Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115,  Владивосток, 690001

www.5aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело

№ А51-695/2020

г. Владивосток

29 июля 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 22 июля 2024 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 29 июля 2024 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего А.В. Ветошкевич,

судей Т.В. Рева, М.Н. Гарбуза,

при ведении протокола секретарем судебного заседания В.А. Ячмень,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу товарищества собственников жилья «Иртышская, 24», апелляционное производство № 05АП-3061/2024

на определение от 22.04.2024 судьи Е.В. Володькиной

по делу № А51-695/2020 Арбитражного суда Приморского края

по заявлению публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства» о признании несостоятельным (банкротом) общества с ограниченной ответственностью «ЖКС-Приморье»,

при участии:

лица, участвующие в деле, не явились,

УСТАНОВИЛ:

Публично-правовая компания «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства» (далее – ППК «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства», с 01.01.2022 произведена смена наименования на публично-правовая компании «Фонд развития территорий») обратилась в арбитражный суд Приморского края с заявлением о признании общества с ограниченной ответственностью «ЖКС-Приморье» (далее - ООО «ЖКС-Приморье», должник) несостоятельным (банкротом). 

Определением суда от 08.06.2020 заявление принято к производству с учетом положений параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве).

Определениями от 08.06.2020, 02.07.2020, суд привлек к участию в деле Инспекцию Регионального строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края; ППК «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства»; Администрацию г. Владивостока.

Решением суда от 15.02.2021 ООО «ЖКС-Приморье» признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство сроком на один год, конкурсным управляющим должником утверждена ФИО1 (далее – конкурсный управляющий).

В рамках данного дела о банкротстве в суд 20.09.2022 поступило заявление товарищества собственников жилья «Иртышская, 24» (далее – ТСЖ «Иртышская, 24», заявитель, апеллянт): 

-о расторжении договора аренды земельного участка от 01.02.2016 (кадастровый номер 25:28:040006:790, общей площадью 2476 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>. с видом разрешенного использования - для дальнейшей эксплуатации многоквартирного дома, с целью реконструкции многоквартирного дома;

-об исключении земельного участка кадастровый номер 25:28:040006:790, общей площадью 2 476 кв. м расположенный по адресу: 

<

...> из конкурсной массы в рамках дела о банкротстве N А51-695/2020;

-об обязании конкурсного управляющего ООО «ЖКС-Приморье» передать земельный участок кадастровый номер 25:28:040006:790, общей площадью 2 476 кв. м расположенный по адресу: 

<

...> в пользование ТСЖ «Иртышская, 24» в течение 15 дней с момента вступления в силу судебного акта.

Определением суда от 15.02.2024 к участию в обособленном споре привлечены: ФИО2, ФИО3, ФИО4; ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12. 

Определением  суда от 22.04.2024 в удовлетворении заявления отказано. 

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ТСЖ «Иртышская, 24» обратилось в арбитражный суд с апелляционной жалобой, в которой просило определение суда отменить полностью и удовлетворить заявление. В обоснование своей позиции апеллянт сослался на то, что в договоре аренды земельного участка от 01.02.2016 определены права ТСЖ «Иртышская, 24» в виде получения денежных средств за пользование земельным участком и распределение денежных средств для дальнейшего обслуживания общего многоквартирного дома. Таким образом, ТСЖ «Иртышская, 24» является стороной по договору и обладает правами на расторжение договора аренды земельного участка от 01.02.2016. При этом право аренды включено в конкурсную массу должника и оценено конкурсным управляющим в размере 14 008 204,86 руб., что соответствует рыночной стоимости земельного участка. Вместе с тем срок аренды истек 01.01.2019. Указанное означает, что при продаже с торгов права аренды земельного участка, в отношении которого не получено согласие арендодателя (собственников земельного участка) на смену арендатора, такая продажа невозможна и право аренды в указанном случае не будет являться активом должника. Право арендодателя как собственника имущества устанавливать условия пользования его имуществом, в том числе ограничить на передачу его другим лицам безусловны, игнорирование этого условия является нарушением не только существующего обязательства между сторонами и положений указанных норм материального права, а также нарушением принадлежащего собственнику правомочия по распоряжению принадлежащим ему имуществом. Ввиду изложенного, апеллянт считает, что право аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:040006:790 не является активом должника и должно быть исключено из конкурсной массы ООО «ЖКС-Приморье». 

Отзыв на апелляционную жалобу в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) в суд апелляционной инстанции не поступил.

Лица, участвующие в деле о банкротстве и в арбитражном процессе по делу о банкротстве, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что не препятствовало суду в порядке статьи 156 АПК РФ, пункта 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 № 12 «О некоторых вопросах применения АПК РФ в редакции Федерального закона от 27.07.2010 № 228-ФЗ «О внесении изменений в АПК РФ» рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие лиц, участвующих в деле. 

В судебном заседании 17.07.2024 апелляционной коллегией на основании статьи 163 АПК РФ объявлен перерыв до 22.07.2024, о чем лица, участвующие в деле, уведомлены путем размещения информации о месте и времени продолжения судебного заседания на сайте суда.

