ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-94996/17-109-514

г. Москва

18 октября 2017 года

Резолютивная часть объявлена 17.10.2017

Полный текст решения изготовлен 18.10.2017

Арбитражный суд в составе: судьи  А.А.Гречишкина, 

При ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, 

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению ООО «Николь»

к ООО «МИЛКО-Т»

о взыскании задолженности по арендной плате по договору № 27 от 01.11.2016 г. в сумме 2 019 870 руб. 93 коп, неустойки в сумме 6 066 898 руб. 39 коп.

при участии:

от истца –  ФИО2 по доверенности от 14.04.2017 г., ФИО3 по доверенности от 09.08.2017 г.  

от ответчика – ФИО4 по доверенности от 26.04.2017 г., ФИО5 ген. директор личность установлена по паспорту

УСТАНОВИЛ:

1. ООО «Николь» обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к ООО «МИЛКО-Т» о взыскании задолженности по арендной плате по договору № 27 от 01.11.2016 г. в сумме 2 019 870 руб. 93 коп, неустойки в сумме 6 066 898 руб. 39 коп.

Истец подержал требования в полном объеме по основаниям, изложенным в иске.

Ответчик предъявленные требования не признал по доводам, изложенным в отзыве. 

Суд, выслушав доводы сторон, исследовав материалы дела, изучив доказательства в их совокупности и взаимосвязи, считает требования истца подлежащими  частичному удовлетворению в связи с нижеследующим.

2. Как следует из материалов дела, 01.11.2016 между ООО «Николь» (арендатор, истец) и ООО «МИЛКО-Т» (субарендатор, ответчик) заключен Договор № 27 субаренды нежилого помещения (далее договор), по аренде помещения площадью 426 кв. метров, расположенного по адресу: 109044, 

<

...> сроком на 11 месяцев с даты его подписания.

В соответствии с условиями Договора предусмотренными в п. 4.2. Субарендатор уплачивает Арендатору базовую арендную плату за:

Ноябрь 2016 г. 1 000 000 руб.; Декабрь 2016 г. 1 000 000 руб.; Январь 2017 г. 600 000 руб.; Февраль 2017 г. 700 000 руб.

НДС не облагается в связи с применением Арендатором упрощенной схемы налогообложения. Арендный платеж производится до 5 числа текущего месяца. Оплата арендной платы считается состоявшейся с момента поступления денег на расчетный счет Арендатора.

В соответствии с п. 4.7. просрочка уплаты арендной платы на 14 дней считается существенным нарушением условий договора.

П. 4.8 Договора установлено, за просрочку платежа менее чем на 14 дней Субарендатор уплачивает пеню в размере 1% от суммы задолженности за каждый день просрочки, за просрочку платежа свыше 14 дней Субарендатор уплачивает пеню в размере 3% от суммы задолженности за каждый день просрочки.

3. Из позиции истца следует.

Сумма задолженности по основным платежам ответчика составляет 2 019 870,93 руб., что составляет задолженность за ноябрь 2016 года и декабрь 2016 года.

За просрочку уплаты аренды по Договору за период с 06.11.2016 года по 09.03.2017 года ответчику начислена договорная пеня в размере 6 066 898,39 руб.

Истцом в адрес ответчика направлены претензии №б/н от 01.03.2017, №б/н от 07.03.2017, №б/н от 13.03.2017 с требованием об оплате задолженности, которые оставлены без ответа и удовлетворения, в связи с чем, истец обратился в суд.

4. Из позиции ответчика следует.

Ответчик предъявленные требования не признал, по следующим основаниям.

ООО «МИЛКО-Т» не оспаривает, что заключал названный договор субаренды с ООО «Николь» №27 от 01.11.2016. По данному договору ответчик произвел следующие платежи: за ноябрь 2016 - 300 тыс. руб.; за январь 2017 - 600 тыс. руб.; за февраль 700 тыс. руб. Итого: 1 600 000 руб.

Согласно расчету задолженности истец применяет расчет договорной неустойки, что в конечном итоге составляет значительное превышение над суммой задолженности по арендным платежам и подлежит уменьшению согласно ст. 333 ГК РФ.

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (п. 1 ст. 650 ГК РФ).

Истец на основании договора аренды № 487 от 01.11.2016, заключенному между ЗАО "Джорджия" и ООО "Николь", последнее приняло в аренду помещение общей площадью 925 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>.

С момента заключения договора субаренды ответчик неоднократно просил истца предоставить правоустанавливающие документы на объект субаренды (помещение общей площадью 426 кв.м.. расположенное по адресу: 

<

...>, такие как: сведения  из ЕГРП, свидетельствующие об арендуемом объекте и его собственнике, возможных обременениях, иные сведения о наличии права на объект аренды, договор аренды на арендуемую площадь между истцом и собственником помещения, иные правоустанавливающие документы истца на предмет субаренды. При этом, ни в период действия договора (с 01.11.2016 до 28.02.2017), ни после и по текущую дату истец ответчику запрашиваемые документы не предоставил, ссылаясь на неоконченный судебный спор по административному делу № А40-14/14, рассматриваемого в Арбитражном суде города Москвы.

