﻿041/2019-47577(1) 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000 http://fasszo.arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

13 сентября 2019 года Дело № А26-7807/2017 

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего  Рудницкого Г.М., судей Кадулина А.В., Чуватиной Е.В.,  

при участии от общества с ограниченной ответственностью «Баня № 1»  Зайцевой Е.А. (доверенность от 04.09.2019); от Петрозаводского муниципального  унитарного предприятия банно-прачечных услуг Колеушко Е.Б. (доверенность от  19.03.2018),  

рассмотрев 10.09.2019 в открытом судебном заседании кассационную жалобу  общества с ограниченной ответственностью «Баня № 1» на постановление  Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.05.2019 по делу   № А26-7807/2017 (судьи Жиляева Е.В., Желтянников В.И., Тимухина И.А.),  

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Баня № 1», место нахождения:  185030, Республика Карелия, г. Петрозаводск, Машезерская ул., д. 8А, каб. 1, ОГРН  1071001009683, ИНН 1001192307 (далее – Общество), обратилось в Арбитражный  суд Республики Карелия с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к  Петрозаводскому муниципальному унитарному предприятию банно-прачечных услуг,  место нахождения: 185030, Республика Карелия, г. Петрозаводск, Машезерская ул.,  д. 8А, пом. 12, ОГРН 1021000518076, ИНН 1001003951 (далее – Предприятие), об  урегулировании разногласий, возникших при заключении договора № 2 купли- продажи нежилых помещений, расположенных по адресу: Республика Карелия, г.  Петрозаводск, ул. Дзержинского, д. 41, и изложении договора в следующей  редакции:  

– пункт 3.1: «Цена продажи Объекта по настоящему договору составляет  1 827 966 рублей без учета НДС».  

– пункт 3.2: «На сумму 1 827 966 рублей Покупателю предоставляется  рассрочка платежа сроком на 5 (пять) лет в соответствии с графиком (Приложение   № 2)».  

– в пункте 3.3 договора купли-продажи слова «... сроком на 60 месяцев...»  заменить словами «... сроком на 5 (пять) лет...».  

– пункт 5.2 договора купли-продажи исключить. 

– пункт 5.4: «Продавец в случае нарушения Покупателем пункта 5.3. договора  вправе отказаться от исполнения договора, направив Покупателю в течение 3 (трех)  дней с момента допустимой просрочки письменное уведомление, с даты  направления которого Договор считается расторгнутым, все обязательства Сторон  по Договору прекращаются, за исключением случая, когда сумма платежей,  полученных от Покупателя, превышает половину цены Объекта».  

– пункт 6.3: «На основании настоящего договора купли-продажи переход права  собственности подлежит государственной регистрации в установленном  действующим законодательством порядке. Покупатель прекращает внесение  арендной платы в соответствии с договором аренды № 7 от 29.06.2007 года с  

момента подписания настоящего договора купли-продажи обеими сторонами».  

– пункт 6.4: «Споры, возникающие между сторонами в ходе исполнения  настоящего Договора, рассматриваются в Арбитражном суде Республики Карелия».  

– приложение № 1: «Расчет ежемесячных платежей по оплате Объекта,  приобретаемого в рассрочку сроком на 5 лет в соответствии с договором купли- продажи. Дата принятия решения о согласовании заключения сделки по продаже  Объекта – 10.02.2017.  

Годовая ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации,  действующая на дату опубликования объявления о продаже арендуемого Объекта,  составляет 10%. Цена продажи Объекта, на которую предоставляется рассрочка,  составляет 1 827 966 рублей без учета НДС. Одна треть годовой ставки  рефинансирования Центрального банка Российской Федерации составляет 10% : 3  = 3,33%. Месячная процентная ставка (ПС) = 3,33% : 12 = 0,2775%. Срок  предоставляемой рассрочки – 5 лет (60 месяцев). Ежемесячная сумма платежей за  предоставляемую рассрочку рассчитывается на оставшуюся сумму основного долга  с учетом внесенных платежей. Размер ежемесячного аннуитетного платежа = ОСЗ х  (ПС / 1 – 1 (1 + ПС) Л – пп) ОСЗ – остаток ссудной задолженности. ПП – количество  процентных периодов (месяцев), оставшихся до окончательного погашения ссудной  задолженности.  

