АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

пр-кт Ленина, стр. 32, Екатеринбург, 620000

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-3287/25 

Екатеринбург

16 октября 2025 г.

Дело № А47-4175/2024

Резолютивная часть постановления объявлена 15 октября 2025 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 16 октября 2025 г. 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Столярова А. А.,

судей Гуляевой Е. И., Суспициной Л. А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Чемортан И.В.,

рассмотрел в судебном заседании путем использования системы веб-конференции кассационную жалобу Территориального Управления Федерального агентства по Управлению государственным имуществом в Оренбургской области (далее – Управление Росимущества, Управление) на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 25.03.2025 по делу                  № А47-4175/2024 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.06.2025 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

До начала судебного заседания суда кассационной инстанции                                от Администрации муниципального образования Асекеевский район Оренбургской области в электронном виде поступило ходатайство о рассмотрении кассационной жалобы в отсутствие представителя. Ходатайство судом кассационной инстанции рассмотрено и удовлетворено на основании статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании посредством подключения к электронной системе «Картотека арбитражных дел» (онлайн-заседание) принял участие представитель индивидуального предпринимателя ФИО1 крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 – ФИО3 (доверенность б/н от 12.04.2025).

Индивидуальный предприниматель ФИО1 крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 (далее – предприниматель, глава КФХ ФИО2) обратился в Арбитражный суд Оренбургской области с заявлением к Управлению Росимущества и Федеральному агентству по управлению государственным имуществом (далее - Росимущество):

- о признании незаконным решения Росимущества, содержащегося в письме от 13.02.2024 № 10/6810, об отказе в предоставлении в собственность ИП ФИО1 КФХ ФИО2 земельного участка с кадастровым номером 56:05:0000000:675 категория земель: земли сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием: для сельскохозяйственных целей, площадью 31 396 025 + 49 028 кв. м., расположенного по адресу: Оренбургская область, Матвеевский район, Асекеевский район на условиях выкупа по кадастровой стоимости; 

- об обязании Управления Росимущества в срок не позднее 30 календарных дней с даты вступления в силу решения суда направить в адрес заявителя проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 56:05:0000000:675 категория земель: земли сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием: для сельскохозяйственных целей, площадью 31 396 025 + 49 028 кв. м., расположенного по адресу: Оренбургская область, Матвеевский район, Асекеевский район. 

На основании статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены Нижне-Волжское бассейновое водное управление Федерального агентства водных ресурсов, Администрация муниципального образования Матвеевский район Оренбургской области, Администрация муниципального образования Асекеевский район Оренбургской области, Министерство природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Оренбургской области, Федеральная служба по гидрометеорологии и мониторингу окружающей среды, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области (далее - третьи лица). 

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 25.03.2025 заявленные требования удовлетворены. Суд признал недействительным отказ Росимущества в предоставлении в собственность главе КФХ ФИО2 земельного участка с кадастровым номером 56:05:0000000:675 категория земель: земли сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием: для сельскохозяйственных целей, площадью                    31 396 025 + 49 028 кв.м., расположенного по адресу: Оренбургская область Матвеевский район, Асекеевский район, оформленный письмом № 10/6810 от 13.02.2024. Суд обязал заинтересованных лиц устранить нарушения прав и законных интересов заявителя путем направления в адрес заявителя проекта договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 56:05:0000000:675 категория земель: земли сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием: для сельскохозяйственных целей, площадью 31 396 025 + 49 028 кв.м., расположенного по адресу: Оренбургская область Матвеевский район, Асекеевский район, в. течение 30 календарных дней со дня вступления решения в законную силу.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.06.2025 решение суда оставлено без изменения.

Не согласившись с указанными судебными актами, Управление Росимущества обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. Заявитель указал, что спорный земельный участок является многоконтурным, в пределах земельного участка расположены водотоки, река Большая Кисла и их береговые полосы, в связи с чем такой участок земли в силу земельного законодательства является ограниченным в обороте, что исключает его предоставление в собственность. При таких обстоятельствах, по мнению кассатора, оспариваемый отказ является законным.

В отзыве на кассационную жалобу глава КФХ ФИО2 просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными, а кассационную жалобу – без удовлетворения.

Как следует из письменных материалов дела, установлено судами, между Управлением Росимущества (арендодатель) и главой КФХ ФИО2 (арендатор) на основании протокола от 16.09.2014 № 1 о результатах аукциона и в связи с окончанием срока действия договора аренды земельного участка от 16.09.2014 № 1163-ФА, на основании пункта 31 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, 17.05.2019 заключен договор аренды № 1511-ФА находящегося в федеральной собственности земельного участка. 

