ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А53-45428/2021

город Ростов-на-Дону

24 января 2023 года

15АП-21288/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 23 января 2023 года

Полный текст постановления изготовлен 24 января 2023 года

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Величко М.Г.

судей Барановой Ю.И., Сороки Я.Л.

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1

при участии:

от истца: представитель ФИО2 по доверенности от 01.03.2022, паспорт; генеральный директор ФИО3 на основании выписки из ЕГРЮЛ № ЮЭ9965- 22- 223217930, паспорт; 

от ответчика: представитель ФИО4 по доверенности от 27.07.2020, паспорт,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Инвестрадиострой»

на решение Арбитражного суда Ростовской областиот  26.10.2022 по делу № А53-45428/2021

по иску акционерного общества «Меридиан-Юг» (ИНН 

<

***>, 

ОГРН 

<

***>)

к ответчику обществу с ограниченной ответственностью «Инвестрадиострой» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте недвижимости,

                                  УСТАНОВИЛ:

акционерное общество «Меридиан-Юг» (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Инвестрадиострой» (далее - ответчик) о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте недвижимости в виде квартир. 

Решением от 26.10.2022 исковые требования удовлетворены. Признано право собственности акционерного общества «Меридиан-Юг» (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>) на долю в праве на 20-этажный 207-квартирный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями дом, расположенный по адресу:                             

<

...> в виде следующих квартир: квартира N 127 площадью 67,3 кв. м, квартира N 128 площадью 66,9 кв. м, квартира N 121 площадью 66,9 кв. м, квартира N 120 площадью 67,3 кв. м, квартира N 148 площадью 67,8 кв. м, квартира N 149 площадью 67,1 кв. м, квартира N 42 площадью 135,3 кв. м, квартира N 54 площадью 135,3 кв. м, квартира N 46 площадью 139,35 кв. м, квартира N 29 площадью 100,75 кв. м, квартира N 196 площадью 101,95 кв. м, квартира N 168 площадью 101,95 кв. м, квартира N 68 площадью 128,1 кв. м.  С общества с ограниченной ответственностью «Инвестрадиострой» в пользу акционерного общества «Меридиан-Юг» взыскано судебных расходов 226 000 рублей.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение от 26.10.2022 отменить, принять по делу новыйсудебный акт. В обоснование жалобы заявитель указывает, что  предметом иска является признание за истцом права на долю в общей долевой собственности в незавершенном строительством объекте - 20 этажном 207 квартирном жилом доме со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой по пр. М. Нагибина в г. Ростове-на-Дону в виде квартир №№ 127, 128, 121, 120, 148, 149, 42, 54, 46, 89, 196, 168, 91. Однако, все обстоятельства дела по спору между теми же лицами, уже были установлены вступившими в законную силу судебными актами по делу                  № А53-40696/2020, производство по настоящему делу надлежало прекратить.  Принимая в качестве доказательств выводы заключения эксперта № 02-07-22 от 23.09.2022, суд применил неотносимые к делу доказательства. Кроме того, имеется факт нарушения баланса интересов двух коммерческих организаций в пользу истца. 

В отзыве на жалобу истец просит оставить решение от 26.10.2022 без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения. 

          От ответчика поступило ходатайство  о приобщении к материалам дела решения Ворошиловского районного суда от 24.02.2022 по делу № 2-59/2022, в качестве исполнения определения Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.12.2022, в котором суд указал ответчику представить акт суда общей юрисдикции, на который ответчик ссылался в судебном заседании 26.12.2022.          Ходатайство рассмотрено и удовлетворено судом.

Представители сторон в судебном заседании поддержали занимаемые правовые позиции по спору.

Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, апелляционная коллегия не усматривает оснований к отмене судебного акта.

Как следует из материалов дела и установлено судом, иск основан на следующих обстоятельствах, преюдициально установленных в рамках дела N А53-40696/2020. 

Акционерное общество «Меридиан-Юг» является организацией со 100% участием муниципального образования город Ростова-на-Дону в лице Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону. 

09 июля 2009 года на заседании Совета директоров АО «Меридиан-Юг» было рассмотрено и принято решение об участии АО «Меридиан-Юг» в мероприятиях по реализации «Плана действий по обеспечению устойчивого социально-экономического развития города Ростова-на-Дону». Социально важной частью плана является строительство жилья, связанного с проблемой обеспечения жильем «обманутых» дольщиков - по строительству на пр. Нагибина, 38. 

