Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-29454/2022

08 февраля 2024 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена 08 февраля 2024 года. 

Полный текст решения изготовлен 08 февраля 2024 года.

 

Арбитражный суд  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

в составе: судьи Синицына Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению:

Общества с ограниченной ответственностью «УК «Ресурсосбережение» 

к Комитету государственного жилищного надзора и контроля Ленинградской области 

об оспаривании распоряжения от 27.12.2021 № 227/16

 

при участии

от заявителя – не явился, извещен

от заинтересованного лица – не явился, извещен  

 

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «УК «Ресурсосбережение» (далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением об оспаривании распоряжения Комитета государственного жилищного надзора и контроля Ленинградской области (далее – Комитет) от 27.12.2021 № 227/16.

Производство по делу возобновлено.

В соответствии с частью 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) суд завершил предварительное судебное заседание и открыл судебное заседание в первой инстанции.

Как следует из материалов дела, Общество обратилось в Комитет с заявлением о внесении изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации – Ленинградской области в отношении многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: Ленинградская обл., Всеволожский р-н, Бугровское сельское поселение, 

<

...> на основании решения внеочередного общего собрания собственников помещений, а также лиц, принявших от застройщика по передаточному акту помещение в МКД, о выборе способа управления –управляющей организацией ООО УК «Ресурсосбережение» и заключении договора управления МКД, оформленное протоколом №1/10ГП от 01.12.2020.

По результатам рассмотрения заявления Комитетом вынесено распоряжение от 27.12.2021 №227/16 об отказе во внесении изменений в реестр лицензий в соответствии с пп. «а», «б» п. 9 Порядка №938/пр, утверждённого приказом Минстроя России от 25.12.2015 (далее – Порядок №938/пр), в связи с несоответствием заявления и документов требованиям, установленным пп. «а», «б» п. 9 Порядка.

Не согласившись с указанным распоряжением, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением. 

В ходе рассмотрения заявления и документов органом государственного жилищного надзора осуществляется проверка заявления и документов на предмет соблюдения условий в соответствии с п. 5 Порядка, в том числе на предмет отсутствия признаков ничтожности решения общего собрания и соответствия протоколов общих собраний собственников требованиям требований к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах, утвержденных приказом Минстроя России от 28.01.2019 № 44/пр (далее – Требования).

Проведение проверки заявления и документов осуществляется в рамках рассмотрения заявления о внесении изменений в реестр в соответствии с Порядком в рамках предоставления государственной услуги по внесению изменений в реестр лицензий (ст. 5 Федерального закона Российской Федерации от 27.07.2010 № 210 «Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг», п. 3.8. приказа Комитета от 12.04.2019 № 4 «Об утверждении административного регламента предоставления комитетом государственного жилищного надзора и контроля Ленинградской области государственной услуги по лицензированию предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами и признании утратившими силу приказов комитета государственного жилищного надзора и контроля Ленинградской области от 16 января 2018 года № 1, от 19 марта 2015 года № 14, от 9 января 2017 года № 1»).

Сведения об МКД включены в реестр многоквартирных домов (реестр лицензий Ленинградской области), деятельность по управлению которыми осуществляет ООО «УК «Ресурсосбережение». В соответствии с протоколом от 01.12.2020 в общем собрании собственников помещений МКД принял участие застройщик ООО «охтинский парк девелопмент», правовые основания, участия которого в голосовании на общем собрании, предусмотренные ст. 44 ЖК РФ, в заявлении и документах не указаны. Кроме того, к заявлению и документам Общества не приложены обязательные приложения к протоколу общего собрания собственников МКД, а именно документы, подтверждающие надлежащее уведомление собственников всех помещений о проведении общего собрания МКД (пп. «в» п. 20 требований к оформлению протоколов общих собраний, утвержденных приказом Минстроя России от 28.01.2019 № 44/пр). Таким образом, сведения, содержащиеся в заявлении и документах, не являются достоверными в соответствии с подпунктом «б» пункта 5 Порядка, что является основанием для принятия решения о приостановлении рассмотрения заявления согласно подпункту «а» пункта 10 Порядка.

С учетом изложенного, по результатам рассмотрения заявления и документов Комитетом принято решение о приостановлении рассмотрения заявления и документов ООО «УК «Ресурсосбережение» до 27.12.2021.

