АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОРЕНБУРГСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Краснознаменная, д. 56, г. Оренбург, 460024

http: //www.Orenburg.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А47-8134/2022

г. Оренбург

24 ноября 2022 года

Резолютивная часть решения объявлена       17 ноября 2022 года

В полном объеме решение изготовлено        24 ноября 2022 года

Арбитражный суд Оренбургской области в составе судьи  Евдокимовой Е.В. при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Импульс", ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, г. Оренбург

к обществу с ограниченной ответственностью «ТАТУ-Нефть», 1077746250438, ИНН 

<

***>, г. Москва, 

о взыскании 60000 руб.

В судебном заседании  приняли  участие

представитель истца ФИО2 директор, паспорт, ФИО3 представитель по доверенности от 09.09.2022

представитель ответчика ФИО4 по доверенности от 07.04.2022.

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в заседании арбитражного суда 10.11.2022 объявлялся перерыв до 17.11.2022 до  14 час. 00 мин.

Общество с ограниченной ответственностью "Импульс" (далее - ООО "Импульс", истец)  обратилось в суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «ТАТУ-Нефть» (далее - ООО  «ТАТУ-Нефть», ответчик)  о взыскании суммы излишне уплаченной арендной платы по договору аренды № 170/20-Т от 10.09.2020 в размере 60 000 руб.

Представитель истца поддержал исковые требования в полном размере по доводам, изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика в судебном заседании и в письменном отзыве возражал против исковых требований, указав, что удержанная ответчиком  сумма в размере 60000 руб. является платежами истца  по договору аренды (оплата штрафных  санкций).

Истец и ответчик не заявили ходатайства о необходимости предоставления дополнительных доказательств, при таких обстоятельствах суд рассматривает дело, исходя из совокупности имеющихся в деле доказательств, с учетом положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ). При рассмотрении материалов дела судом установлены следующие обстоятельства.

Между ООО  «ТАТУ-Нефть» (арендодатель) и ООО "Импульс" (арендатор)  заключен  договор аренды № 170/20-Т от 10.09.2020, согласно условиям которого арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование часть торговой площади  (далее по тексту - «объект»), находящейся в здании Многофункционального Торгового  Комплекса «Армада» (далее - «здание»), на первом этаже под № G36 согласно Приложению № 1 к настоящему договору, расположенный по адресу: 460000, РФ, 

<

...>, для размещения точки по оказанию юридических и бухгалтерских услуг, общая площадь, сданная в аренду - 5 кв.м. 9 (п.1.1,1.2 договора).

В соответствии с п. 1.3 договора данная в аренду часть торговой площади предоставляется арендатору в возмездное пользование арендодателем уполномоченным на ее предоставление на основании действующего законодательства РФ. Помещение принадлежит собственнику на основании Свидетельства о государственной регистрации права, ни 16.06.2014 г. Управлением Федеральной регистрационной службы по Оренбургской области, 56-АВ номер 344925 кадастровый (условный) номер: 56:44:0106002:140 (помещение 65).

Согласно п. 1.4 договор вступает в силу с момента подписания договора сторонами, при этом началом аренды является  подписания сторонами акта приема-передачи Объекта в пользование арендатору по форме, приведенной  в Приложении № 2 к настоящему договору.

Согласно п.  2.4.8 договора в течение 7 календарных дней с даты подписания настоящего договора перечисляет гарантийную денежную сумму в размере двухмесячной арендной платы - 50 000 руб. без  НДС, которая будет засчитана за первый и последний месяцы аренды.

Арендатор принимает указанный в п. 1.1. настоящего договора объект в аренду на условиях оплаты  арендодателю:

Базовой арендной платы в размере 5000 (пять тысяч) руб. 00 коп., без НДС, за 1 кв.м. арендуемого  Объекта в месяц, включая эксплуатационные расходы (п.3.1.1.).

Переменной арендной платы в размере потребленных Арендатором коммунальных услуг на основании выставленных счетов в течение 3-х рабочих дней с даты выставления (п.3.1.2).

В п.3.4 стороны договорились, что при прекращении настоящего договора гарантийная денежная уплаченная в соответствии с п. 2.4.8. договора, в размере данной суммы, оставшемся после вычетов, имевших место по основаниям, предусмотренным п. 3.4.3. договора, используется в следующем порядке и на слезу цели в зависимости от оснований прекращения договора:

В случае если настоящий договор будет прекращен до окончания его срока действия в о одностороннего отказа (расторжения) от договора арендодателя по вине арендатора, либо по причине или уклонения арендатора от исполнения договора, то гарантийная денежная сумма арендатору возвращается и остается у арендодателя. при этом оставшаяся у арендодателя гарантийная денежная сумма признается штрафной неустойкой, взысканной с арендатора в качестве ответственности за имевшее основание одностороннего расторжения настоящего договора (п.3.4.1).

Арендодатель вправе производить вычеты из гарантийной денежной суммы в случае:

-наличия задолженности арендатора по любым денежным обязательствам, установленным договором;

-причинения арендатором арендодателю убытков за неисполнение своих обязательств по договору, а также в случае причинения арендатором любого имущественного ущерба арендодателю.

