﻿

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

620075 г. Екатеринбург, ул. Шарташская, д.4,

www.ekaterinburg.arbitr.ru   e-mail: info@ekaterinburg.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А60-41805/2021

06 декабря 2021 года

г. Екатеринбург

 

Резолютивная часть решения объявлена 29 ноября 2021 года

Полный текст решения изготовлен 06 декабря 2021 года

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи Дёминой Т.А., при ведении  протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Мельниковой В.Е., рассмотрел в судебном заседании дело 

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственности «ТД «Уралхозторг» (ИНН 6686043648, ОГРН 1146686004310), далее – истец, 

к обществу с ограниченной ответственностью «АЙБИЭС-УРАЛ» (ИНН 6670243680, ОГРН 1146670034235), далее – ответчик, 

об изменении условий договора аренды и взыскании 397 087 руб. 60 коп.,

при участии в судебном заседании:

от истца: Мельникович Ю.Н., представитель по доверенности от 22.07.2021;

от ответчика: Елисеев И.С., представитель по доверенности от 24.04.2021.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов составу суда не заявлено.

Истец обратился в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением о признании договора аренды недвижимого имущества № 1 от 01.09.2020 измененным на условиях Дополнительного соглашения от 09.07.2021 об уменьшении площади арендуемых объектов на 521,66 кв. м и соответствующего уменьшения ежемесячной арендной платы на 198 543 руб. 00 коп. Кроме того, истец просит взыскать с ответчика стоимость аренды возвращенных помещений за период уклонения ответчика от приемки таких помещений в размере 397 087 руб. 60 коп., а также 5 471 руб. 00 коп. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

Определением арбитражного суда от 25.08.2021 исковое заявление принято к производству и назначено предварительное судебное заседание.   

От ответчика в электронном виде поступил отзыв на исковое заявление.

Размещенное ответчиком в электронном виде ходатайство об объявлении перерыва судебного заседания представитель ответчика просит не рассматривать. 

Явка представителя ответчика в судебное заседание обеспечена.

Представитель истца просит назначить дело к судебному разбирательству на более позднюю дату. Возражения приняты в порядке ст. 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Определением арбитражного суда от 14.10.2021 назначено судебное разбирательство дела.

От ответчика поступили письменные объяснения. Приобщены к материалам дела.

Рассмотрев материалы дела, суд 

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, между истцом (Арендатор) и ответчиком (Арендодатель) заключен договор аренды недвижимого имущества № 1 от 01.09.2020 (далее – Договор), в соответствии с которым ответчик передал во временное пользование за плату, а истец принял недвижимое имущество, находящееся по адресу: г. Екатеринбург, ул. Марата,17: часть нежилых помещений - пристрой литер А1, этажность - 2 этажа, площадь передаваемых помещений 548,8 кв. м, часть нежилых помещений - пристрой литер А2, этажность - 2 этажа и антресоль, площадь передаваемых помещений 6020,00 кв. м, а также часть земельного участка площадью 705 кв. м.

Как указывает истец, 11.06.2021 от Арендодателя было получено письмо № 95-07 с предупреждением о начале работ по демонтажу кровли над офисными помещениями, используемыми Арендатором по Договору. По утверждению истца, в тот же день начался демонтаж кровли. Рабочий процесс сотрудников Истца был вынужденно остановлен в связи с невозможностью работы из-за начала строительных работ сотрудниками Арендодателя.

В связи с тем, что данными действиями Ответчика, по мнению истца,  были нарушен п. 5.1.3, 5.1.7 Договора, касающиеся сроков уведомления Истца о начале строительных работ, 11.06.2021 в адрес Ответчика было направлено письменное требование № Ю-17 о прекращении работ, а также акт осмотра помещений, зафиксировавший невозможность работ в помещениях, над которыми был начат ремонт кровли. 

23.06.2021 в результате прошедших на территории г. Екатеринбурга дождей, помещения, переданные Истцу по договору аренды, были затоплены, повреждения самих помещений, а также имущества Истца, находящегося в указанных помещениях, были зафиксированы в акте осмотра № 24. Представители Ответчика были приглашены для составления акта, однако не явились. В акте разногласий указали на действие форс-мажорных обстоятельств и наличия ущерба от них только для Ответчика.

29.06.2021 в адрес Ответчика было направлено требование № Ю-23 о проведении ремонта в пострадавших от дождей помещениях и уменьшении размера арендной платы за указанные помещения на период невозможности их использования.

В соответствии с п. 4 абз. 1 ст. 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Согласно п. 7.5. Договора без ущемления каких либо других средств правовой защиты и/или прав Арендатора в связи с каким либо нарушением Арендодателем своих обязательств по настоящему Договору, Арендатор вправе досрочно в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения своих обязательств при наличии вины Арендодателя в случае, если объект стал непригодным для использования по назначению. При этом для целей настоящего Договора непригодность Объекта для использования по назначению означает невозможность использования в течение 15 (пятнадцать) календарных дней подряд офисными помещениями - для обычных офисных целей.

