АРБИТРАЖНЫЙ СУД КУРСКОЙ ОБЛАСТИ

 

г. Курск, ул. К. Маркса, д. 25

http://www.kursk.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А35-3883/2021

04 мая 2023 года

г. Курск

Резолютивная часть решения  объявлена 27.04.2023.

Полный текст решения изготовлен 04.05.2023.

Арбитражный суд Курской области в составе судьи Белых Н.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании (новое рассмотрение) после объявленного 20.04.2023 перерыва дело по иску

индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2

к индивидуальному предпринимателю главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО3 

об изменении условий договора субаренды земельного участка №1 от 06.06.2018,

третьи лица – Администрация Льговского района Курской области, индивидуальный предприниматель ФИО4

В судебном заседании участвуют представители:

   от истца –  не явился, уведомлен;

   от ответчика –  не явился, уведомлен (до перерыва), ФИО5 по доверенности от 11.05.2021, предъявлено удостоверение адвоката (после перерыва),

от третьих лиц – не явились, уведомлены.

 

Индивидуальный предприниматель глава крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2, ОГРНИП 304462315600151, ИНН 

<

***> (далее– ИП Глава КФХ ФИО2, истец) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО3, ОГРНИП 31643200058471, ИНН 

<

***> (далее – ИП Глава КФХ ФИО3, ответчик ) о внесении изменений следующих  в договор №1 субаренды земельного участка от 06.06.2018: 

- Установить размер арендной платы по договору №1 субаренды земельного участка от 06.06.2018 в размере 849 948 (восемьсот сорок девять тысяч девятьсот сорок восемь) рублей в год. 

- Пункт 3.1. договора изложить и читать в следующей редакции: «За предоставленный в субаренду по настоящему договору земельный участок Субарендатор ежеквартально до 10 числа последнего месяца квартала уплачивает Арендатору сумму в размере 212 487 (двести двенадцать тысяч четыреста восемьдесят семь) рублей (с учетом ходатайства об изменений исковых требований от 21.02.2022).

Делу был присвоен номер А35-3883/2021. В соответствии с установленной специализацией в порядке автоматизированного распределения дело передано на рассмотрение судье Васильеву П.П.

Определением суда от 31.08.2021 по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту АНО «Гильдия независимых судебных экспертов» ФИО6, с постановкой перед экспертом вопроса: «Какова стоимость арендной платы за земельный участок сельскохозяйственного назначения площадью 910 403 кв.м. с кадастровым номером 46:13:000000:51, расположенный по адресу: Курская область, Льговский район, МО «Вышнедеревенский сельсовет» по состоянию на дату проведения экспертизы?» Одновременно производство по делу было приостановлено до получения результатов экспертизы. 

02.12.2021 через канцелярию арбитражного суда поступило заключение эксперта от 19.11.2021 № О-044/11-2021, в связи с чем определением суда от 06.12.2021 производство по делу было возобновлено. 

Определением и.о. председателя Арбитражного суда Курской области от 10.01.2022 в связи с назначением на должность в иной арбитражный суд произведена замена судьи Васильева П.П. на судью Белых Н.Н.

Решением Арбитражного суда Курской области от 28.02.2022 по настоящему делу в удовлетворении исковых требований индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 отказано. 

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.05.2022 решение Арбитражного суда Курской от 28.02.2022 по делу № А35-3883/2021 было оставлено без изменения. 

Постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 23.09.2022 решение Арбитражного суда Курской от 28.02.2022 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.05.2022 по настоящему делу были отменены, дело № А35-3883/2021 направлено на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении дела истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса (далее – АПК РФ) уточнил исковые требования и просил суд внесении изменений, подлежащих применению с 01.04.2021, в договор №1 субаренды земельного участка от 06.06.2018: 

- Установить размер арендной платы по договору №1 субаренды земельного участка от 06.06.2018 в размере 849 948 (восемьсот сорок девять тысяч девятьсот сорок восемь) рублей в год. 

