АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Светланская, 54

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А51-4171/2017

г. Владивосток

22 ноября 2017 года

Резолютивная часть решения объявлена 15 ноября 2017 года. 

Полный текст решения изготовлен 22 ноября 2017 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Лошаковой А.А.,  при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,  рассмотрев  в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью "Флагман" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, дата регистрации 14.03.2007) к Администрации городского округа Большой камень (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***> дата регистрации 19.12.1997), индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 304250334100019, дата регистрации 26.05.1999); Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю

третье лицо: индивидуальный предприниматель ФИО3

о признании недействительным договора купли продажи земельного участка, о признании недействительным договора купли продажи земельного участка,

при участии: 

от истца – представитель ФИО4 по доверенности от 15.03.2017, паспорт; директор общества  ФИО5 протокол общего собрания, паспорт;

от ИП ФИО2 – представитель ФИО6 по доверенности от 18.08.2017, паспорт; ФИО2 паспорт; представитель ФИО7 по доверенности от 01.11.2017;, 

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, Администрации городского округа Большой камень – не явились, извещены;

от индивидуального предпринимателя ФИО3 – не явились извещены,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Флагман" обратилось в арбитражный суд Приморского края с иском с заявлением к  ответчикам - Администрации городского округа Большой камень (далее – администрация), индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – предприниматель, ИП ФИО2), Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" о признании недействительным договора купли продажи земельного участка от 29.01.2014 №4/14 с кадастровым номером 25:36:010206:57, возложении обязанности по возвращению земельного участка, об исключении сведений из государственного кадастра недвижимости о земельном участке.

Определением суда от 22.03.2017 ответчик филиал ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Приморскому краю заменен на ответчика Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю (далее – управление).

Истец в судебном заседании от 18.07.2017 заявил ходатайство об уточнении исковых требований, просил признать недействительным заключенный между администрацией городского округа Большой Камень и ИП ФИО2 договор земельного участка, на которой находятся принадлежащие ООО «Флагман» здание – летний жилой дом (база отдыха «Водолей») общей площадью 61,40 кв.м. (Лит. Б) и здание – летний жилой дом (база отдыха «Водолей») общей площадью 52,90 кв.м. (Лит. В), что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права серия 25-АА № 853431 от 25.04.2007 года , серия 25-АА № 853432 от 25.04.2007 года, техническим паспортом базы отдыха «Водолей» от 17.04.2003 года и которая необходима для их использования, в границах земельного участка с кадастровым номером 25:36:010206;57 согласно контуру, состоящему из линий, проведенных через точки со следующими значениями координат: 

№№

п/п

Номера точек контура

Координаты, м

Длины сторон, м

Х

V

1

2

3

4

7

1

1

352052,54

2185844,65

13,69

2

2

352049,75

2185858,06

3,26

3

3

352048,96

2185861,21

12,79

4

4

352046,71

2185873,80

3,22

5

5

352045,51

2185876,78

2,82

6

6

352043,78

2185879,01

19,98

7

7

352039,18

2185898,46

2,15

8

8

352037,09

2185897,98

2,86

9

9

352036,46

2185900,77

5,99

10

10

352032,54

2185905,29

61,53

11

11

352045,25

2185845,09

7,31

Суд ходатайство удовлетворил в порядке ст. 49 АПК РФ. 

В судебном заседании 02.08.2017 истец заявил ходатайство об уточнении исковых требований, просил 1) признать недействительным заключенный между администрацией городского округа Большой Камень и ИП ФИО2 договор земельного участка, на которой находятся принадлежащие ООО «Флагман» здание – летний жилой дом (база отдыха «Водолей») общей площадью 61,40 кв.м. (Лит. Б) и здание – летний жилой дом (база отдыха «Водолей») общей площадью 52,90 кв.м. (Лит. В), что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права серия 25-АА № 853431 от 25.04.2007 года, серия 25-АА № 853432 от 25.04.2007 года, техническим паспортом базы отдыха «Водолей» от 17.04.2003 года и которая необходима для их использования, в границах земельного участка с кадастровым номером 25:36:010206:57 согласно контуру, состоящему из линий, проведенных через точки со следующими значениями координат, определенных согласно Дополнения к заключению кадастрового инженера от 14.07.2017: 

№№

п/п

Номера точек контура

Координаты, м

Длины сторон, м

Х

V

1

2

3

4

7

1

1

352052,54

2185844,65

13,69

2

2

352049,75

2185858,06

3,26

3

3

352048,96

2185861,21

12,79

4

4

352046,71

2185873,80

3,22

5

5

352045,51

2185876,78

2,82

6

6

352043,78

2185879,01

19,98

7

7

352039,18

2185898,46

2,15

8

8

352037,09

2185897,98

2,86

9

9

352036,46

2185900,77

5,99

10

10

352032,54

2185905,29

61,53

11

11

352045,25

2185845,09

7,31

2) обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю в двухнедельный срок с момента вступления решения в законную силу внести изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости о площади и границах земельного участка с кадастровым номером 25:36:010206:57 в части земельного участка общей  площадью 365 кв.м. и границ участка согласно контуру, состоящему из линий, проведенных через точки со следующими значениями координат, определенных согласно Дополнения к заключению кадастрового инженера от 14.07.2017 года: 

