АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ  

Именем Российской Федерации 

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-13543/23

10 октября 2023 г.

г. Ростов-на-Дону

 

Резолютивная часть решения объявлена 03 октября 2023 г.  Полный текст решения изготовлен 10 октября 2023 г.  

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Солуяновой Т.А.,  при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,  

рассмотрев в открытом судебном заседании материалы дела по иску Комитета по  управлению муниципальным имуществом Администрации города Новочеркасска  ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>  

к обществу с ограниченной ответственностью «Гарантстрой»  ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>  

 о взыскании задолженности, пени, процентов, 

 по встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью  «Гарантстрой» к Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации  города Новочеркасска о признании договора аренды прекратившим действие,  

 при участии: от истца: не явился, 

от ответчика: представитель ФИО2 по доверенности от 19.07.2023,   

установил:

Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации  города Новочеркасска (далее-истец, комитет) обратился в арбитражный суд с требованием  к обществу с ограниченной ответственностью «Гарантстрой (далее- ответчик, общество) о  взыскании задолженности в размере 143 251 рублей 85 копеек, пенив размере 9 216  рублей 30 копеек, проценты в размере 151 рублей 21 копеек.  

 Определением суда от 03.08.2023 принято к рассмотрению встречное исковое  заявление общества с ограниченной ответственностью «Гарантстрой» к Комитету по  управлению муниципальным имуществом Администрации города Новочеркасска о  признании договора аренды прекратившим действие.  

 Истец явку в судебное заседание не обеспечил, в материалы дела представил отзыв  на встречные исковые требования, против их удовлетворения возражал.  

 Ответчик против удовлетворения иска возражал, встречные требования поддержал.   В судебном заседании в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации объявлен перерыв до 13 час. 45 мин. 03.10.2023. После  перерыва судебное заседание продолжено в отсутствие истца и ответчика.  

 Как следует из материалов дела, между Комитетом по управлению муниципальным  имуществом Администрации города Новочеркасска (арендодатель) и обществом с  ограниченной ответственностью «Гарантстрой» (арендатор) заключен договор аренды  земельного участка под строительство зданий, строений, сооружений № 18/095 от  03.12.2018.  

 Согласно п. 1.1 договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в  аренду земельный участок, из состава земель земли населённых пунктов (категория  земель) с кадастровым номером 61:55:0010620:44, находящийся по адресу 

<

...> на основании ст. ст. 39.1,39.6,39.17 Земельного  кодекса Российской Федерации, с видом разрешенного использования «проектирование и  строительство жилья», в границах, указанных в выписке из Единого государственного  реестра недвижимости об объекте недвижимости, общей площадью 8724 кв.м.  

 Срок аренды участка устанавливается с момента передачи земельного участка по  акту приема-передачи до 03.12.2021 (п. 2.1 договора).  

 В соответствии с п. 3.2 договора арендная плата вносится арендатором ежемесячно  равными частями не позднее 20 числа отчетного месяца.  

 Как указывает истец, в период с 01.02.2022 по 23.12.2022 ответчиком надлежащим  образом обязательства по внесению арендных платежей не исполнялись, в связи с чем за  обществом образовалась задолженность в размере 143 251 рублей 85 копеек.  

 Ответчик с требованиями комитета не согласился, предъявил встречное исковое  требование о признании договора аренды № 18/095 от 03.12.2018 прекратившим действие  с 23.07.2020.  

 В обоснование встречных исковых требований общество указывает на то,  обстоятельство, что 30.06.2020 на спорном земельном участке ответчиком сдан в  эксплуатацию жилой многоквартирный дом «Жилая группа на территории бывшего  Сенного рынка в районе ул. Фрунзе, 71-г в г. Новочеркасске Ростовской области. II  очередь строительства. 3 этап. Секции 8,9».  

 При этом 23.07.2020 за ФИО3 зарегистрировано право  собственности на квартиру № 200, 24.07.2020 зарегистрировано право собственности на  квартиры № 223 (ФИО4) и № 238 (ФИО5).  

Ссылаясь на указанные обстоятельства, ответчик полагает, что спорный договор  аренды прекратил свое действие 23.07.2020, следовательно, обязательства по внесению  арендных платежей в заявленный комитетом период у общества отсутствовала.  

Рассмотрев исковые и встречные исковые требования, суд пришел к следующим  выводам.  

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по  договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить  арендатору имущество за плату во временное владение или во временное пользование.  

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации,  арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. При этом  размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором  аренды.  

Частью 1 статьи 46 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что  аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые  предусмотрены гражданским законодательством.  

Согласно статье 289 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику  квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением,  занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее  имущество дома.  

В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской  Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой  

собственности принадлежит, в том числе, земельный участок, на котором расположен  данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для  обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на  указанном земельном участке объекты.  

В соответствии с пунктом 66 совместного Постановления Пленумов Верховного  Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от  29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при  разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав,  согласно части 1 статьи 16 Федерального закона 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в  действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного  кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме  принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами  озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные  входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.  

Из положений статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что с  момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в  многоквартирном доме общей долевой собственности на земельный участок под таким  домом, договор аренды между застройщиком (заявителем) и администрацией, должен  считаться прекращенным, поскольку право на помещение влечет не только право общей  долевой собственности, но и переход права аренды земельного участка.  

При этом законодательство Российской Федерации содержит правило о  проведении одновременной государственной регистрации права на помещение в  многоквартирном доме и неразрывно связанного с ним права общей (долевой)  собственности на общее имущество.  

