ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А21-11251/2023

01 апреля 2025 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена 18 марта 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме 01 апреля 2025 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:председательствующего С.В. Изотовой,

судей М.В. Балакир, М.А. Ракчеевой,

при ведении протокола судебного заседания  секретарем судебного заседания            С.А. Марченко,

рассмотрев в судебном заседании при участии:

от   Администрации представителя ФИО1 (доверенность от 28.10.2024),

от ООО «СЗ «Домбери» представителей ФИО2 (доверенность от 28.02.2025), ФИО3 (доверенность от 22.11.2023),

от ООО «СМУ № 1» представитель не явился,

от Министерства представитель не явился,

от ФИО4 представителей ФИО5 (доверенность от 27.02.2025), ФИО6 (доверенность от 04.03.2025),

от ООО «Виктория Т» представитель не явился, 

апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Домбери» на решение Арбитражного суда Калининградской области от 10.10.2024 по делу № А21-11251/2023  (судья                 С.Ю. Любимова)  по иску:

администрации городского округа «Город Калининград» (236022, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),

к  обществу с ограниченной ответственностью «Виктория Т» (236022,                                  

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),

обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Домбери» (236023, 

<

...>, пом. VII, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),

обществу с ограниченной ответственностью «Строительно-монтажное управление № 1» (236038, 

<

...>, этаж 1, пом. 2, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

третье лицо:

Министерство регионального контроля (надзора) Калининградской области (236007, 

<

...>; ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>),

Министерство градостроительной политики Калининградской области (236007,               

<

...>; ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

о  сносе самовольной постройки,

установил:

администрация городского округа «Город Калининград» (далее - Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Калининградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Виктория Т» (далее – ООО «Виктория Т»), обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Домбери» (далее - ООО «СЗ «Домбери»), обществу с ограниченной ответственностью «Строительно-монтажное управление № 1» (далее - ООО «СМУ № 1») о признании объекта незавершенного строительства (строящийся многоквартирный дом со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения и встроенно-пристроенной подземной автостоянкой), расположенного на земельном участке с кадастровым номером 39:15:121328:52 по адресу: 

<

...> самовольной постройкой и обязании ответчиков снести или привести указанный объект незавершенного строительства (строящийся многоквартирный дом со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения и встроенно-пристроенной подземной автостоянкой) в соответствие с параметрами разрешения на строительство от 06.12.2016 № 39-RU39301000-323-2016 и проектной документацией, получившей положительное заключение экспертизы от 28.11.2016 № 77-2-13-0453-16, установив срок для сноса - двенадцать месяцев со дня вступления решения суда в законную силу.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены, Министерство регионального контроля (надзора) Калининградской области и Министерство градостроительной политики Калининградской области. 

Решением от 10.10.2024 объект незавершенного строительства (строящийся многоквартирный дом со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения и встроенно-пристроенной подземной автостоянкой), расположенный на земельном участке с кадастровым номером 39:15:121328:52 по адресу: 

<

...>, признан  самовольной постройкой; ООО «СЗ «Домбери» и ООО «СМУ № 1» обязаны  в течение двенадцати месяцев со дня вступления настоящего решения суда в законную силу снести или привести указанный объект незавершенного строительства (строящийся многоквартирный дом со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения и встроенно-пристроенной подземной автостоянкой), расположенный на земельном участке с кадастровым номером 39:15:121328:52 по адресу: 

<

...> в соответствие с параметрами разрешения на строительство от 06.12.2016 № 39-RU39301000-323-2016 и проектной документацией, получившей положительное заключение экспертизы от 28.11.2016 № 77-2-1-3-0453-16.

Не согласившись с указанным решением, ООО «СЗ «Домбери» обратилось с апелляционной жалобой, в котором  просит решение  изменить в части приведения указанного объекта в соответствие с параметрами разрешения на строительство и проектной документацией, получившей положительное заключение экспертизы, обязать ответчика привести объект незавершенного строительства в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом.

В обоснование апелляционной жалобы ее податель указывает, что суд установил, что ООО «СЗ «Домбери» возведен объект в параметрах, не предусмотренных разрешительной документацией, в то время как в соответствии с пунктом 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) самовольная постройка подлежит приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом.

