АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-9499/2024

Дело № А49-4797/2023

г. Казань

19 декабря 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 10 декабря 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 19 декабря 2024 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Нагимуллина И.Р., 

судей Хлебникова А.Д., Галиуллина Э.Р.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Габитовой И.И.

при участии в судебном заседании представителей:

индивидуального предпринимателя ФИО1 – ФИО2 (доверенность от 10.05.2024 № 1),

акционерного общества «ИКС 5 Недвижимость» – ФИО3 (доверенность от 24.05.2023 № 101565545/2023)

рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием информационной системы «Картотека арбитражных дел» (судебные онлайн-заседания) кассационную жалобу акционерного общества «ИКС 5 Недвижимость» 

на решение Арбитражного суда Пензенской области от 12.07.2024 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.09.2024 

по делу № А49-4797/2023

по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 к акционерному обществу «ИКС 5 Недвижимость» о расторжении договора аренды, с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью «Пензастрой-сервис», общества с ограниченной ответственностью «Пензажилсервис уют»,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ИП ФИО1) обратился в Арбитражный суд Пензенской области с исковым заявлением к акционерному обществу «ИКС 5 Недвижимость» (далее – АО «ИКС 5 Недвижимость») о расторжении договора аренды от 30.03.2011 № СВ-6/742Д, о возложении обязанности на ответчика освободить нежилое помещение, площадью 534 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...>.

Определением Арбитражного суда Пензенской области от 31.01.2024 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Пензастрой-сервис».

Определением Арбитражного суда Пензенской области от 27.04.2024 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Пензажилсервис уют».

Решением Арбитражного суда Пензенской области от 12.07.2024, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.09.2024, исковые требования удовлетворены.

В кассационной жалобе АО «ИКС 5 Недвижимость» просит отменить судебные акты и принять новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

В обоснование жалобы указывается, что вывод судов о том, что ответчиком была произведена перепланировка нежилого помещения, при которой были затронуты стены фасада МКД и пандус без согласия собственника имущества и получения необходимой разрешительной документации и согласований, не подтверждается материалами дела.

Так, перепланировка была согласована с истцом в приложении 2 к дополнительному соглашению от 01.03.2021 к договору аренды от 30.03.2011 № СВ-6/742Д. Сторонами названного договора было установлено, что согласование с уполномоченными органами и получение необходимой документации будет производиться не арендатором (ответчиком), а третьим лицом.

Материалы дела содержат сведения о том, что спорный дверной проем действительно находился в увеличенном состоянии, погрузочная площадка (пандус) также была увеличена. Однако размер менялся незначительно, увеличение было произведено безопасным способом, не нарушающим действующие нормы и правила. Какого-либо значительного нарушения прав как собственника помещения, так и жильцов МКД в результате пользования помещением в измененном виде не произошло. Кроме того, как утверждает заявитель жалобы, именно на арендодателе, как на собственнике помещения, лежит обязанность согласования перепланировки с другими собственниками помещений МКД.

Заявитель жалобы полагает, что приведенные обстоятельства свидетельствуют об отсутствии существенных нарушений арендатором условий договора, которые могли бы быть основанием для его расторжения.

Судами также не учтено, что все недостатки, о которых заявлял истец, арендатором устранены.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Поволжского округа для удовлетворения жалобы оснований не находит.

Судами установлено и следует из материалов дела, ИП ФИО1 (арендодатель) и ООО «ИКС 5 Недвижимость» (арендатор) 30.03.2011 заключен договор аренды нежилого помещения № СВ-6/742Д, по условиям которого арендодатель обязался предоставить арендатору во временное возмездное владение и пользование нежилое помещение площадью 523,6 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...>, этаж 1, номера на поэтажном плане 10-44 (пункт 1.1 договора).

Согласно пункту 3.1.1 договора размер арендной платы и иных платежей, порядок их изменения определены в разделе VII Приложения № 1 к договору.

Обязательства и права сторон определены в разделе 2 договора.

Дополнительным соглашением от 01.03.2021 к договору стороны дополнили раздел 2 договора пунктами 2.4.13, 2.4.14.