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего  Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 11642/11 по делу N А5517896/2010, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из  помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в  долевую собственность иных лиц, а администрация утрачивает право на распоряжение им.  

Таким образом, с момента регистрации права собственности хотя бы одного  собственника на помещение в многоквартирном доме, право собственности на земельный  участок переходит к собственникам помещений в многоквартирном доме.  

В пункте 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской  Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил  Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что  согласно части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в  действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного  кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме  принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами  озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные  входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. С момента регистрации  права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме  соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников  помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на  основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того в  частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный  участок.  

 Аналогичный правовой подход сформирован в постановлении Президиума  Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 11642/11.  

 Как следует из материалов дела, 20.03.2015 обществу с ограниченной  ответственностью «Гарантстрой» выдано разрешение на строительство № RU61355000- 0507 жилой группы на территории бывшего Сенного рынка в районе ул. Фрунзе, 71-г в г.  Новочеркасске Ростовской области. II очередь строительства. Секции 7,8,9.  

На основании разрешения от 10.09.2019 № 61- RU61308000-491-2019 введена в  эксплуатацию жилая группа на территории бывшего Сенного рынка в районе ул. Фрунзе,  71-г в г. Новочеркасске Ростовской области. II очередь строительства. 2 этап. Секция 7.  

На основании разрешения от 30.06.2020 № 61- RU61308000-511-2020 введена в  эксплуатацию жилая группа на территории бывшего Сенного рынка в районе ул. Фрунзе,  71-г в г. Новочеркасске Ростовской области. II очередь строительства. 3 этап. Секция 2,9.  

Первая государственная регистрация права собственности на квартиру в указанном  многоквартирном жилом доме (квартира 200, кадастровый номер 61:55:0010620:921)  произведена 23.07.2020 за ФИО3  

Поскольку с момента регистрации права собственности первого лица на любое из  помещений в многоквартирном доме земельный участок, переданный ранее в аренду для  целей строительства многоквартирного жилого дома, поступает в долевую собственность  собственников помещений в многоквартирном доме, договор аренды от 03.12.2018 №  18/095 прекратил своё действие 23 июля 2020 года.  

При указанных обстоятельствах, суд находит обоснованными и подлежащими  удовлетворению встречные исковые требования общества о признании договор аренды от  03.12.2018 № 18/095 земельного участка с кадастровым номером 61:55:0010620:44  прекратившим своё действие с 23 июля 2020 года.  

Приобретя право собственности на помещение в многоквартирном доме,  собственники приобрели право общей долевой собственности и на спорный земельный  участок в силу прямого указания закона.  

Согласно пункту 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ собственникам  помещений в многоквартирном жилом доме принадлежит на праве общей долевой  собственности общее имущество в многоквартирном жилом доме, в том числе земельный  участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства,  иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома  и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного  участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом, определяются в  соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о  градостроительной деятельности.  

Пунктом 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в  действие Жилищного кодекса Российской Федерации» также предусмотрено, что со дня  проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором  расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты  недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую  долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.  

Таким образом, с момента регистрации права собственности первого лица на любое  из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в  долевую собственность иных лиц, а муниципалитет утрачивает право на распоряжение  им.  

С момента первой регистрации права собственности на помещение в жилом доме у  собственников жилых помещений возникло право владения и пользования земельным  участком, следовательно, право пользования земельным участком, расположенным под  жилым домом, у истца прекратилось, и обязанность по внесению арендной платы по  договору аренды за земельный участок, расположенный под построенным и введенным в  эксплуатацию жилым домом, у ответчика отсутствует (определение Верховного Суда  Российской Федерации от 17.12.2019 по делу N А11-4304/2018).  

Принимая во внимание изложенные обстоятельства, с учетом перечисленных выше  положений норм права, основания для начисления арендной платы с 23.07.2020 у  комитета отсутствовали.  

При указанных обстоятельствах, основания для удовлетворения исковых  требований комитета о взыскании задолженности по спорному договору аренды за период  с 01.02.2022 по 23.12.2022 отсутствуют. Исковые требования комитета о взыскании  задолженности и пени удовлетворению не подлежат.  

Таким образом, суд пришел к выводу о том, что встречные исковые требования  подлежат удовлетворению, в удовлетворении первоначальных исковых требований  надлежит отказать.  

Судебные расходы по уплате государственной пошлины подлежат распределению  в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Истец от уплаты государственной пошлины освобожден, поэтому вопрос о  распределении судебных расходов по первоначальному иску не рассматривается.  

Судебные расходы по уплате государственной пошлины по встречному иску  подлежат взысканию с комитета в пользу общества.  

 Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации, арбитражный суд  

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований Комитета по управлению муниципальным  имуществом Администрации города Новочеркасска отказать.  

 Встречный иск общества с ограниченной ответственностью «Гарантстрой»  удовлетворить.  

 Признать договор аренды от 03.12.2018 № 18/095 земельного участка с  кадастровым номером 61:55:0010620:44 прекратившим своё действие с 23 июля 2020 года.   Взыскать с Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации  города Новочеркасска ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***> в пользу общества с  ограниченной ответственностью «Гарантстрой» ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>  судебные расходы в размере 3 000 рублей.  

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении  месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае  подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в  законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной  инстанции.  

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном  порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты  принятия решения через суд, принявший решение.  

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном  порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня  вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что  оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд  апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи  апелляционной жалобы.  

 Судья Солуянова Т.А.