АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-33563/2018

Дело № А55-19550/2017

г. Казань

21 июня 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 14 июня 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 21 июня 2018 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Петрушкина В.А.,

судей Глазова Ю.В.,  Муравьёва С.Ю.,

в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом  судебном заседании кассационную жалобу  Департамента градостроительства городского округа Самара

на решение Арбитражного суда Самарской области от 07.12.2017 (судья Ануфриева А.Э.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.02.2018 (председательствующий судья Балакирева Е.М., судьи Романенко С.Ш., Терентьев Е.А.)

по делу № А55-19550/2017

по исковому заявлению Департамента градостроительства городского округа Самара (ОГРН 1036300450086), г. Самара, к обществу с ограниченной ответственностью «Грин Парк» (ИНН 6316200014, ОГРН 1146316005846), г. Самара, о взыскании долга по арендной плате и пени,

УСТАНОВИЛ:

Департамент градостроительства городского округа Самара (далее –Департамент градостроительства г.о. Самара, Департамент) обратился в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью  «Грин Парк» (далее – ООО «Грин Парк», общество) о взыскании 33 205 154,42 руб. по договору аренды земельного участка от 12.03.2007 № 55, в том числе задолженности по арендной плате за период с 01.03.2015 по 31.03.2017 в сумме 13 411 262,10 руб., пени за период с 11.03.2015 по 31.03.2017 в сумме 19 793 892,32 руб.

Исковые требования основаны на положениях статей 39.7  Земельного  кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), статей 309, 310, 424, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее  ГК РФ) и мотивированы тем, что общество приобрело право  владения и пользования земельным участком  по договору купли-продажи, однако обязательства по внесению арендных платежей не исполнило, кроме того, последний обязан выплатить пени за просрочку платежа.

Решением  Арбитражного суда Самарской области от 07.12.2017  исковые требования удовлетворены частично. С ООО «Грин Парк» в пользу Департамента взыскана задолженность в сумме 6 864 203,50 руб., пени в сумме 6 864 203,50 руб. В остальной части иска отказано. 

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.02.2018 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Судебные инстанции, удовлетворяя частично исковые требования,  исходили из того, что решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 22.01.2016 № 16/2с-43, созданной при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, кадастровая стоимость спорного земельного участка установлена в размере 25 943 446,46 руб., принятым по заявлению общества от 30.12.2015 о пересмотре кадастровой стоимости, и подлежит применению с 01.01.2015.

В кассационной жалобе Департамента градостроительства г.о. Самара, поданной в Арбитражный суд Поволжского округа,  судебные акты  предлагается отменить  как принятые с нарушением норм действующего законодательства.

Заявитель кассационной жалобы, обжалуя судебные акты, считает, что  в соответствии с условиями договора аренды  Департаментом  произведен расчет арендной платы в соответствии с принятым постановлением Правительства Самарской области от 13.11.2013 № 610, кроме того,  обществом не представлено доказательств несоразмерности начисленной неустойки.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства уведомлены, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу статьи 284  Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы. Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационнотелекоммуникационной сети «Интернет» по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ и в информационной системе «Картотека арбитражных дел» - kad.arbitr.ru в порядке, предусмотренном статьей 121 АПК РФ.

Проверив обоснованность доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Поволжского округа считает, что оспариваемые судебные акты подлежат оставлению без изменения по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судебными инстанциями, на основании постановления главы города Самары от 03.04.2006 № 134, распоряжений  министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства от 27.12.2006 № 336-р, от 12.03.2007 № 120-р между министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Синема» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 12.03.2007 № 55 (далее – договор аренды), по условиям которого  арендатору  предоставлен в аренду сроком до 03.04.2009  земельный участок с кадастровым номером 63:01:02 17 001:0094 площадью 8012,9 кв. м, расположенный по адресу: Самарская область, г. Самара, Кировский район ул. Георгия Димитрова, 4 для строительства торгово  развлекательного центра, который зарегистрирован в установленном законом порядке 17.04.2007.

Факт передачи земельного участка подтверждается актом приема-передачи (Приложение № 4 к договору аренды).

Согласно пунктам 4.3, 4.4, 5.2 договора арендная плата может пересматриваться в одностороннем порядке в случае внесения изменений в правовые нормы, регулирующие размер арендной платы за пользование землей. Новая величина арендной платы устанавливается с момента, определенного соответствующим нормативным актом в порядке, установленном пунктом 5.2 договора аренды, арендная плата перечисляется ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца.

Впоследствии на основании решения Арбитражного суда Самарской области от 28.02.2013 по делу № А55-24577/2012 о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «Синема» (далее – ООО «Синема»),  определений от 22.04.2014, от 22.07.2014 по указанному делу, протокола о результатах открытых торгов по лоту № 1 от 10.10.2014 ООО «Грин Парк» приобрело  у ООО «Синема»  по договору купли-продажи от 14.10.2014 права и обязанности по договору аренды земельного участка от от 12.03.2007 № 55, который зарегистрирован в установленном законом порядке 28.11.2014. 

ООО «Грин Парк» обязанность по оплате не исполняло, в связи с чем за период с 01.03.2015 по 31.03.2017 образовалась задолженность в сумме 13 411 262,10 руб. 

При определении размера арендной паты за указанный период Департамент руководствовался  постановлением Правительства Самарской области от 13.11.2013 № 610  «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов», согласно которому кадастровая стоимость указанного земельного участка составляет 83 880 639,78 руб.

