Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-177554/20-150-1331

г. Москва

20 апреля 2021г.

Резолютивная часть решения объявлена 30 марта 2021г.

Полный текст решения изготовлен 20 апреля 2021г.

 

Арбитражный суд в составе судьи Маслова С.В.,

при ведении протокола секретарем с/з ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску ООО "МАКСИМУМ" (115191, 

<

...>, ЭТ 3 ПОМ V КОМ 20, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 24.03.2016, ИНН: 

<

***>)

к БОЛЬШОЙ ТЕАТР РОССИИ (125009, МОСКВА ГОРОД, ПЛОЩАДЬ ТЕАТРАЛЬНАЯ, ДОМ 1, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 23.12.2002, ИНН: 

<

***>)

об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды от 29.05.2017 № 2017/А-3,

третье лицо - ООО "СИТИ РЕСТОРАНТС",

при участии представителей истца, ответчика и третьего лица согласно протоколу

УСТАНОВИЛ:

ООО «МАКСИМУМ» обратился в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Большому театру России об обязании арендодателя по договору аренды от 29.05.2017г. № 2017/А-3 к заключению с арендатором дополнительного соглашения на условиях: арендатор освобождается от арендной платы по договору за период с 28.03.2020г. по 23.06.2020г., арендная плата по договору, подлежащая оплате в период с 24.06.2020г. по 31.03.2021г. будет составлять 26 631руб. 36коп., в том числе НДС 20%, в месяц, в соответствии со ст.ст. 451, 614 ГК РФ.

Представитель истца исковые требования поддержал в полном объеме по доводам, изложенным в исковом заявлении, указав, что Указом Мэра Москвы в связи с угрозой распространения коронавирусной инфекции на территории Москвы введен режим повышенной готовности, в результате чего была приостановлена работа всех объектов розничной торговли в части реализации продовольственных товаров и (или) непродовольственных товаров первой необходимости, что привело к значительной потере выручки истца, истцом в адрес ответчика было направлено письмо с просьбой освободить истца от арендной платы, однако, ответчик ответил отказом.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения исковых требований по доводам, изложенным в отзыве на исковое заявление, пояснив, что все арендуемые помещения представляют собой единый комплекс и используются под размещение ресторана быстрого питания KFC компанией ООО «Сити Ресторантс», передача помещение в субаренду третьему лицу согласовано ответчиком, истец не осуществлял ресторанную деятельность в спорных помещениях, основным видом деятельности истца является арендная деятельность, истцом не обоснован размер снижения арендной платы.

Представитель третьего лица поддержал исковые требования по доводам, изложенным в отзыве на исковое заявление, пояснив, что ООО «Максимум» предоставляло услуги общественного питания по заявкам ООО «Сити Ресторантс» в счет оплаты арендных платежей, между истцом и третьим лицом заключено дополнительное соглашение о снижении арендной платы до 1 000 000руб. 00коп, что обусловлено невозможностью использования имущества.

Исследовав в открытом судебном заседании письменные материалы дела, заслушав позицию и пояснения представителей участников процесса, суд пришел к следующим выводам.

Между Федеральным государственным бюджетным учреждением культуры «Московский государственный академический Камерный музыкальный театр имени Б.А. Покровского» (арендодатель) и ООО «Максимум» (арендатор) заключен договор аренды федерального имущества, принадлежащего на праве оперативного управления федеральному государственному бюджетному учреждению культуры «Московский государственный академический Камерный музыкальный театр имени Б.А. Покровского», от 29.05.2017г. № 2017/А-3, в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилое помещение общей площадью 41,9 кв.м в здании, расположенном по адресу: 

<

...>, для организации общественного питания работников, посетителей и лиц, осуществляющих деятельность в сфере ведения театра.

В п.п. 2.1 и 2.2 договора установлено, что договор считается заключенным и вступает в силу с его государственной регистрации в регистрирующем органе и внесением в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним соответствующей записи, действует по 28.05.2027г. включительно, а в части исполнения обязательств – до полного исполнения сторонами.

В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 3.3.4 договора предусмотрена обязанность арендатора своевременно и в полном объеме вносить арендную плату.

Согласно ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии с п. 5.1 договора сумма ежемесячной арендной платы без учета налога на добавленную стоимость, подлежащая оплате арендатором, составляет 87 291руб. 67коп.

Согласно п. 5.2 договора за помещения, указанные в приложении № 1 к договору, арендатором ежемесячно не позднее 1 числа каждого месяца перечисляется арендная плата на расчетный счет арендодателя.

