Арбитражный суд Московской области

       107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

 

г. Москва

 

«27» сентября 2023 года                                                                               Дело № А41-98485/22

Резолютивная часть решения объявлена «29» августа 2023 года. Решение изготовлено в полном объеме «27» сентября 2023 года.

 

Арбитражный суд Московской области

в составе: судья Быковских И. В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску ООО "ЗЕЛЕНОСТРОЙ – К", индивидуального предпринимателя ФИО2, индивидуального предпринимателя ФИО3, индивидуального предпринимателя ФИО4 к  ООО "КОММЕРШИАЛ ПРОПЕРТИС" о признании недействительными решений внеочередного общего собрания собственников помещений, третье лицо - ФИО5,

при участии в судебном заседании:

от истцов:

от  ООО "ЗЕЛЕНОСТРОЙ – К"- ФИО6 по дов. от 27.10.2022 г.,

от  ИП ФИО2 – ФИО6 по дов. от 18.11.2022 г.,

от ИП ФИО3 - ФИО6 по дов. от 18.11.2022 г.,

от ИП ФИО4 - ФИО7 по дов. от 12.01.2023 г.,

от ответчика –  ФИО8 по дов. №02/23 от 14.12.2022 г., ФИО9  по дов. №17/23 от 02.02.2023 г, ФИО10 по дов. 24/23 от 18.08.2023 г., 

 

установил:

ООО "ЗЕЛЕНОСТРОЙ – К" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), индивидуальный предприниматель ФИО2 (ОГРНИП 304502433100267, ИНН 

<

***>), индивидуальный предприниматель ФИО3 (ОГРНИП 311774616100892, ИНН 

<

***>), индивидуальный предприниматель ФИО4 (ОГРНИП 305770000054145, ИНН 

<

***>) обратились в Арбитражный суд Московской области с иском к ООО "КОММЕРШИАЛ ПРОПЕРТИС" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о признании недействительными решений внеочередного общего собрания собственников помещений, проведенного 02.08.2022, оформленного протоколом от 05.08.2022.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечена ФИО5.

Иск заявлен на основании статей 37, 44, 45 Жилищного кодекса Российской Федерации, статей 181.2, 181.4, 181.5, 245 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В обоснование исковых требований истцы ссылаются на то, что в нарушение части 3 статьи 45 Жилищного кодекса Российской Федерации внеочередное общее собрание собственников помещений в административно-хозяйственном здании по адресу: 

<

...>, состоявшееся 02.08.2022 г., проведено в отсутствие кворума, поскольку полагают, что ответчику принадлежит 50 % голосов, в то время как для  кворума требуется участие собственников, обладающих более чем 50 % голосов. При этом истцы, являющиеся сособственниками помещений в административно-хозяйственном здании, участия в данном собрании не принимали.

Ответчик в отзыве на исковое заявление указал, что с учетом размера площади нежилых помещений, принадлежащих ООО "КОММЕРШИАЛ ПРОПЕРТИС", размер его голосов составляет 50,32 %, в связи с чем кворум на собрании 02.08.2022 имелся. Поскольку решения, требующие одобрения 2/3 или 100% голосов собственников на собрании не принимались, ответчик полагает, что оснований для признания собрания недействительным не имеется. Кроме того, полагает, что ООО "ЗЕЛЕНОСТРОЙ-К", не имея на дату проведения оспариваемого собрания в собственности нежилых помещений в административно-хозяйственном здании по адресу: 

<

...>, не имеет какого-либо интереса в подаче иска.

Также, ответчиком было заявлено ходатайство о приостановлении производства по настоящему делу до вынесения решения Арбитражным судом Московской области по делу № А41-76086/22.

Рассматривая данное ходатайство ответчика о приостановлении производства по делу, суд учитывает следующее.

Частью 1 ст. 143 АПК РФ предусмотрены основания, когда арбитражный суд обязан приостановить производство по делу, в том числе, в случае невозможности рассмотрения данного дела до разрешения другого дела, рассматриваемого Конституционным Судом Российской Федерации, конституционным (уставным) судом субъекта Российской Федерации, судом общей юрисдикции, арбитражным судом.

