АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

14 июня 2023 года

Дело №

А56-64403/2019

 

Резолютивная часть постановления объявлена 07 июня 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 14 июня 2023 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Чуватиной Е.В., судей Кадулина А.В., Сапоткиной Т.И.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью «Двадцать первый век» ФИО1 (доверенность от 09.01.2023), от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга ФИО2 (доверенность от 30.12.2022), от Санкт-Петербургского государственного бюджетного профессионального образовательного учреждения «Олимпийские надежды» ФИО3 (доверенность от 24.11.2022),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу  Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.10.2022 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.03.2023 по делу № А56-64403/2019,

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Двадцать первый век», адрес: 197371, Санкт-Петербург, пр. Королева, д. 53, ОГРН 

<

***>,                            ИНН 

<

***> (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением с учетом уточнения, принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), о признании незаконным выраженного в уведомлении от 30.04.2019 № 78/051/701/2018-228 отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, адрес: 191124, Санкт-Петербург, ул. Красного Текстильщика, д. 10-12, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее - Управление Росреестра), в государственной регистрации права собственности Общества на объект незавершенного строительства по адресу: Санкт-Петербург, муниципальный округ Юнтолово, ул. ФИО4, и об обязании Управления Росреестра осуществить государственную регистрацию указанного права.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.09.2019 требования заявителя удовлетворены.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.12.2019 данное решение оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 09.06.2020 решение от 20.09.2019 и постановление от 04.12.2019 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении к участию в деле качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга адрес: 191144, Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, лит. А, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее - Комитет), государственное бюджетное образовательное учреждение Школа-интернат № 357 с углубленным изучением физической культуры Приморского района Санкт-Петербурга «Олимпийские надежды», адрес: 197374, Санкт-Петербург, ул. Савушкина, д. 134, корп. 4,               лит. А, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее - Учреждение), и Служба государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга, адрес: 191023, Санкт-Петербург, ул. Зодчего Росси, д. 1-3, ОГРН 

<

***>,                   ИНН 

<

***> (далее - Служба).

Согласно сведениям Единого государственного реестра юридических лиц наименование Учреждения изменилось на Санкт-Петербургское государственное бюджетное профессионального образовательного учреждения «Олимпийские надежды».

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.10.2022 требования Общества удовлетворены: признан незаконным выраженный в уведомлении Управления Росреестра от 30.04.2019 № 78/051/701/2018-228 отказ в государственном кадастровом учете и государственной регистрации права собственности Общества на объект незавершенного строительства по адресу: Санкт-Петербург, муниципальный округ Юнтолово, ул. ФИО4; на Управление Росреестра возложена обязанность осуществить государственный кадастровый учет и государственную регистрацию права собственности Общества на указанный объект.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.03.2023 данное решение отменено в части обязания Управления Росреестра осуществить государственный кадастровый учет и государственную регистрацию права собственности Общества на объект незавершенного строительства, в остальной части решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Комитет, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, на несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, просит отменить решение от 12.10.2022 и постановление от 06.03.2023, принять новый судебный акт - об отказе в удовлетворении заявленных Обществом требований.

Податель жалобы считает, что Общество не представило в Управление Росреестра документы, подтверждающие наличие оснований для государственной регистрации прав на объект незавершенного строительства, ссылается на то, что на дату обращения в регистрирующий орган с заявлением о регистрации прав правоустанавливающие документы на использование земельного участка, на котором осуществлялись работы по строительству, у Общества отсутствовали, поскольку действие договора аренды земельного участка от 11.10.2011 № 00/ЗК-06361(17) было прекращено 26.06.2018 на основании уведомления Комитета от 26.03.2018 № 19200-32, и Общество не подтвердило создание объекта незавершенного строительства как объекта недвижимости в период действия названного договора аренды.

Комитет выражает несогласие с произведенной судами оценкой доказательств, полагает, что Общество не подтвердило возможность квалификации спорного объекта в качестве недвижимого имущества.

В отзыве на кассационную жалобу Общество просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.