В случае наличия оснований для вычета из гарантийной денежной суммы арендодатель вправе (но не обязан) произвести вычет из гарантийной денежной суммы в размере сумм, причитающихся арендодателю по  денежным обязательствам арендатора, сумм неустоек за нарушение арендатором обязательств, сумм убытков  осуществления вычета с приложением обосновывающих  вычет документов. Арендатор   обязан восстановить  гарантийную денежную сумму до размера, указанного в п. 2.4.8. договора в течение   5 банковских  дней  со дня.

В соответствии с п. 7.1 договора срок действия настоящего договора составляет период времени, течение которого начинается с момента подписания арендатором   и арендодателем настоящего договора и завершается истечением одиннадцати месяцев  с даты подписания.

Договор автоматически продлевается на тот же срок одиннадцать месяцев при отсутствии письменного уведомления  арендатора об отказе от продления договора, направленного арендодателю не позднее, чем за два месяца до истечения срока действия договора.

ООО "Импульс" направило в адрес ООО  «ТАТУ-Нефть» уведомление о расторжении договора с указанием последнего срока аренды - 31.03.2022.

Уведомление истца о расторжении договора аренды получено ответчиком 09.03.2022 г. входящий № 132. 

ООО "Импульс", ссылаясь на нарушение условий договора в части возврата переплаты по арендным платежам в сумме 10000 руб., а также гарантийной денежной суммы (обеспечительного платежа) в сумме             50 000 руб., направило в адрес ООО  «ТАТУ-Нефть» претензию о возврате денежных средств в размере  60000 руб.

Оставление ООО  «ТАТУ-Нефть» требований об уплате задолженности по договору аренды без удовлетворения послужило основанием для обращения ООО "Импульс", в арбитражный суд с первоначальными исковыми требованиями.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства с позиции относимости, допустимости, достоверности каждого доказательства в отдельности, а также достаточности и взаимной связи доказательств в их совокупности в порядке ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд приходит к следующим выводам. 

В соответствии со ст. 307 Гражданского кодекса РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в Гражданском кодексе РФ. 

Согласно п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему. 

Как следует из ст.ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства. 

Как определено в ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

В соответствии с п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). 

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

 В силу ст. 622 Гражданского кодекса РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество, либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором. 

Из материалов дела следует, что между сторонами заключен договор аренды № 170/20-Т от 10.09.2020, в силу которого между ними установлены арендные правоотношения, что сторонами не оспаривается. 

В рамках указанного договора, истец передал ответчику по акту приема-передачи от 31.03.2022 имущество, являющееся предметом договора. 

Таким образом, материалами дела подтверждено, что между сторонами в рассматриваемый период сложились арендные правоотношения.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 ГК РФ). 

В силу статьи 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. Прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором. 

В соответствии с частью 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. 

В соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. 

В соответствии с п. 7.1 договора срок действия настоящего договора составляет период времени, течение которого начинается с момента подписания арендатором   и арендодателем настоящего договора и завершается истечением одиннадцати месяцев  с даты подписания.

Договор автоматически продлевается на тот же срок одиннадцать месяцев при отсутствии письменного уведомления  арендатора об отказе от продления договора, направленного арендодателю не позднее, чем за два месяца до истечения срока действия договора.

ООО "Импульс" направило в адрес ООО  «ТАТУ-Нефть» уведомление о расторжении договора с указанием последнего срока аренды - 31.03.2022.

Уведомление истца о расторжении договора аренды получено ответчиком 09.03.2022 г. входящий № 132. 

Возврат нежилого помещения  арендодателю в надлежащем состоянии подтверждается актом возврата  от 31.03.2022.

Истец и ответчик не отрицали факт прекращения арендных отношений.

 В п.3.4 стороны договорились, что при прекращении настоящего договора гарантийная денежная уплаченная в соответствии с п. 2.4.8. договора, в размере данной суммы, оставшемся после вычетов, имевших место по основаниям, предусмотренным п. 3.4.3. договора, используется в следующем порядке и на следующие цели в зависимости от оснований прекращения договора:

В случае если настоящий договор будет прекращен до окончания его срока действия в о одностороннего отказа (расторжения) от договора арендодателя по вине арендатора, либо по причине или уклонения арендатора от исполнения договора, то гарантийная денежная сумма арендатору возвращается и остается у арендодателя. при этом оставшаяся у арендодателя гарантийная денежная сумма признается штрафной неустойкой, взысканной с арендатора в качестве ответственности за имевшее основание одностороннего расторжения настоящего договора (п.3.4.1).

Арендодатель вправе производить вычеты из гарантийной денежной суммы в случае:

-наличия задолженности арендатора по любым денежным обязательствам, установленным договором;

-причинения арендатором арендодателю убытков за неисполнение своих обязательств по договору, а также в случае причинения арендатором любого имущественного ущерба арендодателю.

