ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

672007, г. Чита, ул. Ленина, 145  http://4aas.arbitr.ru

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело №А19-5739/2021

г. Чита

30 мая 2024  года

Резолютивная часть постановления объявлена 16.05.2024.

Полный текст постановления  изготовлен 30.05.2024.

Четвёртый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Скажутиной Е.Н.,

судей  Бушуевой Е.М., Желтоухова Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания  секретарем  Хуршудян Р.Ю.,

рассматривая в открытом судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью «АФК-Система», Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации города Иркутска на решение Арбитражного суда Иркутской области от 29 февраля 2024 года по делу № А19-5739/2021 по иску общества с ограниченной ответственностью «АФК-Система» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации города Иркутска (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) об обязании к исполнению договоров купли-продажи объектов недвижимого имущества, взыскании судебной неустойки,

в отсутствие  в судебном заседании  представителей лиц, участвующих в деле,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «АФК-Система» обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации города Иркутска с  требованиями:

-  об обязании в течение 30 дней с момента вступления решения суда в законную силу исполнить в натуре обязанности, предусмотренные договорами купли-продажи №16/18 от 30.11.2018 г. и № 17/18 от 30.11.2018 г.,

- об обязании  ответчика обеспечить в помещениях истца в здании по адресу 

<

...> (Дом быта) электроснабжение, отопление, водоснабжение и водоотведение, путем совершения любых действий, направленных на восстановление снабжения здания коммунальными ресурсами в объёмах, достаточных для обеспечения помещений истца,

- об обязании  ответчика осуществить любые действия, которые повлекут отмену запрета на эксплуатацию помещений истца в здании по адресу 

<

...> (Дом быта), установленного решением от 07.03.2017 года Кировского районного суда г. Иркутска по делу №2-44/2017,

- о взыскании с Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации города Иркутска в пользу ООО «АФК-Система» судебной неустойки в сумме 2000 рублей в день в случае неисполнения ответчиком решения суда об обязании исполнения договоров купли-продажи от 30.11.2018г.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора - общество с ограниченной ответственностью "Бликтрейд", ФИО1, ФИО2

Решением от 29 февраля 2024 года Арбитражный суд Иркутской области обязал Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации города Иркутска в течение 30 дней с момента вступления решения суда в законную силу исполнить обязанность, предусмотренную договорами купли-продажи №16/18 от 30.11.2018 года и №17/18 от 30.11.2018 года - обеспечить в помещениях ООО «АФК-Система», расположенных в здании по адресу: 

<

...> энергоснабжение, отопление, водоснабжение и водоотведение.

С Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации города Иркутска в пользу ООО «АФК-Система»  взыскана судебная неустойка в размере 2000 руб. в день в случае неисполнения решения суда.

В  удовлетворении  остальной части исковых требований отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении иска,  истец обратился с апелляционной жалобой. Указывает, что не является основанием для отказа в иске вывод суда о том, что требования истца «не конкретно и не может быть исполнено». Продавец товара должен исполнить обязанность, предусмотренную п. 1.7. договора. То обстоятельство, что работы по устранению нарушений, запрещающих эксплуатацию здания, не выполняются, это зависящая от продавца причина, которую он должен устранить. Просит решение суда изменить по доводам, изложенным в апелляционной жалобе.

Ответчик в поданной апелляционной жалобе указывает, что общество, как собственник нежилых помещений должно самостоятельно обратиться в ресурсоснабжающие организации за подключением именно его помещений к коммунальным ресурсам. На момент заключения договоров купли-продажи с обществом сторонам было известно о вынесенном решении Кировского районного суда г. Иркутска. Несмотря на запрет эксплуатации здания в целом, Обществом подписаны договоры купли-продажи. Комитет заявляет о пропуске обществом 3-х годичного срока исковой давности, так как общество узнало о нарушении своих прав как арендатора и покупателя с момента, как прокуратура г. Иркутска 09.09.2016 обратилась в Кировский районный суд г. Иркутска с требованием о запрете эксплуатации здания. Исходя из правовых положений статьи 475 ГК РФ Общество вправе требовать от Комитета соразмерного уменьшения покупной цены: безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок: возмещения своих расходов на устранение недостатков товара. На момент заключения договоров купли-продажи Комитет действовал добросовестно и не согласовал протокол разногласий в предложенной Обществом редакции в отношении пункта 1.7 договора, так как знал вместе с ответчиком о запрете эксплуатации здания. Просит отменить решение суда по доводам апелляционной жалобы.

