21.036.2024 с ФИО9, от 12.02.20254 с ФИО20, от 14.02.2024 с ФИО30, от 20.03.2024 с ФИО15, от 15.02.2024 с ФИО25, от 19.02.2024 с ФИО26, от 19.02.2024 с ФИО10, от 16.02.2024 со ФИО31, от 15.02.2024 с ФИО17, от 13.02.2024 с ФИО19, от 13.02.2024 с ФИО18, от 16.02.2024 с ФИО16, от 16.02.2024 с ФИО14, от 17.02.2024 с ФИО27, от 12.02.2024 с ФИО24, от 21.03.2024 с ФИО12, от 21.03.2024 с ФИО8, от 22.02.2024 с ФИО13, от 14.06.2022 с ФИО32

Минусинская межрайонная прокуратура направила ООО «Альфагрупп» запрос от 29.02.0024 № 07/1-07-2024 о предоставлении информации и документов по вопросу произведенной обществом реконструкции нежилого здания с кадастровым номером 24:53:0110365:2029 с образованием 34 помещений в нем, в том числе 31 жилых и 3 нежилых, а также по вопросу заключенных договоров с гражданами, передачи в собственность граждан жилых помещений, сведений об оплате помещений, о расторжении договоров.

ООО «Альфагрупп» сопроводительным письмом представило запрошенные документы и сведения в Минусинскую межрайонную прокуратуру (входящая отметка о получении от 07.03.2024).

В письменных пояснениях от 16.02.2024 и от 26.03.2024 истец в обоснование добросовестности своего поведения при осуществлении реконструкции спорного объекта указал следующее:

- в январе 2022 года истец обратился в администрацию г. Минусинска с заявлением о выдаче разрешения на выполнение строительно-монтажных работ по перепланировке и переустройству нежилого здания в жилое сроком на 12 месяцев; к заявлению приложены документы: проектная документация ООО «Абаканкоммунпроект», протокол правления СРО АСП Союз «Проекты Сибири» № 26 от 30.07.2009, положительное заключение экспертизы РНЭ 3 24-2-1-3-020462-2022 от 05.04.2022;

- в апреле 2022 года истцом получен ответ № 308 администрации, в котором указано, что заявление и предоставленные документы находятся на рассмотрении, решение о выдаче разрешения на строительство либо отказе в выдаче разрешения на строительство будет принято в установленные сроки;

- в апреле 2022 года истцом получен отказ № 309 от 28.04.2022, в котором указано, что заявителем не представлены разделы проектной документации «Конструктивные и объемно-планировочные решения», «Мероприятия по обеспечению доступа инвалидов», проектная документация не соответствует не соответствует требованиям к реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи предоставленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка: коэффициент застройки более 0,4, коэффициент плотности застройки более 1,5: предоставленные документы не соответствуют разрешенному использованию земельного участка;

- по заявлению истца МУП «Земли города» г. Минусинска под использование многоэтажной жилой застройки (высотная застройка) (код 2.6) сформирован земельный участок площадью 3044 кв.м, с кадастровым номером 24:53:0110365:5789 по адресу: 

<

...> «г»; подготовлен и согласован градостроительный план данного земельного участка, согласно которому дом находится в зоне жилой застройки ЖЗ; указанная зона выделена для формирования жилых районов с размещением многоквартирных домов 4-5 этажей; допускается широкий спектр услуг местного значения, коммунальные предприятия без превышения допустимых уровней воздействия на окружающую среду;

- истец обратился в отдел архитектуры администрации г. Минусинска, с заявлением о предоставлении данного земельного участка для эксплуатации многоэтажного жилого дома, в ответ на указанное обращение от администрации г. Минусинска получен отказ № АГ-4539-01-08 от 25.05.2023;

- 15.05.2021 заключен договор № 27-21 между ООО «Этажи» и ООО «Абаканкоммунпроект», предметом которого является выполнение обследования технического состояния строительных конструкций нежилого здания и разработка проектной документации по адресу: 

<

...> «г», по результатам которого подрядчик выполняет и предоставляет заказчику «Заключение по обследованию технического состояния строительных конструкций нежилого здания. П. 1.1.2 договора, по результатам разработки проектной документации по объекту Подрядчик выполняет и предоставляет Заказчику проектную документацию «Проект перепланировки и переустройства нежилого здания в жилое»; подрядчиком выполнены работы, предусмотренные договором, подготовлен проект жилого дома и экспертиза проекта. ООО «Абаканкоммунпроект» является членом СРО в области инженерных изысканий, что подтверждается выпиской № 1901107985-20230815-0445 от 15.08.2023.