В силу пункта 1.1. предметом договора аренды № 1511-ФА от 17.05.2019 является земельный участок с кадастровым номером 56:05:0000000:675, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием: для сельскохозяйственных целей, площадью 31 992 000 кв. м., расположенный по адресу: Оренбургская область, Матвеевский район, Асекеевский район.

В силу пункта 2.1. договора срок аренды земельного участка составляет 5 лет и устанавливается с 16.09.2019 по 15.09.2024.10.07.2024 к указанному договору сторонами заключено дополнительное соглашение № 1/1088. 

Предметом указанного дополнительного соглашения в силу п.1.1. является следующее: «В пункте 1.1. Договора вместо слов «Площадь: 31 992 000 кв.м.» считать «Площадь: 31 396 025 кв.м.». 

Неотъемлемой частью дополнительного соглашения № 1/1088 от 10.07.2024 стороны договорились считать расчет арендной платы, уточняющей ее размер применительно к уменьшенной площади земельного участка, начиная с 25.10.2023. 

Судебной коллегией по административным делам Оренбургского областного суда 29.06.2022 по административному делу № 3а-1162 принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером 56:05:0000000:675 в размере его рыночной стоимости - 21 183 387 рублей - на период с 01.01.2020 и до даты внесения сведений о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки, в государственный кадастр недвижимости. Данное решение суда вступило в законную силу. 

Решением Бугурусланского районного суда Оренбургской области по гражданскому делу № 2[2]-61/2023 от 24.08.2023 признаны реестровой ошибкой внесенные сведения о земельном участке с кадастровым номером 56:05:0000000:675 категория земель: земли сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием: для сельскохозяйственных целей, площадью 31 396 025 + 49 028 кв. м., расположенного по адресу: Оренбургская область, Матвеевский район, Асекеевский район; из сведений ЕГРН (с внесением уточненных сведений в ЕГРН) об описании указанного земельного участка исключены сведения о наличии на указанном земельном участке объектов недвижимости, водных объектов и земель лесного фонда, а также уточнены границы указанного земельного участка с внесением указанных изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество (ЕГРП) и государственный кадастр недвижимости (ГКН) по координатам характерных точек границ. Указанное решение суда также вступило в законную силу. 

При этом, как следует из указанного решения мотивом обращения главы КФХ ФИО2 в суд с заявлением об исправлении реестровой ошибки послужило письмо Росимущества № АШ-10/50413 от 18.11.2022 об отказе предоставления земельного участка с кадастровым номером 56:05:0000000:675 на праве собственности на условиях выкупа на основании пункта 2 статьи 6 Водного кодекса Российской Федерации в связи с нахождением на территории испрашиваемого участка водотоков и реки Крутой овраг. 

После вступления в законную силу решения Бугурусланского районного суда Оренбургской области по делу № 2[2]-61/2023 от 24.08.2023 предприниматель ФИО2 19.10.2023 обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области с заявлением об изменении основных характеристик объекта недвижимости (земельного участка с кадастровым номером 56:05:0000000:675), приложив к нему межевой план от 28.06.2023, выполненный кадастровым инженером ФИО4 и указанное решение Бугурусланского районного суда Оренбургской области. 

Как следует из письма Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области от 10.03.2025 № 02-08-14, 25.10.2023 регистрация учета изменений была проведена в объеме заявленных ходатайств в соответствии с действующим законодательством, а именно изменение сведений о местоположении земельного участка путем исключения земель лесного фонда и границ водных объектов. 

ФИО1 КФХ ФИО2 05.12.2023 обратился в Управление Росимущества с заявлением о предоставлении в собственность без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 56:05:0000000:675. 

Управление Росимущества 16.02.2024 сопроводительным письмом направило в адрес заявителя письмо Росимущества от 13.02.2024 № 10/6810 об отказе в предоставлении в собственность без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 56:05:0000000:675, указав в качестве оснований для отказа в предоставлении в собственность без проведения торгов указанного земельного участка следующие обстоятельства: 

- в автоматизированной системе учета федерального имущества и сервисе «Казна» федеральной государственной информационно-аналитической системы «Единая система управления государственным имуществом» в отношении земельного участка внесены записи о площади равной 31 992 000 кв.м., 2 обременениях в виде аренды без указания пользователей и виде разрешенного использования - земельные участки, предназначенные для сельскохозяйственного использования, что не соответствует сведениям ЕГРН;

