АРБИТРАЖНЫЙ СУД АСТРАХАНСКОЙ ОБЛАСТИ

414014, г. Астрахань, пр. Губернатора Анатолия Гужвина, д. 6

Тел/факс (8512) 48-23-23, E-mail: astrahan.info@arbitr.ru

http://astrahan.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А06-1998/2019

г. Астрахань

19 июня 2019 года

Резолютивная часть решения объявлена 18 июня 2019 года

Арбитражный суд Астраханской области в составе судьи Плехановой Г.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению ФГБОУ ВО Астраханский ГМУ Минздрава России

к  Управлению Росреестра по Астраханской области  

о  признании недействительным решения об отказе в осуществлении регистрационных действий, выраженное в уведомлении от 16.01.2019 № КУВД-001/2018-4718393/2 в отношении договора аренды объекта недвижимого имущества от 10.05.2018 № 18

третье лицо не заявляющее самостоятельных требований: ООО «Невский лотос»

при участии: 

от заявителя: ФИО2- представитель по доверенности от 04.06.2018 г.

от ответчика:  ФИО3 – представитель по доверенности от 07.05.2019 №45, ФИО4, представитель по доверенности № 25 от 22.01.2019

от заинтересованного лица: ФИО5- директор, паспорт

ФГБОУ ВО Астраханский ГМУ Минздрава России (далее – Учреждение, заявитель) обратилось в суд к Управлению Росреестра по Астраханской области (далее – Управление, Росреестр) с заявлением о  признании недействительным решения об отказе в осуществлении регистрационных действий, выраженное в уведомлении от 16.01.2019 № КУВД-001/2018-4718393/2 в отношении договора аренды объекта недвижимого имущества от 10.05.2018 № 18.

К участию в деле в качестве заинтересованного лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО «Невский лотос» (далее – заинтересованное лицо, Общество). 

Представитель заявителя поддержал заявленные требования по основаниям, изложенным в заявлении и пояснениях суду в судебном заседании.

 Представитель Управления не согласен с заявленным требованиями по основаниям, изложенным в отзыве и пояснениях суду в судебном заседании.

 Представитель заинтересованного лица поддержал позицию заявителя.

Суд, выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела,

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов настоящего дела, между Учреждением (Арендодатель) и Обществом (Арендатор) был заключен договор аренды от 10.05.2018 № 18 (л.д. 47-57на сдачу в аренду нежилых Помещений (строений), согласно которому «Арендодатель» предоставляет, а «Арендатор» принимает за плату во временное пользование объект недвижимого имущества:

- помещения на первом этаже Учебного корпуса, расположенного по адресу: Астраханская область, г. Астрахань, р-н Кировский, ул. Мечникова/ул. Епишина/ул. З.Космодемьянская 30/33/80, Литер А2, ком.6- площадью 37.7 кв.м, ком.7- площадью 5.5 кв.м, ком.8- площадью 17.5 кв.м, ком 9- площадью 47.2 кв.м, ком. 10- площадью 12.7 кв.м,  ком. 13- площадью 3.6 кв.м, ком. 14- площадью 6.5 кв.м, ком. 15-площадью 8.3 кв.м, подвальное помещение ком.2- площадью 14.1 кв.м, ком.4- площадью 15 кв.м, ком.5- площадью 13 кв.м.

- помещения на первом этаже Учебного корпуса, здания литер А, по адресу: 

<

...> №20/33/80, комната 8 площадью 12.2 кв.м, комната 6- площадью 14.6 кв.м, комната 7- площадью 9.4 кв.м.

-помещение на первом этаже Общежития, здание литер А по адресу: 

<

...>, комната 21-площадью 2.7 кв.м, комната 20- площадью 13 кв.м.

-помещение на первом этаже Главного корпуса, здания литер А по адресу: 

<

...>- площадью 16.6 кв.м.

-помещение на первом этаже Общежития, здания литер А по адресу: 

<

...> Комнаты №17,№18 общей площадью 17.1 кв.м: №17 (кухня) площадью 14.8 кв.м, комната№18 (подсобное) площадью 2,3 кв.м

- помещение на первом этаже Учебного корпуса №1, здания литер А по адресу: 

<

...>- площадью 15 кв.м.

Общая площадь сдаваемая в аренду объектов составляет 281,7 (двести восемьдесят один целых семь десятых) кв.м., по акту приема передачи передан Обществу, для организации общественного питания для создания необходимых условий для организации питания обучающихся и работников организаций, осуществляющих образовательную деятельность.

Срок аренды определен с 10.05.2018 по 31.01.2022 (пункт 1.2 договора). 

Указанные объекты принадлежат на праве собственности Российской Федерации и находятся в пользовании Учреждения на праве оперативного управления, передача в арендубез права выкупа и без права передачи в субаренду временно неиспользуемого федерального недвижимого имущества была согласована с собственником имущества, т.е с ТУ Росимущества в Астраханской области,  что подтверждается Решение Минздрава от 12.01.2018г №23-1/10/2-89 (л.д.58-60)

С целью государственной регистрации сделки 03.10.2018г Общество обратилось в Управление с заявлением о регистрации договора аренды №18 от 10.05.2018г.

