﻿АРБИТРАЖНЫЙ СУД КИРОВСКОЙ ОБЛАСТИ

610017, г. Киров, ул. К.Либкнехта,102

http://kirov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

 

Дело № А28-16366/2020

город Киров

16 декабря 2021 года

Резолютивная часть решения объявлена 16 ноября 2021 года

В полном объеме решение изготовлено 16 декабря 2021 года

Арбитражный суд Кировской области в составе судьи Кулдышева О.Л.,

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи секретарем судебного заседания Захарищевой Н.А., 

рассмотрев материалы дела по исковому заявлению

общества с ограниченной ответственностью «Вятка-Нефтепродукт» (ИНН: 4346043541, ОГРН: 1024301315488, адрес: 610000, Россия, Кировская область, г.Киров, Динамовский пр., д. 20)

к обществу с ограниченной ответственностью «Горизонт-ПРОФИ» (ИНН: 4345298963; ОГРН: 1114345005301; адрес: 610002, Россия, Кировская область, г.Киров, ул. Воровского, д.37, этаж 3; адрес: 610004, Россия, Кировская область, г.Киров, ул. Ленина, д.45, пом. 1004)

о взыскании 968 431 рублей 31 копеек по уточненным требованиям

и исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Горизонт-ПРОФИ» (ИНН 4345298963, ОГРН 1114345005301, адрес: 610004, Кировская область, г. Киров, ул. Воровского, д. 37, эт. 3)

к обществу с ограниченной ответственностью «Вятка-Нефтепродукт» (ИНН 4346043541, ОГРН 1024301315488, адрес: 610000, Кировская область, г. Киров, Динамовский проезд, 20)

о признании недействительной сделкой одностороннего отказа ООО «Вятка-Нефтепродукт» от исполнения договора долгосрочной аренды нежилого помещения от 10.11.2017 № 101, о признании действующим договора долгосрочной аренды нежилого помещения от 10.11.2017 № 101,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора:

общество с ограниченной ответственностью «Партнер» (ИНН 4345454436, ОГРН 1164350074701),

общество с ограниченной ответственностью «Актион» (ИНН 4345376386, ОГРН 1144345000788)

Управление Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Кировской области (адрес: 610002, г. Киров, ул. Ленина, д. 108)

при участии в судебном заседании представителей:

от истца - Шамсеев Д.Б. по доверенности от 12.02.2021

от ответчика - Хохлова О.А. по доверенности от 06.08.2020

от ООО «Партнер» - не явился, извещен надлежащим образом,

от ООО «Актион» - не явился, извещен надлежащим образом,

от Управления Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Кировской области - не явился, извещен надлежащим образом,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Вятка-Нефтепродукт» (далее – истец, ООО «Вятка-Нефтепродукт») обратилось в суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Горизонт-ПРОФИ» (далее – ответчик, ООО «Горизонт-ПРОФИ») о взыскании задолженности по арендной плате на основании договора долгосрочной аренды нежилого помещения от 10.11.2017 № 101 (далее - договор аренды) за периоды июнь – июль 2020 года и сентябрь – декабрь 2020 года в размере 1 210 513 рублей 34 копейки, пени за ненадлежащее исполнение обязанности по внесению арендной платы в размере 10 251 рублей 46 копеек за  период с  16.06.2020 по 29.12.2020 и расходы на оплату коммунальных услуг за март, апрель, июль, август, сентябрь, ноябрь 2020 года в размере 53 964  рублей 59 копеек.

24.05.2021 истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) уточнил исковые требования и просит взыскать с ООО «Горизонт-ПРОФИ» задолженность по арендной плате на основании договора аренды за октябрь, ноябрь, декабрь 2020 года, февраль 2021 года в общем размере 869 419 рублей 66 копеек, пени за ненадлежащее исполнение обязанности по внесению арендной платы в размере 14 398 рублей 86 копеек и расходы  на оплату коммунальных услуг за октябрь, ноябрь, декабрь 2020 года, февраль 2021 года в общем размере 84 612 рублей  79 копеек.

В соответствии со статьей 49 АПК РФ истец вправе до принятия решения арбитражным судом изменить основание и предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований, отказаться от заявленных требований полностью или в части.

Уточнение исковых требований принято судом, поскольку не противоречит закону и не нарушает права других лиц, дело рассмотрено по уточненным требованиям.

22.03.2021 общество с ограниченной ответственностью «Горизонт-ПРОФИ» обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением о признании недействительной сделкой одностороннего отказа ООО «Вятка-Нефтепродукт» от исполнения договора долгосрочной аренды нежилого помещения, выраженного в уведомлении от 28.12.2020, и о признании действующим договора долгосрочной аренды нежилого помещения от 10.11.2017 № 101.

Определением арбитражного суда от 25.03.2021 заявление ООО «Горизонт-ПРОФИ» принято к производству по делу № А28-2981/2021.