- Пункт 3.1. договора изложить и читать в следующей редакции: «За предоставленный в субаренду по настоящему договору земельный участок Субарендатор ежеквартально до 10 числа последнего месяца квартала уплачивает Арендатору сумму в размере 212 487 (двести двенадцать тысяч четыреста восемьдесят семь) рублей (ходатайство об изменений исковых требований от 18.01.2023).

В судебное заседание 20.04.2023 представители лиц, участвующих в деле не явились, 19.04.2023 посредством системы подачи документов в электронном виде от Администрации Льговского района поступило заявление о рассмотрении дела в отсутствие представителя, которое было удовлетворено судом.

Для направления судебного запроса в Администрацию Льговского района, в судебном заседании, назначенном на 20.04.2023 на 14 час. 30 мин., был объявлен перерыв до 27.04.2023 до 14 час. 30 мин.

После объявленного перерыва представитель истца в судебное заседание не явился, ходатайств и заявлений не направил. В ходе нового рассмотрения представил правовую позицию от 08.11.2023, мнение на возражения ответчика от 05.12.2022, а также ходатайство от 13.03.2023 о рассмотрении дела в отсутствие представителя истца, которое было удовлетворено судом.

Представитель ответчика возражала против удовлетворения исковых требований. В ходе нового рассмотрения представила возражения на исковое заявление от 07.11.2022, возражения на уточненное исковое заявление от 04.02.2023,заявление от 03.04.2023.

Представители третьих лиц в судебное заседание не явились, 27.04.2023 посредством системы подачи документов в электронном виде от Администрации Льговского района поступил ответ на запрос суда, который был приобщен к материалам дела.

Дело рассмотрено в порядке части 2, 5 статьи 156 АПК РФ в отсутствие представителей истца и третьих лиц, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного заседания, по имеющимся в деле документам.

Изучив материалы дела,  заслушав представителя ответчика, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

09.03.2011 между муниципальным образованием «Льговский район» (арендодатель) и ИП ФИО4 (арендатор) был заключен договор аренды №1 земельного участка. 

В соответствии с пунктом 1.1 договора Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения фонда перераспределения земель Льговского района Курской области, разрешенное использование для сельскохозяйственного производства с кадастровым номером 46:13:000000:51, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): Курская область, Льговский район, МО «Вышнедеревенский сельсовет», для создания крестьянского фермерского хозяйства площадью, 910403 кв. м.

В силу пункта 2.1 договора срок аренды участка устанавливается с   20.11.2010 по 20.11.2030.

Согласно пункту 3.1 договора размер арендной платы за участок устанавливается в размере 0,04 руб./кв.м. на основании решения Представительного собрания от 05.05.2008 №204 и составляет 709 322 руб. 40 коп. за указанный пункте 2.1 период.

В пункте 3.3 договора установлено, что расчет арендной платы определен в приложении к договору, которое является неотъемлемой частью договора.

В приложении №2 стороны согласовали Расчет арендной платы к договору, в соответствии с которым арендная плата за участок определяется путем умножения ставки арендной платы на площадь земельного участка и рассчитывается по следующей формуле: А= Ac*S, где: А - величина арендной платы, руб/кв.м., Ас - ставка арендной платы, руб/кв.м., S - площадь земельного участка кв.м.; ставка арендной платы рассчитывается по следующей формуле: Ас = УПКСЗ*Кви*Ка, где: УПКСЗ - удельный показатель кадастровой стоимости земли для данного вида использования, руб./кв.м., Кви-коэффициент вида разрешенного,(функционального) использования земельных участков, Ка - коэффициент дифференциации по видам деятельности арендаторов внутри одного вида функционального использования земельного участка.

В силу пункта 3.4 договора размер арендной платы изменяется ежегодно путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год и не чаще одного раза в год при изменении базовой ставки арендной платы. В этом случае исчисление и уплата Арендатором арендной платы осуществляется на основании дополнительных соглашений к договору.

Размер арендной платы пересматривается в случае перевода участка из одной категории земель в другую или изменения разрешенного использования земельного участка в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (пункт 3.4 договора).

