АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А63-19998/2018

г. Ставрополь

11 апреля 2019 года

Резолютивная часть решения объявлена 05 апреля 2019 года

Решение изготовлено в полном объеме 11 апреля 2019 года

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Жирновой С.Л, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело исковому заявлению комитета имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска, г. Кисловодск, ОГРН 

<

***>, к обществу с ограниченной ответственностью «Нарзан», г. Кисловодск, ОГРН 

<

***>,

третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора, ФИО2, г. Кисловодск, федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ставропольскому краю в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ставропольскому краю, г. Ставрополь, ОГРН 

<

***>,

о взыскании с ООО «Нарзан» в бюджет города-курорта Кисловодска задолженности по арендной плате за земельный участок, расположенный по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 26:34:110109:51, за период с 31.03.2017 по 14.08.2018 в размере 711 441,90 рубля, пени за нарушение сроков уплаты арендной платы за период с 16.06.2017 по 12.03.2019 в размере 204 016,52 рубля,

при участии:

от истца – представитель не явился,

от ответчика – представитель не явился, 

от третьих лиц – представители не явились, 

УСТАНОВИЛ:

комитет имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска (далее – истец, комитет) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Нарзан» (далее – ответчик, общество) о взыскании с ООО «Нарзан» в бюджет города-курорта Кисловодска задолженности по арендной плате за земельный участок, расположенный по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 26:34:110109:51, за период с 31.03.2017 по 14.08.2018 в размере 711 441,90 рубля, пени за нарушение сроков уплаты арендной платы за период с 16.06.2017 по 12.03.2019 в размере 204 016,52 рубля (уточненные исковые требования).

Первоначально комитет обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к обществу о взыскании с ответчика в бюджет города-курорта Кисловодска задолженности по арендной плате за земельный участок с кадастровым номером 26:34:110109:51, расположенный по адресу: 

<

...>, за период с 31.03.2017 по 14.08.2018 в размере 920 635,13 рубля, пени за нарушение сроков оплаты арендной платы за период с 16.06.2017 по 14.08.2018 в размере 113 221,56 рубля.

Определением суда от 04.12.2018 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены ФИО2 и федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ставропольскому краю в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ставропольскому краю (далее – филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по СК).

Определением от 13.03.2019 судом приняты уточненные исковые требования, рассматриваемые по существу.

В судебное заседание 03.04.2019 лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, не явились, ходатайства об отложении или проведении судебного заседания в их отсутствие суду не представили. От истца, ответчика поступили дополнительные  доказательства по делу.

В судебном заседании 03.04.2019 объявлялся перерыв до 05.04.2019 до 10 часов 00 минут. Информация о перерыве размещена на официальном сайте арбитражного суда.

После перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда, в отсутствие  лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания. Ходатайства об отложении или проведении судебного заседания в их отсутствие в суд не поступали. 

В силу положений статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся представителей сторон и третьих лиц по имеющимся письменным доказательствам.

Исковое заявление мотивировано тем, что в нарушение условий договора аренды от 07.04.2017 № 82/2017 земельного участка с кадастровым номером 26:34:110109:51, заключенного между комитетом и обществом, ответчик не в полном объеме вносил арендную плату, в результате чего за ним образовалась задолженность, на которую начислена договорная пеня. Истцом в адрес ответчика направлялась претензия с требованием добровольно погасить задолженность в полном объеме, однако обязательство по оплате арендной платы в полном объеме последним не исполнено.

Ранее участвовавший в судебном заседании представитель комитета просил удовлетворить уточненные  исковые требования в полном объеме.

Ответчик в отзыве на иск с исковыми требованиями не согласился, так как считает, что в силу вступившего с 12.08.2017 постановления Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 № 531 «О внесении изменений в Постановление Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. № 582» размер арендной платы земельного участка с кадастровым номером 26:34:110109:51 должен определяется исходя из базового размера арендной платы -1,5%, тогда как истец не учел этого при расчете арендной платы по договору от 07.04.2017 № 82/2017. Кроме того, в связи с отчуждением частей земельных участков из земельного участка с кадастровым номером 26:34:110109:51, его площадь уменьшилась.

Просил отказать в удовлетворении уточненных исковых требований в полном объеме.

Филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по СК в письменных пояснениях указал, что в Едином государственном реестре недвижимости содержатся сведения о земельном участке с кадастровым номером 26:34:110109:51, расположенном по адресу: 

<

...>, с категорией земель «земли населенных пунктов», видом разрешенного использования «под производственные помещения, цех по розливу минеральной воды», площадью 14 628 кв.м.

По заявлению о постановке на государственный кадастровый учет объекта недвижимости от 19.11.2015 № 30-2697405 из земельного участка с кадастровым номером 26:34:110109:51 путем раздела с измененным земельным участком на основании межевого плана от 19.11.2015, образован земельный участок с кадастровым номером 26:34:110109:110 площадью 354 кв.м. В связи с регистрацией обременения на образованный земельный участок филиалом были осуществлены соответствующие учетные действия, в результате которых изменены сведения о площади исходного земельного участка с кадастровым номером 26:34:110109:51 с «19 473 кв.м» «19 119 кв.м» и приведены в соответствие с измененным значением площади объекта недвижимости данные о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 26:34:110109:51.

В дальнейшем по заявлению о постановке на государственный кадастровый учет объекта недвижимости от 05.06.2018 № 30-4586338 из земельного участка с кадастровым номером 26:34:110109:51 путем раздела с измененным земельным участком на основании межевого плана от 22.05.2018, образованы земельные участки с кадастровыми номерами 26:34:110109:113 площадью 4 465 кв.м и 26:34:110109:114 площадью 26 кв.м. В связи с регистрацией обременения на образованные земельные участки  филиалом  были  осуществлены  соответствующие учетные  действия, в результате которых сведения о площади исходного земельного участка с    кадастровым номером 26:34:110109:51  изменены с «19 119 кв.м» на «14 628 кв.м» и приведены в соответствие с измененным значением площади объекта недвижимости данные о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 26:34:110109:51.

Просил суд вынести законное и обоснованное решение в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

ФИО2 мотивированный отзыв на исковое заявление суду не представил.

Изучив материалы дела, суд считает уточненные исковые требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, на основании Земельного кодекса Российской Федерации, права собственности ООО «Нарзан» на объекты недвижимого имущества расположенные на земельном участке, подтвержденного свидетельствами о государственной регистрации права от 07.10.2015 серия 26-АК № 398547, от 07.10.2015 серия 26-АК №398549, от 07.10.2015 серия 26 АК №398545, от 07.10.2015 серия 26-АК № 398546, от 07.10.2015 серия 26-АК № 398543, от 07.10.201 серия 26-АК № 398544, от 07.10.2015 серия 26-АК № 398542, от 08.10.2015 серия 26-АК № 398585,0 08.10.2015 серия 26-АК № 398584 и заявления о предоставлении в аренду земельного участка, комитет (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды от 07.04.2017 № 82/2017 (далее – договор), в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, площадью 19 473 кв.м, имеющий кадастровый номер 26:34:110109:51, расположенный по адресу: 

<

...>, разрешенным использованием: под производственные  помещения, цех по розливу минеральной воды, указанного в выписке из ЕГРН об основных характеристиках зарегистрированных правах на объект недвижимости земельного участка, прилагаемой к договору и являющейся его неотъемлемой частью.

Согласно пункту 1.2 договора на земельном участке имеются объекты недвижимости - нежилое помещение № 1, о чем свидетельствует запись регистрации №26-26/015-26/015/210/2015-6997/2; КПП, о чем свидетельствует запись регистрации № 26-26/015-26/015/210/2015-6999/2; подстанция, о чем свидетельствует запись регистрации № 26-26/015 26/015/210/2015-6991/2; нежилое помещение № 1,2,3,4,5,6,7, о чем свидетельствует запись регистрации № 26/015-26/015/210/2015-6993/2; нежилое помещение № 1,2,3,4,5, о чем свидетельствует запись регистрации № 26-26/015-26/015/210/2015-7006/2; производственное, о чем свидетельствует запись регистрации № 26-26/015-26/015/210/2015-7008/2; административное, о чем свидетельствует запись регистрации № 26-26/015-26/015/210/2015-6985/2; нежилое помещение № 1, о чем свидетельствует запись регистрации № 26-26/015-26/015/210/2015-7087/2; нежилое помещение № 1,2,3,4,5,6,7, о чем свидетельствует запись регистрации № 26-26/015-26/015/210/2015-7088/2.

Срок аренды установлен с 07.04.2017 по 06.04.2027 (пункт 2.1 договора).

