﻿740/2019-44054(1) 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА 

Именем Российской Федерации 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-41364/2018

г. Краснодар

18 октября 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 16 октября 2019 года. Полный текст постановления изготовлен 18 октября 2019 года. 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего  Волкова Я.Е., судей Епифанова В.Е. и Мазуровой Н.С., при участии в судебном заседании  от истца – департамента имущественных отношений Краснодарского края  (ИНН 2308077553, ОГРН 1022301228399) – Короткой И.О. (доверенность от 24.12.2018), в  отсутствие ответчика – индивидуального предпринимателя Суслова Александра  Викторовича (ОГРНИП 318237500419833, ИНН 233903523241), третьих лиц:  администрации муниципального образования Тихорецкий район, Управления  муниципальных ресурсов администрации муниципального образования Тихорецкий  район, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том  числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в  информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную  жалобу департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение  Арбитражного суда Краснодарского края от 21.03.2018 (судья Назыков А.Л.)  и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.06.2019 (судьи  Маштакова Е.А., Ванин В.В., Чотчаев Б.Т.) по делу № А32-41364/2018, установил  следующее.  

Департамент имущественных отношений Краснодарского края (далее –  департамент) обратился в арбитражный суд с иском к индивидуальному  предпринимателю Суслову А.В. (далее – предприниматель) о расторжении договора  аренды земельного участка от 27.12.2010 № 8832000089, взыскании 11 576 рублей  24 копеек арендной платы за период с 01.01.2016 по 31.12.2018 и 882 рублей 16 копеек  пени по состоянию на 26.07.2018, а также об освобождении и возврате земельного участка  с кадастровым номером 23:32:0201000:397, приведенного в первоначальное состояние.  

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных  требований относительно предмета спора, привлечены администрация муниципального  

образования Тихорецкий район (далее – администрация) и Управление муниципальных  ресурсов администрации муниципального образования Тихорецкий район (далее –  управление).  

Решением от 21.03.2018, оставленным без изменения апелляционным  постановлением от 17.06.2019, в удовлетворении исковых требований отказано. В порядке  применения последствий недействительности ничтожного договора от 27.12.2010   № 8832000089 аренды земельного участка в Едином государственном реестре  недвижимости аннулирована регистрационная запись об обременении земельного участка  с кадастровым номером 23:32:0201000:397 правом аренды в пользу индивидуального  предпринимателя (дата государственной регистрации 25.04.2011, номер государственной  регистрации 23-23-14/025/2011-801). Судебные акты мотивированы тем, что спорный  земельный участок сформирован, в том числе с включением в его границы территории  общего пользования (на участке находится автомобильная дорога местного значения,  которая обеспечивает доступ к другим земельным участкам; участок частично попадает в  береговую полосу реки Челбас). Использование участка по целевому назначению  невозможно, поскольку он зарос сорной и древесно-кустарниковой растительностью.  Поскольку формирование земельного участка за счет территорий общего пользования  невозможно, поэтому договор аренды от 27.12.2010 № 8832000089 является  недействительной (ничтожной) сделкой. Недействительный (ничтожный) договор не  может быть расторгнут в судебном порядке в силу статьи 167 Гражданского кодекса  Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс). Оснований полагать, что ответчик  использовал спорный участок, не имеется, поскольку земельный участок  не пригоден для его использования в сельскохозяйственных целях; в настоящее время  участок свободен (не огорожен), что исключает возможность удовлетворения исковых  требований.  

В кассационной жалобе департамент просит отменить решение и апелляционное  постановление, принять новый судебный акт, которым удовлетворить исковые  требования. Податель жалобы указывает, что на момент заключения договора аренды  от 27.12.2010 № 8832000089 ответчик знал или должен был знать о расположенном на  участке отрезке дороги местного значения, а также нахождении земельного участка в  границах водоохраной зоны реки Челбас. Из пояснений ответчика следует, что спорный  участок непригоден для целей, указанных в договоре, в связи с чем предприниматель не  осуществлял его использование. При этом ответчик уплачивал арендные платежи. До  обращения департамента в суд предприниматель не имел претензий относительно  недостатков земельного участка. Земельный участок с кадастровым номером  23:32:0201000:397 предоставлен предпринимателю по его заявлению, следовательно, он  

имел намерение его использовать по целевому назначению. Согласно пункту 2.6 договора  неиспользование арендатором земельного участка не может служить основанием для  прекращения внесения арендной платы. Вывод судов о ничтожности договора аренды  основан на неправильном применении норм материального права.  

В судебном заседании представитель департамента поддержал доводы  кассационной жалобы.  

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя департамента,  Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что решение и апелляционное  постановление следует оставить без изменения.  

Из материалов дела видно и судами установлено, что на основании постановления  администрации от 20.12.2010 № 2446 управление (арендодатель) и предприниматель  (арендатор) заключили договор от 27.12.2010 № 8832000089 аренды земельного участка  сельскохозяйственного назначения, по условиям которого арендодатель предоставляет, а  арендатор принимает в аренду земельный участок сельскохозяйственного назначения  площадью 12 862 кв. м с кадастровым номером 23:32:0201000:397, местоположение  которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка,  почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, Тихорецкий район, Новорождественский  сельский округ, секция 23, часть контура 18, для использования в сельскохозяйственных  целях (пункт 1.1 договора). Договор зарегистрирован в установленном порядке.  