Решением Совета директоров АО «Меридиан-Юг» N 13 от 16 октября 2009 года была одобрена крупная сделка на сумму - 14 158 500 рублей на приобретение квартир по цене 25 000 рублей за 1 кв. м в количестве 10 (десяти) штук, общей площадью - 566,34 кв. м в строящемся доме по адресу: 

<

...>. 

Вследствие данного решения АО «Меридиан-Юг» была приобретена по договорам уступки прав требования с ООО «СК «Гарант-строй» часть прав по договорам участия в долевом строительстве в виде права требования от застройщика - ГУВД Ростовской области передачи в собственность 10 квартир: 

 

Дата, номер договора, номер регистрационной записи в Росреестре 

Номер квартиры 

Площадь квартиры 

23.11.2009, Договор уступки права требования N 5, N 61-61-01/849/2009-179 от 07.04.2010 

56 

55,82 кв. м 

23.11.2009, Договор уступки права требования N 6, N 61-61-01/849/2009-155 от 07.04.2010 

72 

55,82 кв. м 

23.11.2009, Договор уступки права требования N 7, N 61-61-01/849/2009-158 от 07.04.2010 

88 

55,82 кв. м. 

23.11.2009, Договор уступки права требования N 8, N 61-61-01 /849/2009-174 от 23.12.2009 

32 

55,82 кв. м 

23.11.2009, Договор уступки права требования N 9, N 61-61-01 /849/2009-159 от 23.12.2009 

120 

55,82 кв. м 

23.11.2009, Договор уступки права требования N 10, N 61-61-01/849/2009-157 от 23.12.2009 

156 

59,89 кв. м 

23.11.2009, Договор уступки права требования N 11, N 61-61-01 /849/2009-178 от 23.12.2009 

29 

59,89 кв. м 

23.11.2009, Договор уступки права требования N 12, N 61-61-01/849/2009-176 от 23.12.2009 

233 

55,82 кв. м 

23.11.2009, Договор уступки права требования N 13, N 61-61-01/902/2009-361 от 10.06.2010 

209 

55,82 кв. м 

23.11.2009, Договор уступки права требования N 14, N 61-61-01/902/2009-357 от 10.06.2010 

96 

55,82 кв. м 

  

Обязательства по оплате по договорам были исполнены истцом в полном объеме на сумму 14 158 500 (четырнадцать миллионов сто пятьдесят восемь тысяч пятьсот рублей) рублей. 

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 08.08.2012 по делу N А53-11325/2011 в отношении ООО «СК «Гарант-строй» введена процедура наблюдения. Требование АО «Меридиан-Юг» включено в реестр требований кредиторов ООО «СК «Гарант-строй». 

Акционерное общество «Контур» создано путем реорганизации в форме преобразования муниципального унитарного предприятия города Ростова-на-Дону «Контур» в открытое акционерное общество в соответствии с Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», Федеральным законом от 26.12.1995 N 208-ФЗ «Об акционерных обществах» (с изменениями и дополнениями), решением Ростовской-на-Дону городской Думы от 19.08.2003 N 234 «Об утверждении прогнозного плана (программы) приватизации муниципального имущества города Ростова-на-Дону на 2003 год», распоряжением Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону от 25.04.2007 N 1462 «Об условиях приватизации муниципального унитарного предприятия г. Ростова-на-Дону «Контур». На сегодняшний день Акционерное общество «Контур» является организацией со 100% участием муниципального образования город Ростова-на-Дону в лице департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону. 

Согласно пункту 3 мероприятий по реализации «Плана действий по обеспечению устойчивого социально-экономического развития города Ростова-на-Дону», утвержденному Главой администрации г. Ростова-на-Дону, инвестирование завершения строительства объекта (на пр. Нагибина, 38 г. Ростов-на-Дону) возложено, в том числе на АО «Контур», ожидаемый эффект - получение средств на завершение строительства ООО СК «Гарант-строй», более доходное и надежное, а также социально значимое, чем депозитное, размещения свободных денежных средств. Социально важной частью плана является строительство жилья, связанного с проблемой обеспечения жильем «обманутых» дольщиков - по строительству на пр. Нагибина, 38. 

Генеральным директором АО «Контур» был утвержден бизнес-план долевого участия в строительстве. 

Вследствие данных мероприятий АО «Контур» было приобретено по договорам уступки прав требования с ООО «СК «Гарант-строй» часть прав по договорам участия в долевом строительстве в виде права требования от застройщика - ГУВД Ростовской области передачи в собственность 11 квартир общей площадью - 639,88 кв. м на сумму -15997 тыс. руб. 

