ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-16315/2024

26 сентября 2024 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена     11 сентября 2024 года

Постановление изготовлено в полном объеме  26 сентября 2024 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Целищевой Н.Е.

судей  Изотовой С.В., Нестерова С.А.

при ведении протокола судебного заседания  секретарем Сизовым А.К.,

при участии:  

от истца: ФИО1 (доверенность от 15.02.2024),

от ответчика: ФИО2 (доверенность от 09.01.2023),

 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы индивидуального предпринимателя ФИО3 и общества с ограниченной ответственностью «Бэст Прайс» на решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.05.2024 по делу № А56-16315/2024 (судья Потыкалова К.Р.), принятое

по иску индивидуального предпринимателя ФИО3 

к обществу с ограниченной ответственностью «Бэст Прайс»

об освобождении занимаемого нежилого помещения, 

 

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО3 обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Бэст Прайс» (далее – Общество), в котором просил обязать Общество освободить занимаемое нежилое помещение общей площадью 278 кв.м, расположенное в здании по адресу: Санкт-Петербург, 

<

...>, пом. 97Н.

Уточнив в ходе рассмотрения дела требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), предприниматель просил суд признать прекращенным с 06.11.2023 договор от 07.11.2022 № К/07-11/2022 аренды нежилого помещения (далее – Договор), обязать Общество возвратить предпринимателю нежилое помещение общей площадью 278 кв.м, расположенное в здании по адресу: Санкт-Петербург, 

<

...>, пом. 97Н.

Решением суда первой инстанции от 24.05.2024 суд признал Договор прекращенным с 11.12.2023, обязал Общество возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО3 нежилое помещение общей площадью 278 кв.м, кадастровый номер 78:36:1310101:13000, расположенное в здании по адресу: Санкт-Петербург, 

<

...>, пом. 97Н, взыскал с Общества в пользу предпринимателя 6000 руб. в возмещение расходов по оплате государственной пошлины.

Не согласившись с указанным решением, ФИО3 обратился с апелляционной жалобой, в которой, ссылаясь на неполное выяснение судом имеющих значение для дела обстоятельств, нарушение норм процессуального права, просил решение от 24.05.2024 изменить в части даты, с которой Договор считается прекращенным.

По мнению ФИО3, суд первой инстанции сделал неверный вывод о прекращении действия Договора с 11.12.2023, в то время как Договор прекратился по истечении его срока 06.11.2023; не учел, что в письме от 12.09.2023 Общество направило предпринимателю оферту о заключении нового договора аренды на иных условиях, нежели предусмотренные Договором, то есть, фактически арендатор возражал против возобновления Договора на новый срок на прежних условиях; не рассмотрел и не дал оценки доводу истца о недобросовестном поведении ответчика.

Также не согласившись с решением суда от 24.05.2024 в апелляционный суд с апелляционной жалобой обратилось Общество, которое, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, нарушение им норм процессуального права, просило отменить решение от 24.05.2024 полностью, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

По мнению Общества, суд первой инстанции сделал ошибочный вывод о наличии в Договоре права арендодателя на односторонний отказ от его исполнения, а также по собственной            инициативе изменил предмет иска предпринимателя и определил дату прекращения Договора, отличную от даты, указанной истцом в иске.

В судебном заседании представители предпринимателя и Общества поддержали доводы апелляционных жалоб своих представляемых.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как видно из материалов дела, ФИО3 (арендодатель) и Общество (арендатор) 07.11.2022 заключили Договор, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение, кадастровый номер 78:36:1310101:13000, площадью 278 кв.м, расположенное в здании по адресу: Санкт-Петербург, 

<

...>, пом. 97Н. 

Помещение передано арендатору по передаточному акту 11.11.2022. 

В соответствии с п. 2.1 Договор заключен сторонами сроком на 364 календарных дня, вступает в силу с даты подписания его сторонами и действует по 05.11.2023 включительно. 

По истечении срока действия Договора, установленного абзацем первым этого пункта, при отсутствии не менее чем за 30 календарных дней до окончания срока действия Договора письменного возражения со стороны арендатора при первой и второй пролонгациях, а при последующих пролонгациях – письменного возражения со стороны арендатора и/или арендодателя, Договор считается возобновленным на следующие 364 календарных дня на тех же условиях, если иные не оговорены сторонами в Договоре, и далее в том же порядке, при этом таких возобновлений (пролонгаций) Договора должно быть не менее двух подряд.