В обоснование своего ходатайства ответчик указал на необходимость приостановления производства по делу, поскольку в рамках дела № А41-76086/22 истцы обратились с иском о признании за ООО "ЗЕЛЕНОСТРОЙ – К" и ИП ФИО4   права  на общее имущество собственников помещений д. 1А по Оптическому пер., г. Красногорска, а также был заявлен встречный иск ООО "КОММЕРШИАЛ ПРОПЕРТИС", по которому последний просит признать ООО "ЗЕЛЕНОСТРОЙ – К" утратившим право собственности на общее имущество в административном здании по указанному адресу и  прекратить это право собственности.

В данном случае заявленные ответчиком основания для обязательного приостановления производства по делу законом не предусмотрены.

Вместе с тем, согласно ч. 1 ст. 144 АПК РФ арбитражный суд вправе приостановить производство по делу в случае:

1) назначения арбитражным судом экспертизы;

2) реорганизации организации, являющейся лицом, участвующим в деле;

3) привлечения гражданина, являющегося лицом, участвующим в деле, для выполнения государственной обязанности;

4) нахождения гражданина, являющегося лицом, участвующим в деле, в лечебном учреждении или длительной служебной командировке;

5) рассмотрения международным судом, судом иностранного государства другого дела, решение по которому может иметь значение для рассмотрения данного дела.

Учитывая предмет и основания иска по настоящему делу, а также принимая во внимание, что приостановление производства по делу в силу ст. ст. 143, 144 АПК РФ в данном случае не является обязанностью и правом арбитражного суда, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для приостановления производства по настоящему делу.

В судебном заседании представители истцов настаивали на доводах и требованиях искового заявления.

Представители ответчика против удовлетворения иска возражали по доводам, указанным в отзыве на иск.

Дело рассмотрено в порядке части 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителя третьего лица, извещенного о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, рассмотрев доводы, изложенные в исковом заявлении, отзыве на него, письменных пояснениях и выслушав объяснения представителей сторон, арбитражный суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

02.08.2022 г. проведено внеочередное общее собрание собственников помещений в административно-хозяйственном здании по адресу: 

<

...>, на котором согласно протоколу от 05.08.2022 г. присутствовали:

- ООО "КОММЕРШИАЛ ПРОПЕРТИС" в лице генерального директора ФИО11, 

- главный бухгалтер ООО "КОММЕРШИАЛ ПРОПЕРТИС" ФИО12, действующая на основании Приказа №1 от 28.05.2021 г., цель участия: для участия в счетной комиссии. 

Истцы, являющиеся сособственниками помещений в административно-хозяйственном здании, участия в данном собрании не принимали.

При этом в протоколе внеочередного общего собрания собственников помещений в административно-хозяйственном здании по адресу: 

<

...> от 05.08.2022 г. указано, что общая площадь здания по внутреннему обмеру: 1872 кв.м, площадь помещений, находящихся в индивидуальной собственности собственников помещений: 1854,1 кв.м, площадь помещений, находящихся в общей совместной собственности согласно сведениям, зарегистрированных в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество 18,0 кв.м, общее число голосов собственников помещений – 1872,1 кв.м. Число голосов собственников помещений, принявших участие в собрании – 942,1 кв.м, что составляет 50,32% от общего числа голосов собственников помещений. Кворум имеется.   

По результатам указанного собрания приняты следующие решения:

1.         Избрать председателем общего собрания собственников Генерального директора ООО "КОММЕРШИАЛ ПРОПЕРТИС" ФИО11, а секретарем – Главного бухгалтера ООО "КОММЕРШИАЛ ПРОПЕРТИС" ФИО12 (вопрос 1). 

2.         Избрать счетную комиссию общего собрания собственников помещений в составе дух человек: Генерального директора ООО "КОММЕРШИАЛ ПРОПЕРТИС" ФИО11 и Главного бухгалтера ООО "КОММЕРШИАЛ ПРОПЕРТИС" ФИО12 (вопрос 2). 

3.         В качестве уполномоченного от имени собственников помещений в доме на подачу заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав на объекты недвижимости, входящие в силу закона в состав общего имущества собственников помещений в здании, заявления о государственном кадастровом учете здания в связи с изменением его характеристик в результате реконструкции или при перепланировке расположенных в нем помещений определить (выбрать) ФИО11 (вопрос 5).

4.         Выбрать способ управления недвижимым имуществом: Управляющая компания (вопрос 10).

5.         Выбрать управляющую компанию – ИП «ФИО5.» (ОГРНИП 318502400018043) (вопрос 11). 

