ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А21-9800/2021

24 октября 2022 года

г. Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть постановления объявлена     18 октября 2022 года

Постановление изготовлено в полном объеме  24 октября 2022 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Кротова С.М.

судей  Полубехиной Н.С., Тарасовой М.В.

при ведении протокола судебного заседания:  секретарем судебного заседания ФИО1

при участии:  

от истца (заявителя): ФИО2, представитель по доверенности от 12.08.2022;

от ответчика (должника): ФИО3, представитель по доверенности от 31.01.2022;

от 3-го лица: 1. не явился (извещен); 2. ФИО4, представитель по доверенности от 19.10.2020,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационный номер  13АП-28198/2022, 13АП-28199/2022)  (заявление)  общества с ограниченной ответственностью «Благоустройство» и Комитета муниципального имущества и земельных ресурсов Администрации ГО «Город Калининград»

на решение Арбитражного суда  Калининградской области от 18.07.2022 по делу № А21-9800/2021 (судья Гурьева И.Л.), принятое

по иску (заявлению)  общества с ограниченной ответственностью «ГрандЛидер» 

к Комитету муниципального имущества и земельных ресурсов Администрации ГО «Город Калининград» 

о признании незаконными действий, обязании предоставить земельный участок; 

третье лицо: 1. Служба государственной охраны объектов культурного наследия Калининградской области, 2. ООО «Благоустройство», 

установил:

общество с ограниченной ответственностью «ГрандЛидер» (далее – истец, ООО «ГрандЛидер», Общество) обратилось в Арбитражный суд с заявлением, уточненным в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к Комитету муниципального имущества и земельных ресурсов администрации «Город Калининград» Администрации ГО «Город Калининград» (далее – Комитет, заинтересованное лицо) о признании незаконным действий, выразившиеся в отказе в заключении договора аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 39:15:131703:56 площадью 388 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> 

В качестве восстановления нарушенного права заявитель просит обязать Комитет, заключить с обществом с ограниченной ответственностью «ГрандЛидер» договор аренды земельного участка с кадастровым номером 39:15:131703:56  площадью 388 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> на срок, необходимый для эксплуатации здания ТРК «Эпицентр».

Решением от 18.07.2022 Арбитражный суд Калининградской области удовлетворил заявленные требования в полном объеме.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ООО «Благоустройство» и Комитет обратились в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобами, в которых просили решение отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В обоснование своей апелляционной жалобы Комитет муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа «Город Калининград» указал на вынесение решения с нарушением норм материального (п. 3-4 ст. 39.6 ЗК РФ) и процессуального права (ст.ст. 49, 173 АПК РФ), а также решения противоречащего разъяснениям вышестоящих судов (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 (ред. от 25.12.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

Комитет полагает, что поскольку заключением эксперта от 01.04.2022 № 052/22 по данному делу, заключением эксперта от 14.05.2021 № ЗЭ-0560-2021 по делу № А21-9722/2020 было установлено, что здание с кадастровым номером 39:15:131703:41 (ТРК «Эпицентр») расположено на ином земельном участке (кадастровый номер 39:15:131703:284), следовательно положения ст. 39.20 ЗК РФ к данному делу были применены неправомерно, а иных правовых обоснований не приведено.

Вопреки выводу суда первой инстанции, уведомлением от 06.07.2021 № и-КМИ-21/13431 администрация городского округа «Город Калининград», являющаяся арендодателем по договору от 03.02.2014 № 011950 на передачу в аренду городских земель, в связи с окончанием срока аренды земельного участка, руководствуясь ст. 610, ст. 621 ГК РФ уведомила ООО «ГрандЛидер» о прекращении действия договора от 03.02.2014 № 011950.

По мнению подателя жалобы, фактическое наличие арендных отношений за период действия договора аренды 2014-2015 годах, не прошедшего государственную регистрацию, не наделило ООО «ГрандЛидер» преимущественным правом на заключение без конкурсных процедур договора аренды спорного земельного участка на новый срок.

Комитет считает, что указанная в пункте 4 ст. 39.6 ЗК РФ совокупность условий отсутствует, по причине отсутствия в п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ оснований для предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов для целей благоустройства прилегающей территории.

ООО «Благоустройство» полагает незаконным вывод суда первой инстанции о том, что истец вправе требовать предоставления ему в аренду спорного земельного участка на новый срок без проведения торгов в силу положений п. 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».

Третье лицо также не согласно с применением судом первой инстанции положений п. 1 ст. 10 ГК РФ при оценке действий Комитета, направленных на одностороннее расторжение Договора аренды № 011950 от 03.12.2014 года.