Арендная плата начисляется с 31.03.2017 и вносится арендатором равными долями, не позднее 15 марта, 15 июня, 15 сентября, 15 ноября, путем перечисления на расчетный счет (пункты 3.2, 3.3, 3.5 договора).

В соответствии с пунктом 3.4 договора размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке (без уведомления арендатора) на основании нормативных правовых актов Российской Федерации, органов государственной власти Ставропольского края, органами местного самоуправления. При публикации нормативно-правового акта, устанавливающего порядок определения арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за пользование земельным участком, размер арендной платы подлежит перерасчету в соответствии с принятым документом, публикация нормативно-правового акта является основанием для перерасчета арендной платы в одностороннем порядке, при этом подписание сторонами дополнительного соглашения к договору об изменении размера арендной платы не требуется.

Согласно пункту 6.2 договора за нарушение порядка и срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю неустойку просрочки (пени) из расчета 0,06% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки. Пеня перечисляется в порядке, предусмотренном пунктом 3.2.

Земельный участок с кадастровым номером 26:34:110109:51 передан комитетом обществу по акту приема-передачи от 07.04.2017, подписанному сторонами с проставлением печатей.

Договор аренды от 07.04.2017 № 82/2017 зарегистрирован в установленном законом порядке 05.06.2017 (номер регистрации 26:34:110109:51-26/009/2017-5), что подтверждается выпиской из ЕГРН от 22.02.2019 № 26-0-1-54/4006/2019-3275.

В нарушение условий договора обществом обязательства по внесению арендной платы исполнялись не в полном объеме, в результате чего за ним образовалась задолженность в 711 441,90 рубля за период с 31.03.2017 по 14.08.2018. На указанную задолженность истцом начислена пеня в размере 204 016,52 рубля за период с 16.06.2017 по 12.03.2019.

В связи с наличием указанной задолженности истцом в адрес ответчика направлялась претензия от 17.08.2018 № 01.15/2757 с предложением в течение 10 дней со дня получения названной претензии оплатить задолженность по договору аренды от 07.04.2017 № 82/2017.

Названная претензия получена адресатом 07.09.2018 (уведомление о вручении), однако оставлена последним без удовлетворения. Доказательств, подтверждающих обратное, суду не представлено.

Неисполнение ответчиком обязанности по внесению арендной платы в спорный период в полном объеме явилось основанием для обращения комитета в арбитражный суд с настоящим иском.

Подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) предусмотрен принцип платности земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 названного Кодекса формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

По общему правилу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. В статье 310 ГК РФ установлена недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства.

Согласно статье 606 ГК РФ договор аренды является возмездной сделкой. Односторонний отказ арендатора от исполнения обязанности по внесению арендной платы законом и договором не предусмотрен.

По смыслу пункта 1 статьи 424 ГК РФ, если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены. Поэтому стороны обязаны руководствоваться устанавливаемым размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, и не вправе применять другую арендную плату. Независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер платы подлежит применению сторонами с даты  вступления в силу соответствующего нормативного акта.

В пунктах 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 разъяснено, что к договору аренды, заключенному после введения в действие Земельного кодекса, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

В ходе исполнения сторонами условий договора аренды, а также в ходе рассмотрения настоящего спора между сторонами возникли разногласия относительно размера арендной платы в частности, относительно базового размера арендной платы и начала период его применения, а также начала периода начисления арендной платы по договору аренды.

Расчет задолженности по арендной плате произведен комитетом на основании приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27.11.2015 № 1380 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае», решения Думы города-курорта Кисловодска от 26.10.2016 № 15-516 «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности города-курорта Кисловодск и предоставленных в аренду без торгов» (за период с 31.03.2017 по 06.03.2018 истец применял базовый размер арендной платы 5,4%), решения Думы города-курорта Кисловодска от 28.02.2018 № 14-518 «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности города-курорта Кисловодск и предоставленных в аренду без торгов» (за период с 07.03.2018 по 14.08.2018 истец применял базовый размер арендной платы 1,5%), путем умножения кадастровой стоимости земельного участка на базовый размер арендной платы, причем за период с 31.03.2017 по 04.07.2018 истец исходил из площади земельного участка 19 473 кв.м, после 05.07.2018 – 14 628 кв.м).

При этом ответчик в контррасчете указал, что истец не учитывает положения Постановления Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 № 531 «О внесении изменений в Постановление Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009г. №582», вступивший в законную силу 12.08.2017.

