АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯРОСЛАВСКОЙ ОБЛАСТИ

150999, г. Ярославль, пр. Ленина, 28  http://yaroslavl.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А82-16084/2017

Г. Ярославль

11 марта 2018 года

Резолютивная часть решения оглашена  19 февраля 2018 года.

Арбитражный суд Ярославской области в составе судьи  Шадриновой Л.А. 

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Мусолиной Л.В.   

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление Индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к Публичному акционерному обществу "Сбербанк России" (ИНН 

<

***>; ОГРН 

<

***>), Обществу с ограниченной ответственностью "Прогресс Строй" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), ФИО2, ФИО3, ФИО4

о признании отсутствующим обременения права в виде ипотеки,

 

при участии:

от истца – ФИО5 – представитель по доверенности от 23.10.2017,

от ответчиков – ПАО «Сбербанк» - ФИО6 – представитель по доверенности от 21.09.2017, от иных – не явились,

от третьих лиц – УФРС по ЯО – ФИО7 - представитель по доверенности от 28.12.2016, от ФИО3 – ФИО8 - представитель по доверенности от 31.07.2017, от иных – не явились, 

 

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 обратилась в суд с иском к Публичному акционерному обществу "Сбербанк России", обществу с ограниченной ответственностью "Прогресс Строй" о признании отсутствующим: право (обременение) в виде ипотеки в пользу публичного акционерного общества «Сбербанк России», номер государственной регистрации 76:23:040909:198-76/023/20174 в отношении 1-комнатной квартиры № 33, общей площадью 37,90 кв.м. и право (обременение) в виде ипотеки в пользу публичного акционерного общества «Сбербанк России», номер государственной регистрации 76:23:040909:165-76/023/2017-6, в отношении 1-комнатной квартиры № 120, общей площадью 37,80 кв.м., расположенных по адресу: 

<

...>.

Лица, участвующие в деле о времени и месте проведения судебного разбирательства извещены надлежащим образом в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель истца требования поддержала в полном объеме.

Представитель Публичного акционерного общества "Сбербанк России" в отношении заявленных требований возражает по основаниям, изложенным в письменном отзыве и дополнениях к нему.

Общество с ограниченной ответственностью "Прогресс Строй" направило письменный отзыв, полагает требования истца подлежащими удовлетворению.

Управлением федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области представлен письменный отзыв, решение оставляет на усмотрение суда, представлены копии дел правоустанавливающих документов на спорные объекты, а также земельный участок №76:23:040909:0004.

Представитель ФИО3 представил письменные возражения на доводы ответчиков, полагает требования истца подлежащими удовлетворению.

В порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие ответчика ООО "Прогресс Строй", третьих лиц ФИО2, ФИО4 по имеющимся материалам.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, суд установил.

01.11.2013 между ФИО9, ФИО3 (Арендодатели) и обществом с ограниченной ответственностью "Прогресс Строй" (Арендатор) подписан договор аренды земельного участка № 01-11/13, согласно условиям которого, Арендодатели предоставляют Арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок общей площадью 2834 кв.м. из земель населенных пунктов с кадастровым номером №76:23:040909:0004, по адресу: 

<

...>. Земельный участок предоставляется Арендатору для целей строительства многоквартирного жилого дома. Договор зарегистрирован в ЕГРН от 15.11.2013 №76-76-01/060/2013-477 (Т. 4 л.д. 13-16).

В п. 1.5 договора аренды земельного участка № 01-11/13 стороны установили, что в обеспечение исполнения Арендатором своих обязательств по настоящему Договору, в том числе по уплате арендной платы, неустойки и возмещению убытков, причиненных Арендодателям, и иных обязательств, объект капитального строительства – многоквартирный жилой дом – находится в залоге у Арендодателей.

В п. 4.2 договора аренды земельного участка № 01-11/13 стороны предусмотрели, что выбор обремененных Арендодателями объектов недвижимости будет осуществляться после разработки и согласования Арендатором проекта по соглашению сторон, о чем оформляется приложение к настоящему договору.

Земельный участок передан по акту приема-передачи от 01.11.2013 (Т. 4 л.д. 16).

31.01.2014, 26.05.2014, 25.06.2014, 05.08.2014, 28.01.2016, 07.07.2016, 07.07.2016 подписаны дополнительные соглашения к договору аренды земельного участка № 01-11/13 (Т. 4 л.д. 17-24), в п. 4.2 договора дополнительного соглашения от 07.07.2016 стороны согласовали уточненный перечень обремененных в обеспечение оплаты по договору арендодателем объектов недвижимости (Т. 4 л.д. 22).