Истец представил письменный отзыв  на апелляционную жалобу  ответчика.

Лица, участвующие в деле, представителей  в судебное заседание не направили,  о месте и времени рассмотрения дела извещены  надлежащим образом.

Ответчик заявил ходатайство об отложении судебного разбирательства по причине отпуска представителя Комитета.

В соответствии с частью 3 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если лицо, участвующее в деле и извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, заявило ходатайство об отложении судебного разбирательства с обоснованием причины неявки в судебное заседание, арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает причины неявки уважительными. Арбитражный суд может отложить судебное разбирательство по ходатайству лица, участвующего в деле, в связи с неявкой в судебное заседание его представителя по уважительной причине (часть 4 статьи 158 Кодекса).

Исходя из положений статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд по своему усмотрению с учетом характера и сложности дела решает вопрос о возможности рассмотрения дела по существу либо отложении судебного разбирательства, то есть отложение судебного разбирательства является правом суда, а не обязанностью.

С учетом того, что ответчик извещен надлежащим образом о месте и времени судебного заседания, его явка не признана судом обязательной,  принимая во внимание, что отложение судебного заседания приведет к необоснованному затягиванию судебного разбирательства, иных причин для отложения судебного разбирательства, предусмотренных статьей 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено, позиция ответчика   изложена в апелляционной жалобе, суд апелляционной инстанции отказывает в удовлетворении ходатайства об отложении судебного разбирательства ввиду отсутствия оснований, предусмотренных указанной статьёй.

В порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассматривает жалобу в отсутствие неявившихся представителей истца, ответчика, третьих лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, по имеющимся материалам дела.

Апелляционная жалоба рассмотрена в соответствии с главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, предусматривающей пределы и полномочия апелляционной инстанции.

Проверив обоснованность доводов, содержащихся в жалобе, в совокупности и взаимосвязи с собранными по делу доказательствами, проверив правильность применения норм материального и соблюдения норм процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, истцом в обоснование иска указаны следующие обстоятельства.

Между истцом и ответчиком заключены договоры купли-продажи нежилых помещений от 30.11.2018 №17/18 и №16/18, в соответствии с которыми КУМИ г. Иркутска обязался передать в собственность ООО «АФК-Система» нежилые помещения площадью 340,6 кв.м. и 349,8 кв.м. в здании, находящемся по адресу: 

<

...>., Дом быта.

В соответствии с п. 1.7. договоров купли-продажи от 30.11.2018г. продаваемое имущество должно быть свободно от прав третьих лиц, не находится под арестом, в залоге, не являться предметом обеспечительных мер, и находиться в состоянии, позволяющем использовать его без ограничений.

Помещения, являющиеся предметом договоров купли-продажи от 30.11.2018, были переданы ответчиком истцу 19.12.2018 по актам приема-передачи.

При передаче нежилых помещений было установлено, что помещения находятся в состоянии, не соответствующем условиям договоров купли-продажи нежилых помещений - не пригодны к использованию по назначению (в здании, в котором находятся помещения и которое принадлежит ответчику отсутствует отопление, водоснабжение и электроснабжение), а также в отношении здания (всех помещений в нем) действует запрет на эксплуатацию, установленный решением Кировского районного суда г. Иркутска от 07.03.2017 года по делу №2-44/2017.

24.12.2018  истец в адрес ответчика направил письмо, в котором указывалось на необходимость устранить препятствия к эксплуатации приобретенных истцом помещений. Ответчиком никаких действий для устранения причин невозможности эксплуатации помещений предпринято не было.