Пунктом 2.4.13 дополнительного соглашения установлено, что арендатор имеет право, а арендодатель дает свое полное и безотзывное согласие на проведение арендатором рестайлинга и/или реконструкции арендуемого помещения, в том числе, на его переоборудование и перепланировку без затрагивания несущих стен, при наличии письменного уведомления арендатора о выполнении работ не менее чем за 7 календарных дней до начала работ.

Пунктом 2.4.14 дополнительного соглашения предусмотрено, что после завершения работ по перепланировке и переоборудованию помещения арендатор обязан в течение 6 месяцев с даты завершения указанных выше работ предоставить арендодателю оригиналы проектной и исполнительной документации, согласованной с уполномоченными органами/организациями. В случае, если арендатору на совершение указанных в настоящем пункте действий понадобится доверенность на право представления арендатором интересов арендодателя в государственных и/или муниципальных органах, арендодатель обязуется предоставить такую доверенность арендатору в срок не позднее 5 рабочих дней с момента получения от арендатора письменного требования с указанием в нем данных лица, на которого арендодатель обязан выдать доверенность, с перечислением всех полномочий этого лица, которые необходимо указать в доверенности. В случае, если арендодатель не предоставит арендатору доверенность, указанную в настоящем пункте в указанные сроки, обязанность по согласованию с уполномоченными органами/организациями проектной и исполнительной документации по произведенным работам арендатора, возлагается на арендодателя. В срок не позднее 6 месяцев с даты согласования арендатором проектной и исполнительной документации с уполномоченными органами/организациями, арендатор обязан своими силами и за свой счет заказать в уполномоченных органах/организациях технический план помещения, который должен отражать произведенную арендатором перепланировку/переустройство помещения и передать подлинный его экземпляр арендодателю.

При производстве работ по рестайлингу и/или реконструкции арендуемого помещения, в том числе, по его переоборудованию и перепланировке, арендатор обязуется соблюдать нормы действующего законодательства, включая отраслевые и рекомендательные нормы, правила и технические условия, и несет самостоятельную ответственность перед уполномоченными органами и третьими лицами в случае нарушения законодательства и/или чьих-либо прав и законных интересов.

Обосновывая заявленные требования, истец указывал, что при производстве работ ответчиком было допущено существенное нарушение условий договора (в редакции дополнительного соглашения) и проекта по рестайлингу/реконструкции помещения, предоставленного на согласование арендодателю, а именно: ответчиком велись работы по расширению дверного проема, вследствие чего была частично демонтирована часть несущей стены фасада. Данный факт был зафиксирован Госжилстройтехинспекцией Пензенской области в августе 2021 года. Указанные работы не были отражены в представленном истцу проекте, об их проведении он не был уведомлен в нарушение условий договора (пункт 2.4.13), а соответственно, согласия на реконструкцию ответчик не получал.

Ответчику 30.09.2021 была направлена претензия с требованием предоставить оригиналы проектной и исполнительной документации, согласованной с уполномоченными органами, либо привести помещение в первоначальное техническое состояние.

В ответ на претензию от ответчика было получено письмо от 08.11.2021, из которого следовало, что пакет документов для согласования произведенных изменений направлен в Управление градостроительства и архитектуры г. Пензы, проем в стене приведен в первоначальное состояние, однако подтверждающих документов ответчик не предоставлял. В ходе осмотра истцом было установлено, что помещение так и не приведено было в первоначальное состояние.

Истец также указал, что в ноябре 2021 года истцом в целях исполнения требований жильцов МКД за свой счет были проведены работы по ремонту фасада, так как демонтаж несущей стены повлек возникновение трещин декоративной штукатурки.

Письмом от 21.11.2021 № 10609 Управление градостроительства и архитектуры г. Пензы отказало в согласовании предоставленного ответчиком пакета документов по перепланировке, что подтверждает факт нарушения ответчиком условий договора.

Ответчику 21.02.2023 было направлено уведомление о намерении расторгнуть договор в связи с нарушением существенных условий договора, которое также осталось без ответа.