В соответствии с п. 15 Порядка, с целью принятия решения по результатам рассмотрения заявления и документов Комитетом направлен запрос о предоставлении необходимой информации, в том числе, сведения о правовых основания участия ООО «Охтинский Парк Девелопмент» в общих собраниях собственников с учетом положений ст. 44 ЖК РФ с приложением копий подтверждающих документов, об оформлении ООО «Охтинский Парк Девелопмент» права собственности на помещения МКД (ч. 1.1 ст. 44 ЖК РФ); о реализации помещений МКД, принадлежащих ООО «Охтинский Парк Девелопмент» согласно реестрам собственников, в соответствии с требованиями Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов  и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 № 214-ФЗ, о создании (постройке) указанных помещений без привлечения денежных средств третьих лиц (дольщиков) (на период проведения собрания); о предоставлении копий решений общих собраний собственников помещений в МКД, которым определен способ уведомления собственников помещений о проведении общих собраний  в МКД на информационных стендах в соответствии с ч. 4 ст. 45 ЖК РФ; о предоставлении обязательных приложения к протоколу общего собрания собственников помещений МКД, предусмотренные пп. «в» п. 20 приказа Минстроя России от 28.01.2019 № 44/пр - документы (копии документов), подтверждающие направление, вручение сообщения о проведении общего собрания собственникам помещений в МКД  в соответствии с ч. 4 ст. 45 ЖК РФ. 

В соответствии с ответом ООО «УК «Ресурсосбережение» застройщик в отношении помещений, не переданных иным лицам по передаточному акту, с момента выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, вправе принимать участие в общем собрании собственников и голосовать по вопросам повестки дня, обладая равными с собственниками помещений в многоквартирном доме правами; ООО «Охтинский Парк Девелопмент» принимал участие в общем собрании на основании актов приема-передачи помещений (письмо от 17.12.2021 № 739). 

Документы и сведения, подтверждающие, что помещения, принадлежащие ООО «Охтинский Парк Девелопмент», согласно реестрам собственников, не были реализованы в соответствии с требованиями Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской  Федерации» от 30.12.2004 № 214-ФЗ и были созданы (построены) без привлечения денежных средств третьих лиц (дольщиков), к заявлению и документам не представлены. 

В связи с чем, факт отсутствия передачи жилых помещений многоквартирного дома участникам долевого строительства, профинансировавшим его строительство, не дает право застройщику принимать участие в голосовании за счет долей этих участников по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом и конкретной управляющей компании, ни в силу вышеприведенных положений Жилищного кодекса, ни в силу положений статей 2,4 и 16 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов». 

Указанная позиция направлена на недопущение нарушения прав собственников на выбор способа управления МКД и управляющей организации общим собранием собственников. При обратном же подходе выбор управляющей компании и заключение с ней договора управления в новостройке (многоквартирном жилом доме) допустимо по результатам собрания, в котором участвует застройщик на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, что противоречит положениям жилищного законодательства, предусматривающего проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления МКД (ч. 13 ст. 161 ЖК РФ). 

Источник финансирования строительства многоквартирного дома  не наделает застройщика статусом собственника в отсутствие соответствующей регистрации, и не изменяет порядка лицензирования деятельности по управлению многоквартирным домом, установленного вышеприведенными нормами жилищного законодательства. 

В соответствии с пп. «а», «ж» п. 20 Требований письменные решения (бюллетени) собственников помещений и реестр собственников помещений МКД должны содержать реквизиты документа, подтверждающего их право собственности на помещения в многоквартирном доме. 

Вместе с тем, в нарушение Требований реестры собственников помещений в МКД не содержат обязательных сведений в соответствии с пп. «а» Требований; а решение собственника помещений МКД ООО «Охтинский Парк Девелопмент» не содержит реквизитов документов, подтверждающих его право собственности на помещения в МКД. 

Таким образом, представленные ООО «УК «РЕСУРСОСБЕРЕЖЕНИЕ» документы не соответствуют установленным Требованиям. Документы, установленные Требованиями и содержащие предусмотренные законом сведения, в Комитет не представлены. 

Указанные Требования обязательны к соблюдению при оформлении любых протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах. 

Пунктом 20 Требований установлены обязательные приложения к протоколу общего собрания. 

Указанные приложения являются обязательными при оформлении протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах и являются неотъемлемой частью таких протоколов общих собраний, отсутствие обязательных приложений к протоколу общего собрания является нарушением действующего законодательства и не позволяет рассматривать такой протокол как официальный документ, удостоверяющий факты, влекущий за собой юридические последствия (ст. 46 ЖК РФ). 