В пункте 3.6 договора стороны согласовали, что в случае передачи Участка в субаренду размер арендной платы в пределах срока договора субаренды определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, но не может быть ниже размера арендной платы по Договору.

Арендатор обязан своевременно производить перерасчет арендной платы и своевременно информировать об этом Арендатора (пункт 4.2.4).

Арендатор обязан выполнять в полном объеме все условия договора (пункт 4.4.1).

При этом в пункте 4.3.2 договора стороны согласовали, что арендатор имеет право сдавать участок в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам, уведомив об этом арендодателя.

Арендодатель передал в аренду, а арендатор принял  земельный участок по акту приема-передачи от 09.03.2011 (Приложение №1 к договору).

Договор аренды №1 земельного участка от 09.03.2011 был зарегистрирован в установленном законом порядке 10.05.2011.

30.01.2015 между муниципальным районом «Льговский район» как арендодателем и ИП Главой КФХ ФИО4 как арендатором было заключено дополнительное соглашение к договору аренды, согласно условиям которого в соответствии пунктом  3.4 договора аренды земельного участка, в связи с изменением ставки и порядка исчисления арендной платы, установить арендную плату за земельный участок площадью 910403 кв.м. с кадастровым номером 46:13:000000:51 расположенный по адресу: Курская область, Льговский район, Вышнедеревенский сельсовет, в соответствии с расчетом арендной платы указанной в приложении соглашению с 30.01.2015; стоимость арендной платы составляет: 1 689 708 руб. и вносится Арендатором ежегодно не позднее 25 декабря текущего года.

Согласно расчету арендной платы (Приложение №1 к дополнительному соглашению) арендная плата за весь период использования земельного участка составляет 1 689 708 руб.; годовая арендная плата составляет 105 606 руб. 75 коп.

06.06.2018 между ИП ФИО4 (арендатор) и ФИО3 (субарендатор) был заключен договор №1 субаренды земельного участка.

В соответствии с пунктом 1.1 договора Арендодатель обязуется предоставить Субарендатору земельный участок кадастровый номер 46:13:000000:51 из земель сельскохозяйственного назначения – для размещения объектов сельскохозяйственного назначения и сельскохозяйственных угодий, площадью 910403 кв.м., расположенный по адресу: Курская область, Льговский район, МО «Вышнедеревенский сельсовет», во временное владение и пользование за плату.

Согласно пункту 2.1 договора Арендатор обязан предупредить Субарендатора обо всех обязательствах Арендатора перед Арендодателем, вытекающих из договора аренды земельного участка.

 Согласно пунктам 2.2 Арендатор вправе получать арендную плату по договору, а также осуществлять иные права, предусмотренные договором и законодательством РФ.

Субарендатор обязан вносить арендную плату в размере и сроки, определенные договором, а также выполнять иные обязанности, предусмотренные договором и законодательством РФ (пункт 2.3 договора).

В пункте 3.1 договора стороны согласовали, что за предоставленный в субаренду по договору земельный участок Субарендатор ежеквартально до 10 числа последнего месяца квартала уплачивает Арендатору сумму в размере 525 рублей.

Сумма арендной платы по договору должна перечислятьсяСубарендатором на расчетный счет Арендатора не позднее 10-го числа последнего месяцаквартала (пункт 3.2 договора).

Размер арендной платы по настоящему договору может изменяться не чаще одного раза в год (пункт 3.3 договора).

В соответствии с пунктом 5.1 договор заключен до 01.10.2023, то есть на срок, не превышающий срок договора аренды земельного участка.  

Во всем остальном, не урегулированном договором, стороны будут руководствоваться действующим законодательством РФ (пункт 7.1 договора).

Арендатор передал, а субарендатор принял в аренду земельный участок по акту приема-передачи от 06.06.2018 (Приложение №1 к договору).

Договор субаренды №1 земельного участка от 06.06.2018 был зарегистрирован в установленном законом порядке 20.06.2018.