В отзыве на апелляционную жалобу Министерство регионального контроля (надзора) Калининградской области просит оставить решение без изменения, указывает, что в соответствии с нормами статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, вопрос о внесении изменений в действующее разрешение на строительство рассмотрен в деле № А21-11495/2023,  Обществом не соблюдены предельные параметры разрешенного строительства объекта капитального строительства в части высотности и этажности здания, увеличение предельной высоты здания будет противоречить градостроительной концепции развития рассматриваемой территории.

В отзыве на апелляционную жалобу Администрация  просит решение оставить без изменения,  указывает, что в силу части 7 статьи 52 ГрК РФ  отклонение параметров объекта капитального строительства от проектной документации, необходимость  которого выявилась в процессе строительства, допускается только на основании утвержденной проектной документации, в том числе в порядке, предусмотренном частями 3.8 и 3.9 статьи 49 ГрК РФ,  при рассмотрении дела № А21-11495/2023 установлено, что основанием для отказа во внесении изменений в разрешение  на строительство послужило несоответствие представленных документов разрешенному использованию земельного участка и (или) ограничениям, установленным  в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации и действующим на дату принятия решения о внесении изменений в разрешение на строительство; Правилами  землепользования и застройки городского округа «Город Калининград», утвержденными решением городского Совета депутатов Калининграда от 25.12.2017 № 339, рассматриваемый земельный участок  отнесен к территориальной зоне застройки среднеэтажными жилыми домами, предельная высота не может превышать 18 метров,  в настоящее время объект возведен в параметрах, не предусмотренных разрешительной документацией, сохранение объекта в указанных параметрах противоречит градостроительной документации.

В отзыве на апелляционную жалобу Министерство градостроительной политики Калининградской области также просит оставить решение без изменения, указывает, что строительство объектов капитального строительства осуществляется  на основании разрешения на строительство, которое представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания, дающий застройщику право осуществлять строительство, отказ Министерства во внесении изменений в разрешение на строительство  от 06.12.2016 являлся предметом рассмотрения в деле № А21-11495/2023.

В отзыве на апелляционную жалобу ООО «Виктория-Т»  просит оставить решение без изменения, указывает, что вывод суда первой инстанции  о нарушении при возведении объекта предельных параметров подтверждается материалами дела,  ООО «СЗ «Домбери» не представлено доказательств, что в процессе строительства выявлена объективная необходимость отклонения параметров объекта капитального строительства, путем подачи заявления по делу № А21-11495/2023 названное общество пыталось легализовать построенный с существенными отклонениями от разрешительной документации  объект, у ООО «СЗ «Домбери» отсутствует право на внесение изменений в проектную документацию, что является предметом отдельного судебного разбирательства. 

В судебном заседании представители ООО «СЗ «Домбери» поддержали апелляционную жалобу,  указали, что земельный участок с кадастровым номером 39:15:121328:52 отнесен к подзоне «В» действующими Правилами землепользования и застройки городского округа  «Город Калининград» ошибочно, ходатайствовали о назначении  строительно-технической экспертизы для разрешения вопросов: 

- Каково текущее состояние объекта незавершенного строительства (строящийся многоквартирный дом со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения и встроенно-пристроенной подземной автостоянкой), расположенного на земельном участке с кадастровым номером 39:15:121328:52 по адресу: 

<

...>;

- Соответствует ли строительным нормам и правилам проведенное на момент рассмотрения дела строительство объекта и не нарушают ли права и законные интересы других лиц, не создают ли угрозу жизни и здоровью граждан и обеспечивают ли безопасность для людей при эксплуатации объекта выполненные работы по объекту незавершенного строительства (строящийся многоквартирный дом со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения и встроенно-пристроенной подземной автостоянкой), расположенному на земельном участке с кадастровым номером 39:15:121328:52 по адресу: 

<

...>;

- Будет ли пригоден объект незавершенного строительства (строящийся многоквартирный дом со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения и встроенно-пристроенной подземной автостоянкой), расположенный на земельном участке с кадастровым номером 39:15:121328:52 по адресу: 

<

...> для постоянного проживания после произведенной надстройки двух этажей и вводе его в эксплуатацию и будет ли соответствовать требованиям, предъявляемым к жилым помещениям и пригоден для постоянного проживания без ограничений, в соответствии с требованиями, указанными в Техническом регламенте о безопасности зданий и сооружений (ФЗ № 384-ФЗ от 30.12.2009 и Приказ Ростехрегулирования от 01.06.2010 за № 2079) и в соответствии с нормативами, закрепленными в СанПиН 2.1.2.2645-10 (Постановление от 10 июня 2010 года за № 64);