28.04.2023 года представителями сторон был произведен осмотр помещений истца в здании ответчика, по итогам осмотра был составлен акт. В ходе осмотра установлено, что в цоколе здания (и соответственно в помещениях истца) частично по одному из контуров осуществляется подача отопления «для обеспечения живучести фундамента здания» (как пояснил представитель ответчика), что недостаточно для поддержания в помещениях нормальной температуры. Горячее и холодное водоснабжение и водоотведение отсутствуют (как пояснили представители ответчика отключены для предотвращения аварийных ситуаций). Электроснабжение осуществлено по временной схеме от соседнего помещения, принадлежащего ООО «Авана» для обеспечения возможности работы охранно-пожарной сигнализации. Нормальное электроснабжение отсутствует.

Между ответчиком и МУП «ТеплоЭнергоСервис» заключен договор хранения №14 от 17.01.2019,  в соответствии с которым хранитель (МУП «ТЭСИ») обязался обеспечить сохранность имущества и надлежащий тепловой режим имущества.

В настоящее время именно МУП «ТеплоЭнергоСервис» заключены договоры с ресурсоснабжающими организациями в отношении помещений в здании по адресу 

<

...> .

Истец указывает, что действиями ответчика (назначенный им хранитель также действует по его поручению) прекращено снабжение помещений истца коммунальными ресурсами.

При этом истец приобретал благоустроенные помещения, обеспеченные всеми коммунальными ресурсами, выкупная цена имущества определялась исходя из того, что истцом выкупаются у ответчика благоустроенные помещения в действующем здании, без каких-либо ограничений по возможности пользоваться имуществом.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В силу положений статей 1, 9, 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе и по своему усмотрению. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

На основании пункта 1 статьи 469 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

Согласно абзацу 2 пункту 2 статьи 469 Гражданского кодекса Российской Федерации, если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

Согласно статье 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Исходя из целей, имущество приобреталось истцом для осуществления предпринимательской деятельности - торговли.

Продавец товара отвечает за недостатки, которые возникли до передачи товара покупателю (статья 476 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При этом пунктом 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что покупатель не может предъявить продавцу указанные в норме требования, если ненадлежащее качество товара выражается в наличии оговоренных продавцом недостатков.

Таким образом, по смыслу приведенных норм, недостатки товара должны быть указаны продавцом в договоре. Между тем, договоры не содержат оговоренных недостатков, а пункт 1.7 прямо указывает, что товар может использоваться Покупателем без ограничений с момента передачи по акту приема-передачи. При этом, так как покупатель является коммерческой организацией, «использование» помещения предполагает не только регистрацию титула на них, а извлечение полезных свойств из его владения, получения прибыли.

Договоры не содержат указания на перечень имеющихся и оговоренных сторонами недостатков имущества,  иного документа, в котором стороны согласовали бы  имеющиеся недостатки товара, не имеется.

Судом установлено, что во  вступивших в законную силу решениях суда по делам №А19-21227/2016 и №А19-1056/2017 нет указания на то, что продавец передает имущество, которое использовать невозможно (судебный запрет, отключение от коммунальных ресурсов и т.п.), а покупатель должен его в таком состоянии принять.

В рамках рассмотрения указанных дел была проведена судебная оценочная экспертиза, по результатам которой стоимость помещений определена без учета любых недостатков, то есть в состоянии, пригодном для нормальной эксплуатации.

24.12.2018 покупателем в адрес продавца было направлено письмо, в котором указывалось на необходимость устранить препятствия к эксплуатации приобретенных истом помещений. В этом же письме покупатель заявил о приостановке оплаты товара.

Продавец фактически с наличием недостатков согласился – с декабря 2018г. и по март 2021 г. (момент подачи иска по настоящему делу) продавец не предпринял никаких действий к устранению недостатков товара.

В силу пункта 1 статьи 476 Гражданского кодекса Российской Федерации, продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Указанные недостатки возникли до подписания актов приема - передачи, то есть до 19.12.2018, выявлены они при подписании названных актов и отражены в них, таким образом, ответственность за указанные недостатки несет  продавец.