В дополнительном соглашении от 26.05.2014, 05.08.2014 к договору аренды земельного участка № 01-11/13 от 01.11.2013 в соответствии с п. 4.1, 4.2 договора аренды стороны согласовали Перечень, обремененных в обеспечение оплаты по договору, Арендодателем объектов недвижимости (жилых помещений) (Т. 4 л.д. 18, 20). Регистрация дополнительных соглашений произведена Управлением Росреестра по Ярославской области 07.07.2014, 02.08.2014 (Т. 4 л.д. 112-113). 

В дополнительном соглашении от 07.07.2016 к договору аренды земельного участка № 01-11/13 от 01.11.2013 в соответствии с п. 4.1, 4.2 договора аренды стороны согласовали уточненный Перечень № 2, обремененных в обеспечение оплаты по договору, Арендодателем объектов недвижимости (жилых помещений), в том числе квартир № 33, 120. Регистрация дополнительного соглашения произведена Управлением Росреестра по Ярославской области 26.07.2016 (Т. 4 л.д. 112-113).

27.05.2014 между публичным акционерным обществом "Сбербанк России" (Кредитор) и обществом с ограниченной ответственностью "Прогресс Строй" (Заемщик) заключен договор об открытии невозобновляемой кредитной линии от №0017/8/14288, согласно которому Кредитор обязуется открыть Заемщику невозобновляемую кредитную линию для финансирования строительства 18-этажного двухсекционного жилого дома с инженерными коммуникациями по адресу: 

<

...> (Т. 4 л.д. 25-46).

В соответствии с разделом 9 договора в качестве обеспечения своевременного и полного выполнения обязательств Заемщика, Заемщик обеспечивает предоставление Кредитору, в том числе: имущественные права на строящиеся площади в жилом доме по адресу: 

<

...> в соответствии с договором залога имущественных прав № 0017/8/14288/01 от 27.05.2014. Предмет залога: право аренды земельного участка сроком на 3 года с площадью 2 834 кв.м., расположенный по адресу: г. Ярославль, ул. Зелинского, д. 15, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: многоквартирные дома (9 и более надземных этажей), в том числе со встроенными, пристроенными  и встроено-пристроенными объектами, связанными с проживанием и не оказывающими негативное воздействие на окружающую среду, кадастровый номер объекта: 76:23:040909:0004; залогодатель: ООО «Прогресс Строй» (Заемщик): в соответствии с Договором ипотеки № 0017/18/14288/02 от 27.05.2014.

В соответствии с договором залога имущественных прав № 0017/8/14288/01 от 27.05.2014, заключенным между публичным акционерным обществом "Сбербанк России" (Залогодержатель) и Обществом с ограниченной ответственностью "Прогресс Строй" (Залогодатель), согласно которому Залогодатель передает в Залог Залогодержатель принадлежащие Залогодателю следующие имущественные права (требования) – право (требование) на получение в собственность квартир общей площадью 6445 кв.м., указанных в Приложении №1, расположенных по адресу: 

<

...> (Т. 4 л.д. 47-59).

Кроме того, между публичным акционерным обществом "Сбербанк России" (Залогодержатель) и Обществом с ограниченной ответственностью "Прогресс Строй" (Залогодатель), заключен договор ипотеки №0017/8/14288/02 от 27.05.2014, согласно которому Залогодатель передает в залог залогодержателю, принадлежащее Залогодателю права аренды земельного участка сроком на 3 года площадью 2 834 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый номер: №76:23:040909:0004. В соответствии с п. 1.6 договора залог распространяется на неотделимые улучшения земельного участка, которые в будущем может произвести Залогодатель в течение срока действия договора. Договор зарегистрирован 30.05.2017 №76-76-01/047/2014-303 (Т. 4 л.д. 60-68).

20.03.2017 между Индивидуальным предпринимателем ФИО1 (Покупатель) и ООО «Прогресс Строй» (Продавец) подписаны Договоры купли-продажи: договор купли-продажи, предметом которого является 1-комнатная квартира № 33, по адресу: 

<

...>; общая площадь 37,90 кв. м; кадастровый номер: 76:23:040909:198 (дата государственной регистрации права 30.03.2017 №76:23:040909:198-76/023/2017-3), и договор купли-продажи, предметом которого является 1-комнатная квартира № 120, по адресу: 

<

...>; общая площадь 37,80 кв. м; кадастровый номер: 76:23:040909:165 (дата государственной регистрации 29.03.201 7 №76:23:040909:165-76/023/2017-3).

В соответствии с п. 7 договоров купли-продажи до подписания настоящего договора указанное недвижимое имущество никому не продано, не подарено, не заложено, не обременено правами третьих лиц, в споре и под арестом не состоит.