Ответчику 18.04.2023 было направлено требование о досрочном расторжении договора аренды и в срок до 26.04.2023 предлагалось подписать соглашение.

Требование истца от 18.04.2023 о расторжении договора аренды оставлено ответчиком без ответа, что послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Возражая против заявленных требований, ответчик указывал, что им не были нарушены положения договора (дополнительного соглашения к нему), которые, исходя из буквального их прочтения, позволяют проводить реконструкцию, в том числе с изменением капитальных стен при условии согласования с арендодателем. Ответчиком не было допущено самовольной перепланировки, все планировочные решения были согласованы с истцом. Все существенные дефекты помещения устранены, в настоящее время дверной проем в капитальной стене и платформа для разгрузки товара приведены в первоначальное состояние. Работы были проведены согласно ранее полученному требованию истца. Остальные дефекты, обусловленные возведением/демонтажем некапитальных перегородок/дверей, также могут быть устранены Х5, работа по приведению их в первоначальное состояние не завершена по причине воспрепятствования таким ранее согласованным с арендодателем работам со стороны истца. Работа по приведению в первоначальное состояние могла быть закончена в настоящее время и будет закончена после того, как истец прекратит чинить препятствия по их устранению. Расторжение договора не будет способствовать соблюдению баланса интересов арендодателя и арендатора с учетом того, что существенные недостатки (нарушения) ответчиком уже устранены, а остальные недостатки также могут быть устранены. Наиболее отвечающим требованиям закона, разумности и справедливости вариантом разрешения спора будет устранение допущенных нарушений со стороны ответчика.

Руководствуясь положениями статей 309, 310, 421, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), пункта 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, подпункта 2.1 пункта 2 раздела III приказа Министерства регионального развития Российской Федерации от 30.12.2009 № 624 «Об утверждении перечня видов работ по инженерным изысканиям, по подготовке проектной документации, по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства», оценив представленные доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции установил, что ответчиком была произведена перепланировка нежилого помещения, при которой были затронуты стены фасада МКД и пандус, перепланировка была произведена без согласия собственника имущества и получения необходимой разрешительной документации и согласований; арендатором были нарушены не только условия самого договора, но и права собственника нежилого помещения, а также собственников помещений МКД, что является нарушением существенных условий договора аренды; учитывая, что ответчиком нежилое помещение использовалось с существенным нарушением условий договора аренды, пришел к выводу, что имеются основания для его расторжения, а требования истца в этой части подлежат удовлетворению.

Суд апелляционной инстанции с выводами суда первой инстанции согласился.

У суда кассационной инстанции отсутствуют основания для переоценки выводов судов обеих инстанций.

Доводы заявителя кассационной жалобы подлежат отклонению в силу следующего.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Истцом 05.04.2023 с целью установления факта неузаконенной перепланировки было проведено экспертное исследование помещения, переданного в аренду ответчику (о проведении ответчик был заранее уведомлен письмом от 27.03.2023 № 27-03/01).

В соответствии с актом экспертного исследования от 05.04.2023 № 86/16 ООО «ЛСЭ» (специалист ФИО4) в нежилом помещении, расположенном по адресу: 

<

...>, произведены работы по неузаконенной перепланировке, которые не соответствуют данным технического паспорта, составленным по состоянию на 24.03.2016.

Работы по расширению пандуса произведены за счет земель общего пользования многоквартирного дома.

Разборка участка наружной стены произведена за счет имущества общего пользования многоквартирного дома, данные работы не соответствуют требованиям пункта 1.7.2 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, поскольку привели к ухудшению сохранности и внешнего вида фасада жилого дома и привели к нарушению прочности несущей конструкции здания.

В соответствии с актом экспертного исследования ФИО4 от 18.07.2023 № 171/16 для приведения участка наружной несущей стены с проемом нежилого помещения, расположенного на первом этаже дома № 158В по ул. Терновского в г. Пензе, в первоначальное состояние, указанное в техническом паспорте и проекте здания, необходимо выполнить демонтаж дверного блока шириной полотна 1200 мм, закладку части дверного проема кирпичной кладкой с ее наружным утеплением, установку дверного блока с полотном 900 мм. Дверной проем для установки блока должен иметь размеры в соответствии с техническим паспортом и проектом здания.