 - за границами населенных пунктов Яковлевского сельсовета Асекеевского района Оренбургской области, на территории которого расположен спорный земельный участок, карта градостроительного зонирования не была подготовлена и не утверждалась. При этом, в соответствии со сведениями публичной кадастровой карты Росреестра и общедоступных карт в пределах земельного участка усматриваются водотоки и река Большая Кисла, а также их береговые полосы, что в силу положений подпункта 3 пункта 5 и пункта 8 статьи 27, а также пунктов 6, 19 статьи 39.16 ЗК РФ является основанием для отказа в предоставлении в собственность вышеуказанного земельного участка, поскольку в силу норм действующего законодательства водные объекты изъяты из оборота (ограничены в обороте); 

- согласно нормы пункта 2 статьи 4 Федерального закона от 24.07.2002                   № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и пункта 2 статьи 4 Закона Оренбургской области от 17.03.2003 № 118/16-III-ОЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения в Оренбургской области», в силу которых максимальный размер общей площади сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного муниципального района и могут находится в собственности одного гражданина и (или) одного юридического лица, составляет 10 процентов общей площади сельскохозяйственных угодий, расположенных на указанной территории в момент предоставления и (или) приобретения таких земельных участков. 

При этом в письме Росимущества отмечено, что согласно письму Администрации общая площадь сельскохозяйственных угодий, расположенных на территории Асекеевского района, составляет 213 360 га. 

Кроме того, в письме Росимущества от 13.02.2024 № 10/6810 указано, что согласно представленному на рассмотрение письму Управления Россельхознадзора по Оренбургской области в адрес Территориального управления от 08.12.2023 в период с 2018 по 08.12.2023 проверки по соблюдению требований земельного законодательства Российской Федерации на земельном участке не проводились. Исходя из акта плановой выездной проверки Территориального управления от 25.08.2022, земельный участок используется в соответствии с нормами действующего законодательства, видом разрешенного использования и категорией земель. Сторонних пользователей земельного участка в ходе проверки не выявлено. На момент проверки площадь, используемая главой КФХ ФИО2, соответствует площади, указанной в договоре аренды земельного участка. Каких-либо нарушений земельного законодательства комиссией не установлено. 

Полагая, что решение Росимущества, содержащееся в письме от 13.02.2024 № 10/6810, является незаконным, заявитель обратился в Арбитражный суд Оренбургской области с рассматриваемым заявлением. 

Удовлетворяя заявленные требования, суды исходили из отсутствия оснований для отказа уполномоченного органа в предоставлении земельного участка в собственность без проведения торгов, признав такой отказ незаконным.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов кассационной жалобы в порядке, предусмотренном статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции оснований для их отмены не усматривает.

В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом избираемый истцом способ защиты права должен соответствовать характеру и последствиям нарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав. 

Как видно из материалов дела, заявитель обратился в суд с требованиями в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

По правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассматриваются споры публично-правового характера, возникающие из административных, налоговых, финансовых и иных публичных правоотношений, в которых стороны находятся в отношениях власти и подчинения. При этом суд проверяет законность акта или действий органа, наделенного властными полномочиями. 

Частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности. 

В силу части 1 статьи 198, статей 200, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также разъяснений, содержащихся в п. 6 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц необходимо установить наличие 2-х условий: несоответствия оспариваемого ненормативного правового акта, решения и действия (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушения указанными ненормативными правовыми актами, действиями (бездействием) прав и охраняемых законом интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности. 

Из буквального толкования положений части 4 статьи 200, статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что основанием для признания недействительным ненормативного правового акта, незаконными действий (бездействия) органа, осуществляющего публичные полномочия, должностного лица является совокупность двух необходимых условий: несоответствие данного ненормативного правового акта закону и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности. 

Арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными (часть 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Положениями части 1 статьи 65 и части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие). 

Обязанность государственного органа по доказыванию соответствия оспариваемых действий (бездействий) закону или иному нормативному правовому акту не освобождает заявителя от доказывания нарушения прав и законных интересов лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности оспариваемыми действиями (бездействиями).

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, урегулирован положениями главы V.1 Земельного кодекса Российской Федерации. 

Одним из оснований возникновения прав на земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, является договор купли-продажи, в случае предоставления земельного участка в собственность за плату (статья 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации). 

На основании статьи 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса. 

Согласно пункту 1 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи. 

В соответствии с подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них. Согласно подпункту 11 названной нормы без проведения торгов производится также предоставление земельного участка, находящегося в постоянном (бессрочном) пользовании юридических лиц, этим землепользователям. 

Исходя из положений пункта 5 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации, в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий: 1) осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, 2) принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение заявителю, 3) принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и направляет принятое решение заявителю. 

