Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А40-129270/22-191-671

г. Москва

29 августа 2022 года

Резолютивная часть решения объявлена 22 августа 2022 года

Полный текст решения изготовлен 29 августа 2022 года

Арбитражный суд города Москвы в составе:

судьи  Волковой Е.И., единолично 

при ведении протокола секретарем Колесниковой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Инвест недвижимость" (450078, РЕСПУБЛИКА БАШКОРТОСТАН, УФА ГОРОД, КИРОВА УЛИЦА, ДОМ 91, ЭТАЖ 1, КАБИНЕТ 56, ОГРН: 1110280048339, Дата присвоения ОГРН: 27.09.2011, ИНН: 0278182201)

к ответчику Обществу с ограниченной ответственностью "Агроторг" (191025, ГОРОД САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, НЕВСКИЙ ПРОСПЕКТ, 90/92, ОГРН: 1027809237796, Дата присвоения ОГРН: 10.12.2002, ИНН: 7825706086)

о взыскании 4 221 208 руб. 09 коп.,

при участии в заседании: согласно протоколу,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Инвест недвижимость" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Агроторг" о взыскании 4 092 930 руб. арендной платы по договору аренды от 28.12.2012 №19, 128 278 руб. 09 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.07.2021 по 24.12.2021.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 АПК РФ информация о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте http://kad.arbitr.ru.

В судебном заседании истец поддержал исковые требования в полном объеме.

Ответчик возражал по заявленным требованиям, представил отзыв в порядке ст. 131 АПК РФ. В представленном дополнении к отзыву указал на неверный расчет и пропуск срока исковой давности.

В силу ст. 137 АПК РФ, если лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте проведения предварительного судебного заседания, не явились в предварительное судебное заседание и не заявили возражений против рассмотрения дела в их отсутствие, судья вправе завершить предварительное судебное заседание и начать рассмотрение дела в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции.

Учитывая изложенное, руководствуясь ст.ст. 123, 136, 184, 185 арбитражный суд определил завершить предварительное судебное заседание и приступить к рассмотрению дела в судебном заседании.

Изучив материалы дела, в том числе предмет и основание иска, исследовав и оценив представленные по делу доказательства, заслушав пояснения сторон, арбитражный суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, между ООО «Инвест недвижимость» (арендодатель) и ООО «Агроторг» (арендатор) заключен договор  аренды  № 19 нежилого  помещения  от 28.12.2012 (в редакции дополнительного соглашения № 5 от 27.03.2018 и последующих соглашений), согласно которому арендатору со стороны арендодателя в долгосрочное арендное пользование передан объект, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Кирова, д.91, являющийся частью помещения с кадастровым номером 02:55:010107:1002.

В соответствии с п.3.2 договора аренды (в редакции дополнительного соглашения № 6 от 25.04.2018) ежемесячная арендная плата составляет 4 % от товарооборота, но не менее фиксированной ставки арендной платы. Фиксированная ставка составляет 418 500 руб., кроме того НДС по ставке, определяемой в соответствии с законодательством РФ о налогах и сборах.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 13.04.2021 по делу №А07-25647/2019 ООО «Инвест недвижимость» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство (Приложение 2).

В соответствии с ч. 2 ст. 129 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» утвержденный конкурсный управляющий обязан предъявлять к третьим лицам, имеющим задолженность перед должником, требования о ее взыскании в установленном законом порядке.

Арендодатель до признания его несостоятельным (банкротом) выступал плательщиком НДС, фиксированная ставка арендной платы с учетом НДС составляла в период с 01.06.2019 по 30.04.2021 - 502 200 руб./мес/, а с 01.05.2021 (после признания арендодателя несостоятельным (банкротом) и открытия процедуры конкурсного производства) фиксированная ставка арендной платы рассчитывалась без учета НДС и составила всего 418 500 руб./мес.