– приложение № 2: «График ежемесячных платежей по оплате Объекта,  приобретаемого в соответствии с договором купли-продажи. Покупатель производит  оплату ежемесячно до 25 числа текущего месяца. Срок предоставляемой рассрочки  составляет 5 лет (60 месяцев)».  

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных  требований относительно предмета спора, привлечена администрация  Петрозаводского городского округа (далее – Администрация).  

Решением от 07.03.2018 (судья Колесова Н.С.) иск удовлетворен, договор  купли-продажи утвержден в редакции, предложенной Обществом.  

Предприятие не согласилось с принятым решением и обратилось в  Тринадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой на  данное решение.  

Определением от 30.10.2018 суд апелляционной инстанции назначил  проведение судебной экспертизы, производство которой поручил индивидуальному  предпринимателю Каменскому Николаю Владимировичу.  

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от  07.05.2019 решение от 07.03.2018 изменено. Суд постановил:  

1. Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора № 2 купли- продажи нежилых помещений площадью 54,2 кв.м, расположенных в здании  прачечной по адресу: г. Петрозаводск, ул. Дзержинского, д. 41, заключаемого между  Обществом и Предприятием, приняв спорные пункты договора в следующей  редакции:  

1.1. Пункт 3.1: «Цена продажи Объекта по настоящему договору составляет 2 115 000 рублей (два миллиона сто пятнадцать тысяч) рублей 00 копеек». 

1.2. Пункт 3.2: «На сумму 2 115 000 рублей (два миллиона сто пятнадцать  тысяч) рублей 00 копеек Покупателю предоставляется рассрочка платежа сроком на  60 месяцев в соответствии с графиком (Приложение № 2)».  

1.3 Пункт 3.3: «При оплате Объекта в рассрочку сроком на 60 месяцев на сумму  денежных средств, указанных в пункте 3.2 договора, производится начисление  процентов, исходя из ставки, равной одной третьей ставки рефинансирования  Центрального банка Российской Федерации, действующей на 10.02.2017 – дату  опубликования Постановления Администрации Петрозаводского городского округа  от 10.02.2017 № 419 «О согласовании МПУП банно-прачечных услуг сделок по  возмездному отчуждению недвижимого имущества», которая на 10.02.2017  составляет 10%.».  

1.4 Пункт 5.2: «За нарушение сроков перечисления денежных средств в счет  оплаты Объекта, в порядке, предусмотренном настоящим договором, покупатель  уплачивает продавцу неустойку в размере 0,1% от суммы платежа за каждый день  просрочки».  

1.5 Пункт 5.4: «Продавец в случае нарушения Покупателем пункта 5.3. договора  вправе отказаться от исполнения договора, направив Покупателю в течение 3 (трех)  дней с момента допустимой просрочки письменное уведомление, с даты  направления которого Договор считается расторгнутым, все обязательства Сторон  по Договору прекращаются, за исключением случая, когда сумма платежей,  полученных от Покупателя, превышает половину цены Объекта».  

1.6 Пункт 6.3: «На основании настоящего договора купли-продажи переход  права собственности подлежит государственной регистрации в установленном  действующим законодательством порядке. Покупатель прекращает внесение  арендной платы в соответствии с договором аренды от 29.06.2007 № 7 с момента  вступления в законную силу судебного акта, которым урегулированы разногласия по  настоящему договору купли-продажи».  

1.7 Пункт 6.4: «Споры, возникающие между сторонами в ходе исполнения  настоящего Договора, рассматриваются в Арбитражном суде Республики Карелия».  

