ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№10АП-7855/2020

г. Москва

23 июля 2020 года

Дело № А41-77594/2019 

Резолютивная часть постановления объявлена 16 июля 2020 года

Постановление изготовлено в полном объеме 23 июля 2020 года  

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,

судей Коновалова С.А., Марченковой Н.В.,  

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Истринские дали» на решение Арбитражного суда Московской области от 11.03.2020 по делу № А41-77594/2019.

В судебном заседании до и после перерыва принял участие представитель:

общества с ограниченной ответственностью «Истринские дали»: ФИО2  (по доверенности от 30.10.2018).

Администрации городского округа Истра Московской области (далее – администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Истринские дали» (далее - ООО «Истринские дали», общество, ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 16.03.2004 № 08027-Z за период с 01.04.2019 по 30.06.2019 в сумме 4 546 359 руб. 98 коп., пени за период с 16.06.2019 по 02.08.2019 в сумме 388 245 руб. 20 коп. (с учетом принятых уточнений).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство имущественных отношений Московской области.

Решением арбитражного суда первой инстанции от 11.03.2020 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

С вынесенным решением не согласился ответчик и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ООО «Истринские дали» (далее также – податель жалобы) просит решение арбитражного суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель указывает на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, неверное применение судом норм материального и процессуального права. Так, отмечает, что суд первой инстанции не учел, что часть многоквартирных жилых домов на земельном участке уже возведены и на квартиры в данных домах зарегистрировано право собственности физических лиц. Соответственно, по мнению подателя жалобы, суд не учел правовую позицию, приведенную в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», а также преюдициальное решение Арбитражного суда Московской области от 26.12.2019 по делу № А41-93037/2019. Кроме того, податель жалобы обращает внимание на неверный расчет неустойки истцом.

Отзыв на апелляционную жалобу не поступил. 

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды от 16.03.2004 № 08027-Z земельного участка с кадастровым номером 50:08:050234:0003, площадью 404 460 кв. м, с видом разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства.

В силу пункта 2.1 договора срок договора составляет 49 лет с 02.04.2004 по 01.04.2053.

В соответствии с разделом 3 договора в редакции дополнительного соглашения № 1 ответчик принял на себя обязательство по внесению арендной платы до 15 числа последнего месяца текущего квартала.

В силу пункта 5.2 договора в редакции дополнительного соглашения от 11.03.2013 в случае несвоевременного внесения арендой платы арендатор уплачивает неустойку в размере в размере 0,05 % от неуплаченной суммы за каждый день просрочки. 

Согласно расчету истца, у ответчика образовалась задолженность по внесению арендной платы за период с 01.04.2019 по 30.06.2019 в размере 4 546 359 руб. 98 коп. (с учетом оплаты ответчиком 1 000 000 руб.). 

В связи с ненадлежащим исполнением ООО «Истринские дали» обязанности по внесению арендной платы по договору аренды администрация 17.06.2019 направила в адрес арендатора претензию № 241 с требованием погасить задолженность и уплатить пени.

Оставление указанной претензии без удовлетворения в полном объеме послужило основанием для обращения истца в суд с настоящими требованиями.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из их обоснованности.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, приходит к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что спорные правоотношения сторон возникли на основании указанного ранее договора аренды земельного участка, относящегося к публичной собственности.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Из пункта 1 статьи 607 названного Кодекса следует, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты. 

В силу пункта 1 статьи 614 названного Кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со статьями 309 и 310 названного Кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (статья 424 названного Кодекса).

В силу подпункта 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, собственность на которые не разграничена.

Согласно пункту 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее. В силу абзаца 2 пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, одним из таких случаев является пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, её компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

В пункте 19 названного постановления также отмечено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом.

Плата за пользование земельным участком в настоящем случае является регулируемой, то есть исчисляемой на основании норм действующего законодательства.

Расчет арендной платы правомерно произведен истцом на основании действовавших в спорный период нормативных актов, которыми установлен порядок определения размера арендной платы за публичную землю и соответствующие показатели ставок и коэффициентов. 

С учетом изложенного методически расчет задолженности по арендной плате, произведенный истцом, является верным, ответчиком не опровергнут.

Между тем, ответчик не согласился с примененным администрацией при расчете задолженности показателем площади земельного участка.

Так, истец произвел расчет задолженности из всей площади земельного участка.

Однако, на основании пункта 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 66 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета.

В пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» отмечено, что согласно части 1 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Указанная правовая позиция приведена и в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 № 11642/11.