Определением арбитражного суда от 22.09.2021 дела № А28-2981/2021 и № А28-16366/2020 объединены в одно производство с присвоением делу № А28-16366/2020.

Ответчик по первоначальному иску общество с ограниченной ответственностью «Горизонт-ПРОФИ» исковые требования ООО «Вятка-Нефтепродукт» не признало в полном объеме, заявило об отсутствии задолженности по оплате, неверном расчете арендной платы, а также заявило о продолжении арендных отношений по договору аренды по настоящее время.

Третьи лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства в соответствии со статьей 123 АПК РФ, а также путем размещения соответствующей информации на сайте Арбитражного суда Кировской области в сети «Интернет» в соответствии с требованиями абзаца второго части 1 статьи 121 АПК РФ, в судебное заседание не явились.

Суд в соответствии со статьей 156 АПК РФ рассматривает дело в отсутствие не явившихся лиц.

Из материалов дела судом установлены следующие фактические обстоятельства.

10.11.2017 между ПАО «Сбербанк России» (арендодатель) и ответчиком - обществом с ограниченной ответственностью «Горизонт-ПРОФИ» (арендатор) заключен договор долгосрочной аренды нежилого помещения от 10.11.2017 № 101, согласно пункту 1.1 которого арендодатель обязуется передать Арендатору за плату во временное владение и пользование нежилые помещения № 1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,13,14,15,16,17,18,19,20,21,22,23,24,26,27 (далее – помещения) общей площадью 662,7 кв.м, расположенные на 3 этаже в здании, по адресу: г. Киров, ул. Воровского, 37, а арендатор обязуется принять его и вносить арендную плату в размере и порядке, определенным настоящим договором (пункт 1.1 договора аренды).

Здание расположено на земельном участке с кадастровым номером 43:40:000346:51, площадью 2326,00 кв.м, целевое назначение под размещение объектов, предусмотренных в общественно-деловой зоне (пункт 1.2 договора аренды).

Арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования помещением передается право пользования той частью земельного участка, которая занята помещением и необходима для его использования (пункт 1.4 договора).

Помещение предоставляется арендатору для размещения партнеров Банка (пункт 1.5 договора).

На момент заключения договора аренды право собственности на здание принадлежало ПАО Сбербанк на основании договора передачи в собственность от 14.05.2001, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности № 43 АБ 088666 от 10.07.2001, и о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 10.07.2001 года сделана запись регистрации № 43-01-16/2001-170 (пункт 1.6 договора аренды).

Согласно пункту  1.8 договора аренды срок аренды составляет 10 лет. Течение срока аренды начинается со дня подписания сторонами акта приема-передачи помещения в аренду (Приложение №2 к договору) и прекращается в день возврата помещения арендодателю по акту приема-передачи (возврата) помещения (Приложение № 3 к договору).

Арендная плата за пользование помещением в соответствии с пунктом 4.1 договора установлена в размере 255 000 рублей 00 копеек, в том числе  НДС (18%) 38898 рублей 31 копейка в месяц, и включает в себя платежи за пользование помещением и соответствующей частью земельного участка пропорционально занимаемой площади (пункт 4.1 договора аренды).

В соответствии с пунктом 4.2 договора аренды помимо уплаты арендной платы арендатор возмещает арендодателю фактически понесенные расходы на оплату коммунальных услуг (пользование водо-, электро-,теплоснабжением и канализацией). Размер платы за коммунальные услуги, подлежащей возмещению, определяются сторонами ежемесячно исходя из количества потребленных арендатором коммунальных услуг, стоимость которых рассчитывается на основании показаний индивидуальных узлов (приборов) учета и платежных документов соответствующего вида коммунальных услуг с предоставлением со стороны арендодателя заверенных копий документов, предъявленных снабжающими и обслуживающими организациями, подтверждающих произведенные арендодателем расходы (счет; счет-фактура; платежное требование; акт оказания услуг; показания приборов учета и т.п.), а также заверенных копий платежных поручений, подтверждающих осуществление арендодателем платежа. При отсутствии индивидуальных узлов (приборов) учета размер платы за коммунальные услуги рассчитывается с учетом отношения площади помещения к площади всего здания. 

Счет на возмещение коммунальных услуг выставляется не позднее 25 числа (включительно) месяц, следующего за месяцем, в котором предоставлены услуги с приложением заверенных копий документов, подтверждающих расходы арендодателя по соответствующему виду коммунальных услуг.

Возмещение стоимости коммунальных услуг осуществляется арендатором по предъявленным счетам арендодателя, в течение 5 (пяти) рабочих дней со дня получения счета.

Возмещение стоимости коммунальных услуг не является объектом налогообложения по НДС в соответствии со статьей  146 НК РФ.

Согласно пункту 4.3 договора аренды арендная плата и плата за коммунальные услуги начисляется со дня передачи помещения арендатору по акту приема-передачи, по день возврата помещения арендодателю по акту приема-передачи.