23.11.2020 между     ИП ФИО4 (цедент) и ИП Главой КФХ ФИО2 (цессионарий) было заключено соглашение об уступке прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка, в соответствии с условиями которого цедент передает, а цессионарий принимает на себя права и обязанности по договору аренды №1 земельного участка от 09.03.2011, заключенного сроком с 20.11.2010 по 20.11.2030 в отношении земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства, кадастровый номер 46:13:000000:51, общей площадью - 910403 кв.м., расположенного по адресу: Курская область, Льговский район, МО Вышнедеревенский сельсовет - регистрационная запись № 46-46-14/006/2011-134 от 10.05.2011.

Соглашение об уступке прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от 23.11.2020 было зарегистрировано в установленном законом порядке 01.12.2020.

ИП Глава КФХ ФИО2 направил в адрес ФИО3 уведомление от 03.02.2021 о смене арендатора по договору субаренды.

Ссылаясь на пункт 3.3 договора, ИП Глава КФХ ФИО2 направил в адрес ФИО3 уведомление от 22.03.2021 о повышении арендной платы по договору субаренды с выплатой с 01.04.2021 в ежеквартальном порядке 227 409 руб. 00 коп. и дополнительное соглашение к договору субаренды (3 экз.), которое предлагал подписать в течение 10 дней с момента получения уведомления и возвратить ИП Главе КФХ ФИО2

Согласно проекту дополнительного соглашения №1 к договору субаренды пункт 3.1 договора предлагалось изложить в следующей редакции: «За предоставленный в субаренду по настоящему договору земельный участок Субарендатор ежеквартально до 10 числа последнего месяца квартала уплачивает Арендатору сумму в размере 227 409 руб.» При этом размер ежемесячной арендной платы был рассчитан исходя из стоимости в размере 10 000 руб. за 1 га в год, 833 руб. за 1 га за 1 месяц и площади земельного участка в размере 91 га. 

В ответном письме от 31.03.2021 ФИО3 отказался от подписания дополнительного соглашения к договору, ссылаясь на то, что договор субаренды не содержит условий о праве арендодателя изменять размер арендной платы в одностороннем порядке, а право на увеличение размера арендной платы не безусловно (статья 10 ГК РФ).

Ссылаясь на указанные обстоятельства, ИП Глава КФХ ФИО2 обратился в арбитражный суд к ИП Главе КФХ ФИО3 с исковым заявлением (с учетом уточнений от 21.02.2022) и просил  суд внести следующие изменения в договор №1 субаренды земельного  участка  от 06.06.2018:

- Установить размер арендной платы по договору №1 субаренды земельного  участка от 06.06.2018 в размере 849 948 (восемьсот сорок девять тысяч девятьсот сорок восемь) рублей в год.

- Пункт 3.1. договора изложить и читать в следующей редакции: «За предоставленный в субаренду по настоящему договору земельный участок Субарендатор ежеквартально до 10 числа последнего месяца квартала уплачивает Арендатору сумму в размере 212 487 (двести двенадцать тысяч четыреста восемьдесят семь) рублей.

В ходе  нового рассмотрения дела ИП Глава КФХ ФИО2 в порядке статьи 49 АПК РФ уточнил исковые требования в соответствии с результатами судебной экспертизы (заключение от 19.11.2021 № О-044/11-2021) и просил суд внести изменения в договор субаренды земельного участка №1 от 06.06.2018, подлежащие применению с 01.04.2021: установить размер арендной платы по договору субаренды №1 от 06.06.2018г. в размере  849 948 руб. в год; пункт 3.1 договора изложить и читать в следующей редакции: «За предоставленный в субаренду по настоящему договору земельный участок Субарендатор ежеквартально до 10 числа последнего месяца квартала уплачивает Арендатору сумму в размере 212 487 (двести двенадцать тысяч четыреста восемьдесят семь) рублей» (ходатайство об изменении исковых требований от 18.01.2023). 

 

Оценив представленные документы в их совокупности по правилам статьи 71 АПК РФ, суд считает исковые требования  подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном АПК РФ.

Статья 12 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) содержит перечень способов защиты гражданских прав. При этом данная статья допускает защиту гражданских прав как указанными в ней способами, так и иными способами, предусмотренными законом. 