Для приведения пандуса нежилого помещения, расположенного на первом этаже дома № 158В по ул. Терновского в г. Пензе, в первоначальное состояние, указанное в техническом паспорте и проекте здания, необходимо выполнить демонтаж части пандуса, выходящего за габариты, указанные в техническом паспорте от 24.03.2016 и проекте планировки от 2021 года. Приведенный в первоначальное состояние пандус должен иметь размеры в соответствии с техническим паспортом и проектом здания.

Согласно акту экспертного исследования того же специалиста от 26.12.2023 № 446/16 работы по переустройству (расширению) дверного проема (разборка части несущей стены с предварительной установкой металлической перемычки) в спорном нежилом помещении не повлияли на прочность несущих конструкций здания. При переустройстве (расширении) дверного проема нарушение противопожарных норм, ограничение доступа к инженерных общедомовым коммуникациям, общедомовым сетям тепло-водоснабжения. Переустройство (расширение) не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

От производства судебной экспертизы стороны в судебном заседании отказались.

Поскольку иных доказательств не представлено, суды признали возможным положить в основу решения указанные акты экспертных исследований, поскольку доказательств, опровергающих выводы актов экспертного исследования, в материалы дела не представлено.

Ограждающие конструкции подразделяются на ограждающие несущие конструкции; ограждающие ненесущие конструкции. Ограждающие несущие конструкции — конструкции, воспринимающие основные нагрузки и обеспечивающие прочность, жесткость и устойчивость дома. Кроме собственной массы они несут нагрузку от других частей здания (крыш, перекрытий) и опираются на фундамент.

В подпунктах в), г) пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 предусмотрено, что в состав общего имущества включаются: ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции); ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции).

В соответствии с подпунктом 2.1 пункта 2 раздела III приказа Министерства регионального развития Российской Федерации от 30.12.2009 № 624 «Об утверждении перечня видов работ по инженерным изысканиям, по подготовке проектной документации, по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства» такие работы как разборка (демонтаж) стен, перекрытий, лестничных маршей и иных конструктивных и связанных с ними элементов или их частей являются работами, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства.

На основании пункта 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации реконструкция – это изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.

В силу статьи 26 Жилищного кодекса Российской Федерации переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее – орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.

Положения главы 4 Жилищного кодекса Российской Федерации (переустройство и перепланировка помещения в многоквартирном доме) в редакции Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ, действующей с 08.01.2019, распространяются на помещения в многоквартирном доме независимо от их назначения.

В силу пункта 1.7 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 № 170, переоборудование (переустройство, перепланировку) жилых и нежилых помещений в жилых домах допускается производить только после получения соответствующих разрешений в установленном порядке.

Ремонт фасадов зданий и сооружений, элементов их декора, а также иных внешних элементов фасадов зданий и сооружений, в том числе ремонт, замена, установка порталов арочных проездов, кровель, крылец, ограждений и защитных решеток, навесов, козырьков, окон, входных дверей, балконов, наружных лестниц, эркеров, лоджий, карнизов, столярных изделий, ставень, водосточных труб, наружных антенных устройств и радиоэлектронных средств, светильников, флагштоков, настенных кондиционеров и другого оборудования, пристроенного к стенам или вмонтированного в них, номерных знаков домов, влекущих изменение архитектурно-художественного облика, производится на основании паспорта наружной отделки фасада, согласованного с администрацией города.

Предусмотренное частью 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации право собственников помещений в многоквартирном доме владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом в многоквартирном доме не может быть истолковано, как позволяющее одному собственнику нарушать те же самые права других собственников, а интерес одного собственника противопоставлять интересам всех остальных.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные элементы и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

В силу пункта 6 статьи 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации лицо, осуществляющее строительство, обязано осуществлять строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объекта капитального строительства в соответствии с проектной документацией, требованиями градостроительного плана земельного участка, требованиями технических регламентов.