№№

п/п

Номера точек контура

Координаты, м

Длины сторон, м

Х

V

1

2

3

4

7

1

1

352052,54

2185844,65

13,69

2

2

352049,75

2185858,06

3,26

3

3

352048,96

2185861,21

12,79

4

4

352046,71

2185873,80

3,22

5

5

352045,51

2185876,78

2,82

6

6

352043,78

2185879,01

19,98

7

7

352039,18

2185898,46

2,15

8

8

352037,09

2185897,98

2,86

9

9

352036,46

2185900,77

5,99

10

10

352032,54

2185905,29

61,53

11

11

352045,25

2185845,09

7,31

Суд ходатайство удовлетворил в порядке ст. 49 АПК РФ. 

Определением суда от 17.10.2017 к участию в деле в качестве третьего, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечен индивидуальный предприниматель ФИО3.

В судебном заседании 15.11.2017 истец заявил ходатайство об уточнении исковых требований, просил:

1) признать недействительным заключенный между администрацией городского округа Большой Камень и ИП ФИО2 договор купли-продажи земельного участка от 29.01.2014 №4/14 в части купли-продажи части земельного участка общей площадью 312 кв. м., на которой находятся принадлежащие ООО «Флагман» здание-летний жилой дом (база отдыха «Водолей») общей площадью 61,40 кв. м. (Лит. Б) и здание-летний жилой дом (база отдыха «Водолей» общей площадью 52.90 кв. м. (Лит. В), что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права серия 25-АА №853431 от 25.04.2007 года, серия 25-АА №853432 от 25.04.2007 года, техническим паспортом базы отдыха «Водолей» от 17.04.2003 года и которая необходима для их использования, в границах земельного участка с кадастровым номером 25:36:010206:57 согласно контуру, состоящему из линий, проведенных через точки со следующими значениями координат, определенных согласно Акта согласования границ земельных участков от 02.11.2017 года: 

№№ п/п

Номера точек контура

Координаты, м

Длины сторон, м

X

V

1

2

3

4

7

1

1

352051.25

2185842.98

6.20

2

2

352050.25

2185849.10

7.19

3

3

352049.39

2185856.24

18.00

4

4

352045.85

2185873.88

4.37

5

5

352043.36

2185877.47

0.66

6

6

352042.72

2185877.32

19.98

7

7

352038.42

2185896.83

1.56

8

8

352036.88

2185896.55

4.13

9

9

352035.91

2185900.56

4.09

10

10

352032.94

2185903.37

62.69

11

11

352045.90

2185842.03

5.44

2. Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю в двухнедельный срок с момента вступления решения суда в законную силу внести изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости о площади и границах земельного участка с кадастровым номером 25:36:010206:251 (вновь образованный земельный участок) в части земельного участка общей площадью 312 кв. м. и границ участка согласно контуру, состоящему из линий, проведенных через точки со следующими значениями координат, определенных согласно Акта согласования границ земельных участков от 02.11.2017 года:

№№ п/п

Номера точек контура

Координаты, м

Длины сторон, м

X

V

1

2

3

4

7

1

1

352051.25

2185842.98

6.20

2

2

352050.25

2185849.10

7.19

3

3

352049.39

2185856.24

18.00

4

4

352045.85

2185873.88

4.37

5

5

352043.36

2185877.47

0.66

6

6

352042.72

2185877.32

19.98

7

7

352038.42

2185896.83

1.56

8

8

352036.88

2185896.55

4.13

9

9

352035.91

2185900.56

4.09

10

10

352032.94

2185903.37

62.69

11

11

352045.90

2185842.03

5.44

Суд ходатайство удовлетворил в порядке ст. 49 АПК РФ.

Истец в судебном заседании, уточненные требования поддержал, настаивал на их удовлетворении по основаниям и доводам, изложенным в исковом заявлении и дополнениях к нему, считает, что договор купли-продажи земельного участка № 4/14 от 29.01.2014 в части наложения на земельный участок под объектами, принадлежащими истцу на праве собственности, в соответствии со ст. 168 ГК РФ является ничтожной сделкой, в связи с тем, что противоречит в данной части ст. 36 ЗК РФ и нарушает исключительное право истца на приватизацию земельного участка, занятого указанными объектами недвижимости и необходимого для их эксплуатации.