6.         Установить вознаграждение выбранной управляющей компании исходя из тарифа 9 000 (девять тысяч) рублей в месяц с каждого из собственников помещений (вопрос 12). 

7.         Утвердить условия договора на управление недвижимым имуществом, заключаемого с управляющей компанией ИП «ФИО5.» согласно предложенному варианту (вопрос 13). 

8.         Выбрать управляющую компанию – ИП «ФИО5.» в качестве лица, уполномоченного от имени всех собственников заключать договоры о выполнении работ по ремонту и содержанию общего имущества (в т.ч. мест общего пользования, включая прилегающую к зданию территорию), принимать данные выполненные работы и подписывать акты сдачи-приемки выполненных работ и возложить на такое лицо соответствующие полномочия (вопрос 14). 

9.         Наделить лицо, уполномоченное от имени всех собственников заключать договоры о выполнении работ по ремонту и содержанию общего имущества (в т.ч. мест общего пользования, включая прилегающую к зданию территорию), полномочиями на принятие решений о текущем ремонте общего имущества (в т.ч. мест общего пользования, включая прилегающую к зданию территорию) (вопрос 15).

10.       Заключить с каждым из собственников помещений д. 1А по Оптическому пер., г. Красногорска прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями (договор на вывоз ТБО, договор водоснабжения и водоотведения). Договоры теплоснабжения и энергоснабжения заключить Управляющей компанией – ИП «ФИО5.» единые от имени всех собственников помещений (вопрос 16). 

11.       Установить порядок взимания платы за содержание общего имущества собственников и мест общего пользования административно-офисного здания по адресу: 

<

...> в соответствии с договором управления исходя из фактических затрат. Возложить полномочия по взиманию платы за содержание и текущий ремонт общего имущества собственников и мест общего пользования на управляющую компанию – ИП «ФИО5.» (вопрос 17).

12.       Выбрать места для размещения решений общего собрания собственников помещений/способа оповещения о результатах проведения общего собрания собственников: в офисе ООО "КОММЕРШИАЛ ПРОПЕРТИС" либо путем направления каждому из собственников на электронную почту (по известным ООО "КОММЕРШИАЛ ПРОПЕРТИС" адресам: ООО «ЗЕЛЕНСТРОЙ-К»: zelenstroik@gmail.com; ФИО2: avtomonova.natalya@mail.ru; ФИО3: t.gorkova@mail.ru; ФИО4: evpushkina@yandex.ru и pushkinimi@yandex.ru; ООО "КОММЕРШИАЛ ПРОПЕРТИС": commercial_propeties@ho.ipls.ru; либо по адресам, предоставленным до окончания проведения общего собрания собственников) или на почтовые адреса (по известным ООО "КОММЕРШИАЛ ПРОПЕРТИС" адресам: ООО «ЗЕЛЕНСТРОЙ-К»: 143402, МО, 

<

...>; ФИО2: 143430, Московская обл., г.о. Красногорск, 

<

...>; ООО "КОММЕРШИАЛ ПРОПЕРТИС": 143402, МО, 

<

...>; ФИО3: 125368, 

<

...>; ФИО4: 127566, 

<

...> либо по адресам, предоставленным до окончания проведения общего собрания собственников). В случае изменения адресов электронных почт и/или почтовых адресов, собственник направляет по юридическому адресу ООО "КОММЕРШИАЛ ПРОПЕРТИС" подписанное уведомление на бумажном носителей для приобщения к материалам проводимых собраний собственников помещений (вопрос 21). 

13.       Уведомлять собственников помещений о проводимых общих собраниях собственников помещений нежилого здания по адресу: 

<

...> путем направления (не менее чем за десять календарных дней до даты проведения общего собрания собственников помещений) уведомления о проведении общего собрания собственников помещений на электронную почту (по известным ООО "КОММЕРШИАЛ ПРОПЕРТИС" адресам: ООО «ЗЕЛЕНСТРОЙ-К»: zelenstroik@gmail.com; ФИО2: avtomonova.natalya@mail.ru; ФИО3: t.gorkova@mail.ru; ФИО4: evpushkina@yandex.ru и pushkinimi@yandex.ru; ООО "КОММЕРШИАЛ ПРОПЕРТИС": commercial_propeties@ho.ipls.ru; либо по адресам, предоставленным до окончания проведения общего собрания собственников) или на почтовые адреса (по известным ООО "КОММЕРШИАЛ ПРОПЕРТИС" адресам: ООО «ЗЕЛЕНСТРОЙ-К»: 143402, МО, 

<

...>; ФИО2: 143430, Московская обл., г.о. Красногорск, 

<

...>; ООО "КОММЕРШИАЛ ПРОПЕРТИС": 143402, МО, 

<

...>; ФИО3: 125368, 

<

...>; ФИО4: 127566, 

<

...> либо по адресам, предоставленным до окончания проведения общего собрания собственников) (вопрос 22).