Из положений пункта 4 статьи 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации следует, что разрешение на строительство передается заказчиком лицу, осуществляющему строительство.

Согласно части 2 статьи 26 Жилищного кодекса Российской Федерации для проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме собственник данного помещения должен представить, в том числе, подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения  многоквартирном доме, а если переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме невозможны без присоединения к данному помещению части общего имущества в многоквартирном доме, также протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о согласии всех собственников помещений в многоквартирном доме на такие переустройство и (или) перепланировку помещения в многоквартирном доме, предусмотренном частью 2 статьи 40 настоящего Кодекса.

Частью 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации также предусмотрено, что если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

В силу пунктов 1, 3 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта, о переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме, принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно части 1 статьи 29 Жилищного кодекса Российской Федерации самовольными являются переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса.

В силу части 2 статьи 29 Жилищного кодекса Российской Федерации самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее помещение в многоквартирном доме лицо несет предусмотренную законодательством ответственность.

В соответствии с пунктом 2.8.2 постановления администрации Волгограда от 19.02.2019 № 179 «Об утверждении административного регламента предоставления муниципальной услуги «Выдача документов о согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме», основанием для отказа в согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме допускается в случае несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме требованиям действующего законодательства Российской Федерации.

Управление градостроительства и архитектуры г. Пензы отказало в согласовании предоставленного ответчиком пакета документов по перепланировке по причине несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки требованиям законодательства, что подтверждает факт нарушения ответчиком условий договора.

Согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (абзац четвертый пункта 2 статьи 450 ГК РФ).

В пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» разъяснено, что при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307 и пункт 4 статьи 450.1 ГК РФ). Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Пунктом 2.4.13 дополнительного соглашения предусмотрена обязанность арендатора не производить в арендуемом недвижимом имуществе без заблаговременного уведомления и письменного разрешения арендодателя, перепланировок, переоборудования и другие улучшения капитального характера, если они затрагивают несущие конструкции помещения, а также передать арендодателю все проектную и разрешительную документацию на перепланировку помещения.

Условия договора были согласованы сторонами по своему усмотрению.

Судами установлено, что ответчиком была произведена перепланировка нежилого помещения, при которой были затронуты стены фасада МКД и пандус; перепланировка была произведена без согласия собственника имущества и получения необходимой разрешительной документации и согласований. Приведение конструкций в первоначальное положение, согласно акту экспертного исследования, требует производства строительных работ, а, следовательно, собственник для устранения нарушений несет значительные затраты.

Оценив условия договора аренды с учетом дополнительного соглашения, суды пришли к выводу, что арендатором были нарушены не только условия самого договора, но и права собственника нежилого помещения, а также собственников помещений МКД, что является нарушением существенных условий договора аренды. При этом восстановление конструктивных элементов и пандуса в надлежащее состояние не отменяет факта пользования помещения арендатором с существенным нарушением условий договора аренды.

Установив, что ответчиком нежилое помещение использовалось с существенным нарушением условий договора аренды, суды пришли к выводу о наличии оснований для его расторжения, а требования истца в этой части признали подлежащими удовлетворению.

В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

С учетом установленных обстоятельств суды пришли к выводу, что требования истца о возложении на ответчика обязанности освободить нежилое помещение площадью 534 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...>, также подлежат удовлетворению в полном объеме.

При этом суды указали, что факт приведения проема помещения в первоначальное состояние после обращения с настоящим иском не свидетельствует об отсутствии существенного нарушения договора.

В нарушение условий пункта 2.4.14 договора оригиналы проектной и исполнительной документации, согласованной с уполномоченными организациями, ответчиком не были предоставлены.

Управление градостроительства и архитектуры г. Пензы отказало в согласовании предоставленного ответчиком пакета документов по перепланировке по причине несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки требованиям законодательства, что подтверждает факт нарушения ответчиком условий договора.