В случае наличия оснований для вычета из гарантийной денежной суммы арендодатель вправе (но не обязан) произвести вычет из гарантийной денежной суммы в размере сумм, причитающихся арендодателю по  денежным обязательствам арендатора, сумм неустоек за нарушение арендатором обязательств, сумм убытков  осуществления вычета с приложением обосновывающих  вычет документов. Арендатор   обязан восстановить  гарантийную денежную сумму до размера, указанного в п. 2.4.8. договора в течение   5 банковских  дней  со дня.

Согласно п. 1 ст. 381.1 ГК РФ денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем. При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства. 

В случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон (п. 2 ст. 381.1 ГК РФ). 

Договором может быть предусмотрена обязанность соответствующей стороны дополнительно внести или частично возвратить обеспечительный платеж при наступлении определенных обстоятельств (п. 3 ст. 381.1 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством. 

Статей 431 ГК РФ установлено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. 

Из пункта 43 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" следует, что значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование). Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств. 

В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ). 

Надлежащее исполнение прекращает обязательство (пункт 1 статьи 408 ГК РФ). 

Согласно п.  2.4.8 договора в течение 7 календарных дней с даты подписания настоящего договора перечисляет гарантийную денежную сумму в размере двухмесячной арендной платы - 50 000 руб. без  НДС, которая будет засчитана за первый и последний месяцы аренды.

Платежным поручением № 192 от  26.11.2020 истцом произведена оплата  в рамках договора аренды в размере  60000 руб.

Ответчиком в ходе рассмотрения дела не оспаривался факт отсутствия задолженности по арендным платежам со стороны истца и удержания суммы в размере 60000 руб.

Возражая против исковых требований, ответчик ссылался на правомерность удержания денежных средств в сумме 60 000 руб., поскольку оставшееся  гарантийная денежная сумма в размере 30000 руб. удержана в качестве  штрафа за досрочное расторжение договора арендатором, а остальная часть в размере 30 000 руб. удержана в качестве штрафных санкций за каждый факт нарушения истцом  Правил МТК "Армада" (по 1/2 месячной арендной платы).

В обоснование доводов ответчик указал, что в течении срока действия договора аренды арендатором неоднократно нарушались Правила МТК «Армада».

Арендатор в одностороннем порядке изменил режим работы своего предприятия без письменного согласия арендодателя. Нарушения допущенные арендатором зафиксированы актами от 11.03.2022 г. и 13.03.2022 г.

В связи с ненадлежащим исполнением истцом обязательства по договору аренды (нарушение арендатором Правил МТК «Армада», уменьшено количество часов работы предприятия арендатора) из базовой арендной платы, уплаченной истцом по договору аренды, ответчиком удержан штраф по 1/2 месячной арендной платы за каждый факт нарушения. 

Таким образом, на основании изложенного удержанная ответчиком сумма в размере 60 000 руб. является, по мнению ответчика, платежами истца по договору аренды (оплата штрафных санкций).

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований или возражений, неся, в противном случае бремя негативных для себя последствий. 

Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. 

Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности (ст. 71 АПК РФ). При этом, лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 АПК РФ).

Между тем, представленные ответчиком акты о нарушение арендатором условий договора, оформлены арендодателем в одностороннем порядке.

При вынесении решения, суд принимает во внимание буквальное толкование п. 3.4.1 договора, волеизъявление сторон при согласовании условий о гарантийном платеже в п. 3.4.1 в его взаимосвязи с п. 2.4.8, п.3.4.2-34.3.

Обеспечительный платеж является способом обеспечения исполнения обязательств, то есть имеет компенсационный характер. 

В рассматриваемом деле внесение обеспечительного платежа в рамках договора аренды по своей правовой природе призвано обеспечить исполнение арендатором обязательств договору. То есть обеспечительный взнос имеет целевое назначение - гарантия обеспечения платежеспособности арендатора, а также использование этой суммы для погашения возможной задолженности в случае ненадлежащего исполнения обязательств и причинении убытков арендодателю в результате использования арендуемого помещения. 

Основания для удержания обеспечительного платежа как возмещения штрафа за досрочное расторжение договора  отсутствуют, при этом нарушение условий договора по актам от 11.03.2022, 13.03.2022 и возможности удержания гарантийного платежа по указанным основаниям не доказан ответчиком. 

Доказательства того, что истец допустил неисполнение обязательств по договору, приведшего к расторжению договора, ответчиком не представлено. 

Исследовав и оценив доказательства в их совокупности, входящие в предмет доказывания по данному делу, исходя из предмета и оснований заявленного иска, руководствуясь положениями действующего законодательства, суд полагает, что исковое заявление подлежит удовлетворению. 

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. Излишне уплаченная истцом государственная пошлина в связи с уменьшением исковых требований в  сумме   600 руб.возвращается из федерального бюджета на основании статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации.

 Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

Р Е Ш И Л:

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью "Импульс" удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ТАТУ-Нефть» в пользу общества с ограниченной ответственностью "Импульс"  задолженность в размере 60 000 руб., а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 2400 руб. 

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Импульс" из федерального бюджета государственную пошлину в размере 600 руб.

Решение арбитражного суда первой инстанции, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд (город Челябинск) в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Оренбургской области.

Судья                                             Е.В. Евдокимова