Кроме того, 15.03.2018 произошло отчуждение части земельного участка (26:34:1101109:110) из земельного участка с кадастровым номером 26:34:110109:51 в пользу ООО «Кисловодский автовокзал» площадью 354,9 кв.м; 10.07.2018 произошло отчуждение части земельного участка (26:34:110109:114) из земельного участка с кадастровым номером 26:34:110109:51 в пользу ООО «Кисловодский автовокзал» площадью 26 кв.м; 20.07.2018 произошло отчуждение части земельного участка (26:34:110109:113) из земельного участка с кадастровым номером 26:34:110109:51 в пользу ФИО2 площадью 4 465 кв.м. 

В соответствии с представленным контрасчетом арендной платы от 21.03.2019 ответчик полагает, что остаток задолженности по основному долгу (с учетом произведенной частичной оплаты) за период с 07.04.2017 по 18.08.2018 составляет 61 301,04 рубля.

Согласно подпункту 1 пункта 5 статьи 27 ЗК РФ ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки в пределах особо охраняемых природных территорий, не указанные в пункте 4 названной статьи. Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пункт 2 статьи 27 ЗК РФ). Аналогичные нормы содержатся в пункте 8 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» и статье 58 Федерального закона от 10.01.2002 № 7-ФЗ «Об охране окружающей среды» (далее – Закон № 7-ФЗ).

До вступления в силу Федерального закона от 28.12.2013 № 406-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об особо охраняемых природных территориях» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (30.12.2013; далее – Закон № 406-ФЗ) статьей 95 ЗК РФ и статьей 2 Федерального закона от 14.03.1995 № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» (далее – Закон № 33-ФЗ) земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов включались в перечень земель особо охраняемых природных территорий, а сами лечебно-оздоровительные местности и курорты – к категориям особо охраняемых природных территорий. 

Статьей 1 Федерального закона от 23.02.1995 № 26-ФЗ «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах» (далее – Закон № 26-ФЗ) курорт определялся как освоенная и используемая в лечебно-профилактических целях особо охраняемая природная территория, располагающая природными лечебными ресурсами и необходимыми для их эксплуатации зданиями и сооружениями, включая объекты инфраструктуры. 

Статьями 2, 6 Закона № 406-ФЗ из понятия курорта исключено слово «природная», земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов исключены из перечня земель особо охраняемых природных территорий, а сами лечебно-оздоровительные местности и курорты – из категорий особо охраняемых природных территорий. 

Вместе с тем, особо охраняемые природные территории и их охранные зоны, созданные до дня вступления в силу Закона № 406-ФЗ, в силу его части 3 статьи 10, сохранились в границах, определенных соответствующими органами государственной власти или органами местного самоуправления в порядке, установленном до дня вступления в силу Закона № 406-ФЗ. 

К землям особо охраняемых территорий относятся земли, которые имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение, которые изъяты в соответствии с постановлениями федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов Российской Федерации или решениями органов местного самоуправления полностью или частично из хозяйственного использования и оборота и для которых установлен особый правовой режим (пункт 1 статьи 94 ЗК РФ). 

В силу статьи 96 ЗК РФ одной из разновидностей таких земель являются земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов, предназначенные для лечения и отдыха граждан. В состав этих земель включаются земли, обладающие природными лечебными ресурсами, которые используются или могут использоваться для профилактики и лечения заболеваний человека. Природные лечебные ресурсы, в силу статьи 1 Закона № 26-ФЗ, представляют собой минеральные воды, лечебные грязи, рапа лиманов и озер, лечебный климат, другие природные объекты и условия, используемые для лечения и профилактики заболеваний и организации отдыха. 

Природные объекты, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение, находятся под особой охраной. Для охраны таких природных объектов устанавливается особый правовой режим, в том числе создаются особо охраняемые природные территории (пункт 1 статьи 58 Закона № 7-ФЗ). 

Пунктом 3 статьи 96 ЗК РФ, не претерпевшей изменений в связи с принятием Закона № 406-ФЗ, закреплено, что использование земельных участков в границах второй и третьей зон санитарной (горно-санитарной) охраны ограничивается в соответствии с законодательством об особо охраняемых природных территориях, в том числе статьей 58 Закона № 7-ФЗ. 