 

Дата договора и номер договора 

Номер квартиры 

площадь 

21.09.2009, N 2/4 

63 

59,21 

21.09.2009, N 2/6 

181 

59,89 

21.09.2009, N 2/3 

61 

59,89 

21.09.2009, N 2/5 

180 

59,89 

21.09.2009, N 2/7 

177 

55,82 

24.12.2009, N 57-157 

157 

59,89 

24.12.2009, N 47-148 

148 

59,89 

24.12.2009, N 48-149 

149 

59,89 

24.12.2009, N 68-113 

113 

53,15 

24.12.2009, N 51-33 

33 

53,15 

25.12.2009,N 46-146 

146 

59,21 

  

Приобретение квартир было осуществлено за счет собственных свободных средств АО «Контур». 

Обязательства по оплате по договорам были исполнены в полном объеме на сумму 15 997 тыс. руб. (пятнадцать миллионов девятьсот девяносто семь тысяч) рублей. 

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 08.08.2012 по делу N А53-11325/2011 в отношении ООО «СК «Гарант-строй» введена процедура наблюдения. Требование АО «Контур» было включено в реестр требований кредиторов ООО «СК «Гарант-строй». 

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 24.08.2015 ООО «СК «Гарант-строй» признано несостоятельным (банкротом). Определением Арбитражного суда Ростовской области от 06.12.2018 года конкурсное производство завершено. 

В рамках процедуры банкротства на основании договора купли-продажи прав и обязанностей ООО «СК «Гарант-строй» от 06.05.2016 N 28-ГС права и обязанности ООО «СК «Гарант-строй» как застройщика были переданы новому застройщику - ООО «Инвестрадиострой». 

Таким образом, ответчик является правопреемником прежнего застройщика и в соответствии с пунктом 2.1.1. договора N 28-ГС обязался завершить строительство объекта в срок, не превышающий трех лет с момента заключения договора. 

В соответствии с пунктом 2.1.2 договора ООО «Инвестрадиострой» приняло на себя обязательства ООО СК «Гарант-строй» перед участниками строительства, и обязательства могут исполняться следующим образом: 

- предоставление участникам строительства, имеющим требования о передаче жилого помещения, жилого помещения, в соответствии с реестром ООО СК «Гарант-строй» о передаче жилых помещений по делу N А53-11325/2011, по завершению строительства объекта без взимания дополнительных денежных средств; 

- с согласия участника строительства, имеющего требование о передаче жилого помещения, предоставить ему аналогичное жилое помещение в ином уже завершенном строительством доме, или находящемся на стадии завершения строительства без взимания дополнительных денежных средств с участника строительства; 

- с согласия участника строительства, имеющего требование о передаче жилого помещения, выплатить участнику строительства денежную компенсацию в размере не менее суммы, определенной судом при включении в реестр передачи жилых помещений. 

Также между ООО «СК «Гарант-строй», ООО «Инвестрадиострой» и участником строительства АО «Меридиан-Юг» подписано соглашение о переводе долга N 2 от 11.05.2016, согласно которому ООО «Инвестрадиострой», новый должник, принимает на себя обязательства перед АО «Меридиан-Юг» о передаче вышеперечисленных жилых помещений. 

Согласно пункту 4 соглашения, обязательства нового должника ООО «Инвестрадиострой» (новый должник) по передаче жилых помещений подлежат новации заключением с соответствующими кредиторами договоров участия в долевом строительстве в соответствии с требованиями Федерального закона от 30.12.2014 N 214-ФЗ после переоформления новым должником на себя прав и обязанностей Застройщика. 

Таким образом, права истца на указанные выше квартиры возникли на основании договоров цессии от 2009 года, договора от 06.05.2016 N 28-ГС и соглашения о переводе долга N 2 от 11 мая 2016 года. 

Также между ООО «СК «Гарант-строй», ООО «Инвестрадиострой» и участником строительства АО «Контур» подписано соглашение о переводе долга N 3 от 11.05.2016, согласно которому ООО «Инвестрадиострой», новый должник, принимает на себя обязательства перед АО «Контур» о передаче вышеперечисленных жилых помещений. 

Согласно пункту 4 соглашения обязательства нового должника ООО «Инвестрадиострой» (новый должник) по передаче жилых помещений подлежат новации заключением с соответствующими кредиторами договоров участия в долевом строительстве в соответствии с требованиями Федерального закона от 30.12.2014 N 214-ФЗ после переоформления новым должником на себя прав и обязанностей застройщика. 

Таким образом, права АО «Контур» на указанные выше квартиры возникли на основании договоров цессии от 2009 года, договора от 06.05.2016 N 28-ГС и соглашения о переводе долга N 3 от 11 мая 2016 года. 