 В случае если Договор в дальнейшем не будет возобновлен дважды в порядке, определенном сторонами в абзаце втором пункта 2.1 Договора (при первой и второй пролонгации) по инициативе и/или по вине арендодателя, арендодатель будет обязан в течение 30 дней с момента прекращения Договора выплатить арендатору компенсацию за расторжение Договора в соответствии с положениями пункта 5.17 Договора.

В письме от 12.09.2023 исх. № D150_12092023 Общество, сославшись на сложную экономическую ситуацию, сообщило предпринимателю о намерении продлить аренду помещения на следующие 364 дня с возможностью дальнейшей пролонгации и предложило снизить арендую плату до 93 101 руб. и исключить условие Договора об индексации арендной платы; указало, что в случае недостижения договоренностей по предложенным или иным условиям Общество будет вынуждено рассмотреть возможность досрочного расторжения Договора с возвратом помещения в соответствии с условиями Договора. 

В письме от 13.09.2023 арендодатель отказался принять предложенные Обществом новые условия Договора (уменьшение размера арендной платы и исключение условия об индексации арендной платы). 

В письме от 09.10.2023, направленном Обществу 10.11.2023, предприниматель уведомил Общество о досрочном расторжении Договора с 11.12.2023, просил в этот день явиться по адресу помещения для его возврата и составления акта приема-передачи.

В ответном письме Общество указало, что Договором предусмотрены две обязательные пролонгации его действия, при этом возможность одностороннего отказа арендодателя от исполнения Договора в этот период не предусмотрена.

В направленных Обществу письмах от 20.12.2023, от 11.01.2024 предприниматель просил расторгнуть Договор в связи с невозможностью обеспечивать помещение электроэнергией, отоплением, поддержанием рабочей температуры воздуха в помещении, в течение января 2024 года заключить дополнительное соглашение к Договору о его расторжении и определить сроки возврата помещения, со своей стороны предприниматель гарантировал выплатить арендатору предусмотренную п. 5.17 Договора компенсацию.

В ответных письмах от 26.12.2023, от 17.01.2024 Общество не согласилось расторгнуть Договор.

В претензии от 12.02.2024 ФИО3 потребовал возвратить помещение арендодателю и передать его по акту приема-передачи.

Неисполнение Обществом указанного требования в добровольном порядке послужило поводом для обращения предпринимателя в арбитражный суд с настоящим иском.

Как указал истец в иске, поскольку предприниматель не согласился на пролонгацию Договора на предложенных Обществом в письме от 12.09.2023 существенных условиях (размер арендной платы), Договор не может считаться заключенным на новый срок на следующие 364 календарных дня (с 06.11.2023 по 03.11.2024); поведение арендатора, установившего в своем предложении от 12.09.2023 условие об одностороннем отказе от возобновления Договора на новый срок, в случае если арендодатель не согласится на уменьшение арендной платы, и ссылающегося после получения отказа арендодателя на то, что Договор был возобновлен на новый срок на прежних условиях, является недобросовестным.

Суд первой инстанции, посчитав, что по условиям п. 5.17 Договора арендодателю предоставлено право на односторонний отказ от исполнения Договора, признал Договор прекратившимся с 11.12.2023 на основании письма истца от 09.10.2023, полученного ответчиком 10.11.2023, с учетом положений п. 7.8 Договора (о 30-дневном сроке с момента получения уведомления) и статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), в связи с чем иск удовлетворил.

Проверив в пределах, установленных статьей 268 АПК РФ, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального права и соблюдение норм процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок менее года, не подлежит государственной регистрации.

В пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 № 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" разъяснено, что при продлении договора аренды здания, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ.

Как видно из материалов дела, стороны заключили Договор сроком на 364 дня (п. 2.1 Договора) по 05.11.2023 включительно. 

В силу абзаца 2 п. 2.1 Договора по окончании срока аренды Договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, если не менее чем за 30 календарных дней до окончания срока действия Договора при первой и второй пролонгациях арендатор, а при последующих пролонгациях арендатор и/или арендодатель не заявит о своем отказе от продления Договора. 

Как установлено судом первой инстанции, до окончания срока действия Договора (05.11.2023) ни одна из сторон не уведомила другую сторону об отказе от продления Договора.

Письмо арендатора от 12.09.2023 не может быть расценено как возражение против продления действия Договора на тех же условиях с учетом того, что в письме от 12.09.2023 Общество предложило при продлении Договора на новый срок изменить ставку арендной платы и предупредило, что несогласование такого условия может повлечь рассмотрение Обществом возможности досрочного расторжения Договора, однако выражение воли арендатора на отказ от продления Договора на прежних условиях из письма от 12.09.2023 не следует.