В соответствии со статьей 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В силу части 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В соответствии с частью 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

Согласно части 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. 

В силу части 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (часть 2 статьи 452 ГК РФ).

Материалами дела подтверждается, что между муниципальным образованием «Льговский район» как арендодателем и ИП ФИО4 как арендатором был заключен договор аренды №1 земельного участка от 09.03.2011, в соответствии с условиями которого арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения фонда перераспределения земель Льговского района Курской области, разрешенное использование для сельскохозяйственного производства с кадастровым номером 46:13:000000:51, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): Курская область, Льговский район, МО «Вышнедеревенский сельсовет», для создания крестьянского фермерского хозяйства площадью, 910403 кв. м., на срок с 20.11.2010 по 20.11.2030.

В свою очередь, между ИП ФИО4 как арендатором и ФИО3 как субарендатором был заключен договор №1 субаренды земельного участка от 06.06.2018, в соответствии с условиями которого арендодатель предоставил субарендатору земельный участок кадастровый номер 46:13:000000:51 из земель сельскохозяйственного назначения– для размещения объектов сельскохозяйственного назначения и сельскохозяйственных угодий, площадью 910403 кв.м., расположенный по адресу: Курская область, Льговский район, МО «Вышнедеревенский сельсовет», во временное владение и пользование за плату на срок до 01.10.2023.

На основании соглашения об уступке прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от 23.11.2020 ИП ФИО4 как цедент передала, а ИП Глава КФХ ФИО2 как цессионарий принял на себя права и обязанности по договору аренды №1 земельного участка от 09.03.2011, заключенного сроком с 20.11.2010 по 20.11.2030 в отношении земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства, кадастровый номер 46:13:000000:51, общей площадью - 910403 кв.м., расположенного по адресу: Курская область, Льговский район, МО Вышнедеревенский сельсовет.

 В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно части 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем). Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Частью 1 статьи 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

При этом в силу части 3 статьи 614 ГК РФ если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. 

Как разъяснено в пункте 21 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды», данная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует. Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 ГК РФ), то по смыслу пункта 3 статьи 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.

В пункте 3.3 договора стороны согласовали, что размер арендной платы по настоящему договору может изменяться не чаще одного раза в год.

Обращаясь в суд с рассматриваемыми требованиями, истец указал, что данным пунктом договора закреплена возможность изменения условий договора в части размера арендной платы, а стороны добровольно приняли на себя обязательство по пересмотру размера арендной платы ежегодно.

В свою очередь ответчик полагал, что сторонами не согласовано условие об изменении арендной платы по договору субаренды, в том числе по инициативе арендодателя и исходя из размера арендной платы по основному договору аренды; все положения договора субаренды изменяются только по соглашению сторон путем подписания дополнительного соглашения.

Согласно статье 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в абзаце первом данной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Кроме того, как разъяснено в пункте 43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений ГК РФ о заключении и толковании договора», условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ). Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Как усматривается из пункта 1.2 договора субаренды земельного участка от 06.06.2018 №1, заключенного между ИП ФИО4 как арендатором и  ФИО3 как субарендатором, участок принадлежит Арендатору на праве аренды согласно договора аренды №1 земельного участка от 09.03.2011, зарегистрированного Управлением Росреестра по Курской области 10.05.2011. При этом в пункте 2.1 договора субаренды закреплена обязанность арендатора предупредить Субарендатора обо всех обязательствах Арендатора переда Арендодателем, вытекающих из договора аренды на земельный участок.

В свою очередь в пункте 3.6 договора аренды №1 земельного участка от 09.03.2011, заключенного между Администрацией Льговского района как арендодателем и ИП ФИО4 как арендатором, установлено, что в случае передачи Участка в субаренду размер арендной платы в пределах срока договора субаренды определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, но не может быть ниже размера арендной платы по Договору.

При этом в силу пункта 3.4 договора аренды размер арендной платы изменяется ежегодно путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год и не чаще одного раза в год при изменении базовой ставки арендной платы. В этом случае исчисление и уплата Арендатором арендной платы осуществляется на основании дополнительных соглашений к договору. Также размер арендной платы пересматривается в случае перевода участка из одной категории земель в другую или изменения разрешенного использования земельного участка в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (пункт 3.4 договора).