19.01.2015 года по административному делу № А40-14/14 Арбитражным судом города Москвы вынесено решение (вступило в силу 16.01.2017), по которому заявителю ЗАО "Джорджия" отказано в удовлетворении требования к Управлению Росреестра по Москве о признании сообщения об отказе в государственной регистрации незаконным, об обязанности произвести государственную регистрацию объектов недвижимости, расположенные по адресу: г. Москва. 3-й Крутицкий пер., д. 13; 

<

...>. стр. 2.

В мотивировочной части вышеуказанного решения суд указал, цитата: "Статьей 17 Федерального закона №122-ФЗ предусмотрены основания для государственной регистрации прав.

В силу ст. 18 Федерального закона №122-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.

Заявитель обратился за государственной регистрацией ранее возникшего права собственности на объекты недвижимости: нежилые помещения по адресу: 

<

...> общей площадью 3921.5 кв.м., нежилое здание по адресу: 

<

...>. стр.2 общей площадью 1008,8 кв.м., представив в качестве правоустанавливающих документов: Договор купли-продажи № I от 03.07.1990 между Комбинатом коммунальных предприятий ССО Нефтегазпромстрой (Продавец) и Оптово-розничным производственным объединением «Грузия» (Покупатель), Акты от 03.07.1990, от 27.07.1990, Свидетельства о внесении в реестр собственности на территории города Москвы серия Л № 0006613 от 23.01.1997. серия Л № 0006614 от 23.01.1997.

Как следует из представленных документов, договор купли-продажи заключен в соответствии со ст. 10 Основ законодательства СССР «Об аренде». Право па выкуп имущества государственного и муниципального предприятия договорам аренды с правом выкупа имели только арендные предприятия созданные членами трудового коллектива этого предприятия или подразделения в соответствии со ст. ст. 16, 22 Основ законодательства Союза и союзных республик об аренде.

В материалы дела не предоставлены договор аренды содержащий условия о выкупе; решение об образовании организации арендаторов и ее органов управления; устав арендного предприятия, утверждаемого собранием (конференций) его трудового коллектива; документы, подтверждающие государственную регистрацию в исполнительном комитете Совета народных депутатов; документы, подтверждающие правопреемство между Оптово-розничным производственным объединением «Грузия» и ЗАО «Джорджия».

Указанные документы запрошены в Главном архивном управлении г. Москвы (исх. № 12-1713/2013 от 16.07.2013).

В ответ на запрос данный орган письмом (вх. № 64057/2013 от 03.09.2013) сообщил, что сведений, подтверждающих государственную регистрацию Оптово-розничного производственного объединения «Грузия», не имеется, указанные документы ?та храпение не поступали.

Из Договора купли-продажи № I от 03.07.1990 и Акта следовало, что выкупались: встроено-пристроенное помещение, занимаемое магазином «Грузия» и пекарня-хачапурная с основными, вспомогательными, подсобными и подвальными помещениями площадью 3190,8 кв.м. по адресу 3-й Крутицкий, д. 13. Актом от 27.07.1990 состав выкупаемых объектов не изменен, однако увеличена площадь до 4730,2 кв.м., в связи с составлением Акта приемки-передачи основных средств.

Кроме этого, выявлено, что печать Комбината на Договоре от 03.07.1990 и Акте отличается.

Данные обстоятельства вызывали обоснованные сомнения государственного регистратора в том, что спорные объекты являлись предметом выкупа...

...Поскольку причины, препятствующие государственной регистрации, заявителем устранены не были, а ответы на запрос от уполномоченных государственных органов и организаций не позволяли утверждать о наличия права заявителя на спорный объект, Управление отказало заявителю на основании абз. 4. 10, 13 п. 1 ст.20 Закона о регистрации (документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям (п. 1 ст. 18 Закона о регистрации, правоустанавливающие документы не содержат описание недвижимого имущества) действующего законодательства (поскольку содержат разночтения в описании технических параметров объектов); не представлены документы, необходимые (документы подтверждающие правомерность изменения параметров объектов) в соответствии с Федеральным законом для государственной регистрации нрав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена па заявителя; ответ органа государственной власти или органа местного самоуправления на межведомственный запрос свидетельствует об отсутствии документа и (или) информации, необходимых для государственной регистрации прав, если соответствующий документ не представлен заявителем по собственной инициативе".

Таким образом, описанное выше решение суда установило факт отсутствия у Арендодателя (ЗАО "Джорджия") каких-либо прав на спорные объекты недвижимости, в частности, находящимся по адресу: 

<

...>., являющиеся предметом спора по настоящему делу.