Уведомлением от 16.01.2019г №КУВД-001/2018-4718393/2 Управление сообщило об отказе в осуществлении действий по государственной регистрации договора аренды от10-05.2018г №18 в связи с тем, что указанная часть объекта недвижимого имущества не состоит на кадастровом учете со ссылкой на п.5 ст.44 Закона №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», считая, что основанием государственного кадастрового учета, согласно подпункту 7 пункта 2 статьи 14 Закона, является технический план, подготовленный в результате проведения кадастровых работ в установленном федеральном законе порядке.

Учреждение посчитало, что принятое Управление решение не соответствует действующему законодательству и нарушает его права и законные интересы как стороны договора аренды, и обратился в Арбитражный суд Астраханкой области с рассматриваемыми в рамках настоящего дела требованиями. 

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности. 

Для признания ненормативного акта недействительным, решения и действия (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности, что также отражено в пункте 6 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации». 

Бремя доказывания обстоятельств, имеющих существенное значение для разрешения спора, по делам данной категории в силу части 5 статьи 200 АПК РФ возложено на орган или лицо, чей акт (действие, бездействие) обжалуется. 

Пунктом 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) определено, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). 

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (пункт 3 статьи 607 ГК РФ). 

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 609 ГК РФ). 

В соответствии пунктом 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. 

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету, урегулированы Законом № 218-ФЗ. 

Согласно части 2 статьи 14 названного Закона основаниями для государственной регистрации прав являются, в частности, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки (пункт 2). 

В силу части 1 статьи 51 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

К заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы: документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель); документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами (часть 4 статьи 18 Закона № 218-ФЗ). 

Документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости (часть 1 статьи 21 Закона № 218-ФЗ). 

В части 5 статьи 18 Закона № 218-ФЗ определено, что не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами. 

Осуществление государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 5 части 1 статьи 26 Закона №218-ФЗ).

В соответствии со статьей 27 Закона № 218-ФЗ не устранение причины, препятствующей осуществлению государственной регистрации прав, указанных в статье 26 настоящего Федерального закона, в течение срока приостановления служит основанием для отказа в осуществлении регистрационных действий. 

Особенности осуществления государственного кадастрового учета части объекта недвижимости и государственной регистрации обременений объекта недвижимости установлены в статье 44 Закона № 218-ФЗ. 

Согласно части 5 статьи 44 Закона № 218-ФЗ, если в аренду передается часть здания или сооружения, право на которые зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, в частности блок-секция, подъезд, помещение, в том числе в виде этажа, нескольких этажей, совокупность имеющих общие строительные конструкции комнат (смежные комнаты в помещении), расположенных в пределах этажа (этажей), государственный кадастровый учет такой части здания или сооружения осуществляется одновременно с государственной регистрацией договора аренды на такую часть здания или сооружения без соответствующего заявления. 

Из материалов настоящего дела следует, что в пользовании Учреждения на праве оперативного управления находится недвижимое имущество:

- помещения на первом этаже Учебного корпуса, расположенного по адресу: Астраханская область, г. Астрахань, р-н Кировский, ул. Мечникова/ул. Епишина/ул. З.Космодемьянская 30/33/80, Литер А2, ком.6- площадью 37.7 кв.м, ком.7- площадью 5.5 кв.м, ком.8- площадью 17.5 кв.м, ком 9- площадью 47.2 кв.м, ком. 10- площадью 12.7 кв.м,  ком. 13- площадью 3.6 кв.м, ком. 14- площадью 6.5 кв.м, ком. 15-площадью 8.3 кв.м, подвальное помещение ком.2- площадью 14.1 кв.м, ком.4- площадью 15 кв.м, ком.5- площадью 13 кв.м.

- помещения на первом этаже Учебного корпуса, здания литер А, по адресу: 

<

...> №20/33/80, комната 8 площадью 12.2 кв.м, комната 6- площадью 14.6 кв.м, комната 7- площадью 9.4 кв.м.

-помещение на первом этаже Общежития, здание литер А по адресу: 

<

...>, комната 21-площадью 2.7 кв.м, комната 20- площадью 13 кв.м.

-помещение на первом этаже Главного корпуса, здания литер А по адресу: 

<

...>- площадью 16.6 кв.м.

-помещение на первом этаже Общежития, здания литер А по адресу: 

<

...> Комнаты №17,№18 общей площадью 17.1 кв.м: №17 (кухня) площадью 14.8 кв.м, комната№18 (подсобное) площадью 2,3 кв.м

- помещение на первом этаже Учебного корпуса №1, здания литер А по адресу: 

<

...>- площадью 15 кв.м.

Данные объекты поставлены на кадастровый учет согласно представленных в материалы дела свидетельств о государственной регистрации права (л.д.21-27) с присвоением им кадастровых номеров, что также подтверждается выписками из единого реестра  недвижимости на данные объекты (л.д. 28-46).