В настоящем случае из пояснений ответчика, представленных в материалы дела доказательств, а также преюдициального решения Арбитражного суда Московской области от 26.12.2019 по делу № А41-93037/2019 по спору между теми же сторонами по тому же договору аренды, но за следующий период следует, что разрешениями на ввод объектов в эксплуатацию подтверждается факт возведения ответчиком на спорном земельном участке жилых многоквартирных домов первой и второй очереди (разрешения на ввод в эксплуатацию от 26.12.2014 и от 25.12.2015, л. 

<

...>). 

Постановлением администрации от 24.05.2017 № 3485/5 утверждена схема раздела земельного участка с кадастровым номером 50:08:050234:3 в целях формирования земельных участков под жилыми многоквартирными домами и объектами социальной инфраструктуры. 

В материалы дела также представлены свидетельства о государственной регистрации права, из которых следует, что 10.06.2014 и 04.04.2016 произведена первая государственная регистрация права собственности физических лиц на квартиры, расположенные в жилых многоквартирных домах первой и второй очереди, возведенных на земельном участке с кадастровым номером 50:08:050234:3, а также на здание детского сада. 

Согласно схеме раздела земельного участка общая площадь земельного участка, занятая жилыми домами и детским садом, составляет 158 479 кв. м (151 546 кв. м + 6933 кв. м). 

Следовательно, с 04.04.2016 прекратилось право пользования ответчиком частью земельного участка с кадастровым номером 50:08:050234:3 под построенными жилыми домами и участками, необходимыми для их использования и эксплуатации. 

Таким образом, расчет арендной платы по договору аренды должен производиться, исходя из площади земельного участка с кадастровым номером 50:08:050234:3, фактически находящейся в пользовании ООО «Истринские дали», -                     245 981 кв. м (404 460 кв. м - 158 479 кв. м). 

Указанное не учтено судом первой инстанции при вынесении решения, оценка доводам ответчика, приведенным в ходе рассмотрения спора, в нарушение требований процессуального законодательства не дана. 

Ввиду изложенного выше с ответчика в пользу истца подлежит взысканию задолженность по договору аренды за период с 01.04.2019 по 30.06.2019 в сумме                           2 372 399 руб. 51 коп. (3 372 399 руб. 51 коп. (плата за квартал) – 1 000 000 руб. (оплачено за спорный период)).

Достоверные доказательства оплаты указанной задолженности за спорный в настоящем деле период в материалах дела не содержатся.

В силу пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно пункту 1 статьи 330 названного Кодекса неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (статья 331 названного Кодекса).

В силу пункта 5.2 договора в редакции дополнительного соглашения от 11.03.2013 в случае несвоевременного внесения арендой платы арендатор уплачивает неустойку в размере в размере 0,05 % от неуплаченной суммы за каждый день просрочки. 

С учетом указанного ранее суд апелляционный инстанции считает, что размер неустойки за период с 16.06.2019 по 02.08.2019 составляет 80 937 руб. 59 коп.                              (3 372 399 руб. 51 коп. х 48 дней х 0,05 %).

Дополнительно суд апелляционной инстанции отмечает, что спорная неустойка исчислена истцом неверно и математически,  а именно – период просрочки определен в 140 дней (л. д. 4), в то время как он составляет 48 дней с учетом заявленного самим истцом периода начисления неустойки - 16.06.2019 по 02.08.2019 (л. д. 136).

Указанное также судом первой инстанции не учтено. 

Принимая во внимание изложенное выше, решение суда первой инстанции подлежит изменению.

В связи с изменением решения суда по апелляционной жалобе общества с администрации в пользу общества подлежат взысканию расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе в сумме 3000 руб., оплаченной на основании чека-ордера от 09.04.2020.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

П О С Т А Н О В И Л :

решение Арбитражного суда Московской области от 11.03.2020 по делу № А41-77594/2019 изменить.

Исковые требования Администрации городского округа Истра Московской области к обществу с ограниченной ответственностью «Истринские дали»  удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Истринские дали» в пользу Администрации городского округа Истра Московской области задолженность по договору аренды земельного участка от 16.03.2004 № 08027-Z за период с 01.04.2019 по 30.06.2019 в сумме 2 372 399 руб. 51 коп., пени за период с 16.06.2019 по 02.08.2019 в сумме 80 937 руб. 59 коп.

В остальной части в удовлетворении иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Истринские дали» в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в сумме 23 702 руб.

Взыскать с Администрации городского округа Истра Московской области в пользу общества с ограниченной ответственностью «Истринские дали» расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе в сумме 3000 руб., оплаченной на основании чека-ордера от 09.04.2020.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Московской области.

Председательствующий судья                                                                 Л.В. Пивоварова

Судьи:                                                                                                         С.А. Коновалов     

                                                                                                          Н.В. Марченкова