2. Принять приложения к договору № 2 купли-продажи нежилых помещений,  заключаемому между Предприятием и Обществом, в следующей редакции:  

3. Приложение № 1: «Расчет ежемесячных платежей по оплате Объекта,  приобретаемого в рассрочку сроком на 60 месяцев в соответствии с договором  купли-продажи.  

Дата принятия решения о согласовании заключения сделки по продаже  Объекта – 10.02.2017.  

Годовая ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации,  действующая на дату опубликования объявления о продаже арендуемого Объекта  составляет 10%.  

Цена продажи Объекта, на которую предоставляется рассрочка, составляет 2  115 000 рублей (два миллиона сто пятнадцать тысяч) рублей 00 копеек.  

Одна треть годовой ставки рефинансирования Центрального банка Российской  Федерации составляет 10% : 3 = 3,33%. Месячная процентная ставка (ПС) = 3,33% :  12 = 0,2775%.  

Срок предоставляемой рассрочки – 5 лет (60 месяцев) 

Ежемесячная сумма платежей за предоставляемую рассрочку рассчитывается  на оставшуюся сумму основного долга с учетом внесенных платежей.  

Размер ежемесячного аннуитетного платежа = ОСЗ х (ПС / 1 - 1 (1 + ПС) Л - пп)  ОСЗ – остаток ссудной задолженности.  

ПП – количество процентных периодов (месяцев), оставшихся до  окончательного погашения ссудной задолженности».  

4. Приложение № 2: «График ежемесячных платежей по оплате Объекта,  приобретаемого в соответствии с договором купли-продажи.  

Дополнительным постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного  суда от 20.06.2019 с Общества в пользу Предприятия взыскано 35 000 руб.  судебных расходов по оплате услуг эксперта.  

В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на неправильное применение  судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права и  несоответствие его выводов обстоятельствам дела, просит постановление  изменить, изложив его резолютивную часть в предложенной Обществом редакции.  

Податель жалобы ссылается на то, что в составленном предпринимателем  Каменским Н.В. экспертном заключении рыночная стоимость объекта рассчитана  без указаний на наличие или отсутствие налога на добавленную стоимость (далее –  НДС). Между тем суд апелляционной инстанции, приняв указанную величину в  качестве достоверной для определения цены продажи спорных помещений,  

фактически определил, что указанный налог включен в эту стоимость. По мнению  Общества, НДС подлежал исключению из рыночной стоимости помещений, что не  было учтено судом апелляционной инстанции.  

Кроме того, Общество ссылается на то, что, принимая пункт 5.2 договора в  редакции Предприятия, суд апелляционной инстанции применил закон, не  подлежащий применению. Включение названного пункта в договор, по мнению  Общества, возможно только по соглашению сторон, которое достигнуто не было.  

В отзыве на кассационную жалобу Предприятие просит обжалуемый судебный  акт оставить без изменения, считая его законным.  

В судебном заседании представитель Общества подтвердил доводы,  изложенные в кассационной жалобе, а представитель Предприятия возразил против  ее удовлетворения.  

Администрация извещена надлежащим образом о времени и месте судебного  заседания, однако своих представителей в суд не направила, что в соответствии со  статьей 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их  отсутствие.  

Кроме того, информация о принятии жалобы к производству, а также о месте и  времени судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного  суда Северо-Западного округа в информационно-телекоммуникационной сети  Интернет. Документы, подтверждающие размещение указанных сведений, включая  дату их размещения, на официальном сайте суда, приобщены к материалам дела.  

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.  

Как следует из материалов дела, Предприятие (арендодатель) и Общество  (арендатор) 29.06.2007 заключили договор № 7 аренды нежилых помещений  площадью 54,2 кв.м, расположенных в здании прачечной по адресу: Республика  Карелия, г. Петрозаводск, ул. Дзержинского, д. 41.  

В порядке реализации преимущественного права на выкуп арендуемых  помещений на основании Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об  особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в  государственной собственности субъектов Российской Федерации или в  муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего  предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты  Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ) Общество направило в адрес  Предприятия проект договора № 2 купли-продажи арендуемых помещений.  

