﻿﻿АРБИТРАЖНЫЙ СУД

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень                                                                     Дело № А27-9861/2019

 

Резолютивная часть постановления объявлена  24 декабря 2019 года

Постановление изготовлено в полном объеме  26 декабря 2019 года

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего                     Тихомирова В.В.

судей                                                    Демидовой Е.Ю.

                                                             Зиновьевой Т.А.

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств видеоконференц-связи помощником судьи Рыбкиной Н.Г., рассмотрел кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Штис» на решение от 23.07.2019 Арбитражного суда Кемеровской области (судья Засухин О.М.) и постановление от 03.10.2019 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Павлова Ю.И., Афанасьева Е.В., Киреева О.Ю.) по делу № А27-9861/2019 по иску администрации города Новокузнецка (654080, Кемеровская область, город Новокузнецк, улица Кирова (Центральный р-н), 71, ОГРН 1024201470556, ИНН 4216005979) к обществу с ограниченной ответственностью «Штис» (654005, Кемеровская область, город Новокузнецк, улица Покрышкина (Центральный р-н), 22Б, ОГРН 1064217063041, ИНН 4217085494) об изъятии объекта незавершенного строительства.

Путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Кемеровской области (судья Верховых Е.В.) в заседании участвовали представители общества с ограниченной ответственностью «Штис» - Шараев С.С. директор на основании решения единственного участника от 12.10.2011, Шевченко С.В. по доверенности от 01.08.2019.

Суд установил:

администрация города Новокузнецка (далее - администрация, истец) обратилась с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Штис» (далее - ООО «Штис»,  общество, ответчик) об изъятии объекта незавершенного строительства (торгово-офисное здание), кадастровый номер объекта 42:30:0202004:108, площадью 1484,4 кв. м, степень готовности 30%, расположенный по адресу: Кемеровская область, г. Новокузнецк,                           ул. Дмитрова путем продажи   с публичных торгов в порядке, установленном Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014                   «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объекта незавершенного строительства».

Решением от 23.07.2019 Арбитражного суда Кемеровской области, оставленным без изменения постановлением от 03.10.2019 Седьмого арбитражного апелляционного суда, иск удовлетворен.

В кассационной жалобе ООО «Штис» просит отменить обжалуемые решение и постановление, принять по делу новый судебный акт.

Ответчик не согласен с результатами отчета № 1-271 от 29.03.2019, и полагает, что выводы оценщика о стоимости объекта в размере 18 858 716 руб. значительно ниже его реальной рыночной стоимости; суды необоснованно отказали в проведении судебной экспертизы, для определения которой необходимы специальные познания. Считает, что судом не была установлена рыночная стоимость спорного объекта незавершенного строительства, а так же не была установлена  степень готовности последнего, что влечет нарушение  прав общества в части получения соразмерной компенсации за отчуждаемое имущество.

Администрация представила письменный отзыв, в котором выразила возражения по доводам жалобы и мнение о законности вынесенных судебных актов.

В судебном заседании представители общества поддержали доводы жалобы.

Проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) законность обжалуемых судебных актов, кассационная инстанция не находит оснований для их отмены.

Из материалов дела следует, что ООО «Штис» на праве собственности принадлежит объект незавершенного строительства (торгово-офисного здания), площадью 1484,4 кв. м, степень готовности - 30%, о чем 13.11.2014 в Единый государственный реестр прав внесена соответствующая запись.

Между комитетом градостроительства и земельных ресурсов администрации города Новокузнецка (арендодатель) и ООО «Штис» (арендатор) 18.02.2016 заключен договор аренды земельного участка № 682-02, по условиям которого арендатор принял на основании пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации в аренду из земель населенных пунктов земельный участок с кадастровым номером 42:30:0202004:96, площадью 4917 кв. м, для завершения строительства объекта незавершенного строительства (торгово-офисного здания) по улице Димитрова в Куйбышевской районе г. Новокузнецка. Разрешенное использование земельного участка - под проектирование и строительство торгово-офисного здания (пункт 1.1).

Пунктами 2.1, 7.4 договора согласовано, что земельный участок передается арендодателем арендатору в аренду до 01.02.2019; право аренды прекращается со дня окончания срока действия договора, не подлежит продлению и не возобновляется на неопределенный срок.

Указывая, что срок действия договора аренды земельного участка истек, разрешение на строительство объекта прекращено на основании Распоряжения комитета градостроительства и земельных ресурсов администрации города Новокузнецка от 07.03.2019 № 23, объект строительством не завершен, истец обратился с указанным иском.