Во избежание сомнений, арендная плата и плата за коммунальные услуги за любой неполный месяц срока аренды рассчитывается пропорционально фактическому количеству календарных дней такого неполного месяца срока аренды.

Арендатор уплачивает арендодателю арендную плату за первый месяц аренды в течение 10 (десяти) рабочих дней со дня подписания сторонами акта приема-передачи (пункт 4.4 договора аренды).

Арендатор уплачивает арендную плату за последующие месяцы не позднее 10 (десятого) числа текущего месяца и если этот день не является рабочим днем, то таким днем является первый, следующий за ним рабочий день (пункт 4.5 договора аренды).

Согласно пункту 4.6 договора в течение 10 (десяти) рабочих дней со дня государственной регистрации договора аренды арендатор перечисляет на счет арендодателя обеспечительный платеж в размере, равном арендной плате за месяц, включая НДС. Обеспечительный платеж остается у арендодателя в течение всего срока действия договора в целях обеспечения надлежащего исполнения арендатором своих обязательств по договору, при этом проценты за пользование суммой обеспечительного платежа в пользу арендатора не начисляются.

Обеспечительный платеж не является задатком в значении ст.ст. 380-381 ГК РФ.

Арендодатель имеет право производить удержание из сумм обеспечительного платежа любых средств, причитающихся арендодателю в соответствии с договором.

Арендодатель уведомляет арендатора в письменной форме о вычете любой суммы из суммы обеспечительного платежа. Такое уведомление (а также соответствующий счет) должно быть направлено арендатору за 10 (десять) рабочих дней до предполагаемой даты осуществления вычета арендодателем и должно содержать расчет суммы вычета, информацию о причине вычета и дате осуществления вычета.

Арендатор обязуется в течение 10 (десяти) дней со дня получения уведомления и счета арендодателя, выплатить арендодателю указанную в счете сумму, необходимую для восстановления размера обеспечительного платежа (пункт 4.7 договора аренды).

Обеспечительный платеж или его оставшаяся часть (включая НДС) в том объеме, в котором обеспечительный платеж не был использован арендодателем, должен быть возращен арендатору в течение 10 (десяти) календарных дней со дня подписания сторонами акта приема-передачи (возврата) помещения, но не ранее осуществления арендодателем всех необходимых удержаний из суммы обеспечительного платежа, причитающихся арендодателю в соответствии с договором (пункт 4.8 договора аренды).

Арендная плата по договору может ежегодно увеличиваться в размере, не превышающем индекс уровня инфляции, сложившейся за 12 (двенадцать) предыдущих месяцев, в соответствии с данными Федеральной службы государственной статистики по Кировской области по отношению к величине постоянной арендной платы, действующей в последний месяц предшествующего года, но не более 10 % от величины постоянной арендной платы (пункт 4.9 договора аренды).

При нарушении арендатором срока внесения арендной платы – арендатор обязан выплатить арендодателю за каждый день просрочки неустойку в размере 0,01 % от просроченной суммы арендной платы, включая НДС (пункт 5.2 договора аренды).

При нарушении арендатором срока внесения или пополнения обеспечительного платежа, арендатор обязан выплатить арендодателю за каждый день просрочки неустойку в размере 0,01%, включая НДС, от просроченной суммы обеспечительного платежа (пункт 5.3 договора аренды).

При нарушении арендатором срока возмещения фактически понесенных расходов по оплате коммунальных услуг в соответствии с пунктом 4.2 договора, арендатор обязан выплатить арендодателю неустойку в размере 0,01% от просроченной суммы счета за каждый день просрочки (пункт 5.4 договора аренды).

В соответствии с пунктом 6.1 договор вступает в силу с даты его государственной регистрации, распространяется на отношения сторон, возникшие с даты его подписания и действует до полного исполнения сторонами своих обязательств по договору.

Согласно пункту 6.4 договора, стороны вправе расторгнуть настоящий договор досрочно во внесудебном порядке путем направления письменного уведомления не позднее, чем за 1 (один) месяц до даты расторжения, указанной в уведомлении, с произведением сторонами взаиморасчетов по пункту 6.3 договора. Стороны обязуются совершить необходимые действия по предоставлению в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, документов для внесения записи о прекращении действия договора.

Согласно пункту 6.3. договора аренды независимо от основания прекращения действия договора арендатор обязан возвратить арендодателю помещение, в том числе документы и принадлежности, относящиеся к арендованному имуществу, а также произвести предусмотренные договором выплаты в течение 15 (пятнадцати) рабочих дней со дня возврата помещения арендодателю по акту приема-передачи (возврата) помещения.

Прекращения действия договора не освобождает арендатора от обязанности выплатить арендодателю установленную договором арендную плату и иные платежи (возмещения), предусмотренные договором, а также не освобождает арендатора от ответственности за нарушение условий договора.

Переход права собственности на помещение к другому лицу не является основанием для досрочного расторжения договор, для изменения или прекращения договора. В случае перехода права собственности арендодатель письменно уведомляет потенциального покупателя помещения о наличии действующего обременения (зарегистрированного договора аренды сроком на 10 лет) (пункт 6.5 договора аренды).