В 2018 году истцом было направлено письмо (исх. N 44 от 30.05.2018) с требованием исполнения обязательств по заключению договоров участия в долевом строительстве, на которое ответа не последовало, договоры не были заключены. 

АО «Контур» также было направлено письмо (исх. N 8 от 31.05.2018) с требованием исполнения обязательств по заключению договоров участия в долевом строительстве, на которое ответа не последовало, договоры не были заключены. 

Более того, как выяснилось позднее, в 2018 году проектная декларация строящегося дома была изменена, без соответствующих уведомлений участников строительства. Застройщиком были направлены документы для получения откорректированного разрешения на строительство. 27.06.2018 Департаментом архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону ООО «Инвестрадиострой» выдано разрешение на строительство 20-этажного 207-квартирного дома N 61-310-928501-2018. 

Согласно разделу 15.2 новой проектной декларации в составе многоквартирного дома предусмотрены только 2,3,4-комнатные квартиры. При этом проектной декларацией до изменения были предусмотрены также 1-комнатные квартиры, у ООО «Инвестрадиострой» имеются обязательства по передаче истцу десяти 1-комнатных квартир. Также изменилась площадь остальных квартир. 

Таким образом, в соответствии с разрешением на строительство, продленным до 27.12.2020, ответчиком планируется возведение иного объекта капитального строительства. На сегодняшний день объект имеет высокую степень готовности, и практически завершен строительством. 

Такого объекта, как 19-этажный 240-квартирный дом в настоящее время не существует. 

Вследствие описанных выше обстоятельств сложилась ситуация, при которой у ООО «Инвестрадиострой» имеются обязательства перед участниками долевого строительства по передаче квартир в строящемся доме, которые в актуальной проектной документации отсутствуют, в связи с чем передать именно эти индивидуально-определенные объекты (10 однокомнатных квартир) по окончанию строительства истцу и третьему лицу не представляется возможным. 

Данное обстоятельство (изменение проекта) является препятствием для исполнения обязательств перед дольщиками по заключению договоров участия в долевом строительстве и передаче квартир. 

Решением Ворошиловского суда города Ростова-на-Дону по делу N 2-2749/2020 от 14.10.2020 отказано в удовлетворении исковых требований участников строительства физических лиц об обязании внести изменения в проектную документацию и заключить договоры участия в долевом строительстве с последующей их регистрацией. 

Поскольку объект строительства находится в высокой степени готовности, внесение изменений в его проект несет в себе риск угрозы для жизни и здоровья участников долевого строительства, как установил Ворошиловский районный суд города Ростова-на-Дону в решении по делу N 2-2749/2020 от 14.10.2020. 

В настоящее время истец является полным правопреемником АО «Контур» в результате произошедшей реорганизации в форме присоединения, что подтверждено выписками из ЕГРЮЛ в отношении названных юридических лиц, а потому заявляет требования, основанные на описанных выше совокупных правах этих лиц. 

Ссылаясь на разъяснения, изложенные в пункте 3 Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации N 3 (2017) утв. Президиумом Верховного суда РФ 12.07.2017, о том, что при неисполнении обязательства другой стороной застройщиком они вправе требовать защиты своих прав путем признания права на долю в общей долевой собственности в не завершенном строительством объекте в виде квартиры и определения размера доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства, истец просит признать право истца на долю в общей долевой собственности в не завершенном строительством объекте по адресу: 

<

...> в виде квартир. 

Определением от 30.06.2022 суд первой инстанции назначил по делу судебную строительно-техническую экспертизу. 

На разрешение эксперта поставлены были следующие вопросы: 

1) Является ли незавершенный строительством многоквартирный 20-этажный 207- квартирный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой по пр. Михаила Нагибина, 38 находящийся на стадии строительства по проекту ООО «Севкавнипиагропром», шифр проекта 766-1, 2017 г. аналогичным 240-квартирному 19-ти этажному жилому дому по пр. Михаила Нагибина, 38 в г. Ростове-на-Дену строительство которого было предусмотрено проектом ОАО ПСП «Севкавнипиагропром», шифр проекта 17/2-09-С, 2005; 

2) Являются ли указанные ниже жилые помещения - квартиры в многоквартирном 20-этажном 207-квартирном жилом доме со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой по пр. Михаила Нагибина, 38 аналогичными жилым помещениям, предусмотренным действующими договорами долевого участия, строительство которых было предусмотрено проектом многоквартирного 240-квартирного, 19-ти этажного жилого дома по пр. Михаила Нагибина, 38 в г. Ростове-на-Дону, выполненного ОАО ПСП «Севкавнипиагропром», шифр проекта 17/2-09-С, 2005 г.: 

1. Жилое помещение - квартира N 127, ориентировочной плои 67,66 кв. м, расположенная на 7 этаже объекта аналогична квартире N 156 ориентировочной площадью 59,89 кв. м передача которой истцу предусмотрена ДДУ N 56 от 20.07.2009 Рег. N 61-61-01/752/2009 - 417 от 12.11.2009? 