- согласно проектной документации, в период с 2021 по 2023 год собственником земельного участка с привлечением подрядной организации ООО «Этажи», произведена реконструкция нежилого здания в многоэтажный (четыре этажа + подземный этаж) в жилой дом, общей площадью 2 161,1 кв.м, который  состоит из 31 жилой квартиры и 3 подвальных помещений;

- истец предпринимал надлежащие меры к легализации спорного объекта, в частности к получению разрешения на реконструкцию и на ввод объекта в эксплуатацию;

- в настоящее время всем инвесторам возвращены денежные средства с учетом неустойки, претензии от инвесторов в адрес ООО «Альфагрупп» не поступало.

В отзыве от 10.11.2023 ответчик - администрация города Минусинска указало следующее:

- спорный объект является самовольной постройкой, поскольку: реконструкция принадлежащего истцу нежилого здания с кадастровым номером 24:53:0110365:2029 произведена истцом за пределами принадлежащего ему на праве собственности земельного участка с кадастровым номером 24:53:0110365:2017; разрешение на строительств в отношении спорного жилого дома не выдавалось; земельный участок под строительство спорного объекта в установленном порядке не выделялся;

- администрация города Минусинска не будет возражать против удовлетворения исковых требований в случае, если истец представит в суд экспертное заключение, которым подтвердит факт того, что спорное строение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Управлением Росреестра по Красноярскому краю 15.02.2024 представлен отзыв на исковое заявление со ссылкой на нормативно-правовое регулирование спорных правоотношений и указаны сведения, содержащиеся в ЕГРН в отношении объектов недвижимости с кадастровыми номерами: 24:53:0110365:2029, 24:53:0110365:5789, 24:53:0110365:2017.

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.

Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В статье 11 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными законом, в том числе путем признания права.

Статьей 7 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» установлено, что по вопросам местного значения органами местного самоуправления и должностными лицами местного самоуправления принимаются муниципальные правовые акты. Муниципальные правовые акты, принятые органами местного самоуправления, подлежат обязательному исполнению на всей территории муниципального образования. За неисполнение муниципальных правовых актов граждане, руководители организаций, должностные лица органов государственной власти и должностные лица органов местного самоуправления несут ответственность в соответствии с федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В соответствии с подпунктом 20 пункта 1 статьи 14 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» в ведении органов местного самоуправления находится утверждение генеральных планов поселения, правил землепользования и застройки, утверждение подготовленной на основе генеральных планов поселения документации по планировке территории, выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, расположенных на территории поселения, осуществление земельного контроля за использованием земель поселения.

В статье 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации закреплено понятие градостроительной деятельности, под которой понимается деятельность по развитию территорий, в том числе городов и иных поселений, осуществляемая в виде территориального планирования, градостроительного зонирования, планировки территории, архитектурно-строительного проектирования, строительства, капитального ремонта, реконструкции, сноса объектов капитального строительства, эксплуатации зданий, сооружений, комплексного развития территорий и их благоустройства.

Как указано в пункте 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации под реконструкцией понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих восстановительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Исходя из статьи 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам, соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, сохранения объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий.

Предметом спора по настоящему делу является требование о признании права собственности на расположенную на земельных участках с кадастровыми номерами 24:53:0110365:5789, 24:53:0110365:2017 самовольную постройку - многоквартирный дом, площадью 2 161,1 кв.м., находящийся по адресу: РФ, Красноярский край, городской округ город Минусинск, 

<

...> «г», образованный в 2023 году в результате реконструкции в период с 2021 по 2023 год нежилого здания с кадастровым номером 24:53:0110365:2029 площадью 1212,6 кв.м., количество этажей - 2, в том числе подземных - 1; год завершения строительства 2010, с образованием 34 помещений в нём, в том числе 31 жилых и 3 нежилых помещений.

Исходя из содержания сведений ЕГРН, право собственности истца - ООО «Альфагрупп» зарегистрировано 28.04.2021 только в отношении земельного участка с кадастровым номером 24:53:0110365:2017 площадью 956 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Почтовой адрес ориентира: 

<

...> «г», с категорией земель – земли населенных пунктов, видом разрешённого использования – для эксплуатации нежилого здания – магазин.