Основания для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов перечислены в статье 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации. 

В статье 39.16 ЗК РФ в числе прочих оснований для отказа в предоставлении публичного участка в собственность физических и юридических лиц указаны такие основания как: 

- указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок является изъятым из оборота или ограниченным в обороте и его предоставление не допускается на праве, указанном в заявлении о предоставлении земельного участка (пункт 6); 

- предоставление земельного участка на заявленном виде прав не допускается (пункт 19). 

Оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее - Закон № 101-ФЗ) (пункт 6 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации). 

Данный Закон, принятый в связи с необходимостью установления на федеральном уровне единых правил использования и оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения и долей в праве общей собственности на них, определяет, в том числе условия предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности (пункт 1 статьи 1 Закона № 101-ФЗ). 

Таким образом, суды правильно указали, что принадлежность земельного участка к землям сельскохозяйственного назначения предопределяет необходимость учета требований специального Закона № 101-ФЗ при решении вопроса о предоставлении участка в собственность. 

В пунктах 1, 2 статьи 1 Закона № 101-ФЗ установлено, что данный Федеральный закон регулирует отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, устанавливает правила и ограничения, принимаемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения. 

Пунктом 4 статьи 10 Закона № 101-ФЗ, в соответствии с которой гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и в отношении которых у исполнительных органов государственной власти и органов местного самоуправления, указанных в статьей 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации, отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации. 

В пункте 1 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации указано, что продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи. 

Согласно подпункту 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка. 

По смыслу данной нормы правом на приобретение без торгов в собственность публичного земельного участка сельскохозяйственного назначения, предоставленного для сельскохозяйственного производства, обладает только арендатор, добросовестно использующий земельный участок по указанному назначению и не допустивший (устранивший) нарушения законодательства Российской Федерации при использовании участка. Данный подход обусловлен спецификой земельных правоотношений, при которых публичному собственнику небезразлична личность покупателя земельного участка в связи с тем, что общественный интерес заключается в рациональном и эффективном использовании участка, в отношении которого заключается договор купли-продажи. Законодатель закрепил механизм обеспечения защиты прав на приобретение земельных участков сельскохозяйственного назначения исключительно тех арендаторов, которые доказали, что на протяжении длительного срока (более трех лет) могут надлежаще использовать и использовали предоставленные им земельные участки. Данный механизм преследует цели появления класса эффективных собственников сельскохозяйственных земель, сохранения устойчивого землепользования и более бережного отношения к земле как к природному ресурсу, используемому в качестве средства производства в сельском хозяйстве.

Судами по материалам дела установлено, что предприниматель ФИО2 обратился с заявлением о выкупе сельскохозяйственных земель по истечении трех лет с момента заключения договоров аренды и до дня истечения срока действия договора аренды от 17.05.2019 № 1511-ФА, в принятии положительного решения по которому Управлением Росимущества отказано по вышеуказанным основаниям. 

Суды критически отнеслись к указанию Управления в качестве основания для отказа в предоставлении земельного участка несоответствие сведений, содержащихся в автоматизированной системе учета федерального имущества и сервисе «Казна» федеральной государственной информационно-аналитической системы «Единая система управления государственным имуществом», сведениям ЕГРН. При этом суды исходили из следующего. 

Согласно статье 7 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ) Единый государственный реестр недвижимости представляет собой свод достоверных систематизированных сведений в текстовой форме (семантические сведения) и графической форме (графические сведения) и состоит из: 1) реестра объектов недвижимости (далее также – кадастр недвижимости); 2) реестра прав, ограничений прав и обременений недвижимого имущества (далее также - реестр прав на недвижимость); 3) реестра сведений о границах зон с особыми условиями использования территорий, территориальных зон, границах публичных сервитутов, границах территорий объектов культурного наследия, особо охраняемых природных территорий, лесопарковых зеленых поясов, особых экономических зон, охотничьих угодий, территорий опережающего развития, игорных зон, лесничеств, территории, в отношении которой принято решение о резервировании земель для государственных или муниципальных нужд, о Государственной границе Российской Федерации, границах между субъектами Российской Федерации, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о береговых линиях (границах водных объектов), границах Байкальской природной территории и ее экологических зон, а также сведений о проектах межевания территорий (далее также - реестр границ); 4) реестровых дел; 5) кадастровых карт; 6) книг учета документов; 7) перечней координат пунктов геодезической основы в местных системах координат, установленных в отношении кадастровых округов. 

