ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

E-mail: 14ap.spravka@arbitr.ru, http://14aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А66-9769/2019

г. Вологда

23 января 2020 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 16 января 2020 года.

В полном объеме постановление изготовлено 23 января 2020 года.

 

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Зайцевой А.Я., судей Ралько О.Б. и Шадриной А.Н. при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери на решение Арбитражного суда Тверской области от 10 октября 2019 года по делу № А66-9769/2019, 

 

установил:

Департамент управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери (адрес: 170100, 

<

...>; ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>; далее - Департамент) обратился в Арбитражный суд Тверской области с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (адрес: город Тверь;                ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>; далее – Предприниматель) о взыскании 52 017 руб. 55 коп., в том числе 49 572 руб. задолженности по арендной плате за период с 01.12.2018 по 28.02.2019, 2 445 руб. 55 коп. пеней за период с 11.01.2019 по 31.03.2019, расторжении договора аренды от 27.02.2007 № 3732, выселении из занимаемого нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>.

Определением суда от 25.06.2019 исковое заявление принято к производству в порядке упрощенного судопроизводства.

Определением от 08.08.2019 суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.

Решением суда от 10.10.2019 в иске отказано.

Департамент с решением суда не согласился, в апелляционной жалобе просил его отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Доводы подателя жалобы сводятся к следующему. При заключении договора нарушений со стороны Департамента не имелось. Договор исполнялся с 2007 года в полном объеме, в помещение организована подача коммунальных ресурсов. На основании статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) пунктом 4.2.11 договора установлена обязанность арендатора заключить договоры на поставку коммунальных ресурсов (в том числе отопления). Ни действующим законодательством, ни заключенным между сторонами договором на Департамент не возложена обязанность по обеспечению арендуемого имущества коммунальными ресурсами. Истец не является ресурсоснабжающей организацией. Не обеспечение Предпринимателем арендуемого помещения теплоснабжением не освобождает его от обязанности внесения арендной платы, предусмотренной пунктом 2 договора. Суд не учел постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционный суда от 30.08.2019 по делу № А66-3168/2019.

Предприниматель в отзыве на жалобу возразил против изложенных в ней доводов и требований, просил решение суда оставить без изменения, жалобу – без удовлетворения.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения жалобы, представителей в суд не направили, в связи с этим дело рассмотрено в их отсутствие в порядке, предусмотренном статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Исследовав доказательства по делу, изучив доводы, приведенные в жалобе, отзыве на нее, апелляционная инстанция считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.

Как следует из материалов дела, Департамент (арендодатель) и Предприниматель (арендатор) заключили договор аренды нежилого помещения от 27.02.2007 № 3732.

Согласно пунктам 1.1, 1.4 договора арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение, общей площадью 27,3 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...>, согласно передаточному акте, являющемуся неотъемлемой частью договора (приложение 1), цель использования - под офис. Договор заключен до 26.01.2008 и вступает в силу в соответствии с действующим законодательством с возможностью его заключения на новый срок (пункт 8.3 договора). Условия договора распространяются на отношения, возникшие между сторонами с момента подписания акта приема-передачи.

В соответствии с пунктами 2.2, 2.4 договора арендная плата, а также плата за пользование земельным участком перечисляются арендатором ежемесячно, не позднее 10 числа месяца, следующего за отчетным в соответствии с платежными реквизитами, указанными в расчетах (приложения 2, 2.1).

В соответствии с передаточным актом от 27.02.2007 арендодатель передал, а арендатор принял нежилое помещение по вышеуказанному адресу в удовлетворительном состоянии.

Дополнительным соглашением срок действия договора продлен до 1.07.2023. Пени по договору аренды установлены в размере 0,1 %.

Департамент 20.03.2019 направил Предпринимателю претензию с предложением о погашении задолженности по арендным платежам, уплате неустойки, а также о расторжении договора по соглашению сторон в случае невозможности исполнения обязательств.

Претензия оставлена Предпринимателем без ответа.

По расчету истца, задолженность ответчика по договору аренды нежилого помещения от 27.02.2007 № 3732 за период с 01.12.2018 по 28.02.2019 составила 49 572 руб. 

Истец начислил и предъявил ответчику  2 445 руб. 55 коп. пеней за период с 11.01.2019 по 31.03.2019.

Также истец заявил требования о расторжении договора и выселении из помещения в связи с наличием задолженности.

Ненадлежащее выполнение ответчиком договорных обязательств явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Рассматривая заявленные требования, суд первой инстанции признал их не обоснованными по праву, отказал в иске.

Апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения решения суда.