Указом Президента Российской Федерации от 27.03.1992 № 309 «Об особо охраняемом эколого-курортном регионе Российской Федерации» району Кавказских Минеральных Вод придан статус особо охраняемого эколого-курортного региона Российской Федерации, имеющего федеральное значение, в границах округа санитарной защиты курорта.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.07.1992 № 462 «Об особо охраняемом эколого-курортном регионе Российской Федерации – Кавказских Минеральных Водах» определены границы особо охраняемого эколого-курортного региона Российской Федерации – Кавказских Минеральных Вод. В состав особо охраняемого эколого-курортного региона Российской Федерации – Кавказских Минеральных Вод вошел город Кисловодск. Установлено, что особо охраняемый эколого-курортный регион Российской Федерации – Кавказские Минеральные Воды является федеральным курортом. 

Постановлением Правительства Российской Федерации от 17.01.2006 № 14 в соответствии с Законом № 26-ФЗ курорты Ессентуки, Железноводск, Кисловодск и Пятигорск, расположенные в Ставропольском крае, признаны курортами федерального значения в границах и с режимом округа санитарной охраны, которые установлены постановлением Совета Министров РСФСР от 09.07.1985 № 300, утверждены Положения о названных курортах, в том числе о курорте федерального значения Кисловодск. 

Частями 10, 11 статьи 1 Федерального закона № 244-ФЗ от 03.12.2008 «О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или в муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон «Об особо охраняемых природных территориях» (далее – Закон № 244-ФЗ) к муниципальной собственности отнесены земельные участки, которые находятся в границах курортов федерального значения, право федеральной собственности на которые не было зарегистрировано в реестре до дня вступления в силу настоящего Федерального закона и которые названным законом не отнесены к федеральной или региональной собственности.

Земельный участок с кадастровым номером 26:34:110109:51 находится в пределах созданной до 30.12.2013 особо охраняемой природной территории – курорта федерального значения Кисловодска, поэтому подлежит особой охране и не подлежит приватизации. Кроме того, названный участок расположен во второй зоне горно-санитарной охраны города-курорта Кисловодска.

Размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации (пункт 1 статьи 39.7 ЗК РФ). 

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (пункт 3 статьи 39.7 ЗК РФ).

В пунктах 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 разъяснено, что к договору аренды, заключенному после введения в действие Земельного кодекса, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (далее – Постановление № 582) утверждены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Постановлением Правительства РФ от 05.05.2017 № 531, вступившим в законную силу 12.08.2017, внесены изменения в Постановление № 582, основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденные указанным постановлением, дополнены абзацем (принципом) следующего содержания: «принцип учета наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют».

В целях приведения порядка определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности муниципального образования города-курорта Кисловодска, в соответствие с основными принципами определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденными Постановлением № 582 на основании решения Думы города-курорта Кисловодска Ставропольского края от 26.10.2016 № 15-516 утвержден Порядок определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности города-курорта Кисловодск и предоставленных в аренду без торгов (далее – Решение от 26.10.2016 № 15-516).

Решением от 28.02.2018 № 14-518, вступившим в законную силу 07.03.2018, Дума города-курорта Кисловодска Ставропольского края дополнила порядок, утвержденный Решением от 26.10.2016 № 15-516, пунктом 3.1 следующего содержания: «В случае если в отношении земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, установлено ограничение права на приобретение в собственность данного земельного участка для собственника здания, сооружения и размер арендной платы, определяемый в соответствии с пунктом 3 настоящего Порядка, превышает размер земельного налога, установленного в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют, размер арендной платы за указанный земельный участок определяется в размере земельного налога».

Пунктом 3 Решения Думы города-курорта Кисловодска Ставропольского края от 28.02.2018 № 14-518 установлено, что оно вступает в силу со дня официального опубликования («Кисловодская газета», № 10, 07.03.2018). 

Учитывая положения вышеперечисленных нормативных актов, а также тот факт, что земельный участок с кадастровым номером 26:34:110109:51 ограничен в обороте, предоставлен обществу в аренду в связи с расположением на указанном земельном участке объектов недвижимости, принадлежавших обществу на праве собственности в спорный период, суд приходит к выводу о необходимости произведения перерасчета размера арендной платы, начиная с 12.08.2017 (даты вступления в законную силу Постановления Правительства РФ от 05.05.2017 № 531) с применением при расчете базового размера арендной платы в размере ставки земельного налога от кадастровой стоимости земельного участка – 1,5%.