Таким образом, судами обоснованно отмечено, что в случае наличия противоречий между сведениями Единого государственного реестра недвижимости и иными, в том числе, служебными (ведомственными) автоматизированными системами, подлежит применению приоритет сведений, содержащихся в ЕГРН, поскольку данные сведения в силу закона являются гарантированно достоверными. 

Кроме того, судами верно указано, что в силу статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации наличие данных обстоятельств не является основанием для отказа в предоставлении земельного участка в собственность без проведения торгов. 

Из оспариваемого отказа также следует, что максимальный размер общей площади сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного муниципального района и могут находиться в собственности одного гражданина и (или) одного юридического лица, и составляет 10 процентов общей площади сельскохозяйственных угодий, расположенных на указанной территории в момент предоставления и (или) приобретения таких земельных участков. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 4 Закона № 101-ФЗ максимальный размер общей площади сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного муниципального района, муниципального округа или городского округа и могут находиться в собственности одного гражданина и (или) одного юридического лица, устанавливается законом субъекта Российской Федерации равным не менее чем 10 процентам общей площади сельскохозяйственных угодий, расположенных на указанной территории в момент предоставления и (или) приобретения таких земельных участков. 

Подпунктом 3 пункта 1 статьи 19.1 Закона № 101-ФЗ предусмотрено, что максимальный размер общей площади сельскохозяйственных угодий, предусмотренный пунктом 2 статьи 4 настоящего Федерального закона, устанавливается равным 10 процентам общей площади сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного муниципального района, муниципального округа или городского округа. 

Из оспариваемого решения об отказе в предоставлении земельного участка в собственность без проведения торгов, следует, что общая площадь сельскохозяйственных угодий, расположенных на территории Асекеевского района, составляет 213 360 га, тогда как площадь испрашиваемого земельного участка составляет 31 396 025 + 49 028 кв. м., то есть порядка 3 139,6 га. 

В свою очередь, 27.01.2025 заявитель представил в материалы дела выписку из ЕГРН о правах отдельного лица на имевшиеся (имеющиеся) у него объекты недвижимости от 22.01.2025 № КУВИ-001/2025-17926156, из которой следует, что в собственности заявителя на момент выдачи указанной выписки находятся земельные участки, расположенные на территории Асекеевского района Оренбургской области, общей площадью 206 га (порядковые номера в выписке 2.1., 3.1., 4.1., 12.1., 13.1., 14.1, 15.1, 16.1., 24.1., 44.1., 45.1.). 

Таким образом, суды установили, что в случае приобретения заявителем в собственность земельного участка с кадастровым номером 56:05:0000000:675, общая площадь сельскохозяйственных земель составит порядка 1,5 % от общей площади сельскохозяйственных угодий, расположенных на территории Асекеевского района Оренбургской области. 

Исходя из вышеизложенного, суды сделали правильный вывод о том, что приобретение заявителем в собственность без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 56:05:0000000:675 не нарушает установленное законом условие о максимальном размере площади сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного муниципального района и могут находиться в собственности одного гражданина и (или) одного юридического лица. 

В представленном в материалы дела отзыве от 29.01.2025 заинтересованное лицо также ссылается на факт нахождения в границах земельного участка с кадастровым номером 56:05:0000000:675 земель лесного фонда. В частности, в отзыве по делу Росимущество указывает, что в соответствии со сведениями Публичной кадастровой карты и Национальной системы пространственных данных Росреестра границы земельного участка пересекают границы Асекеевского лесничества Оренбургской области, а также усматривается расположение водных объектов и их береговых полос. Также указывает, что 25.12.2024 Росимуществом направлен запрос в Министерство природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Оренбургской области № 16/64285 о наличии земель лесного фонда, расположенных в границах спорного земельного участка. Согласно письму Министерства природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Оренбургской области № ВГ-12-19/934 от 20.01.2025 установлены пересечения границ Асекеевского лесничества Оренбургской области с границами земельного участка. 

Данное обстоятельство, по мнению заинтересованного лица, является самостоятельным основанием для отказа в предоставлении земельного участка в собственность без проведения торгов по основанию, предусмотренному пунктом 24 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации.

Между тем, вопреки указанной позиции Управления, пунктом 1 статьи 56 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что права на землю могут быть ограничены по основаниям, установленным Земельным кодексом Российской Федерации и федеральными законами. 

Согласно пункту 2 статьи 56 Земельного кодекса Российской Федерации могут устанавливаться следующие ограничения прав на землю: 1) особые условия использования земельных участков и режим хозяйственной деятельности в охранных, санитарно-защитных зонах; 2) особые условия охраны окружающей среды, в том числе животного и растительного мира, памятников природы, истории и культуры, археологических объектов, сохранения плодородного слоя почвы, естественной среды обитания, путей миграции диких животных; 3) условия начала и завершения застройки или освоения земельного участка в течение установленных сроков по согласованному в установленном порядке проекту, строительства, ремонта или содержания автомобильной дороги (участка автомобильной дороги) при предоставлении прав на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности; 4) иные ограничения использования земельных участков в случаях, установленных Земельным кодексом Российской Федерации и федеральными законами. 