Так, 30.01.2015 между муниципальным районом «Льговский район» как арендодателем и ИП Главой КФХ ФИО4 как арендатором было заключено дополнительное соглашение к договору аренды, согласно условиям которого в соответствии пунктом  3.4 договора аренды земельного участка, в связи с изменением ставки и порядка исчисления арендной платы, арендная плата за земельный участок установлена в соответствии с расчетом арендной платы, указанной в приложении соглашению с 30.01.2015, и составила 1 689 708 руб. за весь период использования земельного участка (годовая арендная плата составила 105 606 руб. 75 коп.).

С учетом изложенного, проанализировав и истолковав условия договора субаренды в системной взаимосвязи с основным договором аренды, исходя из принципов равенства участников гражданских отношений и необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав (статья 1 ГК РФ),  суд приходит к выводу о том, что пункт 3.3 договора субаренды не может быть истолкован как согласованное сторонами условие, полностью лишающее арендатора возможности изменить размер арендной платы в отсутствие согласия субарендатора. Иное, учитывая, что размер арендной платы арендатора подлежит изменению по условиям основного договора аренды, приводило бы к ситуации, когда размер арендной платы по договору субаренды мог быть ниже размера арендной платы по договору аренды, что являлось бы нарушением основных начал гражданского законодательства.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о возможности изменения условий договора субаренды о размере арендной платы на основании подпункта 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон в случаях, предусмотренных договором.

Как пояснил истец, арендная плата по договору субаренды составляет 535 руб. в квартал, что значительно ниже арендной платы по основному договору; при этом договор субаренды, заключенный 06.06.2018, с указанного момента ни разу изменен не был; в связи с чем истец полагал, что у него имеются основания изменить размер арендной платы. 

Ссылаясь на пункт 3.3 договора, ИП Глава КФХ ФИО2 направил в адрес  ФИО3 уведомление о повышении арендной платы по договору субаренды с выплатой с 01.04.2021 в ежеквартальном порядке 227 409 руб. 00 коп. и дополнительное соглашение к договору субаренды (3 экз.), которое предлагал подписать в течение 10 дней с момента получения уведомления и возвратить ИП Главе КФХ ФИО2 Вместе с тем, в ответном письме от 31.03.2021 ФИО3 отказался от подписания дополнительного соглашения к договору.

Таким образом, поскольку условия договора субаренды не лишают арендатора возможности изменить размер субарендной платы в отсутствие согласия субарендатора, субарендная плата с момента заключения договора не изменялась и ответчик не исполнил обязательство, предусмотренное пунктом 3.3 договора, уклонившись от подписания дополнительного соглашения, истец был вправе обратиться в суд с настоящим иском на основании части 2 статьи 450 ГК РФ.

Возражая против удовлетворения исковых требований ответчик указал, что нормативно установленные правила определения размера субарендной платы отсутствуют и нормы о регулируемых ценах к ней не могут быть применены; договором субаренды не установлен конкретный механизм пересмотра арендной платы, в том числе исходя из рыночной стоимости аренды.  

Между тем, как уже указывалось выше, в пункте 3.6 основного договора аренды установлено, что в случае передачи участка в субаренду размер арендной платы в пределах срока договора субаренды определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, но не может быть ниже размера арендной платы по договору, что соответствует примерной форме договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка, утвержденной Распоряжением Росимущества от 06.07.2004 № 104-р для земельных участков, находящихся в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю. 

Согласно статье 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, является рыночной стоимостью объекта оценки.

Таким образом, поскольку условие об установлении субарендной платы в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности является обычным для экономического оборота неразграниченных земельных участков, публичный собственник и арендатор согласовали такое условие в пункте 3.6 договора аренды, о чем субарендатор при должной степени заботливости, разумности и осмотрительности  мог и должен был узнать (пункт 2.1 договора субаренды), а значит, и предполагать возможные последствия соответствующего правового регулирования, суд приходит к выводу о том, что требование арендатора об изменении субарендной платы в соответствии с рыночной стоимостью является законным и обоснованным.