ООО «Благоустройство» также полагает необоснованными выводы суда первой инстанции о том, что истец обладает правом заключения договора аренды спорного земельного участка без проведения торгов в силу выводов, изложенных в заключении эксперта № 052/22 от 01.04.2022 года. Ссылку суда на положения п.п. 5 п. 1 ст. 1, п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ с применением аналогии закона, ООО «Благоустройство» находит ошибочной.

Кроме того, ООО «Благоустройство» полагает, что суд первой инстанции при принятии оспариваемого судебного акта вышел за пределы заявленных истцом требований в отсутствие на то предусмотренных законом оснований, а также допустил нарушение норм процессуального права, выразившееся в незаконном принятии уточнений исковых требований.

В судебном заседании 18.10.2022 представители Комитета и ООО «Благоустройство» поддержали доводы своих апелляционных жалоб в полном объеме.

Представитель истца против удовлетворения жалобы возражал по основаниям, изложенным в отзыве.

Служба государственной охраны объектов культурного наследия Калининградской области, надлежащим образом извещенная о времени и месте судебного заседания (информация о рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном частью 1 статьи 121 АПК РФ, размещена на сайте суда в сети Интернет), не явилась, в связи с чем, на основании части 1 статьи 266, части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) жалоба рассмотрена в отсутствие ее представителей.

Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, заявитель является собственником торгово-развлекательного комплекса с кадастровым номером 39:15:131703:41, расположенного по адресу: 

<

...>

03.02.2014 года между Администрацией городского округа «Город Калининград» и  ООО «ГрандЛидер» был заключен договор аренды № 011950 земельного участка с кадастровым номером 39:15:131703:56 площадью 388 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> - Профессора ФИО5, для благоустройства территории торгово-развлекательного комплекса.

Земельный участок был предоставлен на срок до 08.07.2015 г. (в редакции дополнительного соглашения от 12.09.2014 г.), а затем продлен на неопределенный срок.

Письмом от 06.07.2021 г. заявитель был уведомлен о прекращении действия данного договора. Не согласившись с указанным решением, Общество обратилось в суд с заявлением о признании действий по прекращению договорных отношений незаконными.

В ходе судебного разбирательства, общество обратилось в Комитет с просьбой о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 39:15:131703:56 в аренду. Отказ Комитета от 17.08.2021 г. был мотивирован отсутствием правовых оснований для предоставления земельного участка без проведения торгов.

Полагая, что данный отказ неправомерен, общество уточнило заявленные требования.

Вопреки доводам подателей жалоб, в данной части нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Согласно части 1 статьи 49 АПК РФ, истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

По смыслу части 5 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд вправе отказать в принятии заявления об увеличении размера иска, если это противоречит закону и нарушает права других лиц, с учетом фактической возможности обеспечения права ответчика представить возражения и доказательства в обоснование своей позиции.

В данном случае, оснований полагать, что заявляя уточнения исковых требований (в которых Общество просило признать незаконными действия Комитета, выразившиеся в отказе в заключении договора аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 39:15:131703:56  площадью 388 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> и обязать Комитет заключить с ООО «ГрандЛидер» договор аренды земельного участка с кадастровым номером 39:15:131703:56  площадью 388 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> на срок, необходимый для эксплуатации здания ТРК «Эпицентр»), истец изменил одновременно и предмет и основание заявленных требований, не имеется. Такое уточнение иска не противоречит закону и не нарушает права других лиц; ответчик и третьи лица не были лишены возможности представить возражения относительно уточненных требований. Доказательств обратного материалы дела не содержат.

Вместе с тем, изучив материалы дела, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о наличии оснований для отмены обжалуемого судебного акта, в связи со следующим.

Порядок рассмотрения дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц регулируется нормами главы 24 АПК РФ.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным ненормативного правового акта органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушает их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагает на них какие-либо обязанности, создает иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

При рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В силу положений статей 197, 198, 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пункта 6 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

Пункт 3 части 1 статьи 199 и часть 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусматривают распределение бремени доказывания по заявлению о признании ненормативного правового акта недействительным, а именно: заявитель должен доказать нарушение его прав и законных интересов оспариваемым актом, а орган, принявший этот акт, должен доказать его соответствие закону или иному нормативному правовому акту, а также наличие обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта.

Статьей 39.6 ЗК РФ определены основания предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов.