За просрочку исполнения обязательства по оплате за период с 11.03.2015 по 31.03.2017 были начислены пени в размере 19 793 892,32 руб. 

В порядке досудебного урегулирования спора Департамент в адрес общества направил претензию от 11.04.2017 № д05-01/852 с требованием погасить образовавшуюся задолженность по договору аренды земельного участка от 12.03.2007 № 55, которая последним оставлена без удовлетворения.

Данная претензия направлена заказным письмом 11.04.2017 по адресу, указанному в  выписке из Единого государственного реестра юридических лиц.

Ненадлежащее исполнение обязательств  и послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском 

Содержащиеся в судебных актах выводы соответствуют материалам дела, действующему законодательству и существующей правоприменительной практике.

Согласно пункту 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ  арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Из смысла положений, содержащихся в статье 424 ГК РФ, следует, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

В соответствии с пунктом 4 статьи 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктом 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее. В силу абзаца 2 пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, одним из таких случаев является пункт 3 статьи 65 ЗК РФ. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, её компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

В соответствии с пунктом 19 названного постановления Пленума арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать её внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется. Плата за пользование земельным участком в настоящем случае является регулируемой, то есть исчисляемой на основании норм действующего законодательства.

Договор аренды земельного участка  от 12.03.2007 № 55 заключен после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, в связи с чем  суды пришли к правильному выводу о том, что арендная плата по нему является  регулируемой и подлежит начислению исходя из нормативно установленных ставок.

Согласно пункту 1 статьи 39.7 ЗК РФ (в редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена (подпункт 2 пункта 3 указанной статьи).

Как усматривается из материалов дела, расчет арендной платы произведен Департаментом с учетом постановлением Правительства Самарской области от 13.11.2013 № 610 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов», согласно которому кадастровая стоимость указанного земельного участка составляет 83 880 639,78 руб.

В соответствии с абзацем 3 статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в редакции до 01.01.2017) сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей. К таким случаям относятся положения абзаца 5 этой же нормы, согласно которому в случае изменения кадастровой  стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Применение указанной нормы разъяснено в пункте 28  постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости».

Из анализа имеющихся в деле доказательств следует, что  ООО «Грин Парк» 30.12.2015 обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, по результатам рассмотрения  которой  было внесено решение от 22.01.2016 № 16/2с-43, установив  кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 63:01:02 17 001:0094 в размере 25 943 446,46 руб.

Таким образом, суды двух инстанций, учитывая, что заявление об изменении кадастровой стоимости указанного земельного участка подано обществом в комиссию 30.12.2015, сделали правильный вывод, что расчет арендной платы с 01.03.2015 по 31.03.2017 следует производить из кадастровой стоимости земельного участка в размере 25 943 446,46 руб., утвержденной решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 22.01.2016 № 16/2с-43, при этом указанный размер арендной платы подлежит применению независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, что согласуется с правовой позицией, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 13.03.2017 № 305-ЭС16-16859.

Правильность применения Федерального закона от 29.07.1998 № 135ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и разъяснения Пленума Верховного Суда Российской Федерации  заявителем кассационной жалобы не оспорена.

В силу статей 329 и 330 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором. 

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. 

Пунктом 7.3. договора аренды предусмотрена ответственность за просрочку внесения арендной платы в виде пени в размере 0,3 % с просроченной суммы за каждый день просрочки.

Суд кассационной инстанции, изучив доводы кассационной жалобы, с учетом ранее изложенных норм права о применении статьи 333 ГК РФ, полагает выводы судов первой и апелляционной инстанций  о снижении суммы неустойки до размера основного долга 6 864 203,50 руб. обоснованным, и, как следствие, доводы Департамента в указанной части отклоняются судом кассационной инстанции.

В соответствии с пунктом 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее - постановление № 7) снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ).

В силу пунктов 73, 74, 75 постановления  № 7 бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ).

Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце 3  пункта 72 постановления № 7 основаниями для отмены в кассационном порядке судебного акта в части, касающейся уменьшения неустойки по правилам статьи 333 ГК РФ, могут являться нарушение или неправильное применение норм материального права, к которым, в частности, относятся нарушение требований пункта 6 статьи 395 ГК РФ, когда сумма неустойки за просрочку исполнения денежного обязательства снижена ниже предела, установленного пункта 1 статьи 395 ГК РФ, или уменьшение неустойки в отсутствие заявления в случаях, установленных пунктом 1 статьи 333 ГК РФ (статья 387 ГК РФ, пункт 2 часть 1 статья 287 АПК РФ).

Указанных обстоятельств судом кассационной инстанции при рассмотрении кассационной жалобы общества не установлено.

С позиции статьи 71 АПК РФ, суды двух инстанций, руководствуясь статьями 309, 310, 424, 614 ГК РФ, статьей 39.7 ЗК РФ, а также решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 22.01.2016 № 16/2с-43 при Управлении Росреестра по Самарской области, установив обязанность арендатора вносить плату за фактическое пользование земельным участком, правомерно удовлетворили иск частично. 

Иные доводы заявителя кассационной жалобы по существу направлены на переоценку выводов судов  фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, что в силу положений главы 35 АПК РФ не относится к компетенции суда кассационной инстанции.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 07.12.2017 и  постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.02.2018 по делу № А55-19550/2017 оставить без изменений, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные законом.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

 

Председательствующий судья				       В.А. Петрушкин 

Судьи							                 Ю.В. Глазов

									       С.Ю. Муравьёв