Определением суда от 31.08.2021 по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту АНО «Гильдия независимых судебных экспертов» ФИО6, с постановкой перед экспертом вопроса: «Какова стоимость арендной платы за земельный участок сельскохозяйственного назначения площадью 910 403 кв.м. с кадастровым номером 46:13:000000:51, расположенный по адресу: Курская область, Льговский район, МО «Вышнедеревенский сельсовет» по состоянию на дату проведения экспертизы?» 

Согласно заключению эксперта АНО «Гильдия независимых судебных экспертов» ФИО6 от 19.11.2021 №О-044/11-2021 стоимость арендной платы за земельный участок сельскохозяйственного назначения, площадью 910 403 кв.м., с кадастровым номером 46:13:000000:51, расположенный по адресу: Курская область, Льговский район, МО «Вышнедеревенский сельсовет», по состоянию на дату проведения экспертизы, составляет 849 948 руб. в год.

Как усматривается из ходатайства об изменении исковых требований от 21.02.2022, истец просит суд внести изменения в договор субаренды земельного участка №1 от 06.06.2018, установив размер арендной платы по договору субаренды №1 от 06.06.2018 в размере  849 948 руб. в год; пункт 3.1 договора изложить и читать в следующей редакции: «За предоставленный в субаренду по настоящему договору земельный участок Субарендатор ежеквартально до 10 числа последнего месяца квартала уплачивает Арендатору сумму в размере 212 487 (двести двенадцать тысяч четыреста восемьдесят семь) рублей», пояснив, что размер арендной платы определен им исходя из рыночной стоимости арендной платы в соответствии с заключением  эксперта АНО «Гильдия независимых судебных экспертов» ФИО6 от 19.11.2021 № О-044/11-2021 как наиболее обоснованной и объективной стоимости аренды. 

Между тем, согласно абзацу 2 статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета. В связи с чем заключение эксперта АНО «Гильдия независимых судебных экспертов» ФИО6 от 19.11.2021 № О-044/11-2021 не может быть принято судом для определения рыночной стоимости субарендной платы.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, ответчик в порядке статьи 65 АПК РФ в ходе нового рассмотрения  представил отчет частнопрактикующего оценщика ФИО7  от 29.03.2023 №01-03-2023, в соответствии с которым рыночная стоимость величины арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 46:13:000000:51 составляет 386 093 руб. в год. 

Определением от 03.04.2023 суд предлагал истцу представить письменные пояснения с учетом доказательств по делу, представленных ответчиком (отчета оценщика ФИО7), однако, истцом соответствующие пояснения представлены не были, ходатайство о проведении судебной экспертизы в целях определения актуальной рыночной стоимости субаренды заявлено не было.

При таких обстоятельствах,  учитывая, что результаты судебной экспертизы по определению рыночной стоимости субарендной платы утратили актуальность и ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы сторонами не заявлялось, несмотря на неоднократное предложение рассмотреть вопрос о назначении при новом рассмотрении судебной экспертизы, а в материалах дела имеется отчет частнопрактикующего оценщика ФИО7  от 29.03.2023 №01-03-2023, отвечающий требованиям законодательства об оценочной деятельности и не оспоренный в установленном порядке, суд принимает его в качестве доказательства размера рыночной стоимости субарендной платы по настоящему делу.

Поскольку  размер субарендной платы (386 093 руб. в год.) определен оценщиком ФИО7 в соответствии с Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральными стандартами оценки (раздел 2 отчета) и превышает размер арендной платы, определенной арендодателем Администрацией Льговского района (105 606 руб. 75 коп.), суд полагает возможным внести  изменения в договор №1 субаренды земельного участка от 06.06.2018, установив  размер арендной платы по договору №1 субаренды земельного участка от 06.06.2018 в размере 386 093 (триста восемьдесят шесть тысяч девяносто три) рубля в год и изложив пункт 3.1 договора субаренды в следующей редакции: «За предоставленный в субаренду по настоящему договору земельный участок Субарендатор ежеквартально до 10 числа последнего месяца квартала уплачивает Арендатору сумму в размере 96 523 (девяносто шесть тысяч пятьсот двадцать три) руб. 25 коп.».