Водоохранными зонами в соответствии с пунктом 1 статьи 65 Водного кодекса Российской Федерации являются территории, которые примыкают к береговой линии (границам водного объекта) морей, рек, ручьев, каналов, озер, водохранилищ и на которых устанавливается специальный режим осуществления хозяйственной и иной деятельности в целях предотвращения загрязнения, засорения, заиления указанных водных объектов и истощения их вод, а также сохранения среды обитания водных биологических ресурсов и других объектов животного и растительного мира. 

В качестве самостоятельного основания для отказа в предоставлении в собственность без проведения торгов земельного участка заинтересованным лицом указано на пункты 6, 19 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, а именно, указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок является изъятым из оборота или ограниченным в обороте и его предоставление не допускается на праве, указанном в заявлении о предоставлении земельного участка, поскольку в соответствии со сведениями публичной кадастровой карты Росреестра и общедоступных карт в пределах земельного участка усматриваются водотоки и река Большая Кисла, а также их береговые полосы. 

Решением Бугурусланского районного суда Оренбургской области по гражданскому делу № 2[2]-61/2023 от 24.08.2023 признаны реестровой ошибкой внесенные сведения о земельном участке с кадастровым номером 56:05:0000000:675 категория земель: земли сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием: для сельскохозяйственных целей, площадью 31 396 025 + 49 028 кв. м., расположенного по адресу: Оренбургская область, Матвеевский район, Асекеевский район; из сведений ЕГРН (с внесением уточненных сведений в ЕГРН) об описании указанного земельного участка исключены сведения о наличии на указанном земельном участке объектов недвижимости, водных объектов и земель лесного фонда, а также уточнены границы указанного земельного участка с внесением указанных изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество (ЕГРП) и государственный кадастр недвижимости (ГКН) по координатам характерных точек границ. Указанное решение суда вступило в законную силу. 

Поименованным решением установлено, что 16.08.2022 глава КФХ ФИО2 обратился в Управление Росимущества с заявлением о предоставлении земельного участка без проведения торгов. Письмом Управления № 56-СК-03/5363 от 29.08.2022 ФИО2 был уведомлен о том, что его обращение о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 56:05:0000000:675 на праве собственности на условиях выкупа было направлено в адрес Росимущества для рассмотрения согласно установленным полномочиям. 20.09.2022 Росимущество направило в адрес ФИО2 письмо о наличии несоответствия земельного участка с кадастровым номером 56:05:0000000:675 категория земель: земли сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием: для сельскохозяйственных целей, площадью 31 992 000 кв.м., расположенный по адресу: Оренбургская область, Матвеевский район, Асекеевский район для последующего предоставления в виду наличия в ЕГРН сведений о нахождении в границах испрашиваемого земельного участка объектов недвижимости: 1. Жилой дом с кадастровым номером 56:05:2113001:40 и местоположением: 

<

...>. Сооружение дорожного транспорта (дорога) с кадастровым номером 56:05:0000000:1423 и местоположением: 

<

...>. Сооружение дорожного транспорта (дорога) с кадастровым номером 56:05:0000000:1425 и местоположением: 