Все споры, разногласия или требования, возникающие из договора или в связи с ним, в том числе касающиеся его исполнения, нарушения, прекращения или недействительности должны в первую очередь разрешаться путем дружественных переговоров между сторонами.

Если сторонам не удастся урегулировать такой спор в течение 20 (двадцати) календарных дней после письменного уведомления одной из сторон другой стороны о существовании спор, то такой спор подлежит разрешению в Арбитражном суде Кировской области (пункт 7.3 договора аренды).

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 22.12.2017 номер регистрации 43:40:000142:323-43/001/2017-1.

21.12.2018 между ПАО «Сбербанк России» и ООО «Вятка-Нефтепродукт» заключен договор № 8 купли-продажи объектов недвижимости нежилого назначения с земельным участком.

В связи с переходом 16.01.2019 права собственности, в том числе на арендуемые ответчиком помещения по спорному договору аренды, права и обязанности арендодателя - ПАО «Сбербанк России» в порядке статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) перешли к ООО «Вятка-Нефтепродукт», данное обстоятельства сторонами по делу не оспаривается.

В письме от 28.12.2020 № 2020-1 со ссылкой на пункт 6.4 договора аренды и статью 450.1 ГК РФ, ООО «Вятка-Нефтепродукт» уведомило арендатора о расторжении договора аренды в одностороннем порядке с 15.02.2021 и заявило о необходимости возвратить арендованные помещения по акту приема-передачи 15.02.2021.

Указанное уведомление получено ответчиком 15.01.2021.

Уведомлением от 25.01.2021 ООО «Горизонт-ПРОФИ» сообщило о незаконности требования ООО «Вятка-Нефтепродукт» о расторжении договора в одностороннем порядке и об отказе на этом основании освобождать арендуемое помещение.

Третье лицо, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора Управление Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Кировской области в отзыве на иск указало, что на основании уведомления истца от 28.12.2020 об одностороннем отказе от договора, в феврале 2021года в Едином государственном реестре недвижимости погашена запись о договоре аренды между сторонами.

По мнению ответчика, договор аренды от 10.11.2017 не расторгнут, ООО «Вятка-Нефтепродукт» в суд с заявлением о расторжении договора не обращалось.

Истец заявил об установлении даты расторжения договора аренды 21.02.2021 в связи с отказом ответчика по возврату арендованного помещения 15.02.2021, и ссылается на пояснительную записку от 21.02.2021, в соответствии с которой ООО «Вятка-Нефтепродукт» в одностороннем порядке приняло арендованное имущество и установило дату фактического освобождения помещения ответчиком.

Исковые требования ООО «Вятка-Нефтепродукт» о взыскании задолженности по арендной плате определены истцом по дату 21.02.2021.

Ответчик заявил о своем несогласии с принятием уточнения истца и заявил о нарушении требований статьи 49 АПК РФ, поскольку истец изменил период, за который начислил задолженность по арендной плате, и указанный период не был заявлен ни в претензии, ни в первоначальном тексте иска.

Указанные доводы ответчика судом признаются необоснованными и неправомерными.

Направленная истцом в адрес ответчика претензия от 23.10.2020 об уплате задолженности, надлежащим образом последним не исполнена.

Согласно пункту 1 статьи 49 АПК РФ, истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

Согласно пункту 15 Обзора практики применения арбитражными судами положений процессуального законодательства об обязательном досудебном порядке урегулирования спора (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.07.2020) соблюдение досудебного порядка урегулирования спора по требованиям, которые были изменены после подачи иска в порядке ст. 49 АПК РФ, например, в случае частичного погашения ответчиком образовавшейся задолженности, увеличения размера требований путем добавления нового расчетного периода, либо в связи с увеличением количества дней просрочки, не требуется, если такой порядок был соблюден в отношении первоначально заявленных требований.

Следовательно, увеличение размера исковых требований только за счет увеличения периода просрочки исполнения обязательства (периода взыскания), не может быть признано заявлением нового или дополнительного требования по отношению к первоначально заявленным, а также не является изменением предмета и основания иска одновременно.

Изложенное свидетельствует о том, что требования в части досудебного порядка урегулирования спора по взысканию задолженности  истцом соблюдены.

Ненадлежащее исполнение ответчиком обязанности по уплате арендных платежей, расходов на оплату коммунальных услуг, послужило для истца основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Истец в обосновании заявленных требований, указал, что на момент приобретения права собственности на объект аренды размер постоянной части арендной платы составлял 288 950 рублей 46 копеек, включая НДС.

Указанный размер арендной платы уплачивался ответчиком  и ранее, в том числе с января 2019года по октябрь 2019года.