В п. 5.7 договора установлено, что размер арендной оплаты, указанный в п. 5.1 договора, порядок ее оплаты могут быть изменены арендодателем и арендатором по соглашению сторон, при этом размер арендной платы не может быть установлен сторонами ниже суммы, указанной в п. 5.1 договора.

Пунктом 5.8 договора предусмотрено, что новый размер арендной платы и порядок ее оплаты определяются в соответствии с законодательством РФ.

В соответствии с п. 9.1 договора стороны освобождаются от ответственности за полное или частичное неисполнение обязательств по договору в случае, если неисполнение обязательств явилось следствием действий непреодолимой силы, а именно: пожара, наводнения, землетрясения, забастовки, войны, действий органов государственной власти или других независящих от сторон обстоятельств.

Согласно п. 9.2 договора сторона, которая не может выполнить обязательства по договору, должна своевременно, но не позднее 5 календарных дней после наступления обстоятельств непреодолимой силы письменно известить другую сторону с предоставлением обосновывающих документов, выданных компетентными органами.

Приказом от 28.03.2020г. № 6, изданным генеральным директором ООО «Максимум», приостановлена деятельность юридического лица с 28.03.2020г. по 11.05.2020г.

Приказом от 12.05.2020г. № 10 приостановление деятельности ООО «Максимум» продлено до завершения режима повышенной готовности, введенного указом Мэра Москвы от 05.03.2020г. № 12-УМ.

Согласно сведениям из Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства от 21.08.2020г. № ЮЭ9965-20-9742488 ООО «Максимум» является микропредприятием, дата внесения сведений о юридическом лице 01.08.2016г.

Истцом в адрес ответчика с сопроводительным письмом от 24.08.2020г. был направлен проект дополнительного соглашения от 24.08.2020г., в соответствии с которым в период с 28.03.2020г. по 23.06.2020г. арендатор освобождается от арендной платы по договору, арендная плата по договору, подлежащая оплате в период с 24.06.2020г. по 31.03.2021г., будет составлять 26 631руб. 36коп., в том числе НДС 20% в месяц, получение ответчиком подтверждается соответствующей отметкой ответчика на письме.

В ответном письме от 02.09.2020г. № 1-24-138 со ссылкой на то, что законодательством РФ не предусмотрено освобождение арендатором от внесения арендной платы, деятельность истца не относится к отраслям российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в связи с распространением новой коронавирусной инфекции, и разъяснением права истца на обращение к ответчику по поводу расторжения договора аренды ответчик отказал в удовлетворении требования.

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра юридических лиц от 30.07.2020г. № ЮЭ9965-20-140250531 основным видом деятельности истца является аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом (ОКВЭД 68.20).

Согласно п. 3.3.15 договора арендатор обязан не заключать договоры и не вступать в сделки, следствием которых является или может являться какие-либо обременение представленных арендатору по договору имущественных прав (договоры залога, субаренды, внесение права на аренду объекта или его части в уставный (складочный) капитал юридических лиц) без письменного согласия арендодателя.

Между ООО «Максимум» (арендатор) и ООО «Сити Ресторантс» (субарендатор) заключен договор субаренды на право пользования нежилыми помещениями от 23.12.2016г. № 1, в соответствии с которым арендатор сдает, а субарендатор принимает в субаренду нежилые помещения площадью 216,2 кв.м, расположенные по адресу: 

<

...>.

Впоследствии между истцом и третьим лицом заключено дополнительное соглашение от 23.12.2016г. к договору субаренды, в соответствии с которым арендатор сдает, а субарендатор принимает в субаренду нежилые помещения площадью 185,3 кв.м, расположенные по адресу: 

<

...>.

Представленные третьим лицом заявки на оказание услуг от 23.03.2020г. № 21, от 25.12.2019г. № 125, от 24.09.2020г. № 85, письма от 10.04.2020г., от 26.03.2020г. № 26/03, от 03.05.2020г. № 28/04, уведомления от 02.04.2020г., от 23.03.2020г. № б/н отклоняются как неотносимые доказательства.

Истцом получено согласие ответчика как арендодателя на заключение ООО «Максимум» договора субаренды с ООО «Сити Ресторантс», что подтверждается письмом от мая 2017г. № 54, письмом ТУ Росимущества в городе Москве от 16.06.2017г. № И22-09/11288.

Комиссией Большого театра России был составлен акт технического осмотра объектов аренды от 30.07.2020г., в соответствии с которым 30.07.2020г. в 14час. 00мин. во исполнение приказа генерального директора Большого театра России от 27.07.2020г. № 383-д комиссией Большого театра России был осуществлен технический осмотр нежилых помещений, расположенных по адресу: 

<

...>, закрепленных за Большим театром России на праве оперативного управления и переданных во временное владение и пользование ООО «Максимум» на основании договоров от 23.09.2016г. № 01/2016 и от 29.05.2017г. № 2017/А-3, в подлежащих проверке объектах аренды осуществляет деятельность ООО «Сити Ресторантс» (ресторан быстрого питания «КФС Никольская»).