Удовлетворяя требования, суды, руководствуясь статьями 235, 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьей 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, частью 21 статьи 1 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 171-ФЗ), пунктом 21 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 137-ФЗ), исходили из наличия основания для принудительного изъятия объекта незавершенного строительства.

Обозначенные выводы являются правомерными.

В силу пункта 33 статьи 34 Закона № 171-ФЗ положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона. 

Согласно статье 35 Закона № 171-ФЗ настоящий Федеральный закон вступает в силу с 01.03.2015, за исключением положений, для которых настоящей статьей установлен иной срок вступления их в силу.

Из указанного следует, что положения статьи 239.1 ГК РФ распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен после 01.03.2015.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 ЗК РФ и переходными положениями, установленными Законом № 137-ФЗ.

В силу пункта 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с 01.03.2015 не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Положения о предоставлении земельного участка в аренду                             без проведения торгов для завершения строительства, распространяющих свое действие на отношения, возникшие после 01.03.2015, закреплены также в пункте 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ.

Предоставление земельных участков при длящихся правоотношениях, возникших ранее 01.03.2015, регулируется пунктом 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ и не предполагает иной порядок заключения договоров аренды земельных участков для строительства зданий и сооружений.

При рассмотрении спора установлено, что право на однократное заключение (продление) договора аренды без торгов для завершения строительства обществом реализовано, срок действия указанного договора истек, строительство объекта недвижимости не закончено.

При изложенных обстоятельствах являются обоснованными выводы                о том, что право на однократное заключение (продление) договора аренды без торгов для завершения строительства ответчиком реализовано, строительство объекта недвижимости не закончено, и на момент обращения администрации с иском по настоящему делу срок действия договора аренды истек, в связи с чем к правоотношениям сторон подлежали применению положения статьи 239.1 ГК РФ.

Кроме того, суд кассационной инстанции, отклоняя доводы заявителя, поддерживает выводы об ошибочности мнения заявителя об обязательности определения при рассмотрении настоящего спора начальной продажной цены объекта незавершенного строительства, степени его готовности.

Судами правомерно отмечено, что в силу пункта  7 Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации                  от 03.12.2014 № 1299, начальная продажная цена имущества  определяется  на основании оценки его рыночной стоимости. В случае несогласия  с такой оценкой, проведенной на основании статьи 4 Федерального закона                           от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», субъектом оценочной деятельности, ее результаты могут быть оспорены в установленном порядке.

Суд кассационной инстанции полагает, что при рассмотрении вопроса об изъятии объекта незавершенного строительства в порядке статьи 239.1 ГК РФ степень готовности такого объекта не имеет решающего значения, поскольку не исключена ситуация, когда строительство объекта ответчиком не приостановлено и будет продолжаться, в том числе в период рассмотрения спора в суде. Кроме того, нет оснований полагать, что реальная степень готовности не будет   учтена  и не должна приниматься во внимание                    на стадии подготовки к реализации объекта   на торгах, в том числе в силу существующего нормативного регулирования соответствующей процедуры.

В связи с указанным следует исходить из того, что суды первой                             и апелляционной инстанций пришли к верному выводу, что упомянутая степень готовности должна учитываться при определении начальной продажной цены продаваемого объекта с целью недопущения нарушения прав ответчика и участников торгов. 

Как было обозначено выше, заявитель имеет право оспорить цену имущества, определенную уполномоченным органом на основании существующего порядка. В том числе по мотиву неправильного учета степени готовности объекта незавершенного строительства.

 Заблаговременное определение  такой цены в связи с рассмотрением иска  об изъятии  возможно только при согласии  истца, поскольку  сопутствует очевидным рискам последнего. Прежде всего в виде возможности принятия судом решения об отказе  в удовлетворении требований  об изъятии объекта  при несении  затрат  на указанную оценку,                 а также необходимости дополнительной оценки стоимости объекта в связи         с увеличением степени его готовности.   

По существу доводы кассатора  о неправильном применении норм права не свидетельствуют, сводятся к несогласию с оценкой  установленных  обстоятельств  и исследованных доказательств, основания для которой отсутствуют в силу статьи 286 АПК РФ.

Таким образом, нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ являются основанием к отмене или изменению обжалуемых судебных актов, не установлено. Кассационная жалоба ООО «Штис» удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 23.07.2019 Арбитражного суда Кемеровской области и постановление от 03.10.2019 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А27-9861/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения. 

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                     В.В. Тихомиров

 

Судьи                                                                  Е.Ю. Демидова

 

                                                                            Т.А. Зиновьева