При этом, правовые основания для пользования земельным участком с кадастровым номером 24:53:0110365:5789 площадью 3044 кв.м. местоположение: 

<

...>, с категорией земель – земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: многоэтажная жилая застройка (высотная застройка) (код 2.6) образован из земельного участка с кадастровым номером 24:53:0110365:2017 путем перераспределения указанного земельного участка и земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, поставлен на кадастровый учет 21.09.2022, у истца отсутствуют (выписка из ЕГРН от 02.08.2023 № КУВИ-001/2023-175983202).

В соответствии с пунктом 1 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о назначении земельного участка.

Лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником (пункт 2 статьи 264 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Законодательство допускает признание права собственности на самовольную постройку, возведенную не только на земельном участке, предоставленном на вещном праве, но и на праве аренды (абзац второй пункта 3.2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно правовой позиции, выраженной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 20.10.2016 по делу № 305-ЭС16-8051, право собственности на самовольную постройку, возведенную на земельном участке лицом без необходимых разрешений, может быть признано при следующих условиях: участок предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил, его сохранение не нарушает прав и охраняемых законом интересов других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В силу пункта 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии с правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации гарантии права собственности, закрепленные в статье 35 Конституции Российской Федерации, предоставляются лишь в отношении права, возникшего на законных основаниях (Постановление от 11.03.1998 № 8-П; определения от 25.03.2004 № 85-О, от 13.10.2009 № 1276-О-О, от 29.09.2011 № 1071-О-О, от 20.11.2014 № 2590-О, от 28.01.2016 № 141-О и др.).

Пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Согласно пункту 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Использование самовольной постройки не допускается. Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

Приведенные положения, определяющие признаки самовольной постройки, то есть возведенной с нарушением законодательных норм, и недопустимость ее участия в гражданском обороте, направлены на защиту прав граждан, на поддержание баланса публичных и частных интересов и тем самым - на реализацию требований статей 17 (часть 3) и 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 24.03.2015 № 658-О, от 28.06.2018 № 1515-О, от 28.01.2021 № 75-О и др.).

Пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

В пункте 2 Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 03.07.2007 № 595-О-П разъяснено, что самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство. Поэтому лицо, осуществившее самовольную постройку, не является законным владельцем.

Согласно разъяснений, изложенных в пункте 2 постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», в силу пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской федерации самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков:

- возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;

- возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки;

- возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки;

- возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.

Данный перечень признаков самовольной постройки является исчерпывающим. Органы государственной власти субъектов Российской Федерации и местного самоуправления не вправе устанавливать дополнительные признаки самовольной постройки (пункт «о» статьи 71 Конституции Российской Федерации, пункт 1 статьи 3 ГК РФ).

Изменение требований к строительству после начала правомерного строительства или реконструкции объекта (например, установление границ территорий общего пользования (красных линий) после начала строительства объекта с соблюдением правового режима земельного участка) не является основанием для признания такой постройки самовольной (абзац первый пункта 1 статьи 222 ГК РФ).

Согласно части 1 статьи 55 Градостроительного кодекса разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), проекту планировки территории в случае выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.

Из содержания статьи 2 Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» усматривается, что разрешение на строительство - основание для реализации архитектурного проекта, выдаваемое заказчику (застройщику) органами местного самоуправления городских округов, городских и сельских поселений, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга в целях контроля за выполнением градостроительных нормативов, требований утвержденной градостроительной документации, а также в целях предотвращения причинения вреда окружающей среде.

Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель. Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей (Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014).

При этом согласно исковому заявлению и представленным документам истцом в период с 2021 по 2023 год осуществлена реконструкция нежилого здания с кадастровым номером 24:53:0110365:2029 площадью 1212,6 кв.м., количество этажей - 2, в том числе подземных - 1; год завершения строительства 2010, в многоквартирный дом с образованием 34 помещений в нём, в том числе 31 жилых и 3 нежилых помещений, площадью 2 161,1 кв.м., находящийся по адресу: РФ, Красноярский край, городской округ город Минусинск, 

<

...> «г», в отсутствие прав на земельный участок под ним и в отсутствие разрешения на реконструкцию, а также разрешения на ввод его в эксплуатацию.