Пунктом 3.9 договора аренды стороны установили, что в случае если арендодатель будет осуществлять самостоятельно или предоставит по любым основаниям третьим лицам площади здания, а также площади на земельном участке, на котором расположено здание, под виды деятельности, факт осуществления которых на указанных площадях не позволит арендатору получить (продлить, переоформить, возобновить) лицензию на розничную продажу алкогольной продукции (далее -наличие алкогольной лицензии), либо приведет к приостановлению или аннулированию уже полученной лицензии, а также предоставит по любым основаниям площади помещения, иных помещений в здании (если такие помещения принадлежат арендодателю), третьим лицам деятельность, которых связана с розничной торговлей продовольственными товарами, в том числе алкогольной и табачной продукцией, а также иными товарами, пересекающимися с ассортиментным перечнем арендатора, арендатор вправе уменьшить размер ежемесячной арендной платы, исчисляемой в соответствии с п. 3.2 настоящего договора на 30%. При этом стороны согласовали, что изменение размера арендной платы (новый размер платы) применяется с даты направления арендодателю соответствующего уведомления арендатора.

Письмом исх. № 88 от 31.05.2019 ООО «Агроторг» уведомило арендодателя о снижении с 01.06.2019 в одностороннем порядке размера арендной платы на 30% в связи с нарушением со стороны ООО «Инвест недвижимость» условий пункта 3.9 договора аренды, но не обосновало нарушение со стороны арендодателя условий договора аренды доказательствами. 

С учетом своего письма, ООО «Агроторг» в период с 01.06.2019 по 30.09.2021 в одностороннем порядке снизило размер выплат арендодателю по арендной плате на 30 % и осуществляло ее оплату в фактическом размере 351 540 руб./мес.

Тем не менее, универсальные передаточные документы, выставляемые арендодателем для оплаты в адрес арендатора в период 2019 г., 2020 г., 2022 г., где арендная плата указана в полном размере - 502 200,00 руб./мес, со стороны ООО «Агроторг» принимались и подписывались надлежащим образом, без каких-либо устных либо письменных замечаний и возражений. 

Истец с заявленной позицией арендатора не был согласен ввиду ее необоснованности и неподтвержденности доказательствами, расценивает такое поведение ООО «Агроторг», как злоупотребление правом в соответствии с п. 1 ст. 10 Гражданского кодекса РФ, поскольку не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред эму лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке.

Как указал истец, факт пересечения ассортиментных перечней третьего лица и ответчика последним ничем подтверждается, в том числе в письме, направленном в адрес истца о соответствующем понижении на 30 % фиксированной части арендной платы. К уведомлению № 88 от 31.05.2019, направленному арендатором в адрес арендодателя, были приложены лишь выписка из ЕГРН и фотография вывески магазина, которые не подтверждают факт пересечения ассортиментов товаров магазина арендатора и иного агора.

Сам по себе факт наличия иных арендаторов в помещении, принадлежащем арендодателю, не свидетельствует и автоматически не подтверждает о нарушении со стороны последнего договорных условий, предусмотренных в пункте 3.9 договора.

Более того, в отчетности ООО «Агроторг» по ежемесячной выручке, регулярно представляемой по условиям договора аренды в адрес арендодателя, какое-либо снижение выручки ООО «Агроторг» в заявленный период одностороннего уменьшения последним размера арендной платы, которое можно было бы обосновать соседством с магазином, торгующим товарами пересекающего ассортиментного перечня, не нашло отражения.

Таким образом, за период аренды с 01.06.2019 по 30.09.2021 за пользование помещением арендодателя за ООО «Агроторг» (ввиду частичной недоплаты арендной платы) сформировалась задолженность перед ООО «Инвест недвижимость» в размере 4 092 930 руб. 

В соответствии с п.4.1 договора аренды в случае неисполнения сторонами обязанностей, указанных в настоящем договоре, стороны несут ответственность, предусмотренную договором или в соответствии с законодательством.

В порядке ст. 395 ГК РФ истец начислил ответчику проценты за период с 01.07.2021 по 24.12.2021 в размере 128 278 руб. 09 коп.

В адрес ответчика 21.01.2022 была направлена досудебная претензия № 25647/2019/76 от 18.01.2022, в которой ответчику предлагалось осуществить погашение образовавшейся задолженности, включая проценты за нарушение сроков оплаты арендной платы, в течение 30 календарных дней с момента получения данной претензии, однако, ответа на данную претензию ответчик в адрес истца не направил, задолженность не погасил.