Управление Росреестра в отзыве на кассационную жалобу просит ее удовлетворить, считает изложенный в уведомлении от 30.04.2019                                    № 78/051/701/2018-228 отказ в осуществлении регистрационных действий правомерным.

В судебном заседании представители Комитета и Учреждения поддержали доводы жалобы, а представитель Общества возражал против ее удовлетворения.

Иные участвующие в деле лица считаются извещенными в соответствии с требованиями Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о времени и месте судебного заседания, в связи с чем неявка их представителей в суд не препятствует рассмотрению жалобы.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, между Комитетом по управлению городским имуществом (правопредшественником Комитета, арендодателем) и Обществом был заключен договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 11.10.2011 № 00/ЗК-06361(17) (далее - Договор), в соответствии с которым арендодатель предоставил, а арендатор принял во временное владение и пользование земельный участок площадью 43 821 кв.м с кадастровым номером 78:34:4123В:33 по адресу: Санкт-Петербург. ул. ФИО4, уч. 2 (северо-восточнее пересечения с проспектом Королева) (далее - Участок), для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству крытого спортивного комплекса без трибун для зрителей и комплекса аттракционов, луна-парков, аквапарков (спортивно-развлекательный, гостиничный комплекс).

В разделе 5 Договора определены сроки реализации инвестиционного проекта, и в частности, первого его этапа - разработки, согласования и утверждения в установленном порядке проектной документации - до 27.08.2012, второго этапа - производства строительных и иных работ, необходимых для ввода результата инвестирования в эксплуатацию - до 27.08.2014.

Пунктом 6.4 Договора предусмотрено, что арендатор с согласия арендодателя  вправе передать права и обязанности по Договору в залог, передать права и обязанности по Договору иному лицу, зарегистрировать права на объект незавершенного строительства.

Службой Обществу выдано разрешение от 16.07.2014 № 78-15038820-2014 на строительство на Участке крытого спортивного комплекса без трибун для зрителей и комплекса аттракционов, луна-парков, аквапарков (спортивно-развлекательный, гостиничный комплекс) со следующими технико-экономическими показателями: площадь застройки здания - 24 136,3 кв.м, общая площадь здания - 29 324,8 кв.м, строительный объем - 472 791,1 куб.м, этажность - 2, 4 этажа. Действие названного разрешения последовательно продлевалось до 26.06.2018.

Дополнительным соглашением от 16.01.2015 № 1 сроки реализации инвестиционного проекта в части производства работ, необходимых для ввода результата инвестирования в эксплуатацию, и срок действия Договора продлены до 27.08.2016.

Как указало Общество, после истечения срока аренды действие Договора было возобновлено на неопределенный срок, а в дальнейшем - на основании уведомления Комитета от 26.03.2018 об отказе от Договора - прекращено.

По результатам выполнения кадастровых работ по заданию Общества кадастровым инженером подготовлен технический план объекта незавершенного строительства, расположенного на Участке.

Общество, ссылаясь на возведение на предоставленном ранее в аренду Участке объекта незавершенного строительства степенью готовности 20% в период действия Договора, 27.12.2018 обратилось в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации права собственности на указанный объект.

Согласно уведомлению от 21.01.2019 № 78/051/701/2018-228 Управление Росреестра приостановило осуществление действий по государственной регистрации права собственности в отношении объекта незавершенного строительства до 30.04.2019 на основании пунктов 5 и 9 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ) ввиду непредставления документов, необходимых для государственной регистрации, и непоступления документов, запрошенных органом регистрации по межведомственным запросам, со ссылкой на непредставление документов о правах Общества на Участок и согласия Комитета на государственную регистрацию права собственности на объект незавершенного строительства, предусмотренного пунктом 6.4 Договора.

Уведомлением от 30.04.2019 № 78/051/701/2018-228 Управление Росреестра сообщило Обществу об отказе в государственной регистрации права собственности Общества на объект незавершенного строительства в соответствии со статьей 27 Закона № 218-ФЗ  в связи с истечением срока приостановления регистрационных действий и неустранением причин их приостановления.

Общество, полагая отказ Управления Росреестра в государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства незаконным и нарушающим его права, обратилось в арбитражный суд с заявлением по настоящему делу.

