Арбитражный суд  Калужской области

248000, г. Калуга, ул. Ленина,90; тел.: (4842) 50-59-02, 8-800-100-23-53; факс: (4842) 50-59-57, 59-94-57;    http: // kaluga.arbitr. ru; e-mail: kaluga.info@arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации 

Р Е Ш Е Н И Е

 

Дело № А23-8266/2016

14 февраля 2018  года

г. Калуга

Резолютивная часть решения объявлена  07 февраля 2018 года. 

Полный текст решения изготовлен 14 февраля 2018 года.

 

Арбитражный  суд Калужской области в составе судьи  Сахаровой Л.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Перспектива», 248025, 

<

...>,                                  ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>

к обществу с ограниченной ответственностью «Терра Групп», 248000,                        

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>

и к обществу с ограниченной ответственностью Банк «Элита», 248000,                      

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, временного управляющего ООО «Терра Групп» ФИО2,

при участии в деле в качестве третьих лиц, без самостоятельных требований относительно предмета спора, сельскохозяйственной артели (колхоз) «Нива» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, 

<

...>, общества с ограниченной ответственностью «Сельскохозяйственное предприятие «Рождествено»             (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, Калужская область, Козельский район, Нижнепрысксвский с/с, 

<

...>, общества с ограниченной  ответственностью «Калинино- Агро»                       (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, Калужская область, Козельский район, Подборский с/с, д. Подборки, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО59, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО32, ФИО33, ФИО34, ФИО35, ФИО36, ФИО37, ФИО38, ФИО39, ФИО40, ФИО41, ФИО42, ФИО43, ФИО44, ФИО45, ФИО46, ФИО47, ФИО48, ФИО49, ФИО50, ФИО24, ФИО51, ФИО52, ФИО53, ФИО54, ФИО55, ФИО56,

о расторжении договора аренды земельного участка,

 

при  участии в судебном заседании:

от ответчика ООО Банк «Элита» - представителя ФИО57 по доверенности от 21.11.2017 №105/5, представителя ФИО58 по доверенности 13.01.2016, 

 

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «Перспектива» обратилось в Арбитражный суд Калужской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Терра Групп», обществу с ограниченной ответственностью Банк «Элита» о расторжении договора аренды земельного участка от 07.12.2012 с кадастровым номером 40:10:000000:135.

Определением от 03.03.2017 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечен временный управляющий ООО «Терра Групп» ФИО2,  определением от 03.08.2017 в качестве третьих лиц привлечены: сельскохозяйственная артель (колхоз) «Нива», общество с ограниченной ответственностью «Сельскохозяйственное предприятие «Рождествено», общество с ограниченной  ответственностью «Калинино- Агро», ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО59, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО32, ФИО33, ФИО34, ФИО35, ФИО36, ФИО37, ФИО38, ФИО39, ФИО40,  ФИО41, ФИО42, ФИО43, ФИО44, ФИО45, ФИО46, ФИО47, ФИО48, ФИО49, ФИО50, ФИО24, ФИО51, ФИО52, ФИО53, ФИО54, ФИО55, ФИО56.

ООО Банк «Элита» 10.04.2017 представлен отзыв на исковое заявление, в котором оно против удовлетворения требования возражало, указав на необоснованность заявленных требований; отсутствие у истца права требования арендных платежей ранее марта 2017 года; добросовестность банка, как арендатора по оплате арендных платежей; отсутствие письменного уведомления истца о необходимости исполнения банком обязательств по внесению арендной платы, а так же о расторжении договора; недоказанности ухудшения качества земли вследствие ее неиспользования. 

ООО «Терра Групп» 28.04.2017, 01.06.2017 представлены отзывы, в которых общество указывает на направление истцу в апреле 2016 года уведомления о намерении расторгнуть договор; наличие у банка сведений о сложном финансовом положении общества; заключении договора аренды с нарушением прав арендодателей, не указание в нем контактных данных сторон, сведений о земельном участке, границах участка, срока действия договора, платы за пользование землей, прав и обязанности участников сделки; переход к банку по соглашению об отступном всех принятых ООО «Терра Групп» по договору аренды обязательств, в том числе согласия на расторжение договора. 

Третьим лицом - временным управляющим ООО «Терра Групп» 10.04.2017 представлен отзыв, в котором указано на наличие основания для оспаривания договора об отступном от 24.05.2016, заключенного между ответчиками.

Третьими лицами ООО «Ка-Терра»,  ФИО22, ФИО5, ФИО31, ФИО38, ФИО4, ФИО32, ФИО59, ФИО53 представлены отзывы на исковое заявление, в которых они просили удовлетворить требования истца.

В судебном заседании 31.01.2018 на основании статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации был объявлен перерыв до 07.02.2018.

В судебном заседании представители ответчика ООО Банка «Элита» поддержали  доводы, изложенные в отзывах, представили дополнительные документы, просили отказать в удовлетворении иска.  