Согласно пункту 1 стать 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:  соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

При изложенных обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требования истца в части обязания ответчика в течение 30 дней с момента вступления решения суда в законную силу исполнить обязанности, предусмотренные договорами купли-продажи № 16/18 от 30.11.2018 года и № 17/18 от 30.11.2018 года - обеспечить в помещениях ООО «АФК-СИСТЕМА», расположенных в здании по адресу: 

<

...> энергоснабжение, отопление, водоснабжение и водоотведение.

Доводы ответчика о пропуске истцом срока для предъявления требований, вызванных недостатками товара ( пункт 2 статьи 477 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также срока исковой давности подлежат отклонению по следующим основаниям.

Так, согласно статьи 477 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при условии, что они обнаружены в сроки, установленные этой статьей, если иное не предусмотрено законом.

Таким образом, пунктом 2 статьи 477 Гражданского кодекса Российской Федерации установлен двухгодичный срок не на предъявление требований покупателем к продавцу, а на обнаружение недостатков товара.

Как установлено по делу, недостатки нежилых помещений выявлены истцом при подписании актов приемки-передачи этих нежилых помещений – 19.12.2018 года.

Согласно статьям 196 и 200 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности установлен в три года и его течение начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Исковое заявление по настоящему делу поступило в арбитражный суд 31.03.2021г., следовательно, трёхгодичный срок исковой давности не пропущен.

Требование об обязании ответчика осуществить любые действия, которые повлекут отмену запрета на эксплуатацию помещений истца в здании по адресу 

<

...> (Дом быта), установленного решением от 07.03.2017 Кировского районного суда г. Иркутска по делу №2-44/2017 обоснованно  оставлено без удовлетворения, поскольку, истцом избран неверный способ защиты нарушенного права. 

На основании пункта 1 статьи 308.3 Гражданского кодекса Российской Федерации в целях побуждения должника к своевременному исполнению обязательства в натуре, в том числе предполагающего воздержание должника от совершения определенных действий, а также к исполнению судебного акта, предусматривающего устранение нарушения права собственности, не связанного с лишением владения (статья 304 Гражданского кодекса Российской Федерации), судом могут быть присуждены денежные средства на случай неисполнения соответствующего судебного акта в пользу кредитора-взыскателя (далее - судебная неустойка).

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 7 от 24.03.2016 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" уплата судебной неустойки не влечет прекращения основного обязательства, не освобождает должника от исполнения его в натуре, а также от применения мер ответственности за его неисполнение или ненадлежащее исполнение.

В рассматриваемом случае взыскание с Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации города Иркутска в пользу ООО «АФК-Система» судебной неустойки основано на положениях гражданского законодательства, поскольку устранение недостатков проданного имущества возложено на него именно в рамках гражданско-правовой обязанности. Ограничения для удовлетворения требования о взыскании судебной неустойки.

Действующее гражданское законодательство не определяет порядок расчета судебной неустойки, оставляя вопрос о ее разумном размере на усмотрение суда с учетом принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения.

Арбитражным судом правомерно присуждена судебная неустойка истцу, подлежащая взысканию с ответчика  в размере 2000 рублей  за неисполнение судебного акта в установленный срок.

Доводы апелляционных жалоб не содержат указания на обстоятельства и соответствующие доказательства, наличие которых позволило бы иначе оценить те юридически значимые обстоятельства, верная оценка которых судом первой инстанции повлекла принятие обжалуемого решения.

На основании изложенного коллегия приходит к выводу, что судом первой инстанции в полном объеме выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела; выводы суда, изложенные в решении, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, им дана надлежащая правовая оценка; судом правильно применены нормы материального и процессуального права.

Оснований для иных выводов, исходя из приведенных в жалобах доводов, у суда апелляционной инстанции не имеется, поскольку аргументы заявителей не опровергают выводы суда, основанные на установленных по делу обстоятельствах, исследованных доказательствах и нормах права.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционные жалобы - удовлетворению.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Иркутской области от 29 февраля 2024 года по делу №А19-5739/2021 оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения. 

           Постановление вступает в силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня принятия путём подачи жалобы через суд первой инстанции.

 

Председательствующий:                                                                Е.Н. Скажутина

 

Судьи:                                                                                                          Е.М. Бушуева

 

                                                                                                          Е.В. Желтоухов