При новом рассмотрении дела Учреждением были представлены сведения о предоставлении ему Участка в постоянное (бессрочное) пользование на основании распоряжения Комитета от 08.08.2019 № 208-рзу, а также выписка из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН), в которой приведены данные о внесении в названный реестр 04.09.2019 записи о государственной регистрации этого права Учреждения на Участок.

Суд первой инстанции, исследовав и оценив представленные сторонами доказательства, доводы участвующих в деле лиц, в том числе Комитета как представителя собственника Участка, посчитал, что Общество подтвердило возведение на Участке объекта незавершенного строительства, имеющего признаки недвижимого имущества, в период действия Договора, поэтому признал его требования обоснованными и удовлетворил заявление.

Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции применительно к обстоятельствам возведения на Участке объекта незавершенного строительства в период действия Договора, однако, установив что на момент разрешения спора на Участок зарегистрировано право постоянного (бессрочного) пользования Учреждения, исходя из положений     статьи 40 Закона № 218-ФЗ, пришел к выводу об отсутствии совокупности правовых оснований для осуществления в настоящее время государственной регистрации прав Общества на объект незавершенного строительства, расположенный на этом Участке, поэтому отменил решение суда первой инстанции в части обязания Управления Росреестра осуществить соответствующие регистрационные действия.

Кассационная инстанция, исследовав материалы дела, изучив доводы жалобы и проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, пришла к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 40 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание, сооружение, на объект незавершенного строительства в случае, если в Едином государственном реестре недвижимости не зарегистрировано право заявителя на земельный участок, на котором расположены такие здание, сооружение, объект незавершенного строительства, осуществляются одновременно с государственным кадастровым учетом и (или) государственной регистрацией права заявителя на такой земельный участок, за исключением случая, предусмотренного частью 10 этой статьи.

В силу части 2 статьи 40 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав на созданные здание, сооружение осуществляется также в случае, если на момент государственной регистрации прав на созданные здание, сооружение истек срок действия договора аренды или безвозмездного пользования земельным участком, предоставленным для цели строительства указанных объектов недвижимости, при этом на момент ввода в эксплуатацию указанных объектов недвижимости срок действия соответствующего договора не истек.

Согласно части 10 статьи 40 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на объект незавершенного строительства осуществляются на основании разрешения на строительство такого объекта и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости.

Из материалов дела следует, что в качестве документов - оснований для осуществления государственной регистрации права собственности Общества на объект незавершенного строительства им были представлены: Договор,  разрешение на строительство от 16.07.2014 № 78-15038820-2014, а также технический план объекта незавершенного строительства. 

Оспариваемый отказ регистрирующего органа мотивирован внесением в ЕГРН 13.09.2018 записи о прекращении Договора, непредставлением Обществом иных правоустанавливающих документов на Участок, в также согласия Комитета на государственную регистрацию прав на объект незавершенного строительства.

Согласно правовой позиции, сформулированной в пункте 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011                № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», истечение срока действия договора аренды земельного участка не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства, и отказ в регистрации права собственности на объект незавершенного строительства только на основании того, что срок аренды земельного участка, на котором был возведен объект незавершенного строительства, истек, противоречит закону.

Применительно к основанию отказа, связанному с прекращением Договора, суды исходили из того, что спорный объект был возведен на Участке, предоставленном для строительства, на основании разрешения на строительство от 16.07.2014 № 78-15038820-2014, в рамках выполнения работ по договору генерального подряда от 09.04.2014, договоров подряда от 09.04.2014 и 01.09.2014. Проанализировав содержание проектной, рабочей и исполнительной документации по договорам подряда, суды пришли к выводу, что работы по возведению спорного объекта были завершены до 26.06.2018, то есть в пределах срока действия Договора и разрешения на строительство. Данный вывод судов иными доказательствами не опровергнут.

При новом рассмотрении дела суды исследовали вопрос, связанный с непредставлением согласия Комитета на осуществление регистрационных действий в отношении объекта незавершенного строительства. 