Иные лица, участвующие в деле, своих представителей в судебное заседание не направили, о времени и месте заседания считаются извещенными надлежащим образом.

На основании статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается  в отсутствие не явившихся лиц.

Исследовав материалы дела, выслушав пояснения представителей  участвующих в деле лиц, суд установил следующее.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 02.02.2016 ООО «Перспектива» является собственником 107/284 долей в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером 40:10:00000:135 из земель сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием: для ведения сельскохозяйственного производства площадью 22 010 519 кв.м., адрес объекта установлен относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Калужская область, Козельский район, колхоз «Нива». 

Между участниками долевой собственности на указанный земельный участок (арендодатель) и ООО «Терра Групп» (арендатор) в соответствии с решением общего собрания участников долевой собственности от 07.12.2012 и на основании протокола общего собрания участников долевой собственности от 07.12.2012 был заключен договор аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности, от  07.12.2012.

В  соответствии  с пунктом 2.1. договора срок аренды участка составляет 49 (сорок девять) лет с момента государственной регистрации договора.

Согласно пунктам 3.1. и 3.4. договора аренды за пользование участком арендатор обязан уплачивать арендную плату, годовой размер которой определяется как произведение показателя кадастровой стоимости земельного участка на коэффициент 0,5 (в процентах); арендная плата вносится безналичными и наличными денежными средствами с ограничениями, предусмотренными законодательством РФ, по истечении каждого года аренды в течение тридцати дней после окончания года аренды. 

В пунктах 4.4.1., 4.4.2. и 4.4.3. договора аренды на Арендатора возложены обязанности по использованию участка в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, а также на условиях, предусмотренных договором; по оплате арендной платы  в размере и порядке, установленных договором; по недопущению действий, приводящих к ухудшению качества земли на арендуемом участке и прилегающих к нему территориях.

В соответствии с пунктам 6.1. и 6.2. договора все изменения и (или) дополнения к договору оформляются сторонами в письменной форме; договор может быть расторгнут по соглашению сторон либо по требованию одной из сторон в судебном порядке в случаях, установленных действующим законодательством.     

Управлением Федеральной регистрационной службы по Калужской области 20.02.2013 произведена  государственная регистрация вышеуказанного договора аренды, номер регистрации 40-40-10/002/2013-419, что подтверждается соответствующей отметкой на договоре.

По акту приема-передачи 07.12.2012 арендованный участок был передан арендатору. 

Впоследствии, по договору об отступном от 24.05.2016 ООО «Терра Групп» передало права и обязанности арендатора по договору аренды от 07.12.2012 ООО Банк  «Элита».

Общим  собранием участников долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 40:10:00000:135, площадью 22 010 519 кв.м., принято оформленное протоколом от 29.11.2016 решение о расторжении вышеуказанного договора аренды.

Ссылаясь на то, что арендатор не исполняет взятые на себя обязательства по внесению арендной платы за период с 07.12.2012 по 15.12.2016, в связи с чем образовалась задолженность в сумме 1 406 840 руб., не использует земельный участок в соответствии с его целевым назначением, истец обратился с настоящим иском в суд.

В качестве правового обоснования заявленных требований истец сослался на положения статей 309, 310, части 2 статьи 450, статьи 614, части 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Частью 1 статьи 450  Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором, при этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии со статьей 619 вышеуказанного Кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Рассматриваемый договор аренды земельного участка от 07.12.2012 не содержит оснований для его досрочного расторжения одной из сторон. 

Как установлено статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

В обоснование наличия существенного нарушения условий договора аренды земельного участка со стороны арендатора и согласия на его расторжение, истец ссылается на письмо ООО  «Терра Групп» №327 от 19.05.2016, в котором общество  сообщило о намерении погасить задолженность по арендной плате в сумме 1 406 840 руб. и отсутствии возражений против его расторжения.

Между тем, как было указано выше, права и обязанности по договору аренды от 07.12.2012 были переданы ООО Банк «Элита» по договору об отступном от 24.05.2016.

В связи с чем, на момент обращения истца с настоящим иском в суд, ООО  «Терра Групп» не является арендатором по договору, а требования истца к данному ответчику не подлежат удовлетворению.

В качестве основания для расторжения договора аренды с банком истец ссылается на переход к первому всех прав и обязанностей прежнего арендатора на основании договора об отступном.

Однако, договор об отступном от 24.05.2016 не содержит условий о переводе на ООО Банк «Элита» обязательств по уплате задолженности по арендной плате за предыдущего арендатора. Объем прав и обязанностей по договору об отступном ограничен передачей права аренды с указанной даты.

Доказательств заключения каких-либо соглашений о переводе долга ООО  «Терра Групп» по арендной плате по договору аренды от 07.12.2012 на ООО Банк «Элита» в материалы дела не представлено.

Так же отсутствуют доказательств использования ответчиком земельного участка до 24.05.2016.