Оспаривая требования истца, ответчик в представленном отзыве указал, что арендодатель, заключая договор аренды, добровольно принял на себя обязательства, в том числе, предусмотренные пунктом 3.9. (в ред. доп. соглашения № 5 от 27.03.2018), согласно которому, в случае, если арендодатель будет осуществлять самостоятельно или предоставит по любым основаниям третьим лицам площади здания, а также площади на земельном участке, на котором расположено здание, под виды деятельности, факт осуществления которых на указанных площадях не позволит арендатору получить (продлить, переоформить, возобновить) лицензию на розничную продажу алкогольной продукции либо приведет к приостановлению или аннулированию уже полученной лицензии, а также предоставит по любым основаниям площади Помещения, иных помещений в здании, если такие помещения принадлежат арендодателю, третьим лицам, деятельность которых связана с розничной торговлей: продовольственными товарами, в том числе алкогольной и табачной продукцией, а также иными товарами, пересекающимися с ассортиментным перечнем арендатора, арендатор вправе уменьшить размер ежемесячной арендной платы, исчисляемой в соответствии с п. 3.2. договора на 30 %.

При этом стороны согласовали, что изменение размера арендной платы (новый размер арендной платы) применятся с даты направления арендодателю соответствующего уведомления от арендатора.

Сторонами в договоре предусмотрена возможность изменения размера арендной платы арендатором при наступлении одного или всех событий, указанных в п. 3.9. При этом стороны определили, что такое изменение осуществляется путем письменного уведомления арендодателя арендатором.

Основанием для изменения условий договора послужило то, что при получении 23.05.2019 выписки из ЕГРН арендатором было установлено, что 25.02.2019 истец заключил договор аренды части помещений с ООО «Алкомир», ИНН 0272017850, сроком по 24.02.2024. Согласно выписке с ЕГРЮЛ основной вид деятельности ООО «Алкомир» 47.25.11 Торговля розничная алкогольными напитками, кроме пива, в специализированных магазинах, а также дополнительные по торговле продовольственными товарами.

Основной вид деятельности ООО «Агроторг» 47.19 Торговля розничная прочая в неспециализированных магазинах, а также дополнительные по торговле продовольственными товарами, включая 47.25 Торговля розничная напитками в специализированных магазинах, которая включает розничную торговлю напитками (не для употребления на месте продажи), включая алкогольные напитки и безалкогольные напитки, в специализированных магазинах, в том числе с кодом 47.25.11

Полученные сведения, а именно, предоставление третьему лицу помещения в аренду, деятельность которого связана с торговлей продовольственными товарами, в том числе алкогольной и табачной продукцией, являлись достаточными основаниями, подтверждающими наступление события, предусмотренного п. 3.9. договора, дающего право на изменение арендатором размера арендной платы. 

В данном случае, достаточным являюсь установление связи в деятельности третьего лица с продажей одной из групп товаров, а именно продовольственными товарами, в том числе алкогольной и табачной продукцией.

При этом, установление факта торговли тем или иным товаром условиями п. 3.9. не предусмотрено, достаточным являлось установление связи в деятельности третьего лицом по продаже группы товаров, одной из групп товаров, указанных в п.3.9. договора.

Условие по п.3.9. в части пересечения с ассортиментным перечнем арендатора относится к иным товарам, не входящим в группу продовольственных товаров, в том числе в группу алкогольной и табачной продукции.

С 01.06.2019 по договору действовала новая, уменьшенная на 30%, арендная плата. При этом, арендодатель возражений относительно изменений условия договора не выражал, в досудебном либо судебном порядке требования об изменении условий договора к арендатору не предъявлял.

Само по себе выставление истцом счетов-фактур на сумму, не соответствующую условиям договора, и подписание счетов-фактур арендатором не свидетельствует об одобрении арендатором иной арендной платы, отличной от установленной условиями договора, а действия по подписанию были направлены исключительно на реализацию права, предоставленного налоговым законодательством.

Кроме того, истец не возражал относительно изменения арендной ставки арендатором с 01.06.2019, выставляя корректировочные счета-фактуры.

За период с 01.06.2019 по 30.09.2021 обязательство по оплате арендной платы исполнено ответчиком в полном объеме, задолженность отсутствует.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 43 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ).

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Одним из основополагающих принципов гражданского законодательства является принцип свободы договора, согласно которому граждане и юридические лица свободны в заключение договора (пункт 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации). В силу пункта 2 статьи 1, пунктов 1 и 4 статьи 421, пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации по общему правилу стороны свободны в определении условий договора.