Согласно п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Пунктом 2 ст. 39.6 предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления:

- земельного участка юридическим лицам в соответствии с указом или распоряжением Президента Российской Федерации;

- земельного участка юридическим лицам в соответствии с распоряжением Правительства Российской Федерации для размещения объектов социально-культурного назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов при условии соответствия указанных объектов, инвестиционных проектов критериям, установленным Правительством Российской Федерации;

- земельного участка юридическим лицам в соответствии с распоряжением высшего должностного лица субъекта Российской Федерации для размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов при условии соответствия указанных объектов, инвестиционных проектов критериям, установленным законами субъектов Российской Федерации;

- земельного участка юридическим лицам, принявшим на себя обязательство по завершению строительства объектов незавершенного строительства и исполнению обязательств застройщика перед гражданами, денежные средства которых привлечены для строительства многоквартирных домов и права которых нарушены, которые включены в реестр пострадавших граждан в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", по завершению строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, сведения о которых включены в единый реестр проблемных объектов в соответствии с указанным Федеральным законом, для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) домов блокированной застройки (в случае, если количество таких домов составляет три и более в одном ряду) в соответствии с распоряжением высшего должностного лица субъекта Российской Федерации;

- земельного участка застройщику, признанному в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" банкротом, для обеспечения исполнения обязательств застройщика перед гражданами, денежные средства которых привлечены для строительства многоквартирных домов в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и права которых нарушены, в случае принятия арбитражным судом в отношении такого земельного участка мер по обеспечению требований кредиторов и интересов должника в соответствии с пунктом 1 статьи 201.3 Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)";

- земельного участка застройщику, признанному в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" банкротом, для передачи публично-правовой компании "Фонд развития территорий", принявшей на себя обязательства застройщика перед гражданами по завершению строительства многоквартирных домов или по выплате возмещения гражданам в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 2017 года N 218-ФЗ "О публично-правовой компании "Фонд развития территорий" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации";

- земельного участка для выполнения международных обязательств Российской Федерации, а также юридическим лицам для размещения объектов, предназначенных для обеспечения электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, связи, нефтепроводов, объектов федерального, регионального или местного значения;

- земельного участка, образованного из земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в том числе предоставленного для комплексного развития территории, лицу, с которым был заключен договор аренды такого земельного участка, если иное не предусмотрено подпунктом 8 настоящего пункта, пунктом 5 статьи 46 настоящего Кодекса;

- садового или огородного земельного участка, образованного из земельного участка, предоставленного садоводческому или огородническому некоммерческому товариществу, за исключением земельных участков общего назначения, членам такого товарищества;

- ограниченного в обороте земельного участка, являющегося земельным участком общего назначения, расположенного в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, гражданам, являющимся правообладателями садовых или огородных земельных участков в границах такой территории с множественностью лиц на стороне арендатора (в случае, если необходимость предоставления указанного земельного участка таким гражданам предусмотрена решением общего собрания членов садоводческого или огороднического некоммерческого товарищества, осуществляющего управление имуществом общего пользования в границах такой территории);

- земельного участка участникам долевого строительства в случаях, предусмотренных Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации";

- земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления;

- земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи;

- земельного участка, находящегося в постоянном (бессрочном) пользовании юридических лиц, этим землепользователям, за исключением юридических лиц, указанных в пункте 2 статьи 39.9 настоящего Кодекса;

- земельного участка крестьянскому (фермерскому) хозяйству или сельскохозяйственной организации в случаях, установленных Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения";

- земельного участка, образованного в границах территории, лицу, с которым заключен договор о комплексном развитии территории в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации, либо юридическому лицу, созданному Российской Федерацией или субъектом Российской Федерации и обеспечивающему в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации реализацию решения о комплексном развитии территории;

- земельного участка гражданам, имеющим право на первоочередное или внеочередное приобретение земельных участков в соответствии с федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации;

- земельного участка гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, ведения гражданами садоводства для собственных нужд, гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса;

- земельного участка взамен земельного участка, предоставленного гражданину или юридическому лицу на праве аренды и изымаемого для государственных или муниципальных нужд;

- земельного участка религиозным организациям, казачьим обществам, внесенным в государственный реестр казачьих обществ в Российской Федерации (далее - казачьи общества), для осуществления сельскохозяйственного производства, сохранения и развития традиционного образа жизни и хозяйствования казачьих обществ на территории, определенной в соответствии с законами субъектов Российской Федерации;

- земельного участка лицу, которое в соответствии с настоящим Кодексом имеет право на приобретение в собственность земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, в том числе бесплатно, если такой земельный участок зарезервирован для государственных или муниципальных нужд либо ограничен в обороте;