Предприниматель и его представители в судебном заседании поддержали ранее изложенную позицию по делу. Согласно представленным в материалы дела отзыву и дополнениям к нему предприниматель с заявленными требованиями не согласен, считает, что оснований для удовлетворения заявленных требований не имеется, поскольку порядок предоставления смежных земельных участков с кадастровыми номерами 25:36:010206:57 и 25:36:010206:9 органом местного самоуправления соблюден, требования закона или иных правовых актов не нарушены.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, Администрация городского округа Большой камень, индивидуальный предприниматель ФИО3, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в судебное  заседание  не явились. В соответствии  со статьей 156 АПК РФ судебное  заседание проводится в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле.

Согласно ходатайствам администрации, администрация просила рассмотреть спор в их отсутствие и не возражала против удовлетворения исковых требований.

Управление представило в материалы дела письменный отзыв на исковое заявление, согласно которому считает, себя ненадлежащим ответчиком.

Индивидуальный предприниматель ФИО3 отзыв на иск, документально обоснованных возражений не представил.

Основанием для обращения общества в суд послужили следующие обстоятельства.

ООО «Флагман» на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 25:36:010206:9 площадью 2360кв.м., расположенный в районе бухты Ильмовая города Большой Камень, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права №25-25/008-25/015/008/2015-196/1 от 03.09.2015 года.

Согласно выписки из ЕГРП от 08.09.2016 года №25/008/102/2016-3636 земельный участок с кадастровым номером 25:36:010206:57 площадью 8470,9кв.м., расположенный но адресу: 

<

...>, предоставленный для размещения объектов (территорий) рекреационного назначения, принадлежит ИП ФИО2, о чем в ЕГРП сделана соответствующая запись №25-25-08/004/2014-213 от 25.02.2014.

Указанный земельный участок был предоставлен ИП ФИО2 в собственность на основании постановления администрации городского округа Большой Камень №2105 от 30.12.2013 года.

На основании данного постановления администрация городского округа Большой Камень и ИП ФИО2 заключили договор купли-продажи земельного участка №4/14 от 29.01.2014 года, в соответствии с которым в собственность ИП ФИО2 перешел земельный участок с кадастровым номером 25:36:010206:57 площадью 8470,90кв.м. для использования в целях: под эксплуатацию зданий для организации отдыха населения, с разрешенным использованием - здания для организации отдыха населения.

При постановке объектов недвижимости, принадлежащих истцу на праве собственности, на кадастровый учет было установлено, что объекты недвижимости: здание-летний жилой дом (база отдыха «Водолей») общей площадью 61,40 кв. м. (Лит. Б) и здание-летний жилой дом (база отдыха «Водолей» общей площадью 52.90 кв. м. (Лит. В) (свидетельства о государственной регистрации права серия 25-АА № 853431 от 25.04.2007, серия 25-АА № 853432 от 25.04.2007, технический паспорт базы отдыха «Водолей» от 17.04.2003) расположены на земельном участке с кадастровым номером 25:36:010206:57, принадлежащим на праве собственности ИП ФИО2, который является смежным с земельным участком с кадастровым номером 25:36:010206:9. 

Изложенные обстоятельства, послужили основанием для обращения общества в суд с иском о признании недействительным заключенный между администрацией городского округа Большой Камень и ИП ФИО2 договор купли-продажи земельного участка от 29.01.2014 №4/14 в части купли-продажи части земельного участка общей площадью 312 кв. м., на котором находятся принадлежащие ООО «Флагман» объекты недвижимости.

Как следует из текста заявления и дополнений к нему, а так же устных пояснений представителей общества, истец полагает, что оспариваемым договором купли-продажи земельного участка от 29.01.2014 №4/14 нарушено преимущественное право истца на приобретение в собственность части земельного участка общей площадью 312 кв. м., на которой находятся принадлежащие ООО «Флагман» объекты недвижимости.

Следовательно, истец обратился в суд с рассматриваемым иском с целью последующего выкупа, указанной части земельного участка. 

Суд, изучив материалы дела, оценив представленные по делу доказательства, заслушав пояснения, лиц участвующих в деле, считает исковые требования не подлежащими удовлетворению, поскольку истцом избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права.

Пп. 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ) определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ (в редакции, действующей на момент заключения оспариваемого договора)  граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с Кодексом. 

Пунктом 1 статьи 35 ЗК РФ установлено, что при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Пунктом 13 Постановления Пленума N 11 разъяснено, что согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Из указанных положений закона следует, что право на приобретение в собственность земельного участка связано с фактом нахождения на нем объекта недвижимости, и указанное право переходит при продаже объекта недвижимости.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 N 3771/11 выражена правовая позиция, согласно которой продажа ответчику всего спорного земельного участка, на котором в числе прочего расположены объекты недвижимости, находящиеся в собственности другого лица, нарушает исключительное право последнего на получение в собственность или аренду земельного участка, занятого принадлежащим ему недвижимым имуществом. Соответствующие нарушения сохраняются и при переходе права собственности на объекты недвижимости от этого лица к другим участникам гражданского оборота, которые также могут претендовать на получение причитающихся им земельных участков на том или ином вещном либо обязательственном праве.

