ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А http://13aas.arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А56-13954/20255

11 сентября 2025 года

г. Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть постановления объявлена 04 сентября 2025 года Постановление изготовлено в полном объеме 11 сентября 2025 года 

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Ракчеевой М.А., судей Балакир М.В., Изотовой С.В., 

при ведении протокола судебного заседания помощником ФИО1,  

при участии от общества с ограниченной ответственностью «А-МАЙН» представителя ФИО2 (доверенность от 21.09.2024) посредством веб- конференции, от открытого акционерного общества «Научно-производственное объединение по исследованию и проектированию энергетического оборудования им. И.И. Ползунова» представителя ФИО3 (доверенность от 01.01.2025),  

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-19792/2025) общества с ограниченной ответственностью «А-Майн» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.06.2025 по делу А56-13954/2025,  

установил:

общество с ограниченной ответственностью «А-Майн» (далее – Общество), адрес: 191144, Санкт-Петербург, 8-я Советская ул., д. 56, лит. А, пом. 7-Н, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к открытому акционерному обществу «Научно-производственное объединение по исследованию и проектированию энергетического оборудования им. И.И. Ползунова» (далее – Компания), адрес: 191167, Санкт-Петербург, Атаманская ул., д.3/6, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, о признании недействительным уведомления от 15.01.2025 № 302/127 о расторжении договора аренды от 01.09.2024 № 89/А-2024 и о признании договора аренды от 01.09.2024 № 89/А-2024 действующим.  

Решением от 26.06.2025 в удовлетворении требований отказано. 

Не согласившись с принятым судебным актом, Общество обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, удовлетворить заявленные требования.  

В обоснование апелляционной жалобы ее податель указывает, что уведомление от 15.01.2025 № 302/127 о расторжении договора аренды на  

основании пунктов 4.2.4 и 4.3. договора аренды не соответствует положениям статей 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), условия пунктов 4.2.4 и 4.3 договора не дают ответчику право на отказ от исполнения договора аренды, предоставляет возможность требовать его расторжения, в том числе по соглашению сторон или по решению суда. Кроме того, Общество указывает, что акт от 26.12.2024 составлялся ответчиком без присутствия и участия истца через 29 дней после заключения с истцом договора аренды, а указанные в нем обстоятельства не помещали ответчику продолжать с истцом арендные правоотношения и умолчать о наличии этого акта вплоть до 20.05.2025.  

В отзыве на апелляционную жалобу Компания против удовлетворения апелляционной жалобы возражала, полагала, что доводы апелляционной жалобы направлены на переоценку выводов суда первой инстанции.  

В судебном заседании представитель Компании указал на пропуск Обществом сроков обжалования решения суда первой инстанции. Апелляционным судом разъяснено, что жалоба подана истцом в установленный АПК РФ срок. Представитель Общества жалобы доводы апелляционной жалобы поддержал.  

Законность и обоснованность судебного акта проверены в судебном порядке.  

Как следует из материалов дела, между Обществом (арендатор) и Компанией (арендодатель) заключен договор от 01.09.2024 № 89/А-2024 аренды нежилых помещений 1-Н № 311-317 общей площадью 504,5 кв. м административно-производственного корпуса лит. У, № 10 с кадастровым номером 788:1519:0:22 и нежилых помещений № 1-3 общей площадью 49,6 на первом этаже административно-производственного корпуса лит. Ф с кадастровым номером 78:31:0001519:23, расположенного по адресу: 191167, Санкт-Петербург, Атаманская ул., д.3/6.  

В соответствии с пунктом 7.1 договора договор вступает в силу с 01 сентября 2024 года и действует по 31 июля 2025 года.  

Помещения предоставляются под производственную деятельность (пункт 1.1. договора).  

Согласно пункту 1.4 договора передаваемые в аренду нежилые помещения находятся в состоянии, отвечающем требованиям, предъявляемым к эксплуатационным нежилым помещениям, используемым для административных, производственных и иных целей в соответствии с назначением арендуемого объекта аренды.  

Приёмка-передача объекта производится по двустороннему акту не позднее 3-х дней с даты подписания договора обеими сторонами (пункт 1.3 договора).  

На основании акта сдачи-приема от 01.09.2025 помещения переданы Обществу, в результате осмотра установлено, что на арендуемом объекте отсутствует водопровод и канализация.  

Согласно пункту 4.2.4 договора по требованию арендодателя настоящий договор аренды может быть досрочно расторгнут в случаях, когда необходимо проведение капитального или текущего ремонта на объекте аренды или в иной части здания и/или связанных с этим отключением систем эксплуатации здания (электричество, отопление, водопровод, канализация, вентиляция и т.д.).  

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в 10-тидневный срок, а в случае, предусмотренном пунктом 4.2.4 настоящего договора с предупреждением арендатора за 30 дней до даты прекращения договора (пункт 4.3 договора).  

Согласно акту от 30.09.2024 осеннего комиссионного осмотра производственных зданий и сооружений по состоянию на август-сентябрь 2024 года в помещении № 311 арендаторами в нарушение действующих строительных норм и без согласования проекта вентиляции устроен воздухозабор из коридоров № 291;294;296; через отверстия в межпотолочном пространстве, для охлаждения установок; от непродуманности размещения оборудования арендаторов и в результате их воздействия трескается штукатурный и окрасочный слой фасадной стены, кровельной надстройки с улицы Кременчугская, куда выходят трубы и решётки вентиляции арендаторов.  

В связи с поступившими письмами арендаторов и сотрудников предприятия с жалобами на нарушение температурного режима и технического состояния проведена проверка состояния нежилых помещений 1-Н № 311-317 общей площадью 504,5 кв. м, расположенных на 10 этаже административно-производственного корпуса, лит. У, № 10, на соответствие требованиям действующего законодательства Российской Федерации, а также выполнения обеспечения условий охраны труда и других условий договора аренды от 01.09.2024 № 89/А-2024.  