Согласно пункту 9 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного  Президиумом Верховного Суда РФ 16.11.2022, отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку и (или) для удовлетворения иска о ее сносе, если отсутствуют иные препятствия для сохранения постройки.

По смыслу статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации» в предмет доказывания по иску о признании права собственности входят, в частности, следующие обстоятельства: отведение земельного участка в установленном порядке именно для строительства; соблюдение истцом градостроительных, строительных норм и правил при возведении спорной пристройки; установление факта нарушения прав и интересов третьих лиц.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 21 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 22.07.2020, иск о признании права собственности на самовольную постройку может быть удовлетворен при наличии условий, указанных в п. 3 ст. 222 ГК РФ, в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренно недобросовестного поведения.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 18 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 16.11.2022, иск о признании права собственности на самовольную постройку не может быть удовлетворен, если отсутствует хотя бы одно из условий, указанных в пункте 3 статьи 222 ГК РФ.

Исходя из статьи 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам, соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, сохранения объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий.

Пунктом 13 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что строительство – это создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства).

Согласно частям 1 и 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 настоящей статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом (далее - требования к строительству, реконструкции объекта капитального строительства), или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), требованиям, установленным проектом планировки территории, в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом. Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Уполномоченный публичный орган отказывает в выдаче разрешения на строительство (реконструкцию) при отсутствии документов, предусмотренных частями 7 статьи 51 Кодекса (часть 13 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации), либо их несоответствии требованиям закона.

По смыслу приведенных норм, уполномоченный публичный орган вправе отказать в выдаче разрешения на строительство (реконструкцию) только на основании правовых норм и обстоятельств, указанных в федеральном законе, начало проведения строительных работ либо само по себе проведение работ по реконструкции здания к таковым основаниям федеральным законодательством не отнесено.

Производство строительных работ без соответствующего разрешения управомоченного публичного органа влечет применение мер юридической ответственности, предусмотренных федеральным законом.

Сторонами по делу не оспаривается, что реконструкция в отношении спорного объекта требовала необходимость получения разрешения на строительство (реконструкцию) и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Из содержания статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что к признанию постройки самовольной приводит либо частноправовое нарушение (строительство на земельном участке в отсутствие соответствующего гражданского права на землю), либо публично-правовые нарушения: формальное (отсутствие необходимых разрешений) или содержательное (нарушение градостроительных и строительных норм и правил).

При этом сами по себе факты отсутствия разрешения на строительство (реконструкцию) объекта и отсутствия проектной и градостроительной документации до начала работ по его реконструкции не являются основаниями для признания постройки самовольной. Указанная правовая позиция изложена в Определении Верховного Суда РФ от 13.05.2015 № 25-КГ15-2.

В силу положений пункта 1 статьи 222 ГК РФ возведение постройки в отсутствие необходимого в силу закона разрешения на строительство является признаком самовольной постройки (пункт 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке»).

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 ГК РФ).

При этом необходимо учитывать, что для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд (абзац четвертый пункта 2, абзац третий пункта 3 статьи 222 ГК РФ, пункты 4, 7 статьи 2 ГрК РФ).

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 40 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», признание права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда. В связи с этим при рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку применению подлежат положения пункта 3 статьи 222 ГК РФ в той редакции, которая действовала на момент принятия решения суда (пункт 2 статьи 4 ГК РФ).

Согласно разъяснений, изложенных в пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 ГК РФ).

Суд, оценив представленные в материалы дела доказательства, пояснения истца, приходит к выводу о наличии со стороны истца очевидных признаков явного и намеренно недобросовестного поведения, исключающего удовлетворение заявленных исковых требований, учитывая следующие обстоятельства.

Судом установлено и лицами, участвующими в деле, не оспаривается, что самовольная постройка - многоквартирный дом, площадью 2 161,1 кв.м., находящийся по адресу: РФ, Красноярский край, городской округ город Минусинск, 

<

...> «г», образованный в 2023 году в результате реконструкции в период с 2021 по 2023 год нежилого здания с кадастровым номером 24:53:0110365:2029 площадью 1212,6 кв.м., количество этажей - 2, в том числе подземных - 1; год завершения строительства 2010, с образованием 34 помещений в нём, в том числе 31 жилых и 3 нежилых помещений, расположена на земельных участках с кадастровыми номерами 24:53:0110365:5789, 24:53:0110365:2017.