- Допущены ли при возведении объекта незавершенного строительства (строящийся многоквартирный дом со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения и встроено-пристроенной подземной автостоянкой), расположенного на земельном участке с кадастровым номером 39:15:121328:52 по адресу: 

<

...> существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил?»;

- Можно ли сохранить объект незавершенного строительства (строящийся многоквартирный дом со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения и встроенно-пристроенной подземной автостоянкой), расположенный на земельном участке с кадастровым номером 39:15:121328:52 по адресу: 

<

...> с учетом надстройки двух этажей?;

- Имеются ли риски при возможном производстве демонтажных работ надстроенных этажей для приведения объекта незавершенного строительства (строящийся многоквартирный дом со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения и встроенно-пристроенной подземной автостоянкой), расположенного на земельном участке с кадастровым номером 39:15:121328:52 по адресу: 

<

...> в соответствие с параметрами разрешения на строительство от 06.12.2016 No 39-RU39301000-323-2016 и проектной документацией, получившей положительное заключение экспертизы от 28.11.2016 № 77-2-1- 3-0453-16,

производство которой просили поручить  обществу с ограниченной ответственностью «Арбитражный поверенный».

Кроме того, от ФИО4 поступило ходатайство о вступлении в дело, в обоснование которого заявитель ссылается на наличие у нее договора долевого участия.

Представитель Администрации против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, также полагал не подлежащими удовлетворению ходатайства.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, земельный участок с кадастровым номером 39:15:121328:52 площадью 7 614 кв. м с разрешенным использованием «многоквартирные жилые дома с этажностью 5-8 этажей» находится в собственности ООО «Виктория Т» и передан по договору аренды земельного участка от 30.04.2021 сроком действия с 06.05.2021 на 5 лет ООО «СЗ «Домбери».

ООО «Виктория Т» получило разрешение на строительство от 06.12.2016 № 39-RU39301000-323/2016 сроком действия до 06.12.2020, который был продлен до 06.04.2024 (далее - разрешение от 06.12.2016).

Согласно данному разрешению на указанном земельном участке разрешено строительство многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения и встроенно-пристроенной подземной автостоянкой общей площадью 24 223,32 кв. м и количеством этажей 7, два из которых являются подземными, что установлено вступившими в законную силу судебными актами по делу № А21-11495/2023.

Договором генерального подряда на выполнение строительных работ от 17.08.2023 № 1 ООО «СЗ «Домбери», являясь заказчиком, поручило генеральному подрядчику в лице ООО «СМУ № 1» выполнить устройство комплекса работ по строительству многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения и встроенно-пристроенной подземной автостоянкой. 

Министерством регионального контроля (надзора) по Калининградской области 09.08.2023 было проведено контрольное (надзорное) мероприятие на земельном участке с кадастровым номером 39:15:121328:52 по адресу: 

<

...>. 

Результаты проверки отражены в акте инспекционного визита от 09.08.2023 № СН-3/А-282. 

Как следует из акта проверки, предметом инспекционного визита являлась проверка исполнения предписания от 28.04.2023 № СН-4/19, выданного ООО «СМУ № 1». 

На указанном земельном участке возводится здание с превышением количества этажей, установленного разрешением на строительство от 06.12.2016 № 39-RU39301000-323-2016, поскольку на момент проверки количество этажей здания составило  девять. 

В ходе проверки Министерством регионального контроля (надзора) по Калининградской области установлено, что на восьмом-девятом этажах выполнены следующие работы: кладка наружных и внутренних стен и межкомнатных перегородок, бетонирование колонн и перекрытий, балконных плит, кладка парапетов, кладка стен и бетонирование покрытий выходов на кровлю, а также частичное оштукатуривание стен и перегородок на восьмом этаже. 

Таким образом, надзорным органом установлены факты нарушений обязательных требований, поскольку на земельном участке с кадастровым номером 39:15:121328:52 по адресу: 

<

...>, возводится объект капитального строительства  в нарушение статьи 51 ГрК РФ, не соответствующий параметрам, указанным в разрешении на строительство от 06.12.2016 № 39-RU39301000-323-2016. 

Министерством регионального контроля (надзора) Калининградской области в адрес Администрации направлено уведомление о выявлении самовольной постройки от 14.08.2023 № СН-9/СП-95, в связи с чем Администрация обратилась в суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции исковые требования удовлетворил.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в апелляционном порядке.