Согласно дополнительному соглашению от 14.11.2019 к договору аренды, заключенному между сторонами по делу, начиная с 01.11.2019 постоянная часть арендной платы составляла 250 421 рублей 08 копеек за все арендуемое помещение в месяц, НДС оплачивается арендатором дополнительно к стоимости арендной платы по ставке, установленной статьей 164 Налогового кодекса Российской Федерации.

В соответствии с дополнительным соглашением от 25.05.2020, заключенным между истцом и ответчиком без возражений, размер арендной платы на период апрель и май 2020года установлен в сумме 1 000рублей 00копеек в месяц, включая НДС, размер арендной платы за июнь снижен до 243 551рублей 40копеек, включая НДС, и установлен размер арендной платы с июля на последующий период в сумме 251 743рублей 15копеек, включая НДС.

Истец заявил требование о взыскании задолженности по арендной плате (уточненное требование) за период с октября по декабрь 2020 года, и за февраль до 21.02.2021 в общем размере 869 419 рублей 66 копеек из расчета размера арендной платы 251 743рублей 15копеек, включая НДС.

Ответчик оспаривает размер арендной платы по дополнительному соглашению от 25.05.2020 со ссылкой на отсутствие государственной регистрации данного соглашения.

Вместе с тем, как следует из материалов дела, ответчик ООО «Горизонт-ПРОФИ» исполнял заключенное соглашение путем оплаты арендной платы в размере, установленном данным соглашением, в том числе за периоды июль, август 2020года в размере по 251 743рублей 15копеек в месяц.

Кроме того, в силу пункта 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Ранее в пункте 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 февраля 2014 г. N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" разъяснено, что сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность. Как указано в названном пункте, по смыслу ст. 164, 165, п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

Таким образом, суд признает доводы ответчика ООО «Горизонт-ПРОФИ» о неправильном расчете истцом задолженности по арендной плате, необоснованными, противоречащими заключенному дополнительному соглашению от 25.05.2020.

Ответчик ООО «Горизонт-ПРОФИ» признает фактическое использование за весь спорный период арендованного имущества, нежилых помещений, указанных в договоре аренды с учетом дополнительного соглашения от 25.05.2020, а именно нежилые помещения  №№ 1,7,13,15,16, 16а, 16б на поэтажном плане  общей площадью 92,5 кв.м, расположенные на третьем этаже здания по адресу: Кировская область, г. Киров, ул. Воровского, д.37 общей площадью 594,8 кв.м.

С учетом неполной оплаты арендной платы за указанный в требовании период, истец представил расчет пени в размере 14 398 рублей 86 копеек, начисление которой предусмотрено пунктом 5.2 договора аренды.

Арифметический расчет пени ответчиком не оспорен.

Ответчиком не представлены доказательства оплаты арендной платы за периоды с октября по декабрь 2020года, и февраль 2021года по 21.02.2021, при этом ответчик заявил о препятствии в пользовании арендованными помещениями со стороны истца в период с января 2021года.

Доводы ответчика о том, что произведенная оплата третьим лицом в размере 545 749 рублей  55 копеек и сумма обеспечительного платежа 266 985 рублей  00 копеек полностью исключают задолженность по арендной плате за заявленный исковой период, судом проверены и признаются необоснованными.

Как следует из материалов дела, третье лицо ООО «Партнер» произвело перечисление денежных средств за ответчика в сумме 545 749 рублей  55 копеек в адрес истца на основании платежного поручения от 12.01.2021 № 4 с назначением платежа «оплата по договору аренды № 101 от 10.11.2017 плата, ком. услуги за ООО «Горизонт-Профи».

Истец ООО «Вятка-Нефтепродукт» пояснил, что указанный платеж был зачтен в счет погашения имевшейся задолженности по арендной плате за период с июня по октябрь 2020года в соответствии со статьей 319.1 ГК РФ, поскольку ответчиком не был определен период оплаты при указании назначения платежа.

В соответствии с пунктами 2 и 3 статьи 319.1 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, в случаях, когда должник не указал, в счет какого из однородных обязательств осуществлено исполнение, и среди таких обязательств имеются те, по которым кредитор имеет обеспечение, исполнение засчитывается в пользу обязательств, по которым кредитор не имеет обеспечения.

Если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, в случаях, когда должник не указал, в счет какого из однородных обязательств осуществлено исполнение, преимущество имеет то обязательство, срок исполнения которого наступил или наступит раньше, либо, когда обязательство не имеет срока исполнения, то обязательство, которое возникло раньше. Если сроки исполнения обязательств наступили одновременно, исполненное засчитывается пропорционально в погашение всех однородных требований.

Таким образом, суд признает правомерным отражение истцом поступивших на расчетный счет денежных средств третьего лица в счет погашения задолженности, которая возникла раньше, т.е. за периоды с июня и частично по октябрь 2020года.

Платежным поручением от 20.03.2019 № 66 ответчиком был перечислен обеспечительный платеж на расчетный счет истца в сумме 266 985рублей 00копеек.