- земельного участка гражданину для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных, ведения огородничества или земельного участка, расположенного за границами населенного пункта, гражданину для ведения личного подсобного хозяйства;

- земельного участка, необходимого для проведения работ, связанных с пользованием недрами, недропользователю;

- земельного участка, расположенного в границах особой экономической зоны или на прилегающей к ней территории, резиденту особой экономической зоны или управляющей компании в случае привлечения ее в порядке, установленном законодательством Российской Федерации об особых экономических зонах, для выполнения функций по созданию за счет средств федерального бюджета, бюджета субъекта Российской Федерации, местного бюджета, внебюджетных источников финансирования объектов недвижимости в границах особой экономической зоны и на прилегающей к ней территории и по управлению этими и ранее созданными объектами недвижимости;

- земельного участка, расположенного в границах особой экономической зоны или на прилегающей к ней территории, для строительства объектов инфраструктуры этой зоны лицу, с которым уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти заключено соглашение о взаимодействии в сфере развития инфраструктуры особой экономической зоны. Примерная форма соглашения о взаимодействии в сфере развития инфраструктуры особой экономической зоны утверждается уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти;

- земельного участка, необходимого для осуществления деятельности, предусмотренной концессионным соглашением, соглашением о государственно-частном партнерстве, соглашением о муниципально-частном партнерстве, лицу, с которым заключены указанные соглашения;

- земельного участка для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования лицу, заключившему договор об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или договор об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования, и в случаях, предусмотренных законом субъекта Российской Федерации, некоммерческой организации, созданной субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием для освоения территорий в целях строительства и эксплуатации наемных домов социального использования;

- земельного участка, необходимого для осуществления деятельности, предусмотренной специальным инвестиционным контрактом, лицу, с которым заключен специальный инвестиционный контракт;

- земельного участка, необходимого для осуществления видов деятельности в сфере охотничьего хозяйства, лицу, с которым заключено охотхозяйственное соглашение;

- земельного участка для размещения водохранилищ и (или) гидротехнических сооружений, если размещение этих объектов предусмотрено документами территориального планирования в качестве объектов федерального, регионального или местного значения;

- земельного участка для осуществления деятельности Государственной компании "Российские автомобильные дороги" в границах полос отвода и придорожных полос автомобильных дорог;

- земельного участка для осуществления деятельности открытого акционерного общества "Российские железные дороги" для размещения объектов инфраструктуры железнодорожного транспорта общего пользования;

- земельного участка резиденту зоны территориального развития, включенному в реестр резидентов зоны территориального развития, в границах указанной зоны для реализации инвестиционного проекта в соответствии с инвестиционной декларацией;

- земельного участка лицу, обладающему правом на добычу (вылов) водных биологических ресурсов на основании решения о предоставлении их в пользование, договора пользования рыболовным участком или договора пользования водными биологическими ресурсами, для осуществления деятельности, предусмотренной указанными решением или договорами;

- земельного участка лицу, осуществляющему товарную аквакультуру (товарное рыбоводство) на основании договора пользования рыбоводным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности (далее - договор пользования рыбоводным участком), для указанных целей;

- земельного участка юридическому лицу для размещения ядерных установок, радиационных источников, пунктов хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ, пунктов хранения, хранилищ радиоактивных отходов и пунктов захоронения радиоактивных отходов, решения о сооружении и о месте размещения которых приняты Правительством Российской Федерации;

- земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, арендатору, в отношении которого у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, при условии, что заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды такого земельного участка;

- земельного участка арендатору (за исключением арендаторов земельных участков, указанных в подпункте 31 настоящего пункта), если этот арендатор имеет право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в соответствии с пунктами 3 и 4 настоящей статьи;

- земельного участка гражданину в соответствии с Федеральным законом от 1 мая 2016 года N 119-ФЗ "Об особенностях предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных в Арктической зоне Российской Федерации и на других территориях Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации";

- земельного участка в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства";

- земельного участка, который находится в собственности субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы или государственная собственность на который не разграничена, в целях реализации решения о реновации жилищного фонда в субъекте Российской Федерации - городе федерального значения Москве в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 "О статусе столицы Российской Федерации", Московскому фонду реновации жилой застройки, созданному субъектом Российской Федерации - городом федерального значения Москвой в соответствии с указанным Законом, в случае, если на таком земельном участке планируется строительство многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц по договорам участия в долевом строительстве в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации";