В связи с чем, не имеется оснований для начисления банку арендной платы за указанный период (пункт 1 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

В письме №10 от 30.11.2016 истец просил ООО Банк «Элита» подтвердить в письменном виде отсутствие возражений на регистрацию права собственности земельных участков ООО «Перспектива», указав на возможность в противном случае  обратиться в арбитражный суд для снятия ограничения с земельных участков, долей в праве собственности на которые владеет  ООО «Перспектива».

26.12.2016 истец направил в адрес ООО Банка «Элита»  уведомление №21 от 05.12.2016 о намерении расторгнуть договор аренды от 07.12.2012 в добровольном порядке, указав, что в противном случае общество будет вынуждено обратиться в суд для расторжения данного договора.

11.04.2017 истец в письме №7 просил подтвердить в письменном виде отсутствие возражений на регистрацию права собственности земельных участков ООО «Перспектива», либо предоставить мотивированный отказ; а в письме №6 повторно уведомило о предложении расторгнуть договор в добровольном порядке.

Вместе с тем, вышеуказанные письма не содержат указаний на ненадлежащее исполнение банком обязательств по договору аренды, а также на предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок.

В качестве основания для досрочного расторжения договора аренды от 07.12.2012 ООО «Перспектива» указывает на принятие собственниками земельного участка на общем собрании решения о расторжении договора.

Между тем, исходя из положений статей 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, принятие такого решения общим собранием участников земельного участка само по себе без установленных законом или договором случаев не является достаточным основанием для досрочного расторжения договора.

Ссылки истца в качестве обоснования ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по договору аренды на неиспользование земельного участка банком по назначению в соответствии с его разрешенным использованием и отсутствие ведения сельскохозяйственной деятельности, отклоняются судом в связи со следующим. 

Из условий пункта 4.4 договора аренды от 07.12.2012 не следует, что на арендатора возложена обязанность по ведению сельскохозяйственной деятельности на земельном участке. 

При этом из писем Управления Россельхознадзора по Калужской области от 11.07.2017 №02-13/1697, Прокуратуры Козельского района от 28.06.2017 №67ж-2017, Администрации муниципального района «Козельский район» Калужской области от 12.07.2017 №2706, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калужской области от 22.08.2017 №1084, Прокуратуры Калужской области от 08.09.2017 №7-315-2017 следует, что какие-либо проверочные мероприятия в отношении рассматриваемого земельного участка и банка не проводились.

Доказательства ухудшения качества земельного участка в материалы дела не представлены. 

Акты проверок использования по назначению земельного участка от 01.06.2017, от 31.08.2016, от 15.06.2016, составленные в отношении ООО «Терра Групп» не являются доказательствами ненадлежащего использования земельного участка ООО Банк «Элита».

При этом названные акты составлены лицами, не уполномоченными осуществлять надзор за землями сельскохозяйственного назначения или делать анализ из состояния; а акт от 01.06.2017 составлен после обращения с настоящим иском в суд. 

Ссылки участвующих в деле лиц о недействительности договора об отступном по основаниям, предусмотренным законодательством о несостоятельности (банкротстве) и намерении арбитражного управляющего ООО «Терра Групп» оспорить данный договор, судом во внимание не принимаются в связи с отсутствием вступившего в законную силу судебного акта, установившего данные обстоятельства.

Доводы участвующих в деле лиц о недействительности договора аренды отклоняются судом, поскольку данный вопрос не является предметом заявленных истцом требований.

Ссылки участвующих в деле лиц на незаключенность договора аренды от 07.12.2012 ввиду отсутствия согласования всех существенных условий договора отклоняются судом, поскольку действующее законодательств не содержит ограничений по обороту (передаче в аренду) земельных участков, границы которых не определены в установленном законом порядке. Из материалов дела не следует, что у сторон возникли неясности или противоречия относительно земельного участка, переданного в аренду. Размер арендной платы и порядок ее определения также согласован сторонами.

Доводы участвующих в деле лиц о наличии препятствий для выдела доли в натуре и распоряжения данной долей в связи с наличием обременения в виде аренды, отклоняются судом, поскольку положениями статей 11.3 и 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации определен как порядок выдела земельных участков в счет земельных долей собственников, так и правовые последствия такого выдела, защита (при выделе участков в счет долей) прав землепользователей (включая арендаторов), использующих изменяемый земельный участок не на праве собственности. 

Неполучение согласия арендатора на образование земельных участков не является основанием для расторжения договора аренды.

При этом исходя из положений пункта 6 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации образование земельных участков может быть осуществлено на основании решения суда в обязательном порядке независимо от согласия собственников, землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки. 

Учитывая изложенное, оснований для удовлетворения исковых требований ООО «Перспектива» к ООО Банк «Элита» отсутствуют.  

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины подлежат отнесению на истца с учетом отказа в удовлетворении иска.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после принятия в Двадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи жалобы через Арбитражный суд Калужской области.

 

Судья                                                                                              Л.В. Сахарова