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами

Пунктом 4 ст. 614 ГК РФ установлено, что если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Из диспозиции данной нормы следует, что арендатор вправе требовать в одностороннем порядке уменьшения арендной платы при наличии двух оснований:

1) условия пользования, предусмотренные договором, или состояние имущества существенно ухудшились,

2) данные изменения возникли в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает.

Согласно ч.ч. 2 - 4 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020г. № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций»:

- размер арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, заключенным до принятия в 2020г. органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со ст. 11 Федерального закона от 21.12.1994г. № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, может изменяться по соглашению сторон в любое время в течение 2020г.;

- арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020г. в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со ст. 11 Федерального закона от 21.12.1994г. № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации;

- арендатор, являющийся субъектом малого или среднего предпринимательства и осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, перечень которых утвержден Правительством Российской Федерации, вправе потребовать уменьшения арендной платы на срок до одного года по договору аренды, заключенному до принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со ст. 11 Федерального закона от 21.12.1994г. № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых в целях осуществления этим арендатором указанной деятельности.

Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020г. № 434 «Об утверждении перечня отраслей экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции» утвержден перечень пострадавших отраслей экономики.

Деятельность, осуществляемая истцом, не попадает в перечень, утвержденный вышеуказанным Постановлением Правительства РФ.

В отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020г. органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со ст. 11 Федерального закона от 21.12.1994г. № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020г.

Согласно разъяснениям, приведенным в ответе на вопрос 5 в Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.04.2020г., арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за 2020г. в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием на территории субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайно ситуации.

Арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению (независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в силу судебного акта о понуждении арендодателя к изменению арендной платы в части уменьшения арендной платы).

Если арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы, размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации.

Из указанных выше положений и разъяснений следует, что арендатор недвижимого имущества, осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, признанных в наибольшей степени пострадавшими в условиях распространения новой коронавирусной инфекции и утративший возможность использовать арендованное имущество по назначению, вправе требовать уменьшения размера арендной платы. Арендодатель, отказавший в уменьшении арендной платы в отсутствие на то обоснований, может быть понужден судом к уменьшению размера арендной платы.

Вместе с тем, если арендодателем будет доказано, что конкретный арендатор в действительности не пострадал и с очевидностью не пострадает в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, и его требования являются проявлением заведомо недобросовестного поведения (например, в случае использования им объекта аренды вопреки установленным ограничительным мерам), суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения может отказать в защите принадлежащего арендатору права полностью или частично (п. 2 ст. 10 ГК РФ, п. 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

Вопрос о размере уменьшения арендной платы решается по усмотрению сторон договора, поскольку положения закона в вопросе о размере уменьшения диспозитивны. В случае недостижения между сторонами соглашения о размере уменьшения, размер арендной платы (размер уменьшения) определяется судом с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата.

Согласно ст.ст. 9, 65 АПК РФ стороны обязаны доказывать обстоятельства своих требований или возражений и несут риск последствий совершения или несовершения процессуальных действий.

На основании ч. 3 ст. 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Поскольку введение режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации является основанием для предоставления отсрочки уплаты арендной платы либо уменьшения ее размера, а не освобождения арендатора от уплаты арендных платежей в полном размере, истцом не представлено доказательств невозможности использования арендуемого помещения в связи с введением ограничительных мер из-за распространения новой коронавирусной инфекции, материалами дела подтверждается осуществление истцом деятельности по сдаче помещений в субаренду, нормативно деятельность истца не приостанавливалась, при этом изменение вида деятельности истца после введения и отмены ограничительных мер (регистрационная запись от 26.08.2020г. № 2207707951031) на вид деятельности, включенный в перечень наиболее пострадавших отраслей экономики, является формальным и направленным на уменьшение расходов истца на внесение арендных платежей по заключенным договорам аренды, кроме того, истцом документально не обоснован размер уменьшения арендной платы, суд не находит оснований для удовлетворения требования об обязании ответчика заключить спорное дополнительное соглашение.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы по госпошлине относятся на истца.

Руководствуясь ст.ст. 8, 11, 12, 15, 307-310, 314, 421, 450.1, 606, 614 ГК РФ, ст.ст. 65, 66, 67, 71, 101-103, 110, 112, 121, 122, 123, 156, 167-171, 228, 229 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья:                                                                                                       С.В. Маслов