Судом также установлено, что 15.03.2018 комитет и ООО «Кисловодский автовокзал» заключили договор аренды № 59/2018 земельного участка с кадастровым номером 26:34:110109:110 площадью 354 кв.м, который образован из земельного участка с кадастровым номером 26:34:110109:51 путем раздела.

10 июля 2018 года комитет и ООО «Кисловодский автовокзал» заключили договор аренды № 178/2018 земельного участка с кадастровым номером 26:34:110109:114 площадью 26 кв.м, который образован из земельного участка с кадастровым номером 26:34:110109:51 путем раздела.

20 июля 2018 года между комитетом и ФИО2 заключен договор аренды № 189/2018 земельного участка с кадастровым номером 26:34:110109:113 площадью 4 465 кв.м, который образован из земельного участка с кадастровым номером 26:34:110109:51 путем раздела.

Таким образом, площадь земельного участка с кадастровым номером 26:34:110109:51 в период с 31.03.2017 по 14.03.2018 составляла 19 473 кв.м, в период с 15.03.2018 по 09.07.2018 – 19 119 кв.м, в период с 10.07.2018 по 19.07.2018 – 19 093 кв.м, в период с 20.07.2018 по 14.08.2018 – 14 628 кв.м.

Судом также установлено, что истец рассчитывал арендную плату с 31.03.2017, а ответчик – с 07.04.2017. Ответчик не согласен с периодом ее начисления с 31.03.2017.

В соответствии с пунктом 2.1 договора аренды от 07.04.2018 № 82/2017 срок аренды установлен с 07.04.2017 по 06.04.2027. При этом арендная плата начисляется с 31.03.2017 (пункт 3.3 договора).

Согласно статье 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

По пункту 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным с момента его заключения. Пункт 2 названной статьи предоставляет сторонам право вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к отношениям, возникшим до заключения договора.

Исследовав и  оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, установил, что договор аренды от 07.04.2017 № 82/2017 заключен на основании Земельного кодекса Российской Федерации, права собственности ООО «Нарзан» на объекты недвижимого имущества, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 26:34:110109:51, подтвержденного свидетельствами о государственной регистрации права от 07.10.2015 серия 26-АК № 398547, от 07.10.2015 серия 26-АК №398549, от 07.10.2015 серия 26 АК №398545, от 07.10.2015 серия 26-АК № 398546, от 07.10.2015 серия 26-АК № 398543, от 07.10.201 серия 26-АК № 398544, от 07.10.2015 серия 26-АК № 398542, от 08.10.2015 серия 26-АК № 398585,0 08.10.2015 серия 26-АК № 398584 и заявления о предоставлении в аренду земельного участка.

Названное обстоятельство подтверждает фактическое использование ответчиком спорного земельного участка до заключения указанного выше договора аренды.

Учитывая, что общество на стадии заключения договора аренды знало, на каких условиях его заключает (при заключении договора стороны согласовали условие об оплате обществом задолженности по арендной плате за период, предшествующий заключению договора, что не противоречит действующему законодательству), и, подписав договор, выразило свое согласие со всеми закрепленными в нем условиями. Каких-либо возражений относительно условий указанной сделки общество не заявляло, протокол разногласий арендодателю не направляло, доказательства обратного суду не представило.

Обязанность арендатора по уплате предусмотренных договором арендных платежей следует из прямого указания закона (статья 614 ГК РФ).

Таким образом, суд пришел к выводу о наличии правовых оснований для начисления арендной платы по договору аренды от 07.04.2017 № 82/2017 в соответствии с его пунктом 3.3 - с 31.03.2017.

Суд произвел перерасчет суммы задолженности по арендной плате за период с 31.03.2017 по 14.08.2018 следующим образом.

Площадь земельного участка с кадастровым номером 26:34:110109:51 в период с 31.03.2017 по 14.03.2018 составляла 19 473 кв.м, в период с 15.03.2018 по 09.07.2018 – 19 119 кв.м, в период с 10.07.2018 по 19.07.2018 – 19 093 кв.м, в период с 20.07.2018 по 14.08.2018 – 14 628 кв.м.

Учитывая, что удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 26:34:110109:51 в спорный период составлял 1 445,58 руб./кв.м, то его кадастровая стоимость в период с 31.03.2017 по 14.03.2018 составляла 28 149 779,34 рубля, в период с 15.03.2018 по 09.07.2018 – 27 638 044,02 рубля, в период с 10.07.2018 по 19.07.2018 – 27 600 458,94 рубля, в период с 20.07.2018 по 14.08.2018 – 21 145 944,24 рубля.