- земельного участка, включенного в границы территории инновационного научно-технологического центра, фонду, созданному в соответствии с Федеральным законом "Об инновационных научно-технологических центрах и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации";

- земельного участка участнику свободной экономической зоны на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя для реализации договора об условиях деятельности в свободной экономической зоне, заключенного в соответствии с Федеральным законом от 29 ноября 2014 года N 377-ФЗ "О развитии Республики Крым и города федерального значения Севастополя и свободной экономической зоне на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя";

- земельного участка для осуществления лицом, получившим статус резидента Арктической зоны Российской Федерации в соответствии с Федеральным законом "О государственной поддержке предпринимательской деятельности в Арктической зоне Российской Федерации", деятельности, предусмотренной соглашением об осуществлении инвестиционной деятельности в Арктической зоне Российской Федерации;

- земельного участка для обеспечения выполнения инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта, сноса объектов капитального строительства, включенных в программу деятельности публично-правовой компании "Единый заказчик в сфере строительства" на текущий год и плановый период в соответствии с Федеральным законом "О публично-правовой компании "Единый заказчик в сфере строительства" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации";

- земельного участка публично-правовой компании "Фонд развития территорий" для осуществления функций и полномочий, предусмотренных Федеральным законом от 29 июля 2017 года N 218-ФЗ "О публично-правовой компании "Фонд развития территорий" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", если завершение строительства объектов незавершенного строительства (строительство объектов капитального строительства) на земельном участке, переданном (который может быть передан) указанной публично-правовой компании по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", невозможно в связи с наличием ограничений, установленных земельным и иным законодательством Российской Федерации, при подтверждении наличия таких ограничений федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органом местного самоуправления, уполномоченным на выдачу разрешений на строительство в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации, а также в случае, если земельные участки (права на них) отсутствуют у застройщика, признанного несостоятельным (банкротом);

- земельного участка публично-правовой компании "Фонд развития территорий" по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".

Согласно п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ, граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях:

1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса);

2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства для собственных нужд.

В силу п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ, гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции указал, что Общество, обратилось в период действия спорного договора к арендодателю с заявлением о заключении договора аренды участка на новый срок, как надлежащий арендатор, использующий по целевому назначению арендованный им земельный участок на протяжении длительного времени, вправе требовать предоставления ему в аренду спорного земельного участка на новый срок. 

Вместе с тем, апелляционная коллегия полагает, что данный вывод суда первой инстанции не основан на фактических обстоятельствах дела и не соответствует положениям действующего законодательства.

В соответствии с п. 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – постановление Пленума № 73), согласно которому договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).

Следует отметить, что вышеуказанные разъяснения Пленума ВС РФ касаются продления действия договоров аренды, заключенных до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды, а не права заключения нового договора на новый срок. 

При этом, тот факт, что Договор аренды № 011950 от 03.12.2014 года являлся возобновленным на прежних условиях, стороны не оспаривали.

Спорный земельный участок был предоставлен истцу на основании Договора аренды № 011950 от 03.12.2014 года, являющимся срочным (земельный участок предоставлялся в аренду до 08.07.2015 года). По истечении указанного срока действия договора аренды, Администрация ГО «Город Калининград» направила в адрес Общества письмо о том, что арендные отношения между сторонами будут продолжены в случае своевременного внесения ООО «ГрандЛидер» арендной платы. ООО «ГрандЛидер» по истечении срока аренды продолжало осуществлять оплату арендной платы.

В силу ч. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

06.07.2021 года (в период действия договора) Комитет направил в адрес истца уведомление о прекращении действия Договора аренды и о необходимости возврата по акту передачи спорного земельного участка.

При этом, согласно ч. 2 ст. 610 ГК РФ, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. 

При этом, предусмотренное право ответчика на расторжение в одностороннем порядке договора аренды, заключенного на неопределенный срок, действующим законодательством не ставится в зависимость от исполнения или неисполнения арендатором обязательств по Договору, в том числе по оплате арендной платы, а также иных обязательств.

Таким образом, правовые основания одностороннего отказа от договора прямо предусмотрены нормами действующего законодательства. Следовательно, в силу уведомления о прекращении действия договора от 06.07.2021 года и положений ч. 2 ст. 610 ГК РФ, Договор аренды № 011950 от 03.12.2014 года прекратил свое действие 07 октября 2021 года.

После получения вышеуказанного уведомления о прекращении действия Договора – 08.07.2021 года, истец направил в адрес ответчика письмо, в котором выразил свое несогласие с прекращением действия Договора аренды № 011950 от 03.12.2014 года.