Названные обстоятельства Управлением не оспариваются. 

По договору аренды от 10.05.2018 № 18 Учреждением были переданы в пользование Обществу части указанных помещений общей площадью 281,7 (двести восемьдесят один целых семь десятых) кв.м. 

Непредставление технического плана на переданную в аренду часть объекта послужило основанием для принятия Росреестром решения об отказе в государственной регистрации договора аренды от 10.05.2018 № 18. 

Проанализировав изложенные обстоятельства дела в совокупности с приведенными нормами права, суд считает позицию Управления, не основанной на требованиях действующего законодательства и фактических обстоятельствах настоящего дела. 

В случае передачи в аренду части здания или сооружения государственная регистрация прекращения права на здание или сооружение и снятие таких объектов недвижимости с государственного кадастрового учета не осуществляются. 

Отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений о части передаваемого в аренду объекта недвижимости не является препятствием для осуществления государственной регистрации договора аренды части здания (помещения). 

Учет части помещения в целях фиксации ограничения (обременения) вещного права при сохранении права собственности на помещение в целом, равно как учет помещения как части здания, не приводит к появлению нового объекта недвижимости как объекта гражданских прав, даже если соответствующая переданная в пользование часть нежилого помещения или нежилого здания обладает свойствами обособленности и изолированности. 

Описание части объекта недвижимости (помещения, здания) является лишь дополнительной характеристикой данного объекта (пункт 9 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 30.11.2016). 

Именно поэтому в таком случае кадастровый учет части объекта недвижимого имущества, не являющейся самостоятельным объектом гражданских прав, осуществляется только в целях отражения в государственном кадастре сведений об ограничениях (обременениях) вещных прав. 

Для осуществления кадастрового учета для таких целей не требуется как соответствующего заявления лица, обратившегося за регистрационными действиями, так и, в частности, технического плана, содержащего характеристики выделенной части помещения. 

В рассматриваемом случае стороны договора от 10.05.2018 № 18 в соответствии со статей 607 ГК РФ согласовали переданное в аренду имущество путем описания номеров помещений, площади арендуемой части. 

Представленные в материалы дела описание части нежилого помещения позволяют с должной степенью достоверности индивидуализировать (идентифицировать) объект аренды. Спор между сторонами по вопросу идентификации части нежилого помещения отсутствует.

Таким образом, суд приходит к выводу, что сторонами договора предмет аренды сторонами был согласован, разногласия относительно местоположения, границ и площади помещений - отсутствуют.

При этом все имущество, которым Учреждение владеет на праве оперативного управления, ранее было зарегистрировано и поставлено на государственный кадастровый учет. 

Данное обстоятельство при производстве по делу, несмотря на неоднократные утверждения заявителя, Управлением не опровергалось. 

В связи с изложенным суд приходит к выводу, что Росреестру был представлен полный пакет документов, отвечающих требованиям законодательства, необходимых и достаточных для государственной регистрации договора аренды от 10.05.2018 № 18. 

Непредставление Обществом технического плана объекта аренды необоснованно расценено Управлением в качестве обстоятельства, препятствующего проведению государственной регистрации спорного договора аренды. 

Довод Управления о том, что Обществом на регистрацию были представлены только согласованные текстуальные описания предмета аренды, без его графической части судом отклоняются, поскольку исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (сохраняет свою силу до принятия соответствующих решений Пленумов Верховного Суда Российской Федерации - пункт 1 статьи 3 Федерального конституционного закона от 04 июня 2014 года N 8-ФКЗ), в случае, если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.

Иные основания для приостановления государственной регистрации договора аренды и последующего отказа Управлением приведены не были. 

Согласно части 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными. 

Исследовав представленные в дело доказательства, суд приходит к выводу о том, что в рассматриваемом случае имелась предусмотренная статьями 198, 201 АПК РФ совокупность условий, необходимых для признания оспариваемого решения регистрирующего органа незаконным. 

При таких обстоятельствах заявленные требования подлежат удовлетворению.

При обращении в суд заявителем уплачена госпошлина в сумме 3000 рублей. 

В соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Признать отказ в осуществлении регистрационных действий в отношении договора аренды объекта недвижимого имущества от  10.05.2018 № 18, выраженное в уведомлении об отказе от 16.01.2019 № КУВД-001/2018-4718393/2 – недействительным.

Обязать Управление Росреестра по Астраханской области  устранить нарушение прав и законных интересов ФГБОУ ВО Астраханский ГМУ Минздрава России. 

Взыскать с Управления Росреестра по Астраханской области  в пользу ФГБОУ ВО Астраханский ГМУ Минздрава России расходы по госпошлине в размере 3000 рублей. 

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия, через Арбитражный суд Астраханской области.

Информация о движении дела может быть получена на официальном интернет – сайте Арбитражного суда Астраханской области: http://astrahan.arbitr.ru

Судья

Г.А. Плеханова