2. Жилое помещение - квартира N 128, ориентировочной площадью 67,48 кв. м, расположенная на 7 этаже объекта аналогична квартире N 157 ориентировочной площадью 59,89 кв. м передача которой истцу предусмотрена ДДУ N 57 от 20.07.2009 Peг. N 61-61-01/880/2009-181 от 18.12.2009? 

3. Жилое помещение квартира N 121, ориентировочной площадью 67,25 кв. м, расположенная на 6 этаже объекта аналогична квартире N 149 ориентировочной площадью 59,89 кв. м передача которой истцу предусмотрена ДДУ N 48 от 20.07.2009 Peг. N 61-61-01/814/2009-389 от 27.11.2009? 

4. Жилое помещение - квартира N 120, ориентировочной площадью 67,4 кв. м, расположенная на 6 этаже объекта аналогична квартире N 148 ориентировочной площадью 59,89 кв. м, передача которой истцу предусмотрена ДДУ N 47 от 20.07.2009 Peг. N 61-61-01/814/2009-390 от 27.11.2009? 

5. Жилое помещение - квартира N 148, ориентировочной площадью 67,4 кв. м, расположенная на 10 этаже объекта аналогична квартире N 180 ориентировочной площадью 59,89 кв. м, передача которой истцу предусмотрена ДДУ N 2 от 03.03.2009 Peг. N 61-61-01/188/2009-364 от 07.04.2009? 

6. Жилое помещение - квартира N 149, ориентировочной площадью 67,4 кв. м, расположенная на 10 этаже объекта аналогична квартире N 181 ориентировочной площадью 59,89 кв. м, передача которой истцу предусмотрена ДДУ N 2 от 03.03.2009 Peг. N 61-61-01/188/2009-364 от 07.04.2009? 

7. Жилое помещение - квартира N 42, ориентировочной шалью 136,31 кв. м, расположенная на 9 этаже объекта аналогична двум однокомнатным квартирам: 

    - N 56 ориентировочной площадью 55,82 кв. м, передача которой истцу предусмотрена ДДУ N 69 от 05.09.2009 г. Peг. N 61-61-01/752/2009 - 261 от 09.11.2009; 

    - N 146 ориентировочной площадью 59,21 кв. м, передача которой истцу предусмотрена ДДУ N 46 от 20.07.2009 г. Peг. N 61-61-01/880/2009-397 от 23.12.2009? 

8. Жилое помещение - квартира N 54, ориентировочной шалью 136,31 кв. м, расположенная на 11 этаже объекта аналогична двум однокомнатным квартирам: 

      - N 72 ориентировочной площадью 55,82 кв. м, передача которой истцу предусмотрена ДДУ N 71 от 05.10.2009 г. Рег. N 61-61-01/752/2009 - 411 от 02.11.2009; 

- N 63 ориентировочной площадью 59,21 кв. м, передача которой истцу предусмотрена ДДУ N 2 от 03.03.2009 г. Peг. N 61-61-01/188/2009-364 от 07.04.2009 г.? 

9. Жилое помещение - квартира N 46, ориентировочной площадью 139,82 кв. м, расположенная на 10 этаже объекта аналогична двум однокомнатным квартирам: 

    - N 61 ориентировочной площадью 59,89 кв. м передача которой истцу предусмотрена ДДУ N 2 от 03.03.2009 г. Peг. N 61-61-01/188/2009-364 от 07.04.2009 

    - N 29 ориентировочной площадью 53,15 кв. м, передача которой истцу предусмотрена ДДУ N 44 от 20.07.2009 Peг. N 61-61-01/814/2009 - 391 от 12.11.2009? 