<

...>. ИП ФИО1 КФХ ФИО2 13.09.2022 обратился в Управление Росимущеста с заявлением об исправлении реестровой ошибки с приложением уточненного межевого плана, подготовленного ООО «ГеоЭффект», который предложено согласовать. 12.10.2022 Управление письмом № 56-СК-01/6385 указало, что в ЕГРН внесены недостоверные сведения на основании документов, представленных для проведения учета объектов 56:05:2113001:40, 56:05:0000000:1423, 56:05:0000000:1425, в связи с чем в сведениях ЕГРН содержится реестровая ошибка, исправление которой возможно по решению государственного регистратора прав или на основании вступившего в законную силу решения суда. Письмом Росимущество № АШ-10/50413 от 18.11.2022 в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 56:05:0000000:675 на праве собственности на условиях выкупа было отказано. Основаниями для отказа были указаны положения пункта 2 статьи 6 Водного кодекса Российской Федерации в связи с нахождением на территории испрашиваемого участка водотоков и реки Крутой овраг. Для разрешения спора по делу была назначена землеустроительная экспертиза, производство которой было поручено эксперту ФИО5 Согласно выводам заключения эксперта ФИО5 № 408 от 06.06.2023 в границах участка 56:05:0000000:675, отраженных в межевом плане, подготовленном кадастровым инженером ФИО4, не установлено пересечений с землями водного фонда, в соответствии с письмом МПР от 05.04.2023 и схемами, приложенными к ним, установлены пересечения с землями лесного фонда Асекеевского лесничества, указанные пересечения являются незначительными. По результатам заключения эксперта ФИО5 № 408 от 06.06.2023 по заказу ФИО2 кадастровым инженером ФИО4 подготовлен межевой план с уточнениями границ земельного участка с кадастровым номером 56:05:0000000:675. После устранения нарушения требований земельного законодательства площадь земельного участка с кадастровым номером 56:05:0000000:675 с учетом корректировки и выводов, изложенных в заключении эксперта ФИО5 № 408 от 06.06.2023 составляет 31 396 025 + 49 028 кв. м. Межевой план, подготовленный кадастровым инженером ФИО4 28.06.2023 с уточнением границ земельного участка с кадастровым номером 56:05:0000000:675 был положен в основу решения по делу. 

Таким образом, мотивом обращения предпринимателя ФИО2 в Бугурусланский районный суд Оренбургской области с требованием об исправлении реестровой ошибки являлось устранение препятствий для реализации его права на приобретение в собственность без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 56:05:0000000:675. 

В решении Бугурусланского районного суда Оренбургской области по гражданскому делу № 2[2]-61/2023 от 24.08.2023 прямо отражено, в чем именно заключалась реестровая ошибка, а именно: границы земельного участка с кадастровым номером 56:05:0000000:675 по сведениям ЕГРН не соответствуют фактическому местоположению границ, а также сведениям о границах. Предметом доказывания по иску об исправлении реестровой ошибки является возникшая в процессе осуществления кадастровых работ ошибка в документе, воспроизведенная в Едином государственном реестре недвижимости, наличие которой нарушает права истца. Юридически значимым обстоятельством при разрешении спора об исправлении реестровой ошибки является установление правильных сведений о местоположении характерных точек части границ исходного земельного участка. Такое исправление реестровой ошибки допускается только в случае отсутствия спора о границах земельного участка. 

Таким образом, Бугурусланский районный суд Оренбургской области в решении по делу № 2[2]-61/2023 от 24.08.2023, в том числе посредством проведения землеустроительной экспертизы, установил правильные сведения о местоположении границ земельного участка с кадастровым номером 56:05:0000000:675, не допускающих пересечение с границами (нахождение в его границах) любых водных объектов и земель лесного фонда, в т.ч. лесничеств, что также опровергает довод Росимущества о том, что исключение заявителем водных объектов и земель лесного фонда не презюмирует отсутствие иных земель лесного фонда и/или водных объектов в границах спорного земельного участка. При этом, доказательств физического наличия таких объектов заинтересованным лицом в материалы дела не представлено. 

Суды исходили из того, что именно решением Бугурусланского районного суда Оренбургской области по делу № 2[2]-61/2023 от 24.08.2023 достигнута правовая определенность по данному вопросу. Целью рассмотрения и разрешения указанного спора являлось устранение любых препятствий для реализации заявителем своих прав и законных интересов, и, прежде всего, права на приобретение земельного участка в собственность на льготных основаниях. При этом предметом судебной оценки по указанному спору являлось также заключение эксперта ФИО5 № 408 от 06.06.2023, установившего отсутствие на спорном земельном участке любых водных объектов в границах межевого плана, подготовленного кадастровым инженером ФИО4 При этом данный межевой план положен в основу указанного решения. Исправление реестровой ошибки на основании указанного решения физически и фактически осуществлено. 

В соответствии с частью 3 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле. 

С учетом положений указанной процессуальной нормы суды исходили из того, что обстоятельства, установленные в рамках рассмотрения дела № 2[2]-61/2023 об отсутствии пересечения с границами (нахождение в его границах) любых водных объектов и земель лесного фонда в граница земельного участка с кадастровым номером 56:05:0000000:675, не подлежат доказыванию вновь. 

Однако, вопреки правилу изложенной нормы, Росимущество в повторном отказе о предоставлении в собственность земельного участка без проведения торгов, выраженного в его письме от 13.02.2024 № 10/6810, сослалось на то, что исходя из данных публичной кадастровой карты и общедоступных карт в пределах земельного участка усматривается река Большая Кисла. 