Отсутствие обязательных приложений к протоколу общего собрания собственников помещений свидетельствует о нарушении существенных условиях составления протокола (ст. 181.4 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

С учетом того, что обязательные приложения к протоколу общего собрания не представлены, указанный протокол не может считаться представленным в полном объеме в соответствии с Требованиями и Порядком. 

Таким образом, при рассмотрении заявления ООО «УК «Ресурсосбережение» о внесении изменений в реестр лицензий Комитетом выявлено несоответствие заявления и документов требованиям, установленным подпунктами «а», «б» п. 5 Порядка. 

С учетом изложенного, по результатам рассмотрения заявления и документов Комитетом принято решение об отказе во внесении изменений в реестр многоквартирных домов (реестр лицензий Ленинградской области), деятельность по управлению которыми осуществляет ООО «УК «Ресурсосбережение», сведений о МКД в соответствии с пп. «а», «б» п. 9 Порядка в связи с несоответствием заявления и документов требованиям, установленными подпунктами «а», «б» пункта 5 Порядка (В соответствии с пп. «ж» п. 20 Требований письменные решения (бюллетени) собственников помещений должны содержать реквизиты документа, подтверждающего их право собственности на помещения в многоквартирном доме. До передачи помещения  в многоквартирном доме по передаточному акту или иному документу о передаче застройщик вправе участвовать в общем собрании собственников помещений  в многоквартирном доме в случае оформления права собственности на нереализованные помещения. Доказательства права собственности ООО «Охтинский Парк Девелопмент»  на помещения в МКД не представлены. Решение собственника помещений МКД  ООО «Охтинский Парк Девелопмент» не содержит сведений о праве собственности юридического лица на помещения в МКД. Таким образом, решения, принятые  ООО «Охтинский Парк Девелопмент», не подтверждаются представленными документами, следовательно, ООО «Охтинский Парк Девелопмент» не имеет права голоса на общем собрании собственников помещений в МКД. В соответствии с пп. «а» п. 20 Требований реестр собственников помещений МКД, содержащий предусмотренные сведения, к заявлению и документам не приложен). 

В соответствии с ч. 3 ст. 45 ЖК РФ общее собрание собственников помещений  в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. 

Таким образом, при проведении общего собрания собственников помещений  в многоквартирном доме наличие кворума рассчитывается исходя из общего количества собственников помещений в многоквартирном доме, а также лиц, принявших  от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома)  после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче. 

До передачи помещения в многоквартирном доме по передаточному акту или иному документу о передаче застройщик (лицо, обеспечивающее строительство многоквартирного дома) вправе участвовать в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме в случае оформления права собственности на нереализованные помещения (письмо Минстроя России от 26.02.2020 № 5607-ОГ/04). 

В соответствии с пп. «а», «ж» п. 20 Требований реестр собственников помещений и письменные решения (бюллетени) собственников помещений должны содержать реквизиты документа, подтверждающего их право собственности на помещения в многоквартирном доме. 

Вместе с тем, в нарушение Требований решения собственника помещений МКД ООО «Охтинский Парк Девелопмент» не содержит реквизитов документов, подтверждающих его право собственности на помещения в МКД. Реестр собственников помещений в МКД также не содержат обязательных сведений в соответствии с пп. «а» Требований о реквизитах документов, подтверждающих его право собственности на помещения в МКД. 

Таким образом, представленные ООО «УК «Ресурсосбережение» документы не соответствуют установленным Требованиям. Документы, установленные Требованиями и содержащие предусмотренные законом сведения, в Комитет не представлены. 

С учетом изложенного, несоответствие заявления ООО «УК «Ресурсосбережение»  и документов требованиям, установленным пп. «а», «б» п. 5 Порядка, является основанием для отказа ООО «УК «Ресурсосбережение»  во внесении изменений в реестр и возврате заявления и документов  (пп. «а», «б» п. 9 Порядка). 

Таким образом, Комитетом правомерно отказано ООО «УК «Ресурсосбережение»  во внесении изменений в реестр на основании пп. «а», «б» п. 9 Порядка в связи с несоответствием заявления и документов требованиям, установленным пп. «а», «б» п. 5 Порядка. Принятое Комитетом распоряжение 27.12.2021 № 1227/16, в том числе, сопряжены с установлением определенного факта, а именно: представления либо непредставления ООО «УК «Ресурсосбережение» документов, поименованных в приказе Минстроя России от 28.01.2019 № 44/пр.  

При указанных обстоятельствах, в удовлетворении заявленных требований надлежит отказать.

Руководствуясь статьями 167-170,201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

решил:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

 

Судья                                                                           Синицына Е.В.