При этом в отношении земельного участка с кадастровым номером 24:53:0110365:5789 площадью 3044 кв.м. местоположение: 

<

...>, с категорией земель – земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: многоэтажная жилая застройка (высотная застройка) (код 2.6), у истца, осуществившего реконструкцию, отсутствуют права, допускающие строительство на нем данного объекта, то есть объект возведен истцом на земельном участке, не предоставленном ему в установленном порядке, что является самостоятельным основанием для отказа в иске.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 16 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», постройка считается возведенной (созданной) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, в частности, если этот объект полностью или частично располагается на земельном участке, не принадлежащем лицу, осуществившему ее возведение (создание), на праве, допускающем строительство на нем данного объекта.

Уже после окончания реконструкции 12.05.2023 ООО «Альфагрупп» обратилось в администрацию города Минусинска с заявлением о передаче в аренду ООО «Альфагрупп» земельного участка с кадастровым номером 24:53:0110365:5789 площадью 3044 кв.м по адресу: 

<

...>, под эксплуатацию многоквартирного жилого дома.

Письмом от 25.05.2023 № АТ-4539-01-08 администрация города Минусинска сообщила ООО «Альфагрупп» об отсутствии оснований для предоставления ООО «Альфагрупп» в аренду земельного участка с кадастровым номером 24:53:0110365:5789, поскольку реконструкция принадлежащего обществу нежилого здания с кадастровым номером  24:53:0110365:2029 произведена за пределами принадлежащего на праве собственности ООО «Альфагрупп» земельного участка с кадастровым номером 24:53:0110365:2017 в отсутствие  разрешения на строительство в отношении жилого дома общей площадью 2161,1 кв.м по адресу: 

<

...> ООО «Альфагрупп» не выдавалось, в связи с чем, указанный жилой дом является самовольной постройкой, использование  которой не допускается в силу норм действующего законодательства.

Исходя из содержания сведений ЕГРН, право собственности истца - ООО «Альфагрупп» зарегистрировано 28.04.2021 только в отношении земельного участка с кадастровым номером 24:53:0110365:2017 площадью 956 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Почтовой адрес ориентира: 

<

...> «г», с категорией земель – земли населенных пунктов, видом разрешённого использования – для эксплуатации нежилого здания – магазин.

В силу абзаца 2 пункта 18 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» при разрешении споров, связанных с самовольными постройками, судам следует учитывать, что правовой режим земельного участка определяется исходя из принадлежности этого участка к определенной категории земель и его разрешенного использования, а также специальных требований законодательства, которыми могут быть установлены ограничения в использовании участка (подпункт 8 пункта 1 статьи 1, пункт 2 статьи 7 ЗК РФ).

Исходя из разъяснений, изложенных в пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», при наличии утвержденных в установленном порядке правил землепользования и застройки использование земельного участка в целях строительства осуществляется исходя из предусмотренных градостроительным регламентом применительно к территориальной зоне, в которой расположен участок, видов разрешенного использования (пункт 3 статьи 85 ЗК РФ, статья 30, часть 1 статьи 36, статья 37 ГрК РФ, пункт 12 части 1 статьи 10 Закона о государственной регистрации недвижимости), за исключением случаев, если на земельный участок действие градостроительного регламента не распространяется (часть 4 статьи 36 ГрК РФ).

Вместе с тем вид разрешённого использования земельного участка с кадастровым номером 24:53:0110365:2017 площадью 956 кв.м., в границах которого также расположен реконструированный объект,– для эксплуатации нежилого здания – магазин, то есть объект  возведен (создан) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки.

Кроме того, реконструкция здания истцом осуществлена без получения в установленном порядке разрешительной документации в период с 2021 по апрель 2023 года.

Судом установлено, что право собственности истца на нежилое здание площадью 1212,6 кв.м. по адресу: 

<

...> «г»  зарегистрировано 28.04.2021 на основании договора купли-продажи нежилого здания и земельного участка от 16.04.2021 с ФИО3, при этом одновременно истцом с ООО «Этажи» (подрядчик) заключены договоры подряда от 12.04.2021 № 1/21 на реконструкцию спорного здания и от 18.05.2021 № 27-21 на выполнение обследования технического состояния строительных конструкций нежилого здания и разработку проектной документации по объекту, что подтверждает изначальный экономический интерес и намерения истца относительно реконструкции спорного нежилого здания под многоквартирный дом.