После перерыва судебное заседание продолжено, 

при участии: 

от ФИО9: представитель ФИО13, по доверенности от 10.08.2022 сроком действия 3 года, удостоверение адвоката;

от ФИО14: представитель ФИО13, по доверенности от 10.08.2022 сроком действия 3 года, удостоверение адвоката;

от ФИО12: представитель ФИО13 по доверенности от 10.08.2022 сроком действия 3 года, удостоверение адвоката;

от ФИО3: представитель ФИО13, по доверенности от 10.08.2022 сроком действия 3 года, удостоверение адвоката.

Иные лица, участвующие в деле, не явились, что в силу части 5 статьи 163 АПК РФ не препятствовало продолжению судебного заседания. 

Представитель ФИО9, ФИО14, ФИО12, ФИО3 огласил свою правовую позицию по апелляционной жалобе, поддержал доводы апелляционной жалобы ТСЖ «Иртышская, 24».

Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, проверив в порядке статей 266-272 АПК РФ правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции признал обжалуемый судебный акт подлежащим изменению, исходя из следующего.

Из материалов дела коллегией установлено, что в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) зарегистрировано право общей долевой собственности за собственниками помещений многоквартирного дома № 24 по ул. Иртышская в г. Владивостоке на земельный участок с кадастровым номером 25:28:040006:790. В частности, внесены следующие записи о праве собственности: №25:28:040006:790-25/001/2019-9 от 28.08.2019 (ФИО3); № 25-25-01/159/2011-183 от 24.01.2012 (ФИО15); № 25-25-01/054/2013-187 от 09.04.2013 (ФИО12); №25:28:040006:790-25/001/2017-2 от 24.01.2017 (ФИО11); №25:28:040006:790-25/001/2017-3 от 24.01.2017 (ФИО9); №25:28:040006:790-25/001/2017-5 от 24.01.2017 (ФИО10).

Между собственниками помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

...>, в лице председателя ТСЖ «Иртышская, 24» (далее – арендодатель) и ООО «ЖКС-Приморье» (арендатор) 01.02.2016 заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:040006:790 с видом разрешенного использования - для дальнейшей эксплуатации многоквартирного дома, с целью реконструкции многоквартирного дома. 

Договор заключен сроком на 18 месяцев с момента передачи земельного участка по акту-приема передачи и действует до 31.07.2017. В случае необходимости продления договора аренды, стороны составляют дополнительное соглашение на срок (период) окончания работ по реконструкции многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

...> (пункт 8.1 договора). 

Дополнительным соглашением от 26.07.2017 к договору срок аренды продлен до 31.12.2018. 

В ЕГРН 24.01.2017 внесена запись 25:28:040006:790-25/001/2017-7 об обременении земельного участка (с кадастровым номером 25:28:040006:790, площадью 2476 кв.м.) правом аренды ООО «ЖКС-Приморье» с 01.03.2016 по 31.12.2018.

Как указано выше, решением суда от 09.02.2021 ООО «ЖКС-Приморье» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство сроком на один год.

По тексту заявления ТСЖ «Иртышская, 24» указало, что согласно инвентаризационной описи основных средств от 07.05.2021 указанный земельный участок входит в состав основных средств должника (ООО «ЖКС-Приморье») и находится на ответственном хранении конкурсного управляющего ФИО1, в связи с чем заявитель просит суд расторгнуть договор аренды земельного участка от 01.02.2016, исключить земельный участок кадастровый номер 25:28:040006:790 из конкурсной массы в рамках дела о банкротстве №А51-695/2020 и обязать конкурсного управляющего ООО «ЖКС-Приморье» передать земельный участок ТСЖ «Иртышская, 24». 

Суд первой инстанции, посчитав, что право аренды земельного участка является активом должника, поэтому расторжение договора может затронуть права кредиторов должника, при этом право аренды не включено в конкурсную массу должника, положение о его продаже не утверждалось и оснований для его будущей продажи не усматривается, отказал в удовлетворении заявления ТСЖ «Иртышская, 24», отметив, в том числе, что у ТСЖ «Иртышская, 24» отсутствует право на обращение в суд с рассматриваемы заявлением, так как спорный договор заключался непосредственно с собственниками квартир в многоквартирном доме.

Судебная коллегия не может согласиться с выводами суда в силу следующего. 

В соответствии с частью 1 статьи 223 АПК РФ, статьей 32 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным данным Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).

Согласно пункту 1 статьи 60 Закона о банкротстве заявления и ходатайства арбитражного управляющего, в том числе о разногласиях, возникших между ним и кредиторами, а в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, между ним и должником, жалобы кредиторов на нарушение их прав и законных интересов рассматриваются в заседании арбитражного суда не позднее чем через один месяц с даты получения указанных заявлений, ходатайств и жалоб, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

По результатам рассмотрения указанных заявлений, ходатайств и жалоб арбитражный суд выносит определение.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Закона о банкротстве все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу.