Согласно пункту 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 названной статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления (пункт 2 статьи 222 ГК РФ). 

Пунктом 3.1 названной статьи установлено, что решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями принимается судом либо в случаях, предусмотренных пунктом 4 настоящей статьи, органами местного самоуправления в соответствии с их компетенцией, установленной законом. 

В пункте 5 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» (далее - Постановление № 44) разъяснено, что положения статьи 222 ГК РФ регулируют отношения, связанные с самовольным возведением (созданием) зданий, сооружений, отвечающих критериям недвижимого имущества вследствие прочной связи с землей, исключающей их перемещение без несоразмерного ущерба назначению этих объектов (абзацы первый, третий пункта 1 статьи 130, пункт 1 статьи 141.3 ГК РФ). Постройка может быть признана самовольной на любом этапе ее строительства, начиная с возведения фундамента. 

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 13 постановления № 44, ответчиком по иску о сносе самовольной постройки, о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями является лицо, осуществившее самовольное строительство. При возведении (создании) самовольной постройки с привлечением подрядчика ответчиком является заказчик как лицо, по заданию которого была осуществлена самовольная постройка. При этом, если земельный участок передан во временное владение и (или) пользование (например, по договору аренды или безвозмездного пользования), ответчиком по иску о сносе, о сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями самовольной постройки будет являться лицо, во владении и (или) пользовании которого находится такой земельный участок, если не будет установлено, что самовольная постройка возведена (создана) до возникновения прав владения и (или) пользования земельным участком у этого лица. 

Из пункта 18 Постановления № 44 следует, что правообладатели земельных участков, обладатели публичного сервитута при осуществлении строительства обязаны соблюдать правовой режим земельного участка, а также ограничения, установленные законом или договором, на основании которого используется земельный участок (пункт 2 статьи 264 ГК РФ, статья 41 ЗК РФ). При разрешении споров, связанных с самовольными постройками, судам следует учитывать, что правовой режим земельного участка определяется исходя из принадлежности этого участка к определенной категории земель и его разрешенного использования, а также специальных требований законодательства, которыми могут быть установлены ограничения в использовании участка (подпункт 8 пункта 1 статьи 1, пункт 2 статьи 7 ЗК РФ). 

Как указано в пункте 20 Постановления № 44 при возведении объекта недвижимости арендатор земельного участка ограничен как правовым режимом земельного участка, так и условиями договора аренды, определяющими обязанность (возможность) арендатора создать, возвести на участке конкретный объект. Постройка, возведенная арендатором на земельном участке, условиями договора аренды которого не предусматривалась возможность создания соответствующего объекта, является самовольной. 

Факт возведения спорного объекта ООО «СМУ № 1» (подрядчик) на земельном участке, арендуемом ООО «СЗ «Домбери» (заказчик),  установлен судом первой инстанции. 

В соответствии со статьей 51  ГрК РФ, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей. Разрешение на строительство выдается на весь срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства. Внесение изменений в разрешение на строительство осуществляется уполномоченным органом в строго определенных случаях, перечисленных в частях 21.5 - 21.7, 21.9 статьи 51 ГрК РФ. Указанный перечень является исчерпывающим и не связан с изменением проектной документации на строительство, а также с изменением качественных характеристик объекта строительства. 

В силу части 7 статьи 52 ГрК РФ отклонение параметров объекта капитального строительства от проектной документации, необходимость которого выявилась в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта такого объекта, допускается только на основании вновь утвержденной застройщиком, техническим заказчиком, лицом, ответственным за эксплуатацию здания, сооружения, или региональным оператором проектной документации после внесения в нее соответствующих изменений в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации, в том числе в порядке, предусмотренном частями 3.8 и 3.9 статьи 49 ГрК РФ. 