06.07.2021 в адрес ответчика было направлено письмо № Ю-24 с требованием принять возврат офисных помещений, которые не могут быть использованы в связи со значительным ухудшением их состояний не по вине Истца, и уменьшить размер арендной платы за июнь (период, когда помещения не могли быть использованы, и далее за период с даты возврата помещений по акту приема-передачи).

08.07.2021 также было направлено письмо № Ю-25 с предложением направить представителя для подписания акта возврата арендованных помещений. Ответчиком письмо получено 07.07.2021. Ответчик в указанное время не явился, представителя не прислал.

12.07.2021  ответчиком направлено письмо № 115-07 с указанием на то, что односторонний отказ от обязательств недопустим в связи с чем он отказывает нам в праве требования уменьшения арендной платы.

Как указывает истец, 15.07.2021 от ответчика также поступило требование № 117-07 о произведении доплаты аренды за возвращенные помещения в связи с тем, что, по мнению Ответчика, односторонний отказ от исполнения обязательств не допустим.

В соответствии с п. 2.3 Договора Объект (арендованные помещения) считается возвращенным Арендодателю с момента подписания Акта приема-передачи от Арендатора к Арендодателю, в порядке и на условиях, предусмотренных п. 2.4-2.6 Договора.

Согласно п. 2.4 Договора, при досрочном расторжении\прекращении Договора, или в случае уменьшения арендованной площади Объекта, если такое уменьшение происходит в силу соглашения о досрочном возврате Арендатором части Объекта, Арендатор обязан добровольно освободить Объект и его соответствующую часть и передать из Арендодателю на основании Акта приема-передачи подписываемого сторонами.

В соответствии с п. 2.6 Договора, акты приема-передачи должны быть подписаны Арендодателем и один экземпляр возвращен Арендатору не позднее 4 (четырех) рабочих дней со дня получения Акта приема-передачи от Арендатора. При наличии претензий к объектам со стороны Арендодателя, он обязан их предоставить в письменном виде у указанный срок.

Истец указывает, что фактическая площадь арендованного объекта уменьшена на площадь переданных офисных помещений с 16.07.2021.

Дополнительным соглашением, не подписанным Ответчиком, установлена арендная плата за возвращенные помещения в размере 198 543 руб. 80 коп. в месяц, рассчитанная путем деления общей площади арендованных помещений (6 568,8 кв. м) на сумму базовой ставки арендной платы (2 500 000 рублей в месяц) и умноженная на площадь возвращенных помещений (521,66 кв. м).

Истцом была произведена оплата аренды за июль с учетом условий Дополнительного соглашения (меньше на 198 543 руб. 80 коп.) - 2 301 456 руб. 20 коп. Однако письмом от 15.07.2021 № 117-07 ответчик потребовал доплаты суммы аренды или в противном случае обращении в арбитражный суд с отнесением на истца всех сопутствующих расходов.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.  

Исследовав материалы дела, заслушав доводы сторон, оценив представленные доказательства в соответствии с положениями ст. 71 АПК РФ, суд считает заявленные требования не подлежащими удовлетворению, исходя из следующего.    

По своей правовой природе представленный договор является договором аренды, отношения сторон по которому подлежат регулированию нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключённым, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случая форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правых актах как существенные или необходимые для договора данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Проанализировав условия представленного в материалы дела договора, суд считает, что сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, в связи с чем признаёт его заключённым.  

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

В силу ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. 

Из материалов следует, сторонами не оспаривается, что договор   заключён и по договору арендатору переданы во владение и пользование складские и офисные помещения. 

Кроме того, сторонами не отрицается возникновение обязательства по внесению арендной платы, в том числе за спорный месяц.

В силу п. 7.4 Договора Арендатор вправе отказаться от Договора,  направив письменное уведомление за 8 месяцев до даты расторжения.

19.04.2021 истец направил в адрес ответчика в порядке п. 7.4 Договора уведомление о внесудебном отказе от договора с 01.10.2021, в связи с тем, что полы не соответствовали п. 1.3 Договора и начали разрушаться.

При использовании погрузчиков, предоставленных истцу ответчиком, которые при их загрузке товаром не превышают нагрузки, указанные в п. 1.3. Договора, пол с сентября 2020  года по апрель 2021 года не разрушался.

Более того, даже после повреждения истцом своими более тяжеловесными погрузчиками полов их состояние позволяло и дальше пользоваться арендуемым помещением склада.   

Предложение о прекращении договора ранее 8 месячного срока с момента получения уведомления об отказе ответчиком не приняты.