07.09.2021 года Общество обратилось с иском к Комитету о признании незаконным и подлежащим отмене решения Ответчика об одностороннем прекращении действия Договора аренды № 011950 от 03.12.2014 года.

24 ноября 2021 года, то есть после прекращения действия Договора аренды № 011950 от 03.12.2014 года, Общество обратилось к ответчику с заявлением (исх. б/н от 24.11.2021) о предоставлении ему в аренду земельного участка с кадастровым номером 39:15:131703:56. 

Таким образом, выводы суда первой инстанции о том, что истец обратился к ответчику с заявлением о заключении договора на новый срок в период действия Договора аренды не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

Кроме того, апелляционная коллегия признает несостоятельными выводы суда первой инстанции и о том, что Общество является надлежащим арендатором, использующим по целевому назначению арендованный им земельный участок на протяжении длительного времени.

ООО «ГрандЛидер» по договору №228/2020-А от 12.10.2020г., заключенному с

Администрацией городского округа «Город Калининград» (в редакции Соглашения №228/2020-А-1 от 09.12.2020г.) использует земельный участок с кадастровым номером 39:15:131703:284 на праве аренды, на котором расположено здание ТРК «Эпицентр». В соответствии с п.1.3 Договора указанный участок имеет разрешенное использование и цель использования – под торгово-развлекательный комплекс.

Часть земельного участка с кадастровым номером 39:15:131703:284 ООО «ГрандЛидер» фактически предоставило в субаренду Индивидуальному предпринимателю ФИО6 (ИНН 

<

***>), который организовал там платную парковку автотранспорта. 

Таким образом, спорный земельный участок с кадастровым номером 39:15:131703:56 фактически не использовался истцом, а используется посторонним ИП ФИО6 

Также следует отметить, что ссылки суда первой инстанции на Определение ВС РФ от 20.05.2020 года по делу №310-ЭС19-25907 несостоятельны. Суд первой инстанции при указании, что в судебном акте Верховного суда РФ изложена аналогичная позиция, не учел следующих обстоятельств. Верховный суд РФ указал, что по правилам пункта 2 статьи 621 ГК РФ действие договора возобновилось на тех же условиях на неопределенный срок, Общество, обратившись с заявлением о заключении договора аренды участков на новый срок в период действия указанного договора к арендодателю, как надлежащий арендатор, использующий по целевому назначению арендованные им земельные участки на протяжении длительного времени, вправе требовать предоставления ему в аренду спорных земельных участков на новый срок по правилам подпункта 31 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, регламентирующим основания предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду без проведения торгов, в частности в конкретно рассматриваемом Верховным судом РФ деле - земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства.

Вместе с тем, в рамках настоящего дела суд первой инстанции не принял во внимание, что истец обратился с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду после прекращения действия Договора (и даже после подачи искового заявления).

Апелляционная коллегия полагает необоснованным применение судом первой инстанции положений п. 1 ст. 10 ГК РФ при оценке действий Комитета, направленных на одностороннее расторжение Договора аренды № 011950 от 03.12.2014 года.

В части 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

Таким образом, указанная норма права закрепляет принцип недопустимости (недозволенности) злоупотребления правом и определяет общие границы (пределы) гражданских прав и обязанностей. Суть этого принципа заключается в том, что каждый субъект гражданских прав волен свободно осуществлять права в своих интересах, но не должен при этом нарушать права и интересы других лиц. Действия в пределах предоставленных прав, но причиняющие вред другим лицам, являются в силу данного принципа недозволенным (неправомерным) и признаются злоупотреблением правом. При этом основным признаком наличия злоупотребления правом является намерение причинить вред другому лицу, намерение употребить право во вред другому лицу.

Одновременно в части 3 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации законодатель закрепил презумпцию добросовестности и разумности действий участников гражданских правоотношений, это означает, что в случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются.

При этом доказывать недобросовестность или неразумность действий должен тот, кто с таким поведением связывает правовые последствия. Вопреки выводам суда первой инстанции, таких доказательств в материалы дела не представлено.

Согласно вышеизложенным обстоятельствам, направление 06.07.2021 года ответчиком в адрес ООО «ГрандЛидер» уведомления о прекращении действия Договора аренды № 011950 от 03.12.2014 года соответствует условиям договора и нормам действующего законодательства.

Апелляционная коллегия также полагает необоснованными выводы суда первой инстанции о том, что Общество обладает правом заключения договора аренды спорного земельного участка без проведения торгов.