Вместе с тем в материалы дела представлено уведомление ТСЖ «Иртышская, 24» от 31.08.2022 о расторжении договора аренды, отказе от договора аренды (т. 1 л.д. 50), направленное 07.09.2022 в адрес ООО «ЖКС-Приморье», в котором указано, что с момента получения ООО «ЖКС-Приморье», арбитражный управляющим ФИО1 данного уведомления  договор считается расторгнутым. 

В соответствии со статьями 606, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как предусмотрено пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

Из материалов дела следует, что спорный договор аренды от 01.02.2016 в редакции дополнительного соглашения от 26.07.2017 был заключен на срок до 31.12.2018. 

Спорный договор аренды, исходя из буквального толкования его условий в соответствии с приведенной выше нормой, считается продленным на неопределенный срок в порядке пункта 2 статьи 621 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 3 статьи 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Поскольку договор продлен на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Статьей 450.1 ГК РФ установлено, что предоставленное Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310 ГК РФ) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора); договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или договором (пункт 1); в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2).

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «О практике разрешения споров, связанных с арендой», при одностороннем отказе от исполнения договора для того, чтобы договор считался расторгнутым, стороне достаточно уведомить контрагента об отказе от его исполнения. Если арендодатель направил арендатору предупреждение о прекращении договора, требования абзаца 2 пункта 2 статьи 610 ГК РФ могут считаться соблюденными. При этом не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерения арендодателя отказаться от договора. Кроме того, арендодателя нельзя ограничить в реализации им права на отказ от договора, возобновленного на неопределенный срок и установить бессрочный режим аренды.

Таким образом, законом предусмотрено право стороны во внесудебном порядке отказаться от договора аренды недвижимого имущества, заключенного на неопределенный срок, путем направления другой стороне уведомления об этом, и в данном случае арендодатель явно выразил свою волю на отказ от договора аренды от 01.02.2016.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора» в случае расторжения договора, предусматривавшего передачу имущества во владение или пользование (например, аренда, ссуда), лицо, получившее имущество по договору, обязано в разумный срок возвратить его стороне, передавшей это имущество.

При таких обстоятельствах, заявление в части расторжения договора аренды не подлежит удовлетворению, поскольку спорный договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, уже был расторгнут в связи с односторонним отказом арендодателя от договора.

При этом коллегия исходит из того, что ТСЖ «Иртышская, 24» является надлежащим истцом и лицом, имеющим право расторгать договор аренды спорного земельного участка, исходя из положений пункта 1 статьи 291 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 135, пункта 8 статьи 138 Жилищного кодекса Российской Федерации.

При этом из имеющейся в материалах дела инвентаризационной описи основных средств № 1 от 07.05.2021 следует, что право аренды спорного земельного участка включено в конкурсную массу должника.

С учетом условий пункта 3.1.4. Договора, которым предусмотрено получение согласия арендодателя на передачу прав и обязанностей по названному договору третьему лицу, а также с учетом расторжения договора в одностороннем порядке, отсутствуют основания для включения в конкурсную массу должника права аренды спорного земельного участка. 

При таких обстоятельствах требования заявителя об исключения права аренды спорного земельного участка из конкурсной массы должника подлежит удовлетворению. 

Поскольку ответчик не представил в материалы дела доказательств возвращения земельного участка полученного во временное пользование, коллегия считает требования в части возложения на конкурсного управляющего должника обязанности передать земельный участок с кадастровым номером 25:28:040006:790 в пользу ТСЖ «Иртышская, 24» в течение 15 дней с момента вынесения настоящего постановления также обоснованным и подлежащим удовлетворению. 

Таким образом, определение суда от 22.04.2024 подлежит изменению. 

Настоящее постановление Пятого арбитражного апелляционного суда является основанием для погашения записи в Едином государственном реестре недвижимости об аренде земельного участка кадастровым номером 25:28:040006:790. 

Руководствуясь статьями 258, 266-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Приморского края от 22.04.2024 по делу №А51-695/2020 изменить.

Исключить из конкурсной массы общества с ограниченной ответственностью «ЖКС-Приморье» право аренды на земельный участок с кадастровым номером 25:28:040006:790, общей площадью 2 476 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир жилой дом, почтовый адрес ориентира: 

<

...>.

Обязать конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью «ЖКС-Приморье» передать земельный участок с кадастровым номером 25:28:040006:790, общей площадью 2 476 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир жилой дом, почтовый адрес ориентира: 

<

...>, ТСЖ «Иртышская, 24» в течение 15 дней с момента вынесения настоящего постановления.

В удовлетворении заявления в остальной части отказать.

Возвратить товариществу собственников жилья «Иртышская, 24» из федерального бюджета 6427 рублей государственной пошлины, уплаченной по чеку-ордеру от 15.09.2022.

Выдать справку на возврат государственной пошлины.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение одного месяца.

Председательствующий

А.В. Ветошкевич

Судьи

М.Н. Гарбуз

Т.В. Рева