При делимости земельного участка требование о признании недействительным договора купли-продажи может быть заявлено лишь в отношении части сделки, соответствующей площади участков, на которые вправе рассчитывать лица, обратившиеся в суд за защитой своего права. Определение такой части производится посредством установления площади земельного участка, необходимого для использования объекта недвижимости истцов, по результатам проведения процедуры межевания.

В случае, если истец преследует цель приобретения части земельного участка, занятого принадлежащим ему объектом, в свою собственность, надлежащим способом защиты является иск об установлении права общей долевой собственности на земельный участок.

Подобный иск может быть заявлен как при согласии лиц, чье право нарушено, с выбранным ответчиком правом собственности на землю, так и тогда, когда сделка по приватизации земельного участка не может быть признана недействительной по тем или иным причинам (например, истек срок исковой давности). Поскольку иск об установлении права общей долевой собственности в подобных спорах направлен на защиту прав собственников, объекты недвижимости которых находятся на приватизированном земельном участке, на требование этих лиц об установлении общей долевой собственности срок исковой давности не распространяется (статьи 208, 304 ГК РФ).

В ситуациях, когда земельный участок является делимым, иск об установлении общей долевой собственности может быть совмещен с требованием о выделе из него отдельных земельных участков, необходимых для размещения и эксплуатации объектов недвижимости, принадлежащих разным лицам. 

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.10.2012 N 5361/12 изложена также следующая правовая позиция.

Если на момент заключения договора купли-продажи на земельном участке находился объект недвижимости, в отношении которого стороны договора не могли не знать, что он не принадлежит покупателю земельного участка на праве собственности, то заключенный договор в этой части не соответствует статье 36 ЗК РФ. То обстоятельство, что на момент заключения договора купли-продажи другое лицо не являлась собственником этого объекта и существовала неопределенность в том, кто является его собственником, не могло служить основанием для заключения названного договора без учета правил статьи 36 ЗК РФ.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 N 4275/11, статья 36 ЗК РФ не допускает возможности предоставления земельного участка, расположенного под объектом недвижимости и необходимого для его использования, лицу, не являющемуся собственником этого объекта. Поэтому земельный участок, на котором расположены здания, строения, сооружения нескольких собственников, не может быть предоставлен в единоличную собственность только одного из собственников таких объектов недвижимости.

По смыслу статьи 36 ЗК РФ при наличии на одном земельном участке объектов недвижимости нескольких собственников каждый из них имеет право ставить вопрос о выделе соответствующей части земельного участка в самостоятельный участок и о приобретении его в собственность или аренду независимо от других лиц, если первоначальный участок делим, образуемые земельные участки превышают минимально допустимые пределы и к ним будет обеспечен доступ от участков общего пользования, в том числе путем установления сервитута (часть 3 статьи 27 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости"). Из приведенного следует, что каждый из собственников объектов недвижимости, расположенных на одном делимом земельном участке, мог бы совершить сделку приватизации причитающейся ему части участка после ее выделения в натуре и внесения в кадастр недвижимости в качестве самостоятельного объекта.

В случае если собственник объекта недвижимости, чьи права при приватизации участка не были учтены, готов реализовать предусмотренное статьей 36 ЗК РФ право на выкуп участка, он вправе предъявить иск об установлении (признании) на этот участок права общей долевой собственности независимо от делимости участка.

Поскольку, из материалов дела и пояснений истца установлено, что, обращаясь в суд с исковыми требованиями о признании договора купли-продажи земельного участка от 29.01.2014 №4/14 недействительным в части купли-продажи в границах земельного участка с кадастровым номером 25:36:010206:57 земельного участка площадью 312кв.м., на котором находятся принадлежащие ООО «Флагман» здание - летний жилой дом (база отдыха «Водолей») общей площадью 61,40кв.м. (Лит. Б) и здание - летний жилой дом (база отдыха «Водолей» общей площадью 52.90кв.м. (Лит. В) и который необходим для их использования, общество имеет цель дальнейшего выкупа этой части земельного участка, суд приходит к выводу, что истцом избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права и отказывает в удовлетворении заявленных требований.

Расходы по уплате госпошлины согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с отказом в иске возлагаются на истца.

Руководствуясь статьями 167-170  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

р е ш и л:

В удовлетворении иска отказать.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Флагман" из федерального бюджета госпошлину в сумме 6000руб., излишне уплаченную платёжным поручением № 873 от 26.12.2016 на сумму 12000руб.

Справку на возврат госпошлины выдать после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.

Судья    Лошакова А.А.