По результатам проверки составлен акт от 26.12.2024, в соответствии с которым: в помещении хранятся материалы без учета их пожароопасных и физико-химических свойств (нарушение норм хранения пожароопасных и взрывоопасных материалов); эксплуатируются светильники со снятыми колпаками, предусмотренными конструкцией; прокладка проводов осветительных приборов выполнена с нарушениями ПУЭ 7, пожароопасным способом (воздушная прокладка с прохождением по распределительному щиту в помещении); возведена несогласованная перегородка в помещении № 311, отсекающая от запасного выхода помещение № 311 (нарушение пункта 2.4.2 договора аренды «запрещается перепланировка помещений без письменного согласования с арендодателем»); нарушена целостность внешней стены путем установки вентиляционных выходов, внешняя стена имеет следы многочисленных трещин, и отслоений штукатурного слоя, установленные в октябре 2022 года маяки разошлись; без уведомления собственника помещений отсоединены батареи; централизованное теплоснабжение помещений № 311-317 нарушено и не осуществляется; в рамках осмотра мест общего пользования 10 этажа установлена необходимость срочного ремонта несущих конструкций напольного покрытия.  

Уведомлением от 15.01.2025 № 302/127 Компания расторгла договор, указав на выявление в ходе осмотра помещений 25.12.2024 многочисленных нарушений сохранности арендуемых помещений, а именно:  

- в арендуемых помещениях хранятся материалы (автомобильные шины, строительные материалы, мусор) без учета их пожароопасных физико-химических свойств (п.86 ППР № 1479). Нарушение норм хранения пожароопасных и взрывопожароопасных материалов (раздел ІХ ППР № 1479);  

- прокладка проводов осветительных приборов выполнена с нарушениями ПУЭ 7, пожароопасным способом (воздушная прокладка с прохождением по распределительному щиту в помещении);  

- возведена не согласованная перегородка в помещении № 311 отсекающая от запасного выхода помещение № 311. Нарушение п.2.4.2 Договора аренды («Запрещается перепланировка помещений без письменного согласования с Арендодателем»);  

- нарушена целостность внешней стены путём установки вентиляционных выходов. Внешняя стена надстройки имеет следы многочисленных трещин, и отслоений штукатурного слоя.  

- без уведомления собственника помещений отсоединены батареи. Централизованное теплоснабжение помещений № 311-317 нарушено и на данный момент не осуществляется.  

Обществу предложено освободить занимаемые помещения в срок до 28.02.2025.  

Письмом от 10.01.2025 № 102 Общество указало Компании на необоснованность уведомления от 15.01.2025, отсутствии у Общества оснований для одностороннего расторжения договора аренды.  

Письмом от 13.02.2025 № 501 Общество направило требование отозвать незамедлительно, но не позднее одного рабочего дня уведомление от 15.01.2024 № 302/127 как незаконное и необоснованное.  

Оставление требования без удовлетворения послужило основанием для обращения с настоящим иском в суд.  

При рассмотрении дела в суде первой инстанции Компанией в материалы дела представлено заключение (шифр 2025-04-02-ТО) по результатам визуального обследования и освидетельствования технического состояния помещения 1-Н № 311-317 части здания, расположенного по адресу: город Санкт- Петербург, Атаманская ул., д.3/6, лит. У, выполненное ООО «АКБ «ВАЙСС». В соответствии с заключением установлено: устройство системы вентиляции, необходимой для производственного процесса арендатора потребовало проведение демонтажа кирпичной кладки и устройства в кирпичных стенах множества отверстий для воздуховодов различных диаметров от 0,2 м до 0,5 м.; проведенная оценка показала, что объем демонтированной кладки составил около 2,2 куб. м; демонтажные работы, работы по перепланировке и работы по устройств отверстий для воздуховодов выполнены без надлежащих согласований и проектных решений; пробивка отверстий на фасаде привела к нарушению положений и согласованного паспорта фасада здания и внешнему виду здания, сопровождалась появлением трещин до 2 мм, и отслоением штукатурки наружной стены на площади до 2 кв. м; из-за повышенных тепловыделений в обследуемом помещении была отключена и частично разукомплектована система отопления; система находится в нерабочем состоянии.  

Суд первой инстанции, признав односторонний отказ от договора аренды законным, в удовлетворении заявленных требований отказал.  

Повторно исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого решения на основании следующего.  

Согласно статье 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.  

В соответствии с пунктом 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное названным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.  

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ).  

В данном случае исходя из буквального толкования пунктов 4.2.4 и 4.3 договора его стороны согласовали право на односторонний отказ арендодателя от договора в связи с проведением капитального или текущего ремонта. Уведомление от 15.01.2025 № 302/127 направлено арендатору за 30 дней до даты прекращения договора в соответствии с требованиями пункта 4.3 договора.  

В данном случае прекращение договора аренды являлось реализацией права ответчика на отказ от договора ввиду необходимости проведения ремонтных работ в арендуемом помещении, что подтверждается актами обследования, поэтому ссылка истца на положения статьи 619 ГК РФ подлежит отклонению. В настоящее время срок договора аренды истек.  

В апелляционной жалобе не приведены доводы, опровергающие выводы суда первой инстанции. Судом полно и всесторонне исследованы материалы и установлены обстоятельства, имеющие значение для дела. Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену или изменение судебного акта, судом при разрешении спора не допущено.  

При таких обстоятельствах судебный акт по доводам жалобы не подлежит отмене.  

Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд  

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.06.2025 по делу А56-13954/2025 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.  

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.  

Председательствующий М.А. Ракчеева  

Судьи М.В. ФИО4 Изотова