Предприятие, не согласившись с редакцией положений, предложенных  Обществом в названном договоре купли-продажи, а именно пунктов 3.1, 3.2, 3.3, 5.2,  5.4, 6.3, 6.4, приложений № 1, 2, подписало договор № 2 с протоколом разногласий и  письмом от 06.07.2017 направило Обществу для согласования. Общество  уведомлением от 31.07.2017 отклонило договор № 2 в предложенной Предприятием  редакции.  

Поскольку между сторонами при заключении договора возникли разногласия,  Общество воспользовалось правом, предоставленным ему в соответствии с пунктом  2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и  передало разногласия на рассмотрение суда.  

В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции определением от  17.11.2017 удовлетворено ходатайство Общества и назначена судебная оценочной  экспертиза с целью установления рыночной стоимости нежилых помещений в  здании прачечной общей площадью 54,2 кв.м.  

По результатам проведенной экспертизы представлено в суд экспертное  заключение № 2015-20-11/17, в котором указано, что рыночная стоимость спорных  помещений составляет 1 827 966 руб. без учета НДС.  

Суд первой инстанции, исследовав материалы дела, признал заключение  эксперта № 2015-20-11/17 достаточным и надлежащим доказательством по  настоящему делу и урегулировал разногласия, возникшие между сторонами при  

заключении договора купли-продажи в редакции предложенной Обществом, и с  учетом указанной в экспертном заключении рыночной стоимости помещений без  НДС, поскольку счел, что установление в отчете, а впоследствии и в договоре купли- продажи рыночной стоимости без НДС осуществлено не в рамках налоговых  правоотношений, а для гражданско-правовых целей.  

В суде апелляционной инстанции Предприятие заявило ходатайство о  назначении повторной экспертизы, которое было удовлетворено определением от  30.10.2018 и проведение ее поручено апелляционным судом предпринимателю  Каменскому Н.В. Согласно представленному в материалы дела заключению от  10.12.2018 № Э-945/18 рыночная стоимость испрашиваемого Обществом нежилого  помещения по состоянию на 28.09.2016 составляет 2 155 000 руб.  

Суд апелляционной инстанции, оценив материалы дела и заключение эксперта  по правилам статей 71, 82, 83, 86 АПК РФ, признал заключение от 10.12.2018 № Э- 945/18 достоверным доказательством, которое может быть использовано для  определения выкупной цены арендуемого нежилого помещения, изменил решение  от 07.03.2018 и урегулировал разногласия, возникшие при заключении договора  купли-продажи, определив его условие о стоимости выкупаемого объекта в размере  2 155 000 руб. Между тем суд апелляционной инстанции утвердил пункты 3.1, 3.2,  5.4, 6.3, 6.4 договора в редакции, предложенной Обществом, а пункты 5.2 в  редакции, предложенной Предприятием.  

Суд кассационной инстанции, изучив материалы дела и оценив доводы  кассационной жалобы, не находит оснований для отмены постановления  апелляционной инстанции по следующим основаниям.  

Согласно пунктам 1, 2 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если  между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто  соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются  условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных  правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а  также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно  быть достигнуто соглашение. Договор заключается посредством направления  оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия  предложения) другой стороной.  

В силу положений статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий,  возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445  указанного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у  сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.  

Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума  Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.01.2012 № 11657/11,  разрешение судом спора о понуждении к заключению договора и при уклонении от  заключения договора, и при возникновении разногласий по конкретным его условиям  сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и  установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном  порядке.  

В силу статьи 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего  предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из  государственной собственности субъекта Российской Федерации или  муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на  приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и  определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным  законом от 29.06.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской  Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ).  