Вопреки утверждению истца, ответчиком были предоставлены другие офисные помещения № 99, куда сотрудники истца были перемещены на период работ. Данный факт подтверждается актом о возврате подменных помещений составленный истцом.

В разделе 7 договора прописан порядок и алгоритм его досрочного расторжения или изменения в одностороннем внесудебном порядке согласно ст. 450.1 ГК РФ.

В соответствии с п. 7.5 Договора без ущемления каких-либо других средств правовой защиты и/или прав Арендатора в связи с каким-либо нарушением Арендодателем своих обязательств по настоящему Договору, Арендатор вправе досрочно в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения своих обязательств по настоящему Договору при наличии вины Арендодателя в следующих случаях:

-	Объект стал непригодным для использования по назначению;

-	не предоставление Арендатору и/или его представителям доступа на Объект и/или на прилегающую территорию в течении 2 (двух) суток подряд одновременно при выполнении Арендатором всех своих обязательств по Договору, в том числе по оплате всех причитающихся платежей:

-	не обеспечение, по вине Арендодателя, работы системы притяжно-вытяжной вентиляции и отопления таким образом, чтобы температурный режим на складе соответствовал температуре не менее + 15С на протяжении 5 суток подряд.

Для целей настоящего Договора непригодность Объекта для использования по назначению означает невозможность использования в течение 15 (пятнадцати) календарных дней подряд: складскими помещениями - для целей хранения товаров в таких помещениях, офисными помещениями - для обычных офисных целей.

Указанная в настоящем пункте выше невозможность использования помещений по их назначению может быть подтверждена заключением о состоянии помещений, выданным имеющей в соответствии с законодательством РФ все необходимые лицензии независимой экспертной организацией, либо иными компетентными органами с подтверждением соответствующих доказательствами.

Подготовка вышеуказанного заключения осуществляется по инициативе и за счет Арендатора. Арендодатель обязан компенсировать Арендатору стоимость экспертизы в том случае, если экспертиза подтвердит непригодность помещений для эксплуатации по назначению.

В случае установления факта непригодности помещений Объекта, Арендатор направляет Арендодателю письменное требование о приведении Объекта в пригодное состояние с приложением копии заключения независимой экспертизы.

Арендодатель, получивший такое требование, обязан привести помещения Объекта в пригодное состояние в указанный в требовании разумный технологический срок.

Арендатор будет иметь право расторгнуть настоящий Договор в связи с непригодностью Объекта во внесудебном порядке лишь в случае, если Арендодатель не исполнил своей обязанности но приведению Объекта в пригодное состояние.

Заключения о непригодности помещений истцом в материалы дела не представлено, кроме того, на время проведения работ истцу предоставлялись другие офисные помещения.

Между тем, совокупности указанных юридических фактов (юридического состава) не имеется, таким образом не имеется и оснований считать договор прекращенным в части, а соответственно и уменьшать арендную плату.

Из этого следует, что факта переплаты по договору не имеется, иных оснований для возврата арендной платы, раздел 3 Договора, в том числе,  посвященный определению размера и сроков внесения арендной платы, не содержит.

Фактически истец просит изменить условия подписанного сторонами договора ретроспективно.  

Учитывая изложенное, арбитражный суд считает требование истца не подлежащим удовлетворению. 

Расходы по уплате государственной пошлины распределены судом с учетом результатов рассмотрения дела на основании ст. 110 АПК РФ.

Излишне уплаченная государственная пошлина подлежит возврату истцу из федерального бюджета. 

Руководствуясь ст. 110, 167-170, 171, 174, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Возвратить ООО «ТД «Уралхозторг» (ИНН 6686043648, ОГРН 1146686004310) из федерального бюджета 2 721 руб. 35 коп., излишне уплаченной госпошлины в составе суммы 19 663 руб. 35 коп. платёжным поручением № 4120 от 27.10.2017. 

3. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.

4. В соответствии с ч. 3 ст. 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исполнительный лист выдается по ходатайству взыскателя или по его ходатайству направляется для исполнения непосредственно арбитражным судом.

С информацией о дате и времени выдачи исполнительного листа канцелярией суда можно ознакомиться в сервисе «Картотека арбитражных дел» в карточке дела в документе «Дополнение». 

В случае неполучения  взыскателем исполнительного листа в здании суда в назначенную дату, исполнительный лист не позднее следующего рабочего дня будет направлен по юридическому адресу взыскателя заказным письмом с уведомлением о вручении. 

В случае если до вступления судебного акта в законную силу поступит апелляционная жалоба, (за исключением дел, рассматриваемых в порядке упрощенного производства) исполнительный лист выдается только после вступления судебного акта в законную силу. В этом случае дополнительная информация о дате и времени выдачи исполнительного листа будет размещена в карточке дела «Дополнение». 

 

Судья								Т.А. Дёмина