14.       Определить в качестве места хранения материалов общих собраний собственников помещений нежилого здания юридический адрес ООО "КОММЕРШИАЛ ПРОПЕРТИС": 

<

...> (место хранения: переговорная ООО "КОММЕРШИАЛ ПРОПЕРТИС") (вопрос 23).

Как следует из материалов дела и установлено судом, ООО «ЗЕЛЕНСТРОЙ-К» является собственником  1/8 доли в праве общей долевой собственности на помещения V (Свидетельство о государственной регистрации права 50-АВ №328436 от 05.10.2011 г.), VI (Свидетельство о государственной регистрации права 50-АВ №328432 от 05.10.2011 г.), XI (Свидетельство о государственной регистрации права 50-АВ №328441 от 05.10.2011 г.); ФИО2 – собственником помещений III (Свидетельство о государственной регистрации права 50-АД №058255 от 06.07.2012 г.), IV (Выписка из ЕГРН от 23.04.2019 г. запись №50:11:0010113:655-50/008/2019-2), VII (Свидетельство о государственной регистрации права 50-АБ №944225 от 25.05.2011 г.), X (Выписка из ЕГРН от 23.04.2019 г. запись №50:11:0010113:867-50/008/2019-2), собственник 1/8 доли в праве собственности на помещения: V (Свидетельство о государственной регистрации права 50-АВ №328438 от 05.10.2011 г.), VI (Свидетельство о государственной регистрации права 50-АВ №328435 от 05.10.2011 г.), XI (Свидетельство о государственной регистрации права 50-АВ №328443 от 05.10.2011 г.); ФИО3 – собственником помещений VIII (Свидетельство о государственной регистрации права 5-АБ №945232 от 17.05.2011 г.), XII (Свидетельство о государственной регистрации права 50-АД №058254 от 06.07.2012 г.), собственник 1/8 доли в праве собственности на помещения: V (Свидетельство о государственной регистрации права 50-АВ №328439 от 05.10.2011 г.), VI (Свидетельство о государственной регистрации права 50-АВ №328434 от 05.10.2011 г.), XI (Свидетельство о государственной регистрации права 50-АВ №328444 от 05.10.2011 г.); ФИО4 – собственником помещения IX (Свидетельство о государственной регистрации права 50-АБ №949687 от 09.08.2011 г.); собственник 1/8 доли в праве собственности на помещения: V (Свидетельство о государственной регистрации права 50-АВ №328440 от 05.10.2011 г.), VI (Свидетельство о государственной регистрации права 50-АВ №328431 от 05.10.2011 г.), XI (Свидетельство о государственной регистрации права 50-АВ №328445 от 05.10.2011 г.) и ООО "КОММЕРШИАЛ ПРОПЕРТИС" – собственником помещений I (Свидетельство о государственной регистрации права 50-АД №806427 от 29.12.2012 г.), II (Свидетельство о государственной регистрации права 50-АД №806428 от 29.12.2012 г.), собственник 1/2 доли в праве собственности на помещения: V (Свидетельство о государственной регистрации права 50-АД №806430 от 29.12.2012 г.), VI (Свидетельство о государственной регистрации права 50-АД №806429 от 29.12.2012 г.), XI  (Свидетельство о государственной регистрации права 50-АД №806431 от 29.12.2012 г.).

Кроме того, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Московской области от 11.03.2022 по делу №А41-6823/2020 за ООО "КОММЕРШИАЛ ПРОПЕРТИС" признано право на 1/2 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение III-1 - коридор общей площадью 3,4 кв.м. в цокольном этаже здания по адресу: 

<

...> и право на 1/2 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение ХII-1 - лестничная клетка общей площадью 9,7 кв.м. в цокольном этаже здания по адресу: 

<

...>; за ИП ФИО2 признано право на 1/8 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение I-1 - лестничная клетка общей площадью 16,0 кв.м. в цокольном этаже здания по адресу: 

<

...>;  за ИП ФИО3 признано право на 1/8 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение I-1 - лестничная клетка общей площадью 16,0 кв.м. в цокольном этаже здания по адресу: 

<

...>.