Апелляционный суд правомерно отклонил доводы Общества о якобы  неправомерном исключении экспертом из стоимости объекта суммы НДС (18%),  поскольку собственником помещения является юридическое лицо, в отношении  

которого применяется упрощенная система налогообложения, то есть юридическое  лицо применяет специальный налоговый режим, при котором освобождается от  уплаты НДС. Предприятие как налогоплательщик, применяющий упрощенную  систему налогообложения, в силу пункта 2 статьи 346.11 Налогового кодекса  Российской Федерации не признается налогоплательщиком НДС. Обязанность  Предприятия уплачивать единый налог не свидетельствует о необходимости  включения в цену продажи имущества суммы НДС. Названные налоги имеют  различный правовой режим, включая объект налогообложения и налогооблагаемую  базу.  

При назначении судебной экспертизы по определению рыночной стоимости  объекта оценки суды следовали толкованию норм права, приведенному в пунктах 1  и 2 информационного письма от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными  судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым  оценщиком». Поскольку каждая из сторон представила свои доказательства в  подтверждение размера рыночной стоимости предмета выкупа, суд в целях  устранения имеющихся противоречий, посчитав, что для правильного разрешения  спора необходимы специальные познания, в соответствии со статьей 82 АПК РФ  назначил экспертизу.  

При рассмотрении апелляционной жалобы Предприятия суд апелляционной  инстанции, правильно применив положения статей 82, 87 АПК РФ, по ходатайству  Предприятия назначил повторную экспертизу для определения рыночной стоимости  объекта по состоянию на 28.09.2016.  

Оценив экспертное заключение от 10.12.2018 № Э-945/18 по правилам статей  71, 86 АПК РФ, апелляционный суд принял его в качестве допустимого и  достоверного доказательства, подтверждающего рыночную стоимость спорного  помещения по состоянию на 28.09.2016. При этом суд пришел к выводу о  соответствии этого заключения требованиям действующего законодательства,  поскольку в нем содержится необходимая, достаточная и существенная для оценки  стоимости объекта информация, поскольку данное экспертное заключение носит  последовательный, мотивированный характер и соответствует иным имеющимся в  материалах дела доказательствам. Какие-либо нарушения Закона № 135-ФЗ и  требований иных правовых актов в области оценочной деятельности, которые могли  бы повлиять на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки, судом  апелляционной инстанции не установлены. В связи с этим суд апелляционной  инстанции пришел к выводу о соответствии этого заключения требованиям  действующего законодательства, посчитал, что оно основано на общепринятых  подходах к определению рыночной стоимости имущества.  

Суд апелляционной инстанции полно и всесторонне исследовал  обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, правильно  распределив бремя доказывания, сделал соответствующие установленным  обстоятельствам выводы и правомерно изменил решение суда первой инстанции,  изложив резолютивную часть судебного акта в другой редакции.  

Апелляционный суд правильно квалифицировал спорные правоотношения,  оценил представленные в материалы дела документы и заключения по правилам,  установленным процессуальным законодательством.  

Поскольку доводы кассационной жалобы не опровергают выводы  апелляционного суда, направлены на переоценку обстоятельств, установленных  судом, не подтверждают существенных нарушений судом норм материального и  процессуального права, повлиявших на исход дела, то оснований для отмены  обжалуемого постановления у суда кассационной инстанции не имеется.  

При рассмотрении дела и вынесении постановления суд апелляционной  инстанции установил все существенные для дела обстоятельства и дал им  надлежащую правовую оценку, выводы суда основаны на всестороннем и полном  исследовании доказательств по делу, нормы материального права применены  

правильно. Нарушений норм процессуального права, которые могли явиться  основанием для отмены обжалуемого судебного акта, кассационной инстанцией не  установлено.  

С учетом изложенного кассационная инстанция не находит оснований для  отмены постановления апелляционного суда и удовлетворения кассационной  жалобы.  

В соответствии со статьями 110 и 112 АПК РФ расходы по кассационной  жалобе относятся на заявителя.  

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа  

п о с т а н о в и л:

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.05.2019  по делу № А26-7807/2017 оставить без изменения, а кассационную жалобу  общества с ограниченной ответственностью «Баня № 1» – без удовлетворения.  

Председательствующий Г.М. Рудницкий  

Судьи А.В. Кадулин 

Е.В. Чуватина