10. Жилое помещение - квартира N 89, ориентировочной площадью 103,2 кв. м, расположенная на 17 этаже объекта аналогична двум однокомнатным квартирам: 

    - N 33 ориентировочной площадью 53,15 кв. м, передача которой истцу предусмотрена ДДУ N 51 от 20.07.2009 Peг. N 61-61-01/880/2009-184 от 18.12.2009; 

    - N 113 ориентировочной площадью 53,15 кв. м передача которой истцу предусмотрена ДДУ N 68 от 05.10.2009 Peг. N 61-61-01/752/2009-416 от 12.11.2009; 

11. Жилое помещение - квартира N 196, ориентировочной площадью 103,24 кв. м, расположенная на 17 этаже объекта аналогична двум однокомнатным квартирам: 

    - N 120 ориентировочной площадью 55,82 кв. м, передача которой истцу предусмотрена ДДУ N 65 от 05.10.2009 г. Рег. N 61-61-01/752/2009-414 от 12.11.2009; 

    - N 233 ориентировочной площадью 55,82 кв. м, передача которой истцу предусмотрена ДДУ N 62 от 05.10.2009 Peг. N 61-61-01/752/2009 - 399 от 12.11.2009? 

     12. Жилое помещение - квартира N 168, ориентировочной площадью 103,24 кв. м, расположенная на 10 этаже объекта аналогична двум однокомнатным квартирам: 

    - N 88 ориентировочной площадью 55,82 кв. м, передача которой истцу предусмотрена ДДУ N 70 от 05.10.2009 г. Рег. N 61-61-01/752/2009 - 393 от 09.11.2009; 

    - N 177 ориентировочной площадью 55,82 кв. м передача которой истцу предусмотрена ДДУ N 2 от 03.03.2009 г. Рег. N 61-61-01/188/2009-364 от 07.04.2009? 

     13. Жилое помещение - квартира N 91, ориентировочной площадью 168,73 кв. м, расположенную на 18 этаже объекта аналогична трем однокомнатным квартирам: 

    - N 209 ориентировочной площадью 59,82 кв. м, передача которой истцу предусмотрена ДДУ N 63 от 05.10.2009 г. Рег. N 61-61-01/752/2009 - 401 от 12.11.2009; 

     - N 32 ориентировочной площадью 55,82 кв. м, передача которой истцу предусмотрена ДДУ N 45 от 20.07.2009 г. Рег. N 61-61-01/814/2009 - 386 от 27.11.2009 г. 

- N 96 ориентировочной площадью 59,82 кв. м передача которой истцу предусмотрена ДДУ N 64 от 05.10.2009 г. Рег. N 61-61-01/752/2009 - 409 от 12.11.2009? 

    Проведение экспертизы поручено АНО «Консалтинговый Центр «Судебных Экспертов» эксперту ФИО5. 

     Предоставлены в распоряжение эксперта: заявление об уточнении исковых требований от 19.04.2022, положительное сводное заключение N 1850-2006/1150-04 от 24.07.2006, извлечение из проектной документации, флешкарта с договорной и проектной документацией, документы в отношении жилых помещений - квартир NN 127, 121, 120, 148, 149, 46, 196, 168, 91, договоры участия в долевом строительстве. 

      Определением от 10.08.2022 суд приобщил к материалам дела и направил эксперту для проведения исследования проектную документацию: раздел N 3. Архитектурные решения в отношении объекта многоэтажный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой по пр. Нагибина, 38 в г. Ростове-на-Дону и чертежи спорных квартир в соотношении с чертежами квартир, указанных в договоре, на котором основан иск, на 36 листах. 

      Согласно выводам, изложенным в заключении экспертизы, квартиры, фактически созданные как отдельные жилые помещения в составе в незавершенном строительством объекте - 20-этажном 207-квартирном жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой по пр. Михаила Нагибина, 38, аналогичны ранее запроектированным квартирам, права на которые получил истец и его правопредшественник по описанным выше основаниям. 

    Квартира N 127, ориентировочной площадью 67,30 кв. м, расположенная на 7 этаже, аналогична квартире N 156 ориентировочной площадью 59,89 кв. м, передача которой истцу предусмотрена ДДУ N 56 от 20.07.2009 Peг. N 61-61-01/752/2009 - 417 от 12.11.2009. 

    Квартира N 128, ориентировочной площадью 66,90 кв. м, расположенная на 7 этаже, аналогична квартире N 157 ориентировочной площадью 59,89 кв. м, передача которой истцу предусмотрена ДДУ N 57 от 20.07.2009 Peг. N 61-61-01/880/2009-181 от 18.12.2009. 

     Квартира N 121, ориентировочной площадью 66,90 кв. м, расположенная на 6 этаже, аналогична квартире N 149 ориентировочной площадью 59,89 кв. м, передача которой истцу предусмотрена ДДУ N 48 от 20.07.2009 Peг. N 61-61-01/814/2009-389 от 27.11.2009. 