Предпринимательская деятельность осуществляется на риск ее участников, то обстоятельство, что ее участники являются профессионалами в определенной области, позволяет им грамотно оценивать возможные риски и не включать в договор условия, противоречащие их интересам.

Лицу, осуществляющему предпринимательскую деятельность, надлежит действовать с той степенью заботливости и осмотрительности, какая от него требуется по характеру обязательства и условиям оборота. Все риски, связанные с ведением предпринимательской деятельности, включая риски от принятия неверных решений и совершения неправильных действий, несет само юридическое лицо.

В настоящем случае стороны в п.3.9 договора в редакции дополнительного соглашения от 27.03.2018 №5 согласовали возможность уменьшения арендатором размера арендной платы на 30 % в случае сдачи помещений аренду третьи лицам, деятельность которых связана с розничной торговлей продовольственными товарами, в том числе алкогольной и табачной продукцией, а также иными товарами, пересекающимися с ассортиментным перечнем арендатора.

При этом, возможность изменения арендной платы не ставится в зависимость от снижения выручки ответчика или продажи третьим лицом ассортимента товара дороже или ниже стоимости, ассортимента товара, продаваемого ответчиком.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, ответчик правомерно в порядке п.3.9 договора воспользовался своим правом на уменьшение размера арендной платы. При этом суд учитывает, что после получения письма ответчика об уменьшении арендной платы истец какие-либо возражения не заявлял.

Поскольку арендная плата за спорный период внесена ответчиком в полном объеме, основания для удовлетворения заявленных требований отсутствуют. В связи с отсутствием задолженности начисление процентов признается неправомерным.

Как верно указал ответчик, само по себе выставление истцом счетов-фактур на сумму, не соответствующую условиям договора, и подписание счетов-фактур арендатором не свидетельствует об одобрении арендатором иной арендной платы, отличной от установленной условиями договора. Обязательство по оплате арендной платы по условиям договора не поставлено в зависимость от выставления истцом счетов-фактур.

Наличие злоупотребления правом со стороны ответчика судом не установлено.

Кроме того, ответчиком заявлено о применении срока исковой давности.

Согласно ч. 1 ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со ст. 200 данного Кодекса.

В силу п. 1 ст. 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В соответствии с п. 5 ст. 4 АПК РФ гражданско-правовые споры о взыскании денежных средств по требованиям, возникшим из договоров, других сделок, вследствие неосновательного обогащения, могут быть переданы на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом или договором.

В силу п. 3 ст. 202 ГК РФ, если стороны прибегли к предусмотренной законом процедуре разрешения спора во внесудебном порядке (процедура медиации, посредничество, административная процедура и т.п.), течение срока исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом для проведения такой процедуры, а при отсутствии такого срока - на шесть месяцев со дня начала соответствующей процедуры.

Как следует из разъяснений, содержащихся в п. 16 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", течение срока исковой давности приостанавливается, если стороны прибегли к несудебной процедуре разрешения спора, обращение к которой предусмотрено законом, в том числе к обязательному претензионному порядку. В этих случаях течение исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом для проведения этой процедуры, а при отсутствии такого срока - на шесть месяцев со дня начала соответствующей процедуры.

После соблюдения сторонами досудебного порядка урегулирования спора течение срока исковой давности продолжается (п. 4 ст. 202 ГК РФ). Правило об увеличении срока исковой давности до шести месяцев в этом случае не применяется. 

В настоящем случае требования по долгу заявлены за период с 01.06.2019 по 30.09.2021, требования по претензии подлежали исполнению в 30-ти дневный срок с момента ее получения (согласно информации с сайта Почты России претензия получена ответчиком 25.01.2022), а исковое заявление подано в суд 16.06.2022, в связи с чем срок исковой давности пропущен истцом не был.

Расходы по госпошлине в порядке ст. 110 АПК РФ остаются на истце.

Руководствуясь ст.ст. 8, 11, 12, 307, 421,422, 431 ГК РФ, ст.ст. 9, 41, 65, 110, 167-171, 180, 181 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Общества с ограниченной ответственностью "Инвест недвижимость" отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья:

Е.И. Волкова