Согласно статье 16 АПК РФ решение (постановление) арбитражного суда является обязательным для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.

В силу части 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Ссылаясь на то, что с учетом указанных обстоятельств ответчик является собственником ? доли в праве собственности, в связи с чем обладает 50% голосов с целью участия в собрании собственников нежилых помещений, чего недостаточно для кворума, истцы обратились в арбитражный суд с настоящим иском.

В силу пункта 3 статьи 181.4 ГК РФ решение собрания вправе оспорить в суде участник соответствующего гражданско-правового сообщества, не принимавший участия в заседании или заочном голосовании либо голосовавший против принятия оспариваемого решения. Решение собрания не может быть признано судом недействительным, если голосование лица, права которого затрагиваются оспариваемым решением, не могло повлиять на его принятие и решение собрания не влечет существенные неблагоприятные последствия для этого лица.

В силу статьи 181.5 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно принято при отсутствии необходимого кворума.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 г. №64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения.

В соответствии с пунктом 41 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 г. №25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289 и 290 ГК РФ и 44 - 48 ЖК РФ. 

В соответствии с частью 1 статьи 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.

В соответствии с частью 3 статьи 45 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов, за исключением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проводимого по вопросам, указанным в пунктах 4.5 и 4.6 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.

Производя расчет голосов, принадлежащих ООО "КОММЕРШИАЛ ПРОПЕРТИС", ответчик определил пропорцию, исходя из площади административно-хозяйственного здания по адресу: 

<

...>, а также размера принадлежащих ему помещений, как с учетом технических помещений, так и без их учета, что арифметически составило 50,32 %.

При этом ответчиком не учтено следующее.  

Как следует из материалов дела, нежилое административно-хозяйственное здание по адресу: 

<

...> построено в соответствии с Договором инвестирования №1и/2008 от 03.03.2008 г., заключенным между ООО «ЗЕЛЕНСТРОЙ-К» (Заказчик-Застройщик), ООО «Бетта» (Инвестор) и ООО «Фудес Констракшн» (Генеральный подрядчик). 

В соответствии с п. 1.4 Договора инвестирования «Объект» и/или «Инвестиционный объект» - нежилое административно-общественное здание с подведенными и смонтированными внешними (наружными) и внутренними сетями, строительство которого будет осуществляться силами и средствами Сторон настоящего Договора в соответствии с Проектом по адресу: 

<

...> строение 1. 

Статьей 5 Договора инвестирования предусмотрен порядок распределения результата Инвестиционной деятельности. 

В соответствии с п. 5.2. Договора инвестирования построенный Объект, общая площадь которого была увеличена до 2000 м?, благодаря внесенным и согласованным в надзорных службах, изменениям Проекта (п.п. 2.5.2), является результатом Инвестиционной деятельности, который подлежит распределению между Заказчиком-Застройщиком и Инвестором в следующем порядке:

5.2.1. Заказчик-Застройщик – 50% от общей площади Объекта, а именно, в соответствии с экспликацией помещений, помещения Объекта, расположенные в правой части здания начиная от центральной оси 3-3 (Приложение №6), а также право на оформление указанных помещений в собственность и на пользование соответствующей частью внутренних инженерных сетей, расположенных в пределах таких помещений и соответствующей частью созданных в процессе строительства Объекта внешних (наружных) инженерных сетей (электроснабжения, теплоснабжения, водоснабжения, канализации) в порядке, согласуемом Сторонами дополнительно.

5.2.2. Инвестор – 50% от общей площади Объекта, а именно, в соответствии с экспликацией помещений, помещения Объекта расположенные в левой части здания начиная от центральной оси 3-3 (Приложение №6), а также право на оформление указанных помещений в собственность и на пользование соответствующей частью внутренних инженерных сетей, расположенных в пределах таких помещений и соответствующей частью созданных в процессе строительства Объекта внешних (наружных) инженерных сетей (электроснабжения, теплоснабжения, водоснабжения, канализации) в порядке, согласуемом Сторонами дополнительно. 