Согласно пункту 2.2 договора (в редакции дополнительного соглашения  от 31.03.2011) размер ежегодной арендной платы установлен на день подписания  договора, в дальнейшем может изменяться арендодателем в одностороннем порядке  в случаях изменения кадастровой стоимости земельного участка, в том числе при  изменении площади земельного участка, при уточнении его границы, изменения вида  разрешенного использования земельного участка, перевода земельного участка из одной  категории в другую, пересмотра ставок арендной платы и (или) ставок земельного налога  на соответствующий финансовый год, изменения законодательства Российской  Федерации и Краснодарского края, регулирующие соответствующие правоотношения,  в случаях, предусмотренных условиями договора или законодательства Российской  Федерации и Краснодарского края.  

Пунктом 2.3 договора предусмотрено, что арендная плата, подлежащая уплате,  исчисляется от установленного приложением к договору размера ежегодной арендной  платы за участок со дня передачи участка, указанного в пункте 1.5 договора, за каждый  день использования и вносится арендатором после государственной регистрации договора  в два срока: за первое полугодие – не позднее 15 сентября текущего года, за второе  полугодие – не позднее 15 ноября текущего года.  

Неиспользование участка арендатором не может служить основанием для  прекращения внесения арендной платы (пункт 2.6. договора).  

В пункте 3.2.4 договора указано, что арендодатель имеет право в одностороннем  порядке принимать решение о прекращении права пользования участком и досрочном  расторжении договора при следующих существенных нарушениях его условий:  использование участка не по целевому назначению и разрешенному использованию,  нарушение арендатором условий, предусмотренных в разделе 4 договора, и невыполнение  арендатором обязанностей, указанных в пунктах 4.1, 4.3 договора, невнесение арендной  платы в течение одного платежного периода, использование участка способами,  ухудшающими его качественные характеристики и экологическую обстановку.  

В соответствии с пунктом 5.2 договора за нарушение сроков внесения арендной  платы, установленных договором, арендатору начисляется пеня в размере 1/300 ставки  рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки.  

Предоставление земельного участка в аренду состоялось после публикации  в газете «Тихорецкие вести» от 13.11.2010 № 125, на основании заявления  предпринимателя от 10.12.2010.  

Согласно выписке из ЕГРН от 14.06.2018 № 23/001/079/2018-1455 на спорный  земельный участок зарегистрировано право собственности субъекта Российской  Федерации – Краснодарского края, о чем в Едином государственном реестре  недвижимости 07.07.2010 сделана запись № 23-23-14/048/2010-476.  

В связи с ненадлежащим выполнением предпринимателя возложенных на него  обязательств в период с 01.01.2016 по 31.12.2018, у ответчика образовался долг по  арендной плате и пене.  

Согласно акту от 16.05.2018 № 117 обследования спорного земельного участка,  составленному ГКУ Краснодарского края «Кубаньземконтроль», предприниматель не  использует спорный земельный участок. На момент обследования хозяйственная  деятельность на земельном участке не ведется, участок зарос сорной и древесно- кустарниковой растительностью. На земельном участке имеются два объекта  некапитального строительства, деревянный навес и сарай (т. 1, л. д. 29, 33, 34).  

Из актов обследования спорного земельного участка от 25.01.2017 № 26  и от 18.05.2015 № 81, составленных ГКУ Краснодарского края «Кубаньземконтроль»,  следует, что ответчик не использовал спорный участок (т. 1, л. д. 30 – 32).  

Департамент, полагая, что предприниматель ненадлежащим образом исполнил  обязанность по внесению платы за пользование земельным участком, обратился с  исковым заявлением в арбитражный суд.  

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной  инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с  учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации (далее – Кодекс) пределов рассмотрения дела в арбитражном суде  кассационной инстанции.  

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с  условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний  отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не  допускаются, за исключением случаев, предусмотренных Гражданским кодексом,  другими законами или иными правовыми актами (статья 309, пункт 1 статьи 310  Гражданского кодекса).  

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса по договору аренды  (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору  (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное  пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии,  соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1  статьи 611 Гражданского кодекса). В свою очередь, арендатор обязан пользоваться  арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие  условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1  статьи 615 Гражданского кодекса).  

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые  предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1 статьи 46 Земельного кодекса),  а также по иным основаниям и в порядке, установленным пунктом 2 статьи 45,  пунктами 2, 3 статьи 46 Земельного кодекса.  

В соответствии с подпунктом 8 пункта 1 статьи 1, пунктом 2 статьи 7 Земельного  кодекса одним из принципов земельного законодательства является деление земель по  целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель  определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного  использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями  законодательства.  

В силу положений статей 7, 42 Земельного кодекса собственники и лица, не  являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные  участки в соответствии с их целевым назначением, принадлежностью к той или иной  категории земель и разрешенным использованием в соответствии с зонированием  территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются  федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.  