Истец произвел погашение из суммы обеспечительного платежа в полном объеме обязательств ответчика по уплате арендной платы за январь 2021 полностью в сумме 251 743 рубля 15 копеек и частично за февраль 2021 года частично в сумме 15 241 рубль 85 копеек, указанные действия истца соответствуют пунктам 4.6, 4.7, 4.8 договора аренды.

Таким образом, доводы ответчика о неправомерности и необоснованности требований истца о взыскании за периоды с октября по декабрь 2020года и частично за февраль 2021года, являются необоснованными, противоречащими представленным в дело доказательствам.

Доводы ответчика о том, что в январе 2021года Общество не могло пользоваться арендованным помещением, поскольку с 11.01.2021 отсутствовал интернет, бесперебойная подача воды, отопления, электроснабжения, отсутствовал свободный и безопасный доступ клиентов в помещения, с 19.01.2021 происходило регулярное срабатывание системы пожарной сигнализации, а с 08.02.2021 нарушена система работы водоотведения, имелся шум из-за отделочных работ, появились трещины на стенах в арендованных помещениях, судом проверены и также признаются необоснованными.

Как установлено из Актов осмотра помещений от 13.01.2021, 26.01.2021, проводившихся обеими сторонами, вышеуказанных нарушений не установлено.

Из письма ООО ЧОО «Бэта», осуществлявшей охрану здания, следует, что ответчик продолжал в спорный период января-февраля 2021года пользование арендованными помещениями, и доступ в помещения не был прекращен.

В силу статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно раскрыть доказательства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, перед другими лицами, участвующими в деле, до начала судебного заседания или в пределах срока, установленного судом, если иное не установлено настоящим Кодексом.

Ответчиком ООО «Горизонт-ПРОФИ» не представлены в суд достоверные и объективные доказательства наличия нарушений и препятствий в использовании арендованными помещениями в спорный период января-февраля 2021года со стороны истца.

Из материалов дела и пояснений сторон, в том числе ответчика, установлено, что ответчик ООО «Горизонт-ПРОФИ» продолжал пользоваться арендованными помещениями в спорный период, осуществлял свою деятельность. Вопросы об уменьшении размера арендной платы в предусмотренном договором аренды порядке путем заключения соглашений, не рассматривались, соглашения не заключены.

Объективных доказательств создания препятствий и прекращения доступа ответчику в арендованные помещения в спорный период до 21.02.2021, суду не представлено.

По мнению ответчика, исходя из буквального толкования пункта 6.4 договора аренды, следует, что на досрочное расторжение договора аренды необходимо волеизъявление обеих сторон договора, поэтому для расторжения договора аренды в одностороннем порядке, недостаточно письма от 28.12.2020 № 2020-1 «О расторжении договора досрочной аренды нежилого помещения № 1010 от 10.11.2017». 

Ответчик пояснил, что действия ООО «Вятка-Нефтепродукт» по одностороннему отказу от исполнения договора противоречат закону и не отвечают требованиям разумности и добросовестности действий участника гражданских правоотношений (пункт 4 статьи 450.1, статья 10 ГК РФ), в связи с чем ООО «Горизонт-ПРОФИ» обратилось в арбитражный суд с требованием о признании недействительной сделкой односторонний отказ ООО «Вятка-Нефтепродукт» от исполнения договора долгосрочной аренды нежилого помещения от 10.11.2017 № 101, и о признании действующим договора долгосрочной аренды нежилого помещения от 10.11.2017 № 101.

Истец ООО «Вятка-Нефтепродукт» в обоснование своих возражений заявило о праве на односторонний отказ от договора, предусмотренный пунктом 6.4 договора аренды.

Подробное изложение своих доводов и возражений по встречному иску представлено сторонами в письменных пояснениях по делу.

Суд, исследовав и оценив материалы дела, представленные доказательства, приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 8 ГК РФ одним из оснований возникновения гражданских прав и обязанностей является договор.

В пункте 3 статьи 420 ГК РФ установлено, что к обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 304-419 ГК РФ).

Из материалов дела следует, что  10.11.2017 между ПАО «Сбербанк России» (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключен договор долгосрочной аренды нежилого помещения от 10.11.2017 № 101, согласно пункту 1.1 которого арендодатель передал арендатору за плату во временное владение и пользование нежилые помещения, расположенные на 3 этаже в здании, по адресу: г. Киров, ул. Воровского, 37.

Согласно пункту 1.8 договора аренды срок аренды составляет 10 лет.

Спорный договор аренды был инициирован ПАО «Сбербанк России» на условиях открытого отбора контрагентов по заключению соглашения по совместной реализации пилотного проекта Marketplace на условиях совместного размещения. Победителем открытого отбора явилось ООО «Горизонт-Профи». Одним из условий для победы в открытом отборе было предоставление проекта для капитального и косметического ремонта арендуемого 3 этажа здания по адресу: г. Киров, ул. Воровского, д. 37.