Суды учли, что согласно материалам дела и позиции Комитета его возражения относительно возможности регистрации прав на спорный объект были мотивированы незавершенностью работ по устройству фундамента объекта капитального строительства и отсутствием в связи с этим у спорного объекта признаков недвижимого имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства; вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств, либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей.

По смыслу приведенной нормы и разъяснений, содержащихся                           в пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25                 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства), следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам, в том числе необходимо установить, что на объекте полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы.

С учетом заявленных Комитетом как представителем собственника Участка возражений относительно регистрации прав на спорный объект, мотивированных отсутствием у него признаков недвижимого имущества в связи с незавершенностью работ по возведению фундамента, суд первой инстанции определением от 06.04.2022 по ходатайству Общества назначил судебную экспертизу для разрешения вопросов о степени готовности объекта недвижимости и о степени завершения работ по сооружению фундамента, о возможности завершения строительства на имеющемся фундамента. Проведение экспертизы поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «ПРО.ЭКСПЕРТ» ФИО5.

Согласно выводам, изложенным в заключении эксперта ФИО5 от 04.07.2022 № 323, у объекта исследования, возведенного Обществом на Участке, присутствуют такие свойства недвижимого имущества как прочная связь с землей и невозможность перемещения без разрушения; подтверждены готовность фундамента, бетонирование силовых плит на нулевой отметке, наличие свайного поля, боковой гидроизоляции, частичного железобетонного перекрытия первого этажа; степень готовности объекта недвижимости составляет 18 %, работ по сооружению фундамента - 100%; завершение строительства на имеющемся фундаменте возможно, создание нового (иного) фундамента (равно как реконструкции или переустройства имеющегося), по мнению эксперта, не требуется.

Заключение эксперта ФИО6 от 04.07.2022 № 323 суды признали мотивированным, обоснованным, подготовленным по результатам исследования объекта и необходимой документации, и приняли его в качестве допустимого доказательства, соответствующего требованиям действующего законодательства.

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства в совокупности, в том числе заключение эксперта, суды пришли к выводу, что возведенный на Участке объект имеет признаки недвижимой вещи - объекта незавершенного строительства - ввиду завершения работ по сооружению фундамента объекта капитального строительства. 

 Доводы подателя жалобы фактически сводятся к несогласию Комитета с произведенной судами оценкой доказательств и с выводами, изложенными в заключении эксперта. 

При этом кассационная инстанции учитывает, что в удовлетворении ходатайства Комитета о назначении повторной экспертизы, заявленного при рассмотрении дела в суде первой инстанции, было отказано; мотивы отклонения названного ходатайства подробно изложены судом в решении от 12.10.2022; с ходатайством о назначении повторной экспертизы на стадии апелляционного производства Комитет не обращался. 

Суд апелляционной инстанции применительно к установленным при рассмотрении дела обстоятельствам наличия в ЕГРН записи о государственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования Учреждения на Участок, исходя из положений статьей 40  Закона № 218-ФЗ, пункта 3 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ, подпункта 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, правомерно указал на отсутствие в данном случае оснований для возложения на Управление Росреестра обязанности осуществить регистрационные действия в отношении спорного объекта, расположенного на Участке, и в связи этим отменил решение от 12.10.2022 в соответствующей части. Доводов о несогласии с выводами суда апелляционной инстанции в этой части в кассационной жалобе не содержится и при рассмотрении дела в суде кассационной инстанции не заявлено.

В целом аргументы подателя жалобы по своему содержанию не затрагивают вопросов правильности применения норм материального права в контексте пунктов 1 - 3 части 2 статьи 288 АПК РФ, а направлены на переоценку имеющейся доказательственной базы, что в силу статьи 286 АПК РФ не входит в компетенцию суда округа.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 288 АПК РФ безусловными основаниями для отмены судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного и по результатам рассмотрения кассационной жалобы подлежит оставлению без изменения постановление суда апелляционной инстанции, как судебный акт, которым решение суда первой инстанции было частично изменено.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.03.2023 по делу № А56-64403/2019 оставить без изменения, а кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга - без удовлетворения.

 

Председательствующий

Е.В. Чуватина

Судьи

А.В. Кадулин

Т.И. Сапоткина