Истец не представил в материалы дела доказательств, подтверждающих, что он своевременно, до начала реконструкции и с предоставлением предусмотренного законом перечня необходимых документов, обращался в компетентные органы за получением необходимых разрешений и согласований и что он не имел возможности получить разрешения на реконструкцию спорного объекта и разрешения на ввод данного объекта в эксплуатацию. Доказательств того, что истец, по независящим от него причинам, был лишен возможности в общем порядке получить необходимое разрешение материалы дела, также не содержат.

ООО «Альфагрупп» обратилась в администрацию города Минусинска с заявлением о выдаче разрешения на выполнение строительно-монтажных работ по перепланировке и переустройству нежилого здания в жилое по адресу: 

<

...>, с количеством этажей -5, сроком на 12 месяцев.

Письмом от 28.04.2022 № 309 администрация города Минусинска отказала ООО «Альфагрупп» в выдаче разрешения на строительство  в отношении  объекта по адресу: 

<

...>, по следующим основаниям: не представлены разделы проектной документации «Конструктивные и объемно-планировочные решения», «Мероприятия по обеспечению доступа инвалидов», проектная документация не соответствует требованиям к реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи предоставленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка: коэффициент застройки более 0,4, коэффициент плотности застройки более 1,5: предоставленные документы не соответствуют разрешенному использованию земельного участка. 

02.08.2023 ООО «Альфагрупп», ссылаясь на осуществление в период с 2021 г. по апрель 2023 г. реконструкции нежилого здания, обратилось в администрацию города Минусинска с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию жилого многоквартирного  дома площадь. 2161,1 кв.м. по адресу: 

<

...>.

Письмом от 04.08.2023 № 703 администрация города Минусинска сообщила ООО «Альфагрупп» об отсутствии оснований для выдачи разрешения на ввод указанного объекта в эксплуатацию в связи с непредставлением обществом необходимых документов, в том числе разрешения на строительство и акта о подключении (технологическом присоединении) объекта  к сетям инженерно-технического обеспечения.

Указанный выше обращения в уполномоченный орган суд признает формальными, совершенными без цели надлежащего осуществления деятельности по реконструкции нежилого здания в многоквартирный дом в установленном законом порядке. Суд учитывает, что согласно пояснениям истца год завершения строительства объекта – апрель 2023. При этом с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 24:53:0110365:5789 площадью 3044 кв.м по адресу: 

<

...>, истец обратился после окончания реконструкции 12.05.2023 с испрашиваемой целью - под эксплуатацию многоквартирного жилого дома, а с иском в суд о признании права собственности на самовольную постройку – 17.08.2023. Доказательств осуществления действий по оформлению прав на земельный участок, а также получению разрешительной документации в отношении спорного объекта в установленном законом порядке истцом не представлено.

Согласно правовой позиции, выраженной в пункте 9 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации», право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения.

Каких-либо препятствий для оформления прав на земельный участок, получения разрешения как до начала реконструкции, так и во время проведения строительных работ у истца не было, что не свидетельствует о добросовестности поведения лица и не является основанием для легализации последствий гражданского правонарушения в форме самовольного строительства.

В связи с чем, суд не может квалифицировать действия истца по самовольной реконструкции здания, в результате которого создан многоквартирный жилой дом, как добросовестные, совершаемые с целью соблюдения действующего законодательства, поскольку при реконструкции спорного объекта истцом не соблюден установленный законодательством Российской Федерации порядок осуществления строительства объекта недвижимости и предусмотренный законом административный порядок ввода его в эксплуатацию, объект возведен на земельном участке, не предоставленном истцу для целей строительства.

Формальное принятие мер по получению разрешительной документации после окончания реконструкции объекта не свидетельствует о добросовестности поведения лица и не является основанием для легализации самовольного строительства.

Фактически обращение в суд с иском в данном случае направлено на подмену установленного законом административного порядка получения соответствующих разрешений судебным порядком признания права собственности на самовольную постройку.

Данная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 по делу № 11066/09.

На основании изложенного суд приходит к выводу, что в действиях истца усматриваются признаки злоупотребления правом (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации), а именно заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав.

Как указано в пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались (статья 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).