Таким образом, арендная плата рассчитана следующим образом: за период с 31.03.2017 по 30.06.2017: 28 149 779,37 руб. х 5,4% : 365 дн. х 92 дн. = 383 145,04 руб.; за период с 01.04.2017 по 30.06.2017: 28 149 779,37 руб. х 5,4% : 365 дн. х 91 дн. = 378 980,42 руб.; за период с 01.07.2017 по 11.08.2017: 28 149 779,37 руб. х 5,4% : 365 дн. х 42 дн. = 174 917,04 руб.; за период с 12.08.2017 по 30.09.2017: 28 149 779,37 руб. х 1,5% : 365 дн. х 50 дн. = 57 842,01 руб.; за период с 01.10.2017 по 31.12.2017: 28 149 779,37 руб. х 1,5%  : 365 дн. х 92 дн. = 106 429,30 руб.; за период с 01.01.2018 по 14.03.2018: 28 149 779,37 руб. х 1,5% : 365 дн. х 73 дн. = 84 449,34 руб.; за период с 15.03.2018 по 31.03.2018: 27 638 044,02 руб. х 1,5% : 365 дн. х 17 дн. = 19 308,77 руб.; за период с 01.04.2018 по 30.06.2018: 27 638 044,02 руб. х 1,5% : 365 дн. х 91 дн. = 103 358,71 руб.; за период с 01.07.2018 по 09.07.2018: 27 638 044,02 руб. х 1,5% : 365 дн. х 9 дн. = 10 222,29 руб.; за период с 10.07.2018 по 19.07.2018: 27 600 458,94 руб. х 1,5% : 365 дн. х 10 дн. = 11 342,65 руб.; за период с 20.07.2018 по 14.08.2018: 21 145 944,24 руб. х 1,5% : 365 дн. х 26 дн. = 22 594,30 руб. (всего 973 606,45 руб. за период с 31.03.2017 по 14.08.2018).

При этом в материалах дела имеются платежные поручения, подтверждающие оплату обществом арендных платежей по договору аренды от 07.04.2017 № 82/2017: платежное поручение от 26.05.2017 № 344 на сумму 50 000 рублей; платежное поручение от 22.06.2017 № 428 на сумму 200 000 рублей; платежное поручение от 06.07.2017 № 460 на сумму 83 145,49 рубля; платежное поручение от 26.07.2017 № 530 на сумму 50 000 рублей; платежное поручение от 08.08.2017 № 565 на сумму 50 000 рублей; платежное поручение от 14.08.2017 № 621 на сумму 100 000 рублей; платежное поручение от 24.08.2017 № 648 на сумму 100 000 рублей; платежное поручение от 04.09.2017 № 277 на сумму 200 000 рублей (всего на сумму 833 145,49 рубля).

Указанные платежи зачтены в счет погашения задолженности по арендной плате. Более того, истец при расчете учел также 50 000 рублей оплаты по платежному поручению от 01.06.2017 № 360. Возражений по размеру оплаченной задолженности в суд стороны не представляли, истец сам применял ее в расчете задолженности. Таким образом, обществом за спорный период оплачено 883 145,49 рубля арендной платы.

Учитывая изложенное, задолженность за обществом по арендной плате по договору аренды от 07.04.2017 № 82/2017 за период с 31.03.2017 по 14.08.2018 составляет 90 460,96 рубля.

За несвоевременное внесение ответчиком арендной платы истец начислил пеню в размере 204 016,52 рубля за период с 16.06.2017 по 12.03.2019.

За нарушение порядка и срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю неустойку просрочки (пени) из расчета 0,06% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки (пункт 6.2 договора).

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства (статья 330 ГК РФ). 

Проверив представленный администрацией расчет пени, суд счел его неверным, поскольку истец не учел положения Постановления Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 № 531 «О внесении изменений в Постановление Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009г. № 582», вступившего в законную силу 12.08.2017, и за период с 31.03.2017 по 06.03.2018 применял базовый размер арендной платы 5,4%, за период с 07.03.2018 по 14.08.2018 - 1,5%. Кроме того, при расчете арендной платы истец исходил из площади спорного земельного участка, равной 19 473 кв.м до 04.07.2018, а с 05.07.2018 – равной 14 628 кв.м.