В Едином государственном реестра прав на недвижимое имущество сведения об описанных выше объектах отсутствуют, истец сведений из ЕГРН не предоставил.

В производстве Арбитражного суда города Москвы находится дело № А40-137795/17-176-1275 по иску ЗАО «Джорджия» к Департаменту имущества города Москвы о признании права собственности на объекты недвижимости, в частности, находящимся по адресу: 

<

...>, являющиеся предметом спора по настоящему делу.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику (ст.209 ГК РФ). По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).

Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ).

Доказательства правомерности владения и пользования истцом объектом недвижимости, расположенном по адресу: г. Москва. 3-й Крутицкий пер., д. 13, стр. 2 и являющимся предметом договора аренды № 487 от 01.11.2016 между истцом и ЗАО "Джорджия" в материалах настоящего дела отсутствуют.

В виду отсутствия права собственности на здание, расположенное по адресу: 

<

...>. стр. 2 у ЗАО "Джорджия", последнее не располагало и не располагает правом распоряжения, в том числе правом сдачи в аренду указанного здания истцу и извлечения прибыли от сдачи в аренду.

С согласия арендодателя арендатор вправе сдавать арендованную недвижимость в субаренду (поднаем). При этом ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами (п. 2 ст. 615 ГК РФ).

Таким образом, ответчик считает, что ЗАО "Джорджия" не имело право сдавать в аренду не принадлежащее ему на праве собственности и иных правах здание истцу, расположенное по адресу: 

<

...>, последний (истец) не имел прав сдачи в субаренду ответчику данного здания и/или помещений в нем, тем самым незаконно извлекать прибыль от таковой сдачи.

5. Суд пришел к следующим выводам.

В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ, п. 4.2. договора  арендатор обязан вносить арендную плату ежемесячно с оплатой не позднее 5-го числа текущего месяца.

Арендатор (истец) передал субарендатору (ответчику) нежилые  помещения, что подтверждается актом б/н от 01 11 2016 приема-передачи  в аренду  нежилого помещения  к договору субаренды   № 27 от 01 11 2016.   

Субарендатор арендовал помещения   с ноября 2016 по февраль 2017 г. Указанный факт ответчик не оспаривает.  

Судом установлен факт ненадлежащего исполнения обязательств по договору со стороны  субарендатора, а именно,  ответчик не уплатил арендную плату в сумме  2019 870, 93р.

Суд отклоняет доводы ответчика о том,  что отсутствуют доказательства  правомерности   владения,  пользования и распоряжения  спорными помещениями у собственника – ЗАО «Джорджия», а следовательно,   арендатор  -  истец по настоящему делу, не имел полномочий по сдаче в аренду  помещений.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в п. 12 постановления  Пленума ВАС РФ  № 73 от 17 11 2011,   положения статьи 608 ГК РФ не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду.

Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.

На основании изложенного, суд пришел к выводу о том, что факт нарушения субарендатором обязательств по договору подтверждается материалами дела, доказательств уплаты долга не представлено, долг начислен обосновано и рассчитан верно, в связи с чем, суд удовлетворяет требования истца о взыскании задолженности по арендным платежам  в сумме размере 2 019 870 руб. 93 коп.

6. За просрочку в уплате арендной  платы  ответчику начислена неустойка за период с 06.11.2016. по 09.03.2017.  в  сумме 6 066 898 руб. 39 коп. в соответствии со ст. 330 ГК РФ и п. 4.8. договора.

Расчет неустойки судом проверен, найден правильным. Между тем имеются  основания для применения ст. 333 ГК РФ.

В целях соблюдения баланса интересов сторон и  учитывая, что взыскание неустойки не должно приводить к  обогащению   кредитора, суд  уменьшает размер взыскиваемой неустойки до 150 000 р.  При этом  суд отмечает, что кредитор взыскивает неустойку из расчета 3 % в день, что соответствует ставке 1095 % годовых. В период начисления неустойки ставка Банка России составляла  11 % годовых, следовательно,  ставка неустойки, рассчитанная кредитором,   почти в 100 раз (!) превышает ставку Банка России. 

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 4, 9, 19, 64-66, 71, 75,  167-171 АПК РФ, арбитражный суд 

Р Е Ш И Л:

Взыскать с ООО «МИЛКО-Т» в пользу ООО «Николь» основной долг в сумме 2 019 870 руб. 93 коп., неустойку 150 000 руб., а также расходы по оплате госпошлины в сумме 63 434 руб. 

Отказать в удовлетворении остальной части требований.

Возвратить  ООО «Николь» из федерального бюджета госпошлину в сумме 34 195 руб. уплаченную по платежному поручению № 54 от 15.05.2017. 

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

СУДЬЯ:                                                                                                               А.А. Гречишкин