Между тем, судами учтено, что из письма Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области от 10.03.2025 № 02-08-14 следует, что соответствующая регистрация изменения границ земельного участка, установленных решением Бугурусланского районного суда Оренбургской области № 2-2-61/2023 от 24.08.2023 и межевым планом от 28.06.2023, подготовленным кадастровым инженером ФИО4, была произведена 25.10.2023. При этом, сведений о пересечении земельного участка с кадастровым номером 56:05:0000000:675 с землями лесного фонда и границами водных объектов не имеется. 

Согласно пояснениям от 20.01.2025 Нижне-Волжского бассейнового водного управления Федерального агентства водных ресурсов применительно к реке Большая Кисла (письмо Роскадастра № исх. 04004-9-24 от 27.11.2024) сведения о местоположении береговых линий (границ водных объектов) внесены в ЕГРН под кадастровыми номерами 56:05-5.8. Определение наличия либо отсутствия в границах земельного участка водного объекта реки Большая Кисла с притоками или иных водных объектов не представляется возможным. 

Кроме того, из ответа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области следует, что сведения поступили в материалы дела письмом от 10.03.2025 № 02-08-14, в котором третье лицо сообщает, что согласно сведениям ЕГРН 19.10.2023 в Управление обратился ФИО2 с заявлением об учете изменений в отношении земельного участка с кадастровым номером 56:05:0000000:675. В качестве документа основания к заявлению были приложены решение Бугурусланского районного суда Оренбургской области № 2-2-61/2023 от 24.08.2023 и межевой план от 28.06.2023, подготовленный кадастровым инженером ФИО4 25.10.2023 регистрация учета изменений была проведена в объеме заявленных ходатайств в соответствии в действующим законодательством, а именно изменение сведений о местоположении земельного участка путем исключения земель лесного фонда и границ водных объектов. Сведения о пересечении земельного участка с кадастровым номером 56:05:0000000:675 с землями лесного фонда и границами водных объектов отсутствуют. 

Федеральной службы по гидрометеорологии и мониторингу окружающей среды актуальные сведения о наличии в границах земельного участка с кадастровым номером 56:05:0000000:675 реки Большая Кисла с учетом данных Единого государственного реестра по состоянию на 13.02.2024 не представлены. 

Вместе с тем, поскольку, как следует из ответа Нижне-Волжского бассейнового водного управления Федерального агентства водных ресурсов, в ЕГРН внесены сведения о местоположении береговых линий (границ водных объектов) реки Большая Кисла под кадастровыми номерами 56:05-5.8., т.е. местоположение водного объекта индивидуально определено на местности и картографически, суды приняли в качестве допустимого доказательства письмо Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области от 10.03.2025 № 02-08-14 об отсутствии в ЕГРН сведений о пересечении земельного участка с кадастровым номером 56:05:0000000:675 с землями лесного фонда и границами водных объектов.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды пришли к правильному выводу о том, что в данном случае решение Росимущества об отказе заявителю в предоставлении без проведения торгов на праве собственности земельного участка с кадастровым номером 56:05:0000000:675, содержащееся в письме от 13.02.2024 № 10/6810, является незаконным и необоснованным, нарушающим гарантированное заявителю земельным законодательством право на приобретение на льготных основаниях земельного участка, арендуемого им более трех лет, обязав заинтересованных лиц устранить нарушения прав и законных интересов заявителя путем направления в адрес заявителя проекта договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 56:05:0000000:675 категория земель: земли сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием: для сельскохозяйственных целей, площадью: 31 396 025 + 49 028 кв.м., расположенного по адресу: Оренбургская область Матвеевский район, Асекеевский район, в течение 30 календарных дней со дня вступления решения в законную силу.

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, судом кассационной инстанции отклоняются как основанные на ошибочном понимании действующего законодательства и порядка предоставления земельных участков по основаниям, указанным в мотивировочной части настоящего постановления. Указанные доводы являлись предметом рассмотрения судов, им дана надлежащая правовая оценка и сводятся, по сути, лишь к переоценке установленных по делу обстоятельств. При этом заявитель фактически ссылается не на незаконность судебных актов, а выражает несогласие с произведенной судом оценкой доказательств, просит еще раз пересмотреть данное дело по существу, переоценить имеющиеся в деле доказательства.

Суд кассационной инстанции полагает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судами установлены, все доказательства исследованы и оценены в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Оснований для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом округа не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты отмене не подлежат. Основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 25.03.2025 по делу                      № А47-4175/2024 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.06.2025 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Территориального Управления Федерального агентства по Управлению государственным имуществом в Оренбургской области – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Председательствующий                                             А.А. Столяров 

Судьи                                                                          Е.И. Гуляева 

                                                                                      Л.А. Суспицина