Имущество передано  истцу по актам приема-передачи от 20.03.2017.

18.05.2017 истцом (Продавец) и ФИО2 (Покупатель) подписаны Договоры купли-продажи объектов недвижимости: 1-комнатная квартира № 33, по адресу: 

<

...>; общая площадь 37,90 кв. м; кадастровый номер: 76:23:040909:198, а также 1-комнатная квартира № 120, по адресу: 

<

...>; общая площадь 37,80 кв. м; кадастровый номер: 76:23:040909:165.

С целью осуществления государственной регистрации договоров купли-продажи от 18.05.2017 стороны по договорам обратились с заявлением в Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области.

30.05.2017 Управлением федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области были выданы Уведомления о приостановление государственной регистрации перехода права собственности, поскольку в отношении указанных спорных объектов имеется обременение в виде ипотеки в пользу ПАО «Сбербанк России», зарегистрированное на основании Договора ипотеки от 27.05.2014 № 0017/8/14288/02, заключённого между ответчиками, внесение в реестр записи об обременении произведено 02.05.2017.

Истец, полагая, что наличие оспариваемой записи об ипотеке нарушает его права как собственника имущества, обратился в суд с настоящим иском.

В силу пункта 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом.

Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (статья 153 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 454 ГК РФ договор купли-продажи является возмездным, что означает, что, приобретая вещь в собственность, покупатель уплачивает продавцу обусловленную цену вещи или продавец получает встречное имущественное удовлетворение.

В силу статьи 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Согласно пункту 2 статьи 346 ГК РФ залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.

В соответствии с частью 17 статьи 26, статьей 27 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в государственной регистрации прав может быть отказано, в том числе, если лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий. Указанное обстоятельство соответственно является и основанием для приостановления государственной регистрации.

Истец, совершая договоры купли-продажи недвижимого имущества, затребовал у продавца правоустанавливающие документы на имущество, по изучении которых спорное обременение не обнаружил, покупатель разумно рассчитывал, что если имеются какие-либо ограничения прав на приобретаемую недвижимость, то эти обстоятельства будут выявлены. В этой ситуации истец исходил из принципа добросовестности продавца и залогодержателя. 

Более того, сдав документы на государственную регистрацию перехода права собственности в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, покупатель обоснованно рассчитывал на проведение правовой экспертизы документов,  проверку законности сделки и соответственно на то, что если имеются какие-либо неоговоренные обременения или ограничения в использовании объекта, то регистрация перехода прав будет приостановлена в соответствии с частью 1 статьи 20 и частью 1 статьи 19 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Таким образом, на момент заключения договоров купли-продажи от 20.03.2017 истец не знал и не должен был знать о том, что предмет данного договора обременен ипотекой. Ни в договорах купли-продажи, ни в иных документах не указано на существование спорного обременения в отношении недвижимого имущества.  

По общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 353 ГК РФ, в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу залог сохраняется.

Вместе с тем, подпунктом 2 пункта 1 статьи 352 ГК РФ в редакции Федерального закона от 21.12.2013 №367-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации» предусмотрено, что залог прекращается, если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога.

В силу подпунктов 1 и 3 статьи 3 Закона №367-ФЗ и разъяснений, содержащихся в Обзоре судебной практики (вопрос № 4) Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2015), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.03.2015, подпункт 2 пункта 1 статьи 352 ГК РФ применяется к сделкам по отчуждению заложенного имущества, которые совершены после 01.07.2014, к сделкам, совершенным до указанной даты, применяется ранее действовавшее законодательство с учетом сложившейся практики его применения.

Поскольку договоры купли-продажи, на основании которых ООО «Прогресс Строй» передало истцу недвижимое имущество, были заключены после 01.07.2014, при рассмотрении настоящего спора необходимо руководствоваться подпунктом 2 пункта 1 статьи 352 ГК РФ в новой редакции.

Согласно пункту 68 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства» продажа заложенного имущества в отсутствие требуемого извещения и его приобретение лицом, которое не знало и не должно было знать, что имущество является предметом залога, в силу подпункта 2 пункта 1 статьи 352 ГК РФ влечет прекращение залога.

На основании изложенной правовой позиции и фактических обстоятельств дела, исковые требования признаются судом обоснованными. 

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН  

<

***>, ОГРН  

<

***>) удовлетворить. Признать обременение в виде ипотеки на квартиры №№ 33, 120 с кадастровыми номерами 76:23:040909:198, 76:23:040909:165, расположенные по адресу: 

<

...> отсутствующим.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ярославской области, в том числе посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте суда в сети «Интернет»,  через систему «Мой арбитр» (http://my.arbitr.ru).

 

Судья

Шадринова Л.А.