При рассмотрении дела № А21-11679/2017 установлено, что согласно справке ГИПа № 01 ООО «СанТермо-Проект» от 07.11.2017 по внесению изменений в проектную документацию для строительства объекта: «Многоквартирный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения и встроено-пристроенной подземной автостоянкой по ул. Туркменской в г. Калининграде» на земельном участке с кадастровым номером 39:15:121328:52 (в настоящее время учтен по ул. Чернышевского, д. 26 Б) в ранее разработанный проект, получивший положительное заключение негосударственной экспертизы № 77-2-1-3-0453-16 от 28.11.2016, выданное ООО «ПромМашТест», внесены изменения в связи с техническим заданием на внесение изменений в проектную документацию: 1) изменена этажность здания с 5 надземных этажей до 8 надземных этажей, в связи с чем общее количество квартир увеличилось на 117 квартир, со 190 до 307 квартир, 2)  изменена схема планировочной организации земельного участка, в связи с увеличением площадей нормативного благоустройства; 3) изменен тип плоской кровли с эксплуатируемой на неэксплуатируемую;  4) изменено расчетное количество работающих в нежилых помещениях (офисах) с 258 до 180 человек; 5)  изменена расстановка парковочных мест встроенно-пристроенной подземной автостоянки, в связи с чем, общее количество парко-мест увеличилось на 8 мест, с 214 до 222 мест (за счет увеличения мото-мест, количество мото-мест увеличилось на 8 мест, с 23 до 31 мото-места); 6) изменены технико-экономические показатели объекта;м7) в откорректированной документации изменен шифр проекта, добавлен индекс К.

Многоквартирный дом запроектирован с этажностью 8 этажей, включающей в себя 1 подземный этаж (автостоянка), который не входит в этажность, 1 цокольный этаж (офис), который также не входит в этажность и 8 жилых надземных этажей. При этом квартиры последнего 8 этажа запроектированы с устройством антресоли, выполненной как внутренняя площадка квартиры, расположенной в пределах этажа с повышенной высотой, имеющей размер площади не более 40% площади квартиры, в которой она сооружается. 

07.11.2017 ООО «Виктория-Т» получено положительное заключение негосударственной экспертизы ООО «ПромМашТест» № 77-2-1-3-0040-17 (повторная экспертиза) по объекту капитального строительства «Многоквартирный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения и встроенно-пристроенной подземной автостоянкой по ул. Туркменской в г. Калининграде», проектная документация с изменениями, связанными с увеличением этажности многоквартирного дома, для строительства объекта: «Многоквартирный жилой дом со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения и встроено-пристроенной подземной автостоянкой по ул. Туркменской в г. Калининграде», шифр ПД 31-5/16.К утверждена приказом ООО «Виктория-Т» от 07.11.2017 № 004.

Письмом от 21.11.2017 № 11015  Агентство по архитектуре, градостроению и перспективному развитию отказало в выдаче разрешения на строительство указанного объекта.

Вступившими в законную силу судебными актами по делу № А21-11679/2012 отказано в удовлетворении заявления ООО «Виктория-Т»   о признании незаконным указанного отказа.

Впоследствии ООО «СЗ «Домбери» обратилось в Министерство градостроительной политики Калининградской области с заявлением от 15.06.2023 № 2815909370 о внесении изменений в разрешение от 06.12.2016 в связи с внесением изменений в проектную документацию на строительство объекта.

Решением от 21.06.2023 № РСКАП-20230616-13128342260-4 Министерство отказало во внесении изменений в разрешение от 06.12.2016 на основании несоответствия представленных документов разрешенному использованию земельного участка и (или) ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации и действующим на дату принятия решения о внесении изменений в разрешение на строительство. 

В ходе рассмотрения дела № А21-11495/2023 было установлено, что генеральным планом городского округа «Город Калининград», утвержденным решением городского Совета депутатов Калининграда от 06.07.2016 № 225 (в редакции постановления Правительства Калининградской области от 05.08.2021 № 474), земельный участок с кадастровым номером 39:15:121328:52 отнесен к функциональной зоне «Зона застройки среднеэтажными жилыми домами (от 5 до 8 этажей, включая мансардный)», предназначенной для застройки преимущественно многоквартирными жилыми домами и сопутствующими объектами в сфере услуг и первичной ступени культурно-бытового, коммунального, социального обслуживания, а также сопутствующей инженерной и транспортной инфраструктурой. 

Правилами землепользования и застройки городского округа «Город Калининград», утвержденными решением городского Совета депутатов Калининграда от 25.12.2017 № 339, рассматриваемый земельный участок отнесен к территориальной зоне застройки среднеэтажными жилыми домами (индекс «Ж-2/В»), установленной для обеспечения правовых условий строительства, реконструкции и эксплуатации преимущественно среднеэтажных многоквартирных домов, а также сопутствующей инфраструктуры и объектов обслуживания населения преимущественно местного значения, коммунально-бытового назначения, стоянок автомобильного транспорта, объектов, связанных с проживанием граждан и не оказывающих негативного воздействия на окружающую среду, иных объектов согласно градостроительным регламентам. 