     Квартира N 120, ориентировочной площадью 67,30 кв. м, расположенная на 6 этаже, аналогична квартире N 148 ориентировочной площадью 59,89 кв. м, передача которой истцу предусмотрена ДДУ N 47 от 20.07.2009 Peг. N 61-61-01/814/2009-390 от 27.11.2009. 

     Квартира N 148, ориентировочной площадью 67,80 кв. м, расположенная на 10 этаже, аналогична квартире N 180 ориентировочной площадью 59,89 кв. м, передача которой истцу предусмотрена ДДУ N 2 от 03.03.2009 Peг. N 61-61-01/188/2009-364 от 07.04.2009. 

    Квартира N 149, ориентировочной площадью 67,10 кв. м, расположенная на 10 этаже, аналогична квартире N 181 ориентировочной площадью 59,89 кв. м, передача которой истцу предусмотрена ДДУ N 2 от 03.03.2009 Peг. N 61-61-01/188/2009-364 от 07.04.2009. 

    Квартира N 42, ориентировочной площадью 135,30 кв. м, расположенная на 9 этаже, аналогична двум однокомнатным квартирам: 

    N 56 ориентировочной площадью 55,82 кв. м, передача которой истцу предусмотрена ДДУ N 69 от 05.09.2009 Peг. N 61-61-01/752/2009 - 261 от 09.11.2009. 

    N 146 ориентировочной площадью 59,21 кв. м, передача которой истцу предусмотрена ДДУ N 46 от 20.07.2009 Peг. N 61-61-01/880/2009-397 от 23.12.2009. 

     Квартира N 54, ориентировочной площадью 135,30 кв. м, расположенная на 11 этаже, аналогична двум однокомнатным квартирам: 

    N 72 ориентировочной площадью 55,82 кв. м, передача которой истцу предусмотрена ДДУ N 71 от 05.10.2009 Peг. N 61-61-01/752/2009 - 411 от 02.11.2009. 

    N 63 ориентировочной площадью 59,21 кв. м, передача которой истцу предусмотрена ДДУ N 2 от 03.03.2009 Peг. N 61-61-01/188/2009-364 от 07.04.2009. 

     Квартира N 46, ориентировочной площадью 139,35 кв. м, расположенная на 10 этаже, аналогична двум однокомнатным квартирам: 

    - N 61 ориентировочной площадью 59,89 кв. м, передача которой истцу предусмотрена ДДУ N 2 от 03.03.2009 Peг. N 61-61-01/188/2009-364 от 07.04.2009. 

     - N 29 ориентировочной площадью 59,89 кв. м, передача которой истцу предусмотрена ДДУ N 44 от 20.07.2009 Peг. N 61-61-01/814/2009 - 391 от 12.11.2009. 

     Квартира N 29 ориентировочной площадью 100,75 кв. м, расположенная на 7 этаже, аналогична двум однокомнатным квартирам:  

      N 33 ориентировочной площадью 53,15 кв. м, передача которой истцу предусмотрена ДДУ N 51 от 20.07.2009 Peг. N 61-61-01/880/2009-184 от 18.12.2009.  

      N 113 ориентировочной площадью 53,15 кв. м, передача которой истцу предусмотрена ДДУ N 68 от 05.10.2009 Peг. N 61-61-01/752/2009-416 от 12.11.2009. 

     Квартира N 196, ориентировочной площадью 101,95 кв. м, расположенная  на 17 этаже, аналогичная двум однокомнатным квартирам: 

     N 120 ориентировочной площадью 55,82 кв. м, передача которой истцу предусмотрена ДДУ N 65 от 05.10.2009 Peг. N 61-61-01/752/2009 - 414 от 12.11.2009. 

    N 233 ориентировочной площадью 55,82 кв. м, передача которой истцу предусмотрена ДДУ N 62 от 05.10.2009 Peг. N 61-61-01/752/2009 - 399 от 12.11.2009. 

    Квартира N 168, ориентировочной площадью 101,95 кв. м, расположенная на 13 этаже, аналогична двум однокомнатным квартирам:  

     N 88 ориентировочной площадью 55,82 кв. м, передача которой истцу предусмотрена ДДУ N 70 от 05.10.2009 Peг. N 61-61-01/752/2009 - 393 от 09.11.2009. 

     N 177 ориентировочной площадью 55,82 кв. м, передача которой истцу предусмотрена ДДУ N 2 от 03.03.2009 Peг. N 61-61-01/188/2009-364 от 07.04.2009.  