21.12.2018 между ПАО «Сбербанк России» и ООО «Вятка-Нефтепродукт» заключен договор № 8 купли-продажи объектов недвижимости нежилого назначения с земельным участком.

В связи с переходом права собственности, в том числе на арендуемые ответчиком помещения по спорному договору аренды, права и обязанности арендодателя - ПАО «Сбербанк России» в порядке статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) перешли ООО «Вятка-Нефтепродукт», данное обстоятельства сторонами по делу не оспаривается.

Истец письмом от 28.12.2020 № 2020-1 со ссылкой на пункт 6.4 договора аренды и статью 450.1 ГК РФ, уведомил арендатора о расторжении договора аренды в одностороннем порядке.

Уведомлением от 25.01.2021 ООО «Горизонт-ПРОФИ» сообщило о незаконности требования ООО «Вятка-Нефтепродукт» о расторжении договора в одностороннем порядке и об отказе на этом основании освобождать арендуемое помещение.

По мнению ответчика, исходя из буквального толкования пункта 6.4 договора аренды, следует, что на досрочное расторжение договора аренды необходимо волеизъявление обеих сторон договора.

Ответчик в обоснование своих доводов также ссылается на лингвистическое исследование от 14.08.2021 текста пункта 6.4 договора аренды.

Таким образом, для реализации пункта 6.4 договора аренды и расторжения договора аренды в одностороннем порядке, недостаточно письма от 28.12.2020 № 2020-1 «О расторжении договора досрочной аренды нежилого помещения № 1010 от 10.11.2017».

Статьей 2 ГК РФ установлено, что предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.

В силу статьи 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Пунктом 2 статьи 154 ГК РФ определено, что односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны.

Таким образом, односторонний отказ от договора является односторонней сделкой.

Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно пункту 2 статьи 166 ГК РФ требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.

Согласно статье 606, пункту 1 статьи 611 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу пункта 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Вместе с тем, в соответствии с пунктом 4 статьи 450.1 ГК РФ сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 N 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» разъяснено, что при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 ГК РФ). Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Согласно пункту 6.4 договора аренды стороны вправе расторгнуть настоящий договор досрочно во внесудебном порядке путем направления письменного уведомления не позднее, чем за 1 (один) месяц до даты расторжения, указанной в уведомлении, с произведением сторонами взаиморасчетов по пункту 6.3 договора. Стороны обязуются совершить необходимые действия по предоставлению в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, документов для внесения записи о прекращении действия договора.

Согласно статье 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Оценив условие пункта 6.4 договора аренды, суд приходит к выводу, о том, что установили порядок реализации права на одностороннее расторжение договора аренды путем направления уведомления о расторжении договора другой стороне, при этом никакого дополнительного условия о необходимости согласования такого уведомления со второй стороной или предъявления требования в судебном порядке, не предусмотрено.

Суд приходит к выводу о том, что указанный пункт договора аренды 6.4 однозначно предоставляет каждой стороне право на расторжение договора во внесудебном порядке путем направления письменного уведомления не позднее, чем за 1 (один) месяц до даты расторжения, указанной в уведомлении.

Указанные действия каждой из сторон соответствуют требованиям статьи 450.1 ГК РФ и являются правом на односторонний отказ от договора.

Стороны в указанном пункте предусмотрели внесудебный порядок такого расторжения договора.

Договор аренды подписан сторонами без каких-либо возражений, в том числе по условию о его расторжении, предусмотренному пунктом 6.4 договора.

Срок действия договора аренды не относится к правилам и требованиям о его расторжении и предусмотрен в другом разделе договора.

С учетом изложенного, суд признает прекращенным договор аренды между сторонами на основании заявленного истцом отказа от договора, выраженного в письме от 28.12.2020.

Суд отказывает ООО «Горизонт-ПРОФИ» в удовлетворении исковых требований по встречному иску о признании недействительной сделкой односторонний отказ ООО «Вятка-Нефтепродукт» от исполнения договора долгосрочной аренды нежилого помещения от 10.11.2017 № 101, и о признании действующим договора долгосрочной аренды нежилого помещения от 10.11.2017 № 10.

Суд признает законными и обоснованными требования истца о взыскании с ООО «Горизонт-ПРОФИ» пени за просрочку арендных платежей в сумме 14 398 рублей 86 копеек и расходов на оплату коммунальных услуг в сумме 84 612 рублей 79 копеек.

В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности (статья 307 ГК РФ).

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу части 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Обязательство по передаче имущества арендатору арендодателем исполнено надлежащим образом.

Как следует из материалов дела, нежилые помещения  №№ 1,7,13,15,16, 16а, 16б на поэтажном плане  общей площадью 92,5 кв.м, расположенные на третьем этаже здания по адресу: Кировская область, г. Киров, ул. Воровского, д.37 передаются арендатором арендодателю по акту приема передачи Помещения в срок до 01.06.2020 (пункт 5 дополнительного соглашения  от 25.05.2020 к договору аренды).