Вид разрешенного использования земельного участка является одной из его  характеристик как объекта недвижимости. Содержание этого понятия раскрывается в  земельном, градостроительном и кадастровом законодательстве. При этом утвержденные  в установленном порядке градостроительные и иные ограничения в использовании  территории населенного пункта могут препятствовать размещению (строительству) на  земельном участке определенного объекта капитального строительства (статьи 36, 37  Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – Градостроительный кодекс).  

Генеральные планы поселений и городских округов являются документами  территориального планирования муниципальных образований (часть 1 статьи 18  Градостроительного кодекса).  

Генеральный план, определяя назначение территории исходя из планов развития  территории города в целом, может не соответствовать ее фактическому использованию,  допуская потенциальное изменение назначение территории, поскольку генеральные  планы определяют стратегию его развития и условия формирования среды  жизнедеятельности (определение Верховного Суда Российской Федерации от 22.05.2017   № 56-АПГ17-7).  

В силу требований части 3 статьи 9, частей 9 и 10 статьи 31, пункта 2 части 1  статьи 34 Градостроительного кодекса должен быть соблюден принцип соответствия  правил землепользования и застройки генеральному плану, первичности генерального  плана поселения (городского округа) как основополагающего документа  территориального планирования, на что неоднократно указывал Верховный Суд  Российской Федерации (определения от 12.10.2017 № 67-АПГ17-7, от 30.11.2017 № 87- АПГ17-2).  

Пунктом 9 статьи 85 Земельного кодекса установлено, что земельные участки в  составе рекреационных зон, в том числе участки, занятые городскими лесами, скверами,  парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, используются для  отдыха граждан и туризма.  

Согласно пункту 1 статьи 262 Гражданского кодекса под земельными участками  общего пользования понимаются не закрытые для общего доступа земельные участки,  находящиеся в государственной и муниципальной собственности, на которых граждане  имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться и использовать  имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и  иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка.  

Пунктом 12 статьи 1 Градостроительного кодекса территории общего пользования  определены как территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный  

круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных  объектов общего пользования, скверы, бульвары).  

Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами,  автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами,  пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных  зон (пункт 12 статьи 85 Земельного кодекса).  

Исходя из содержания пункта 12 статьи 1 Градостроительного кодекса, пункта 12  статьи 85 Земельного кодекса и статьи 262 Гражданского кодекса, перечень территорий  общего пользования не является закрытым.  

В соответствии с правовой позицией, сформулированной в постановлении  Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011   № 15248/10, земельный участок, который относится к землям (территориям) общего  пользования, не может быть выделен из земель общего пользования и предоставлен в  пользование конкретному лицу.  

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса сделка  недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания  ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная  сделка). Ничтожной является сделка, не соответствующая требованиям закона или иных  правовых актов, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не  предусматривает иных последствий нарушения (статья 168 Гражданского кодекса).  

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением  тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее  совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса).  

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, судебные  инстанции установили, что договор аренды от 27.12.2010 № 8832000089 является  недействительной (ничтожной) сделкой в связи с его противоречием законодательному  установлению о недопустимости предоставления земельного участка, образованного за  счет территории общего пользования (на участке расположена дорога местного значения,  которая обеспечивает доступ к другим участкам, участок находится границах водного  объекта – реки Челбас). Ничтожный договор аренды, не влекущий юридических  последствий и недействительный с момента его совершения, не может быть расторгнут в  судебном порядке. Суды также установили, что предприниматель был лишен  возможности использовать спорный участок по целевому назначению, поскольку он зарос  сорной и древесно-кустарниковой растительностью (на большей части участка  произрастают живорастущие деревья следующих пород: акация белая, ясень, шелковица,  диаметр данных деревьев от 16 см до 28 см, возраст деревьев от 16 до 28 лет; т. 1,  

л. д. 56 – 58, 101). Заключив, что ответчик в спорный период не использовал спорный  земельный участок, имущество, принадлежащее предпринимателю, на нем отсутствует,  суды пришли к правомерному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований  о взыскании задолженности и возврате участка истцу.  

Доводы кассационной жалобы департамента направлена на переоценку  представленных в дело доказательств, что выходит за рамки компетенции суда округа  (статьи 286, часть 2 статьи 287 Кодекса).  

Нормы материального права при рассмотрении дела применены апелляционным  судом правильно, нарушения процессуальных норм, влекущие отмену или изменение  судебного акта (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.  

При таких обстоятельствах основания для отмены или изменения решения  от 21.03.2018 и апелляционного постановления от 17.06.2019 по приведенным  в кассационной жалобе доводам отсутствуют.  

Заявитель освобожден от уплаты государственной пошлины за подачу  кассационной жалобы на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового  кодекса Российской Федерации.  

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа  

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.03.2018 и постановление  Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.06.2019 по делу   № А32-41364/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.  

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть  обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не  превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном  статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Председательствующий Я.Е. Волков  

Судьи В.Е. Епифанов   Н.С. Мазурова