В случае изменения (как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения) общей площади Объекта и/или Общей площади помещений Заказчика-Застройщика и/или Инвестора после инвентаризационных обмеров, проведенных уполномоченной организацией, распределение (соотношение) долей, указанное в подпунктах 5.2.1, 5.2.2 настоящего Договора, изменению не подлежит. 

В соответствии с п. 5.3.2 Договора стороны оставляют порядок распределения результатов Инвестиционной деятельности (распределения конкретных помещений между Сторонами) неизменным, в процентном отношении, а именно 50 % на 50 % (п. 5.2 Договора). 

Впоследствии, права Заказчика-Застройщика (ООО «ЗЕЛЕНСТРОЙ-К») на часть помещений в здании и доли в праве общей собственности на помещения, составляющие общее имущество, переданы:

- ФИО4 (на основании Договора инвестирования №2и/2008 от 04.03.2008 г., Договора уступки прав №5 от 24.02.2010 г., Договора уступки прав №8 от 26.02.2010 г.);

- ФИО2 (на основании Договора уступки прав требования №1/2011 от 12.01.2011 г.);

- ФИО3 (на основании Договора уступки прав требования №2/2011 от 15.01.2011 г.).

По результатам строительства здания, 20.03.2011 г.  между ООО «ЗЕЛЕНСТРОЙ-К», ООО «Бетта», ФИО4, ФИО2, ФИО3 и ООО «Фудес» подписан Акт о результатах реализации инвестиционного проекта по строительству административно-общественного здания по адресу: 

<

...> (строительный адрес: 

<

...> стр. 1). 

Пунктом 6 указанного Акта Стороны согласовали, что нежилые помещения инженерного назначения в Объекте, неразрывно связанные с системами жизнеобеспечения Объекта, общей площадью 18,0 кв.м, а также внешние и внутренние инженерные сети Объекта (электроснабжение, теплоснабжение, водопровод, канализация, ливневая канализация, очистные сооружения, вентиляция) являются общей долевой собственностью Сторон пропорционально их долям в общей площади Объекта и распределяются в следующем порядке:

Заказчику-Застройщику – 12,5 %

Гражданке РФ ФИО4 – 12,5 %

Гражданке РФ ФИО2 – 12,5 %

Гражданке РФ ФИО3 – 12,5 %

Инвестору – 50 %. 

Таким образом, указанным Актом Стороны в соответствии с положениями статьи 245 ГК РФ определили доли в праве общей собственности на общее имущество в здании. 

Доля Инвестора (ООО «Бетта»), которую он впоследствии передал ООО "КОММЕРШИАЛ ПРОПЕРТИС", в общем имуществе – составила ровно 50 % (1/2). 

Так, в соответствии с данными свидетельств о государственной регистрации права, ответчику принадлежит: 

- 500/1000 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под размещение административно-общественного здания, общая площадь 1 800 кв.м, адрес (местонахождение) объекта: 

<

...> строен. 1, кадастровый номер: 50:11:00100113:8 (свидетельство 50-АД №806426 от 29.12.2012 г.);

- ? доля в праве общей долевой собственности на нежилое помещение, назначение: нежилое, общая площадь 12,6 кв.м, этаж: цокольный, адрес (местонахождение): 

<

...>, пом. VI (свидетельство 50-АД №806429 от 29.12.2012 г.);

- ? доля в праве общей долевой собственности на нежилое помещение, назначение: нежилое, общая площадь 0,7 кв.м, этаж цокольный, адрес (местонахождение): 

<

...>, пом. V (свидетельство 50-АД №806430 от 29.12.2012 г.);

- ? доля в праве общей долевой собственности на нежилое помещение, назначение: нежилое, общая площадь 0,7 кв.м, этаж цокольный, адрес (местонахождение): 

<

...>, пом. XI (свидетельство 50-АД №806431 от 29.12.2012 г.).

В соответствии с частью 3 статьи 48 ЖК РФ количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.

Ответчик в ходе проведения оспариваемого собрания собственников при определении количества голосов, которым обладает каждый из собственников помещения, исходил из положений части 1 статьи 37 ЖК РФ, в соответствии с которой доля в праве общей собственности на общее имущество в здании собственника помещения пропорциональна размеру общей площади его помещения. 

Однако в настоящем случае указанная норма не подлежала применению в связи со следующим. 

В соответствии с частями 1, 2 статьи 245 ГК РФ если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными.  Соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества. 