В спорный период ответчик пользовался нежилыми помещения общей площадью 594,8 кв.м (пункт 3 дополнительного соглашения от 25.05.2020).

В силу пункта 2 статьи 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Таким образом, на арендатора возлагается обязанность нести иные расходы по содержанию арендованного имущества, связанные с его эксплуатацией, в том числе по оплате коммунальных услуг.

Обязанность ответчика ежемесячно производить арендные платежи предусмотрена договором аренды.

Истец свои обязательства по передаче спорного имущества в аренду исполнил надлежащим образом, что подтверждается материалами дела, обстоятельства пользования арендатором спорных помещений в исковой период ответчиком не оспаривается.

Судом установлено, что в нарушение условий договора ответчик не исполнил обязательство по оплате арендной платы и коммунальных услуг, в результате чего образовалась спорная задолженность, что подтверждается расчетом суммы долга.

Расчет суммы долга по арендной плате основан на положениях договора аренды в редакции дополнительных соглашений от 01.11.2019, от 25.05.2020 к договору аренды.

Условия договора аренды в редакции дополнительных соглашений сторонами в части размера арендной платы в судебном порядке не оспорено, недействительными не признаны.

Размер понесенных арендодателем расходов по оплате коммунальных услуг подтверждается договорами с ресурсоснабжающими организациями, счетами, расчетными ведомостями, платежными поручениями на оплату коммунальных услуг.

Ответчик доказательств погашения задолженности за период пользования арендованным помещением, не представил.

В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Учитывая, что наличие задолженности подтверждено документально, требования истца о взыскании задолженности по арендной плате по состоянию на 21.02.2021 в сумме 869 419 рублей 66 копеек и расходов на оплату коммунальных услуг в сумме 84 612 рублей 79 копеек являются обоснованными и подлежащими удовлетворению на основании статей 307, 309, 310, 606, 614, 616 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Истцом заявлено требование о взыскании пени по арендной плате 14 398 рублей 86 копеек, начисленных за период с 13.10.2020 по 14.05.2021.

Согласно статье 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

При нарушении арендатором срока внесения арендной платы – арендатор обязан выплатить арендодателю за каждый день просрочки неустойку в размере 0,01 % от просроченной суммы арендной платы, включая НДС (пункт 5.2 договора аренды).

Судом установлен факт просрочки уплаты платежей по договору аренды за спорный период времени. Расчет пени проверен судом, признается правильным, арифметика расчета ответчиком не оспорена.

Доказательств того, что ответчик не может нести ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства (часть 2 статьи 330 ГК РФ), не представлено. 

Доказательства погашения задолженности по пени ответчиком суду не представлены, сведения об оплате пеней на дату принятия решения в материалах дела отсутствуют.

На основании изложенного суд приходит к выводу о том, что требование истца о взыскании неустойки является обоснованным и подлежащим удовлетворению в сумме 14 398 рублей 86 копеек.

В силу части 1 статьи 110 АПК РФ расходы по уплате госпошлины взыскиваются с ответчика в пользу истца, излишне уплаченная истцом госпошлины подлежит возврату из федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167-170,176, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

удовлетворить исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Вятка-Нефтепродукт» и взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Горизонт-ПРОФИ» (ИНН: 4345298963; ОГРН: 1114345005301; адрес: 610002, Россия, Кировская область, г.Киров, ул. Воровского, д.37, этаж 3; адрес: 610004, Россия, Кировская область, г.Киров, ул. Ленина, д.45, пом. 1004) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Вятка-Нефтепродукт» (ИНН: 4346043541, ОГРН: 1024301315488, адрес: 610000, Россия, Кировская область, г.Киров, Динамовский пр., д. 20) задолженность по арендной плате в сумме 869 419 рублей 66 копеек, пени в сумме 14 398 рублей 86 копеек, расходы на оплату коммунальных услуг в сумме 84 612 рублей 79 копеек, а также судебные расходы в виде уплаченной государственной пошлины в сумме 22 368 рублей 00 копеек.

Отказать обществу с ограниченной ответственностью «Горизонт-ПРОФИ» в удовлетворении исковых требований в полном размере.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Вятка-Нефтепродукт» (ИНН: 4346043541, ОГРН: 1024301315488, адрес: 610000, Россия, Кировская область, г.Киров, Динамовский пр., д. 20) из федерального бюджета излишне уплаченную государственную пошлину в размере 3 437рублей 37копеек.

Исполнительные листы подлежат выдаче в порядке, предусмотренном главой VII Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок в соответствии со статьями 181, 257, 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня вступления решения в законную силу в соответствии со статьями 181, 273, 275, 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. 

Жалобы подаются через Арбитражный суд Кировской области.

Пересмотр в порядке кассационного производства решения арбитражного суда в Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации производится в порядке и сроки, предусмотренные статьями 291.1-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Кассационная жалоба в этом случае подается непосредственно в Верховный Суд Российской Федерации.

Судья                                                                                            Кулдышев О.Л.