После отказа арендодателя от принятия предложенных арендатором новых условий аренды, изложенного в письме от 13.09.2023, до момента окончания срока аренды (05.11.2023) возражений против пролонгации Договора на новый срок от Общества не поступало.

При таком положении вывод суда первой инстанции о том, что после истечения срока аренды Договор в порядке п. 2.1 возобновился на тот же срок (364 дня) является правильным.

В силу статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено этим Кодексом, другими законами или договором; в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Согласно пункту 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное названным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310 ГК РФ) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Согласно пункту 2 статьи 450.1 ГК РФ в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Договор также может быть расторгнут досрочно судом по требованию арендодателя в случаях, перечисленных в статье 619 ГК РФ, а также в порядке п. 2 ст. 450 ГК РФ.

Исходя из изложенного основаниями для прекращения договорных отношений является соглашение сторон, односторонний отказ от договора, если он предусмотрен законом или условиями договора, кроме того, договор может быть расторгнут по решению суда.

Как правильно установлено судом первой инстанции, права арендодателя на односторонний отказ от исполнения Договора, условия Договора не содержат.

При этом вывод суда первой инстанции о том, что по условиям п. 5.17 Договора арендодателю предоставлено право на односторонний отказ от исполнения Договора, не может быть признан обоснованным с учетом следующего.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 421 ГК РФ юридические лица и граждане свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

Согласно статье 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В силу п. 5.17 при досрочном расторжении Договора по вине или инициативе арендодателя, не связанной с виновными действиями арендатора, а также в случае отказа арендодателя от возобновления Договора на новый срок (при первой и второй пролонгациях) в соответствии с положениями п. 2.1 Договора арендодатель обязан в течение 30 дней с момента такого расторжения выплатить арендатору компенсацию за расторжение Договора в размере, указанном в п. 5.17.

Поскольку расторжение Договора (по вине или инициативе арендодателя) возможно не только вследствие одностороннего отказа от его исполнения, но и вследствие соглашения сторон, а также вследствие принятия судом соответствующего решения, нельзя признать правильным и соответствующим требованиям толкования в порядке статьи 431 ГК РФ вывод суда первой инстанции о том, что в пункте 5.17 Договора стороны согласовали право арендодателя на односторонний отказ от исполнения Договора.

Отказ от возобновления Договора на новый срок (при первой пролонгации) арендодателем в рассматриваемом случае также заявлен не был, поскольку письмо от 09.10.2023, в котором предприниматель заявил об отказе от исполнения Договора, направлено Обществу только 10.11.2023, то есть после того, как срок Договора прекратился (05.11.2023) и в отсутствие возражений сторон Договор возобновился на новый срок (364 дня) на тех же условиях.

При таком положении вывод суда первой инстанции о прекращении Договора 11.12.2023 в результате одностороннего отказа арендодателя от его исполнения не может быть признан правомерным.

Поскольку права арендодателя на односторонний отказ от исполнения Договора условия Договора не содержат, оснований считать Договор прекратившимся, а обязательство арендатора по возврату имущества из аренды в порядке ст. 622 ГК РФ – наступившим, в суда не имелось.

Довод предпринимателя о наличии в действиях Общества признаков недобросовестного поведения отклонен апелляционным судом.

Как следует из материалов дела, стороны в порядке статьи 421 ГК РФ добровольно по своему усмотрению согласовали условия Договора, в котором не предусмотрели права на односторонний отказ арендодателя от его исполнения; кроме того, в п. 2.1 Договора стороны определили, что возражать против продления на новый срок Договора при первой и второй пролонгациях вправе только арендатор, право возразить против продления Договора возникает у арендодателя только при последующих (после второй) пролонгациях; нарушение арендодателем этого условия влечет возникновение у него обязанности выплатить арендатору  в порядке п. 5.17 Договора согласованную сторонами компенсацию (абз. 3 п. 2.1 Договора). Иное из материалов дела не следует и предпринимателем в порядке ст. 65 АПК РФ не доказано.

С учетом изложенного решение суда первой инстанции от 24.05.2024 подлежит отмене с принятием по делу нового судебного акта об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением апелляционной жалобы, распределяются по правилам, установленным статьей 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  от 24.05.2024 по делу №  А56-16315/2024  отменить.

В иске отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО3 в пользу общества с ограниченной ответственностью «Бэст Прайс» 3000 руб. в возмещение расходов по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.

Постановление  может быть  обжаловано  в  Арбитражный  суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

 

Н.Е. Целищева

 

Судьи

 

С.В. Изотова

 

С.А. Нестеров