Согласно экспертного заключения № 052/22 от 01.04.2022 года, надлежащая эксплуатация здания ТРК «Эпицентр» с учетом статуса здания как объекта культурного наследия регионального значения, и проезд к зданию без использования спорного земельного участка не возможны. 

Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (части 1, 2 статьи 71 АПК РФ).

В силу частей 4, 5 статьи 71 АПК РФ каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. При этом никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Данный вывод эксперта, по мнению апелляционного суда, не может быть положен в основу принятого судебного акта.

Так, экспертом указано, что к зданию ТРК «Эпицентр» должен быть обеспечен подъезд пожарных автомобилей по всей длине здания с двух продольных сторон, однако фактически здание имеет один проезд по длине земельного участка, на котором оно расположено со стороны улицы Профессора ФИО5. В обоснование данного довода эксперт ссылается на п.п «а» п. 8.1 СП 4.13130.2013, утвержденные Приказом МЧС России от 24.04.2013 года №288, в соответствии с которым подъезд пожарных автомобилей к жилым и общественным зданиям должен быть обеспечен по всей длине с двух продольных сторон – к зданиям и сооружениям класса функциональной опасности Ф1.2, Ф 2.1, Ф2.2, Ф4.3, Ф4.4 – высотой 18 и более метров (лист 9 экспертного заключения). 

Однако, в судебном заседании 11.07.2022 года, в ходе допроса, эксперт ФИО7, подготовившая экспертное заключение № 052/22 от 01.04.2022 года, дала пояснения, что фактически она не производила замеры высоты здания ТРК «Эпицентр», а определила высоту здания более 18 метров - на «глазок».

Учитывая, что экспертом фактически в ходе проведения экспертизы высота здания не измерялась, выводы эксперта относительно необходимости обеспечения подъезда пожарных автомобилей к ТРК «Эпицентр» должен быть обеспечен по всей длине здания с двух продольных сторон является необоснованным.

Кроме того, следует принять во внимание, что в силу п. 8.6 СП 4.13130.2013, утвержденные Приказом МЧС России от 24.04.2013 года №288, ширина проездов для пожарной техники в зависимости от высоты зданий и сооружений должна составлять:

- 3,5 метров – при высоте здания до 13 метров включительно;

- 4,2 метра – при высоте здания от 13 метров до 46 метров включительно;

- 6,0 метров – при высоте здания более 46 метров.

Принимая во внимание, что эксперт брал за основу высоту здания выше 18 метров, ширина проезда пожарной техники вдоль ТРК «Эпицентр» должна составлять 4,2 метра. Однако, в судебном заседании 11.07.2022 года, в ходе допроса эксперт ФИО7 дала пояснения, что ширина спорного земельного участка (самая широкая его часть составляет 3,66 метра, самая узкая – 0,99 метров) в совокупности с шириной примыкающего к нему земельного участка с кадастровым номером 39:15:131703:284 (на котором расположено ТРК «Эпицентр») в любом случае не позволят обеспечить проезд пожарной техники вдоль всего здания шириной даже 3,5 метра, не говоря уже про ширину проезда 4,2 метра.

Следовательно, даже при наличии у ООО «ГрандЛидер» права аренды на спорный земельный участок, соблюсти требования пожарной безопасности не представляется возможным без использования территории земельного участка с КН 39:15:131703:34, принадлежащего ООО «Благоустройство» на праве собственности, который является смежным по отношению к спорному вдоль всей его протяженности.

В обоснование выводов экспертизы о невозможности надлежащей эксплуатации здания ТРК «Эпицентр» без спорного участка, эксперт также ссылается на необходимость технического обслуживания, ремонта и реконструкции здания ТРК «Эпицентр», в связи с чем, требуется обеспечить со всех сторон здания ТРК «Эпицентр» установку лесов, подъезд и установку строительной техники - для наружных конструкций здания; рытье траншей, шурфов – для фундаментов. При этом, эксперт ссылается на Федеральный закон от 30.12.2009 N 384-ФЗ (ред. от 02.07.2013) «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», а также на п. 3.1 «ВСН 58-88 (р). Ведомственные строительные нормы. Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения" (утв. Приказом Госкомархитектуры при Госстрое СССР от 23.11.1988 N 312).

Вместе с тем, указанный Федеральный закон устанавливает минимально необходимые требования к зданиям и сооружениям, а также к связанным со зданиями и с сооружениями процессам проектирования (включая изыскания), строительства, монтажа, наладки, эксплуатации и утилизации (сноса), а положения ВСН 58-88 (р) устанавливает комплекс взаимосвязанных организационных и технических мероприятий, направленных на обеспечение сохранности зданий и объектов. При этом, каких-либо положений, предписывающих обязательное наличие проездов по всей длине зданий и сооружений для выполнения технического обслуживания и ремонтных работ, ни указанный федеральный закон, ни ВСН 58-88 (р) не содержат.