Обращаясь в суд с настоящими требованиями, истец при новом рассмотрении дела  просил признать изменения договора субаренды подлежащими применению с 01.04.2021, поскольку уведомлением от 22.03.2021 сообщил ответчику  об изменении арендных платежей с 01.04.2021 и предпринимал меры по подписанию дополнительного соглашения; тогда как ответчик отказался от мирного урегулирования спора  (подписания дополнительного соглашения) и, злоупотребляя правом, затягивает судебный процесс.

В соответствии с часть 3 статьи 453 ГК РФ, в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Часть 2 статьи 425 ГК РФ стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений.

Материалами дела подтверждается, что ИП Глава КФХ ФИО2 заказным письмом направил в адрес ФИО3 уведомление от 22.03.2021 о повышении арендной платы по договору субаренды с выплатой с 01.04.2021 с приложением проекта дополнительного соглашения к договору субаренды (3 экз.), которое предлагал подписать в течение 10 дней с момента получения уведомления.

При таких обстоятельствах, учитывая, что частью 3 статьи 453 ГК РФ прямо предусмотрена возможность определения момента вступления в силу изменений исходя из их характера, размер арендной платы был определен в твердом размере и с момента заключения договора не менялся, а на дату изменения субарендной платы (01.04.2021) ее размер уже не соответствовал средней рыночной стоимости аренды 1 га земли в МО «Вышнедеревенский сельсовет» (согласно справке Курской торгово-промышленной палаты от 14.04.2021) и  был значительно меньше арендной платы, при этом арендатор уведомил субарендатора об изменении арендной платы уведомлением от 23.03.2021 и обратился в суд с настоящим иском еще 13.05.2021, суд полагает возможным в данном случае признать изменения договора субаренды в части увеличения арендной платы действующими с 01.04.2021.  При этом суд также принимает во внимание соблюдение баланса имущественных интересов сторон с учетом окончания срока действия договора субаренды 01.10.2023 и длительности рассмотрения настоящего дела (с 18.05.2021) .

Согласно статье 71 АПК РФ, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном,  объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Оценив представленные доказательства с позиций их относимости,  допустимости и достоверности, а также их достаточность и взаимную связь в совокупности в соответствии с положениями статей 67, 68, 71 АПК РФ, суд полагает заявленные исковые требования подлежащими удовлетворению.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ, с учетом результатов рассмотрения настоящего дела, расходы по оплате государственной пошлины и судебной экспертизы относятся судом на ответчика.

Руководствуясь статьями 17, 27, 28, 65, 71, 102, 110, 112, 167-170, 176, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

Р Е Ш И Л:

Внести  подлежащие применению с 01.04.2021 изменения в договор №1 субаренды земельного участка от 06.06.2018, заключенный между индивидуальным предпринимателем главой крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 и индивидуальным предпринимателем главой крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО3: 

- Установить размер арендной платы по договору №1 субаренды земельного участка от 06.06.2018 в размере 386 093 (триста восемьдесят шесть тысяч девяносто три) рубля в год. 

- Пункт 3.1. договора №1 субаренды земельного участка от 06.06.2018 изложить  в следующей редакции: «За предоставленный в субаренду по настоящему договору земельный участок Субарендатор ежеквартально до 10 числа последнего месяца квартала уплачивает Арендатору сумму в размере 96 523 (девяносто шесть тысяч пятьсот двадцать три) руб. 25 коп.».

Взыскать с индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО3 в пользу индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2  расходы по оплате судебной экспертизы в размере 20 000 руб. 00 коп., расходы по оплате государственной пошлины в сумме 6000 руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Курской области в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в г. Воронеже, в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу – в кассационную инстанцию в Арбитражный суд Центрального округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

      Судья                                                                                           Н.Н. Белых