Суд произвел перерасчет пени следующим образом:

Расчёт процентов по задолженности, возникшей 16.06.2017

Задолженность

Период просрочки

Формула

Неустойка

с

по

дней

-50 000,00

26.05.2017

Оплата задолженности

-50 000,00

01.06.2017

Оплата задолженности

283 145,04

16.06.2017

22.06.2017

7

283 145,04 × 7 × 0.06%

1 189,21 р.

-200 000,00

22.06.2017

Оплата задолженности

83 145,04

23.06.2017

06.07.2017

14

83 145,04 × 14 × 0.06%

698,42 р.

-83 145,04

06.07.2017

Оплата задолженности

Итого:

1 887,63 руб.

Расчёт процентов по задолженности, возникшей 16.09.2017

Задолженность

Период просрочки

Формула

Неустойка

с

по

дней

-0,45

06.07.2017

Оплата задолженности

-50 000,00

26.07.2017

Оплата задолженности

-50 000,00

08.08.2017

Оплата задолженности

-100 000,00

14.08.2017

Оплата задолженности

-32 755,60

24.08.2017

Оплата задолженности

0,00

16.09.2017

04.09.2018

354

0,00 × 354 × 0.06%

0,00 р.

Итого:

0,00 руб.

Расчёт процентов по задолженности, возникшей 16.11.2017

Задолженность

Период просрочки

Формула

Неустойка

с

по

дней

-67 244,40

24.08.2017

Оплата задолженности

39 184,90

16.11.2017

04.09.2018

293

39 184,90 × 293 × 0.06%

6 888,71 р.

-39 184,90

04.09.2018

Оплата задолженности

Итого:

6 888,71 руб.

Расчёт процентов по задолженности, возникшей 16.03.2018

Задолженность

Период просрочки

Формула

Неустойка

с

по

дней

103 758,11

16.03.2018

04.09.2018

173

103 758,11 × 173 × 0.06%

10 770,09 р.

-103 758,11

04.09.2018

Оплата задолженности

Итого:

10 770,09 руб.

Расчёт процентов по задолженности, возникшей 16.06.2018

Задолженность

Период просрочки

Формула

Неустойка

с

по

дней

103 358,71

16.06.2018

04.09.2018

81

103 358,71 × 81 × 0.06%

5 023,23 р.

-57 056,99

04.09.2018

Оплата задолженности

46 301,72

05.09.2018

12.03.2019

189

46 301,72 × 189 × 0.06%

5 250,62 р.

Итого:

10 273,85 руб.

Расчёт процентов по задолженности, возникшей 16.09.2018

Задолженность

Период просрочки

Формула

Неустойка

с

по

дней

44 159,24

16.09.2018

12.03.2019

178

44 159,24 × 178 × 0.06%

4 716,21 р.

Итого:

4 716,21 руб.

Сумма основного долга: 90 460,96 руб.

Сумма процентов по всем задолженностям: 34 536,49 руб.

Поскольку ответчик не представил доказательства освобождения от начисления пени, доказательства ее уплаты, начисленная за несвоевременное внесение арендной платы пеня в размере 34 536,49 рубля подлежит взысканию с общества по решению суда. 

В удовлетворении остальной части уточненных исковых требований надлежит отказать.

Доводы сторон, не нашедшие отражения в настоящем решении, не имели существенного значения и не могли повлиять на правильность изложенных в нем выводов.

В соответствии с частью 3 статьи 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины. 

Так как требования комитета удовлетворены частично, с ответчика в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 2 909,55 рубля.

Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ставропольского края

РЕШИЛ:

уточненные исковые комитета имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска, г. Кисловодск, ОГРН 

<

***>, удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Нарзан», г. Кисловодск, ОГРН 

<

***>, в пользу комитета имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска, г. Кисловодск, ОГРН 

<

***>, 124 977,45 рубля, в том числе:

– арендной платы по договору аренды от 07.04.2017 № 82/2017 земельного участка с кадастровым номером 26:34:110109:51 в размере 90 460,96 рубля за период с 31.03.2017 по 14.08.2018;

– пени за нарушение сроков уплаты арендной платы за период в размере 34 536,49 рубля с 16.06.2017 по 12.03.2019. 

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Нарзан», г. Кисловодск, ОГРН 

<

***>, в доход бюджета Российской Федерации государственную пошлину в размере 2 909,55 рубля.

Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края  в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в двухмесячный срок после вступления в законную силу в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья                                                                                              С.Л. Жирнова