В силу статей 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с  обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В пункте 1 статьи 611 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

По договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом. Аналогичный вывод содержится в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой». 

Согласно пункту 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. 

Как указал суд первой инстанции, по смыслу статьи 612 ГК РФ, предусмотренные в пункте 1 указанной статьи требования могут быть заявлены арендатором при обнаружении не всяких, а только таких из названных недостатков, которые полностью или частично препятствуют пользованию арендованным имуществом, то есть существенных недостатков.

Суд первой инстанции установил, что при принятии помещения во владение и пользование арендатором недостатков имущества не обнаружено, передаточный акт от 27.02.2007 подписан без разногласий и претензий относительно состояния имущества, спорное помещение передано арендатору в удовлетворительном состоянии.

Вместе с тем, Предприниматель в суде первой инстанции заявил о невозможности использования арендуемого помещения, в связи с  отсутствием отопления в арендуемом помещении с октября 2018 года.

Из материалов дела видно, что Предприниматель 21.11.2018 направил Департаменту соответствующую претензию об отсутствии в спорном помещении отопления с 01.10.2018, о недопустимости нарушения условий договора аренды и с требованием включить отопление в арендуемом помещении.

Предприниматель 10.12.2018 направил Департаменту заявление о продолжающемся нарушении со стороны истца условий договора аренды, заявив требование о направлении представителя для составления двухстороннего акта об отсутствии отопления и невозможности использования находящегося в аренде помещения для целей аренды.

Департамент проигнорировал требование о составлении акта.

Указанный акт составлен Предпринимателем в одностороннем порядке.

Предприниматель 24.12.2018 направил Департаменту претензию с предупреждением о приостановке платы по договору аренды в связи с невозможностью использовать помещение для целей аренды по независящим от него причинам (отсутствие отопления). 

Как правильно указал суд первой инстанции, данные обстоятельства подтверждают невозможность использования Предпринимателем арендованного имущества за заявленный к оплате период в соответствии с его назначением. 

В соответствии со статьями 328 и 606 ГК РФ по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств,  а согласно пункту 2 статьи 328 ГК РФ в случае не предоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства.

С учетом положений статьи 606, пункта 1 статьи 611, пункта 1 статьи 614 ГК РФ, применительно к действию общих положений статей 309, 328 ГК РФ суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что в пределах срока действия договора аренды к обязанностям арендодателя отнесено предоставление имущества арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, к правам арендатора отнесено право на использование переданного имущества. В данном случае Предприниматель ссылается на невозможность использования помещения в соответствии с заключенным договором. Вопрос, связанный с теплоснабжением, возник в период аренды спорного помещения и не связан с отказом Предпринимателя заключить соответствующий договор или оплатить услуги, так как без содействия собственника помещения заключение указанного договора не представляется возможным. Доказательств наличия со стороны Департамента намерений по урегулированию данной ситуации с тем, чтобы обеспечить предпринимателю, как арендатору спорного нежилого помещения, возможность использовать арендуемое помещение в соответствии с условиями договора и его назначением, департаментом не представлено.

Данные обстоятельства также были предметом исследования судом при рассмотрении дела № А66-3168/2019.

Постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.08.2019 по делу № А66-3168/2019, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 23.12.2019, отменено решение Арбитражного суда Тверской области от 20.06.2019 в части отказа в удовлетворении исковых требований  Предпринимателя к Департаменту. Суд, установив  факт неудовлетворительного теплоснабжения арендуемого Предпринимателем помещения, что препятствовало использованию им  арендуемого помещения по целевому назначению, возложил на Департамент обязанность  обеспечить арендуемое  Предпринимателем помещение  по договору аренды нежилого помещения от 27.02.2007 № 3732 теплоснабжением по санитарным нормам, установленным для эксплуатации офисных помещений. 

Суд первой инстанции  правомерно применил нормы статьи 69 АПК РФ и принял во внимание установленные судом в рамках вышеназванного дела обстоятельства.

 Таким образом, оснований для удовлетворения иска у суда первой инстанции не имелось, в иске отказано правомерно.

Оснований не согласиться с данным выводом у апелляционной инстанции не имеется.

Фактически все доводы подателя жалобы направлены на переоценку установленных по делу судом первой инстанции обстоятельств, доказательств и иные выводы, правовые основания для которых у апелляционной инстанции отсутствуют.

Поскольку судом первой инстанции полно исследованы обстоятельства дела, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права не установлено, апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения состоявшегося судебного акта.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Тверской области от 10 октября                  2019 года по делу № А66-9769/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу Департамента управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд                Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

          А.Я. Зайцева

 

Судьи

          О.Б. Ралько 

 

          А.Н. Шадрина