    Квартира N 68, ориентировочной площадью 128,10 кв. м, расположенная на 14 этаже, аналогична трем однокомнатным квартирам: 

      N 209 ориентировочной площадью 55,82 кв. м, передача которой истцу предусмотрена ДДУ N 63 от 05.10.2009 Peг. N 61-61-01/752/2009 - 401 от 12.11.2009. 

      N 32 ориентировочной площадью 55,82 кв. м, передача которой истцу предусмотрена ДДУ N 45 от 20.07.2009 Peг. N 61-61-01/814/2009 - 386 от 27.11.2009. 

      N 96 ориентировочной площадью 55,82 кв. м, передача которой истцу предусмотрена ДДУ N 64 от 05.10.2009 Peг. N 61-61-01/752/2009 - 409 от 12.11.2009. 

      Суд пришел к выводу, что изменение ответчиком проектных решений не может и не должно влечь ущемления прав истца на получение законной доли в объекте в виде квартир. Изменение их числа путем передачи одной квартиры взамен двух или трех не нарушит баланса интересов сторон, поскольку физическое занятие этими объектами аналогичной части в строящемся доме свидетельствует, по существу, о тождестве обязательства по передаче имущества. 

    Таким образом,  истцом избран надлежащий способ защиты права. 

    В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется путем признания права. 

     В данном случае заявлены требования о признании права собственности. Содержание этого права определено статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. 

Статьей 128 Гражданского кодекса Российской Федерации определен круг объектов гражданских прав. К ним относятся вещи (включая наличные деньги и документарные ценные бумаги), иное имущество, в том числе имущественные права (включая безналичные денежные средства, бездокументарные ценные бумаги, цифровые права); результаты работ и оказание услуг; охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальная собственность); нематериальные блага. 

В соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации вещи как объекты гражданских прав определены как движимые и недвижимые. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. 

  В силу императивного указания статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами. 

   Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету согласно настоящему Федеральному закону, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости регулирует Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (статья 1). 

     Согласно пунктам 2, 4, 6 и 7 статьи 1 названного Федерального закона Единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений. 

    Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости. 

    Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения. 

     Государственный кадастровый учет недвижимого имущества - внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (далее также - объекты недвижимости), которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости (далее - государственный кадастровый учет). 

    Из приведенных законоположений следует, что недвижимая вещь, как объект гражданских прав должна быть подвергнута кадастровому учету и государственной регистрации подлежат именно права на нее. 

    Так, согласно статье 244 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). 

     Незавершенный строительством объект изначально (в проекте) представляет собой совокупность отдельных помещений (жилых и нежилых), обладающих самостоятельной оборотоспособностью. 

     Разъяснения, изложенные в пункте 3 Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации N 3 (2017) утв. Президиумом Верховного суда РФ 12.07.2017, на которые ссылается истец, говорят о том, что при неисполнении обязательства застройщиком он вправе требовать защиты своих прав путем признания права на долю в общей долевой собственности в не завершенном строительством объекте в виде квартиры и определения размера доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства. 

      Именно доля в общем праве долевой собственности в виде квартиры может быть объектом притязания и сопутствующая ей доля в праве на общее имущество. 

      Это подтверждается разъяснениями, изложенными в пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. 

      В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

     Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик (продавец по договору), право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в Едином государственном реестре прав. 

    Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). 

    Если в рассматриваемой ситуации истцом были заявлены требования о признании права собственности на недвижимое имущество и истребовании имущества у ответчика, суду следует квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи (статья 398 ГК РФ) и о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Данный спор подлежит разрешению с учетом положений абзацев второго и третьего настоящего пункта Постановления. 

Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества). 

На основании изложенного, суд пришел к выводу о необходимости удовлетворения заявленных исковых требований.

Доводы апелляционной жалобы о том, что суд должен был прекратить производство по настоящему делу ввиду того, что ранее уже был рассмотрен между этими же сторонами спор в рамках дела № А53-40696/2020 надлежит отклонить, так как предмет того и настоящего спора не являются идентичным. 

Остальные доводы, изложенные в апелляционной жалобе, по существу, дублируют доводы, приведенные банком в суде первой инстанции и фактически направлены на переоценку установленных судом обстоятельств, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются апелляционным судом несостоятельными и не могут служить основанием для отмены оспариваемого судебного акта.

Суд правильно применил нормы материального и процессуального права. Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

Руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

 

                                        ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от  26.10.2022 по делу № А53-45428/2021 оставить без изменений, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий М.Г. Величко

СудьиЮ.И. Баранова

ФИО6