Суд пришел к выводу, что истец имел возможность обратиться к ответчику за оформлением прав на земельный участок в целях реконструкции объекта, а также за получением разрешения на реконструкцию, однако своим правом не воспользовался, самовольно реконструировал объект, и только после этого с целью придания видимости правомерности своих действий обратился за оформлением прав на земельный участок.

Указанные действия истца суд признает подпадающими под действие статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации - злоупотребление правом путем заведомо недобросовестного осуществления гражданских прав, поскольку истец обратился в компетентный орган за выдачей разрешения на ее строительство лишь для вида (п. 21 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.07.2020.

При изложенных обстоятельствах суд отказывает истцу в признании права собственности на самовольную постройку на основании статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с наличием в действиях истца признаков злоупотребления правом (указанный подход соответствует правовой позиции Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа, изложенной в постановлениях от 30.05.2022 по делу № А58-4799/2021, от 19.05.2023 по делу №А33-5992/2022).

Учитывая изложенное, оценив представленные в материалы дела доказательства, принимая во внимание правила распределения бремени доказывания с учетом избранного способа защиты в рамках настоящего дела, установленные судом обстоятельствами не могут являться основанием для легализации спорной самовольной постройки путем признания на нее права в целях введения в гражданский оборот, в связи с чем, суд не нашел оснований для удовлетворения ходатайства истца о назначении комплексной строительно-технической экспертизы соответствия действующим нормам и правилам многоэтажного (четыре этажа + подземный этаж) жилого дома, общей площадью 2 161,1 кв.м., находящийся по адресу: РФ, Красноярский край, городской округ город Минусинск, 

<

...> «г», поручив её проведение ООО «Независимая оценка и экспертиза собственности», поскольку заключение по результатам проведения судебной экспертизы не способно нивелировать установленные судом обстоятельствами (объект возведен на земельном участке, не предоставленном для целей строительства (реконструкции), в отсутствие разрешительной документации при злоупотреблении истцом правом).

Кроме того, в соответствии с распоряжением Правительства РФ от 16.11.2021 № 3214-р «О Перечне видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациями» судебная строительно-техническая экспертиза по гражданским делам, связанным с самовольным строительством, проводится исключительно государственными судебно-экспертными организациями.

Относительно позиции ответчика – администрации города Минусинска об отсутствии возражений против удовлетворения исковых требований в случае, если истец представит в суд экспертное заключение, которым подтвердит факт того, что спорное строение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, суд полагает необходимым обратить внимание, что суд, исходя из задач судопроизводства, при наличии возможности легализации самовольной постройки в административном порядке, не может возлагать на себя функции соответствующих государственных органов. Обращение в суд с иском в данном случае направлено на подмену установленного законом административного порядка получения соответствующих разрешений судебным порядком признания права собственности на самовольную постройку.

Довод ответчика о дефиците жилья в городе Минусинске, необходимости органу местного самоуправления обеспечивать детей-сирот жильем не может являться основанием для легализации самовольной постройки.

В соответствии со статьей 109.1 Жилищного кодекса Российской Федерации, предоставление жилых помещений детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, по договорам найма специализированных жилых помещений осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации и законодательством субъектов Российской Федерации.

Согласно статье 17 Закона Красноярского края от 02.11.2000 № 12-961 «О защите прав ребенка», детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, однократно предоставляются благоустроенные жилые помещения по договорам найма специализированных жилых помещений. Жилые помещения предоставляются в виде жилых домов и квартир (пункт 1).

Жилые помещения, предоставляемые по договорам найма специализированных жилых помещений детям-сиротам, детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, должны быть пригодными для постоянного проживания, отвечать установленным санитарным и техническим требованиям, благоустроенными применительно к условиям населенного пункта, в котором они предоставляются, не обременены правами третьих лиц и не находиться под арестом (пункт 14).

При обращении в суд с настоящим иском истец оплатил государственную пошлину в размере 173 000 руб. по платежному поручению от 31.07.2023 №1413, которая в размере 6 000 руб. по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит отнесению на истца, а 167 000 руб. государственной пошлины, излишне оплаченной по платежному поручению от 31.07.2023 №1413, подлежит возврату истцу из федерального бюджета.

Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа (код доступа - ).

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края 

 

РЕШИЛ:

в иске отказать.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Альфагрупп» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) из федерального бюджета 167 000 руб. государственной пошлины, излишне оплаченной по платежному поручению от 31.07.2023 №1413.

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Красноярского края.

 

Судья

О.С. Тимергалеева