Таким образом, законодательством прямо предусмотрена возможность участников долевой собственности самостоятельно определить размер долей соответствующим соглашением. 

При этом в соответствии с частями 2, 3 ст. 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника такого помещения равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такого помещения.

С учетом изложенного, доля ООО "КОММЕРШИАЛ ПРОПЕРТИС" в праве собственности на общее имущество в нежилом административно-хозяйственном здании по адресу: 

<

...> не может быть больше, чем была у предыдущего собственника.

Более того, исходя из общеправового принципа, никто не может передать прав больше, чем ему принадлежит.

Как указывалось выше, предыдущим собственником помещений, принадлежащих ответчику, являлось ООО «Бетта».  

ООО "КОММЕРШИАЛ ПРОПЕРТИС" по Договору купли-продажи недвижимого имущества от 19.12.2012 г. приобрело у ООО «Бетта» как право собственности на отдельные помещения в нежилом здании, так и долю в праве общей долевой собственности на помещения, составляющие общее имущество в административно-хозяйственном здании по адресу: 

<

...>.

При таких обстоятельствах, во внеочередном собрании собственников помещений, состоявшемся 02.08.2022 г., приняли участие собственники помещений, обладающие только 50 % голосов от общего числа голосов.

В силу положений статей 45 и 48 ЖК РФ вопросы наличия кворума, легитимности лиц, участвующих в голосовании, соблюдения порядка проведения собрания и голосования, а также подсчета голосов имеют существенное значение для правомочности принимаемых собранием решений, а следовательно, их законности.  

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 103 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 г. №25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса РФ», по смыслу пункта 1 статьи 2, пункта 6 статьи 50, пункта 2 статьи 181.2 ГК РФ под решениями собраний понимаются решения гражданско-правового сообщества, то есть определенной группы лиц, наделенной полномочиями принимать на собраниях решения, с которыми закон связывает гражданско-правовые последствия, обязательные для всех лиц, имевших право участвовать в таком собрании, а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений. В частности, к решениям собраний относятся решения коллегиальных органов управления юридического лица (собраний участников, советов директоров и т.д.), решения собраний кредиторов, решения долевых собственников, в том числе решения собственников помещений в многоквартирном доме или нежилом здании, решения участников общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения. 

Оспариваемые решения, принятые на внеочередном собрании собственников помещений в административно-хозяйственном здании по адресу: 

<

...> 02.08.2022 г., устанавливают права и обязанности для всех сособственников помещений в нежилом здании. 

Таким образом, в отсутствие кворума на внеочередном собрании собственников помещений 02.08.2022 собрание является неправомочным, а принятые на нем решения – ничтожными.

Поскольку отсутствие кворума на собрании само по себе подтверждает факт нарушения прав истцов как собственников помещений на участие в общих собраниях собственников помещений, иных доказательств в подтверждение нарушения прав истцов при установленных обстоятельствах не требуется. 

При этом отсутствие кворума на собрании влечет безусловную отмену всех решений, принятых на общем собрании собственников.  

Доводы ответчика об отсутствии у ООО "ЗЕЛЕНОСТРОЙ-К" на дату проведения оспариваемого собрания в собственности нежилых помещений в административно-хозяйственном здании по адресу: 

<

...>, отклоняются судом, поскольку опровергаются материалами дела и установленными выше судом обстоятельствами.

Более того, при проведении оспариваемого собрания самим ответчиком ООО "ЗЕЛЕНОСТРОЙ-К" указано в спорном протоколе в качестве собственника помещений.

С учетом изложенного, суд считает исковые требования законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины относятся на ответчика (ст. 110 АПК РФ). Излишне уплаченная государственная пошлина подлежит возврату истцу из федерального бюджета.

Руководствуясь ст. ст. 167-171, 176, 110, 104 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московской области  

 

РЕШИЛ:

Признать недействительными решения внеочередного общего собрания собственников помещений в административно-хозяйственном здании по адресу: 

<

...>, состоявшегося  02.08.2022 г., оформленные протоколом от 05.08.2022 г.

Взыскать с ООО "КОММЕРШИАЛ ПРОПЕРТИС" в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 6000 руб. 00 коп. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО2 из федерального бюджета государственную пошлину по иску в сумме  30000 руб. 00 коп., уплаченную по платежному поручению № 189 от 04.10.2022 г.

Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия.

 

Судья                                                                                                           И. В. Быковских