Следует также отметить, что доводы эксперта, касательно того, что необходимость проезда к зданию со всех сторон вызвана его статусом объекта культурного наследия регионального значения, по факту голословны и не имеют под собой какого-либо правового обоснования, поскольку ни федеральный закон от 30.12.2009 N 384-ФЗ, ни ВСН 58-88 (р) не содержат каких-либо отдельных требований для зданий с названным статусом. Следовательно, ссылки эксперта на статус здания ТРК «ЭПИЦЕНТР» как объекта культурного наследия не имеют правового значения при рассмотрении настоящего дела.

Таким образом, суд приходит к выводу, что учитывая вышеизложенные факты, выводы, содержащиеся в экспертном заключении № 052/22 от 01.04.2022 года, относительно невозможности надлежащей эксплуатации здания ТРК «Эпицентр» без спорного земельного участка, являются необоснованными.

Кроме того, указанное экспертное заключение не содержит выводов о том, что надлежащее осуществление эксплуатации здания и проезд к нему возможны только при предоставлении спорного земельного участка в аренду, к настоящему выводу суд первой инстанции пришел самостоятельно.

Необходимость обеспечения сохранности и безопасности здания ТРК «Эпицентр» не ставилась под сомнение кем–либо из участвующих в настоящем деле лиц. При этом, истец не лишен возможности надлежащим образом выполнять требования ФЗ от 30.12.2009 N 384-ФЗ и ВСН 58-88 (р), равно как и не лишен возможности использования спорного земельного участка для вышеуказанных нужд посредством установления сервитута по соглашению с Комитетом или в судебном порядке.

Ссылки суда первой инстанции на положения п.п. 5 п. 1 ст. 1, п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ с применением аналогии закона, следует признать необоснованными.

Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Эксплуатация и обслуживание объекта недвижимости возможны только на земельном участке, специально сформированном для этих целей.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 ЗК РФ собственники зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной и муниципальной собственности, имеют исключительное право на приобретение в собственность или аренду земельных участков.

Для указанной цели при формировании земельных участков должны быть соблюдены градостроительные правила, учтена зона застройки.

Однако в данном случае земельные участки сформированы без учета уже имеющегося объекта недвижимости и его безопасная эксплуатация невозможна без использования смежного участка.

Суд первой инстанции счел возможным применение аналогии закона, а именно п.п. 5 п. 1 ст. 1, п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, в виду того, что спорный земельный участок с КН 39:15:131703:56 и земельный участок с КН39:15:131703:284 сформированы без учета уже имеющегося объекта недвижимости – здания ТРК «Эпицентр» и его безопасная эксплуатация невозможна без использования смежного участка, а также по причине того, законом не урегулирован порядок предоставления участков в случае невозможности эксплуатации без смежного земельного участка, за исключением предоставления сервитута. 

Вместе с тем, законом не «не урегулирован», а «не предусмотрен» порядок предоставления земельных участков, находящихся в муниципальной и государственной собственности в аренду без проведения торгов в случае невозможности эксплуатации здания без смежного земельного участка, но предусмотрен порядок установления сервитута.

Учитывая изложенное, применение судом первой инстанции аналогии закона является ошибочным и противоречащим действующему законодательству.

С учетом изложенного, у суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для удовлетворения заявленных требований.

Решение Арбитражного суда  Калининградской области  от 18.07.2022 по делу №  А21-9800/2021 подлежит отмене, как принятое при неправильном применении норм материального права.

Расходы по оплате государственной пошлины подлежат распределению в порядке статьи 110 АПК РФ.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда  Калининградской области  от 18.07.2022 по делу №  А21-9800/2021 отменить.

Принять по делу новый судебный акт. 

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ГрандЛидер» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Благоустройство» государственную пошлину за рассмотрение апелляционной жалобы в размере 3000 рублей.

Взыскать общества с ограниченной ответственностью «ГрандЛидер» в доход федерального бюджета государственную пошлину за рассмотрение апелляционной жалобы Комитета муниципального имущества и земельных ресурсов администрации «Город Калининград» Администрации ГО «Город Калининград» в размере 3000 рублей.  

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

С.М. Кротов

 

Судьи

Н.С. Полубехина

 М.В. Тарасова