Доказательств согласования перепланировки ответчиком не представлено.

Самовольная перепланировка арендованных помещений является существенным нарушением условий договора аренды и основанием для досрочного расторжения договора в судебном порядке

Заявитель кассационной жалобы утверждает, что перепланировка была согласована с истцом в приложении 2 к дополнительному соглашению от 01.03.2021 к договору аренды от 30.03.2011 № СВ-6/742Д, в связи с чем дополнительного согласования работ с арендодателем не требовалось.

Данный довод АО «ИКС 5 Недвижимость» не учитывает пункт 2.4.13 дополнительного соглашения, в соответствии с которым требуется письменное уведомление арендатора о выполнении работ не менее чем за 7 календарных дней до начала работ.

Кроме того, заявителем жалобы не опровергнуто заявление истца о том, что при производстве работ ответчиком было допущено существенное нарушение условий договора (в редакции дополнительного соглашения) и проекта по рестайлингу/реконструкции помещения, предоставленного на согласование арендодателю, а именно: ответчиком велись работы по расширению дверного проема, вследствие чего была частично демонтирована часть несущей стены фасада. Указанные работы не были отражены в представленном истцу проекте, об их проведении он не был уведомлен в нарушение условий договора (пункт 2.4.13), а соответственно согласия на реконструкцию ответчик не получал.

Заявитель жалобы также утверждает, что сторонами названного договора было установлено, что согласование с уполномоченными органами и получение необходимой документации будет производиться не арендатором (ответчиком), а третьим лицом.

Однако пунктом 2.4.14 дополнительного соглашения предусмотрено, что после завершения работ по перепланировке и переоборудованию помещения арендатор обязан в течение 6 месяцев с даты завершения указанных выше работ предоставить арендодателю оригиналы проектной и исполнительной документации, согласованной с уполномоченными органами/организациями.

Следовательно, совершение указанных действий дополнительным соглашением возложено на арендатора, при этом согласно пункту 2.4.14 дополнительного соглашения в случае, если арендатору на совершение указанных в настоящем пункте действий понадобится доверенность на право представления арендатором интересов арендодателя в государственных и/или муниципальных органах, арендодатель обязуется предоставить такую доверенность арендатору в срок не позднее 5 рабочих дней с момента получения от арендатора письменного требования с указанием в нем данных лица, на которого арендодатель обязан выдать доверенность, с перечислением всех полномочий этого лица, которые необходимо указать в доверенности.

Таким образом, указанным пунктом дополнительного соглашения предусмотрена выдача арендодателем доверенности лицу, указанному арендатором в его письменном требовании, в случае необходимости представления арендатором интересов арендодателя.

Доводы заявителя являлись предметом рассмотрения судебных инстанций, получили соответствующую правовую оценку и по существу направлены на иную оценку доказательств и фактических обстоятельств дела.

Иная оценка заявителем кассационной жалобы обстоятельств спора не подтверждает существенных нарушений судами норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела, и не является достаточным основанием для пересмотра судебных актов в кассационном порядке.

Переоценка установленных судами обстоятельств дела и имеющихся в деле доказательств не входит в полномочия суда кассационной инстанции.

Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом доводов и возражений участвующих в деле лиц, выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для отмены либо изменения принятых по делу судебных актов.

В связи с окончанием кассационного производства приостановление исполнения решения Арбитражного суда Пензенской области от 12.07.2024 и постановления Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.09.2024 по делу № А49-4797/2023, принятое определением Арбитражного суда Поволжского округа от 14.10.2024, подлежит отмене.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Пензенской области от 12.07.2024 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.09.2024 по делу № А49-4797/2023 оставить без изменений, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Приостановление исполнения решения Арбитражного суда Пензенской области от 12.07.2024 и постановления Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.09.2024 по делу № А49-4797/2023, принятое определением Арбитражного суда Поволжского округа от 14.10.2024, отменить.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, установленном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья                                   И.Р. Нагимуллин

Судьи                                                                          А.Д. Хлебников

                                                                                     Э.Р. Галиуллин