Для зоны застройки среднеэтажными жилыми домами (Ж-2) установлены подзоны А, Б, В, Гр (градостроительного регулирования центра города). Для каждой из подзон установлены предельные параметры в соответствии со статьей 38 ГрК РФ, законодательством Калининградской области и местными нормативными актами. 

Земельный участок с кадастровым номером 39:15:121328:52 в настоящее время отнесен к подзоне «В» зоны застройки среднеэтажными жилыми домами. Предельная высота объектов среднеэтажного жилищного строительства в указанной зоне Ж-2/В не должна превышать 18 метров. 

При таком положении, Обществом не соблюдены предельные параметры разрешенного строительства объекта капитального строительства в части высотности и этажности здания. 

Высота проектируемого объекта капитального строительства превышена и составляет 25,99 метров. Кроме того, прилегающая территория по улицам Туркменская, Чернышевского, Маяковского в городе Калининграде отнесена к территориальной зоне «Зона застройки малоэтажными жилыми домами» (индекс «Ж-3»), предназначенной для размещения преимущественно малоэтажных (не выше 4 надземных этажей) многоквартирных домов. Увеличение предельной высоты здания будет противоречить градостроительной концепции развития рассматриваемой территории. 

Установив, что ООО «СЗ «Домбери» возведен объект в параметрах, не предусмотренных разрешительной документацией, а возможность сохранения объекта в текущем состоянии с точки зрения отсутствия угрозы жизни и здоровью граждан при его эксплуатации не подтверждена надлежащими доказательствами, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что спорная постройка имеет признаки самовольной постройки и подлежит сносу или приведению ее в соответствие с утвержденной проектной документацией на момент выдачи разрешения на строительство.

Как следует из апелляционной жалобы, не оспаривая выводы суда о  том, что спорная постройка имеет признаки самовольной постройки, ООО «СЗ «Домбери» полагало, что объект подлежал приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом, а не в соответствие с разрешением на строительство.

Между тем в соответствии с частью 1 статьи 51  ГрК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом, проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом (далее - требования к строительству, реконструкции объекта капитального строительства), а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.

Генеральным планом городского округа «Город Калининград», утвержденным  решением городского Совета депутатов Калининграда от 06.07.2016 № 225 (в редакции  постановления Правительства Калининградской области от 05.08.2021 № 474) спорный земельный участок отнесен к функциональной зоне «Зона застройки среднеэтажными жилыми домами  (от 5  до 8 этажей, включая мансардный). 

Правилами землепользования и застройки городского округа «Город Калининград», утвержденными решением городского Совета депутатов Калининграда от 25.12.2017 № 339, рассматриваемый земельный участок отнесен к территориальной зоне застройки среднеэтажными жилыми домами (индекс «Ж-2/В»), предельная высота объектов среднеэтажного жилищного строительства  в указанной зоне не должна превышать 18 м.

Учитывая, что и земельное, и градостроительное законодательство исходит из сохранения прав на использование объектов капитального строительства и земельных участков под ними по прежнему фактическому разрешенному использованию в случае, когда происходит изменение градостроительной документации, предусматривающей иное зонирование территории (статья 30 ГрК РФ), суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о необходимости приведения параметров спорного объекта к параметрам, указанным в разрешительной документации.

Поскольку факт нарушения параметров, указанных в разрешительной документации, подтвержден материалами дела, и, как следует из апелляционной жалобы, ООО «СЗ «Домбери» не оспаривался,  изменение процессуальной позиции  ответчика не является основанием для назначения экспертизы.

Суд апелляционной инстанции также не усматривает оснований для удовлетворения ходатайства ФИО4 о вступлении в дело в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, поскольку, как следует из материалов дела, договор долевого участия зарегистрирован в установленном порядке, в связи с чем  объект, на который претендует ФИО4 находится в пределах параметров, указанных в разрешительных документации, в связи с чем решение по настоящему делу не затрагивает ее права.

   Руководствуясь статьями 51, 82, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

В удовлетворении ходатайства о назначении экспертизы отказать.

В удовлетворении ходатайства ФИО4 о привлечении ее в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, отказать. 

Решение Арбитражного суда Калининградской области от 10.10.2024 по делу № А21-11251/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в течение двух месяцев со дня принятия.

Председательствующий

С.В. Изотова

Судьи

М.В. Балакир

 М.А. Ракчеева