АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А63-4734/2017

г. Краснодар

13 июля 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 6 июля 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 13 июля 2018 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Епифанова В.Е. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от заявителя – общества с ограниченной ответственностью «Первое Домоуправление» (ИНН 2628048495, ОГРН 1062628013194) – Остя А.Э. (доверенность от 13.04.2017, от заинтересованного лица – Комитета имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска – Кавалеристовой О.С. (доверенность от 01.12.2017), в отсутствие представителей Думы города-курорта Кисловодска, извещенной надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Первое Домоуправление» на постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.03.2018 (судьи Семенов М.У., Афанасьева Л.В., Цигельников И.А. ) по делу № А63-4734/2017, установил следующее.

Общество с ограниченной ответственность «Первое Домоуправления» (далее – общество) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением к Комитету имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска (далее – комитет), администрации города-курорта Кисловодска (далее – администрация), Думе города-курорта Кисловодска о признании незаконным бездействия комитета, выразившегося в нерассмотрении заявления от 16.09.2016 № 347 о преимущественном праве приобретения в собственность арендуемого по договору аренды от 30.06.2010 имущества – части нежилых помещений общей площадью 91,4 кв. м, кадастровый номер 26:34:010113:146, расположенных по адресу: Ставропольский край, г. Кисловодск, Куйбышева/Новая, 62/12 (цокольный этаж); возложении на комитет обязанности по предоставлению обществу преимущественного права приобретения арендуемого по договору аренды от 30.06.2010 имущества – части нежилых помещений общей площадью 91,4 кв. м, кадастровый номер 26:34:010113:146, расположенных по адресу: г. Кисловодск, Куйбышева/Новая, 62/12 (цокольный этаж), в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ).

Определением от 02.05.2017 к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечена Дума города-курорта Кисловодска; определением от 21.09.2017 в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, – муниципальное унитарное предприятие «Домоуправление № 2».

Решением от 08.12.2017 заявление удовлетворено. Отказ (бездействие) комитета признан незаконным. На данный орган возложена обязанность по предоставлению обществу преимущественного права приобретения арендуемого по договору аренды от 30.06.2010 имущества – части нежилых помещений общей площадью 91,4 кв. м, кадастровый номер 26:34:010113:146, расположенных по адресу: г. Кисловодск, Куйбышева/Новая, 62/12 (цокольный этаж), по цене, равной рыночной стоимости с условием рассрочки оплаты на пять лет; распределены судебные расходы. Суд первой инстанции исходил из того, что заявитель арендует нежилые помещения с 02.05.2007 по настоящее время (непрерывно в течение двух и более лет), до 01.07.2015 владел и пользовался спорными помещениям в соответствии с договорами аренды. Комитет не доказал, что имущество, используемое арендатором по договорам аренды, фактически передано в хозяйственное ведение МУП «Домоуправление № 2», у которого в установленном законом порядке возникло названное право. С 01.01.2009 субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным в законодательстве требованиям, вправе по своей инициативе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества; с указанной даты включение объекта в прогнозный план приватизации не требуется.

Постановлением апелляционного суда от 07.03.2018 решение от 08.12.2017 отменено, по делу принят новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных обществом требований. Апелляционная инстанция пришла к выводу о том, что договор аренды от 30.06.2010 прекратил свое действие, тогда как в отсутствие договора преимущественное право не возникает, в том числе, когда субъект малого (среднего) предпринимательства как бывший арендатор не вернул имущество арендодателю, несмотря на доводы относительно продолжения арендных правоотношений. Отказ уполномоченного органа в предоставлении в собственность субъекту малого (среднего) предпринимательства недвижимого имущества является правомерным, если на момент принятия решения договор аренды прекращен и в действиях арендодателя отсутствуют признаки злоупотребления правом.

Дополнительным постановлением от 17.04.2018 распределены судебные расходы, заявителю из федерального бюджета возвращено 1500 рублей государственной пошлины.

В кассационной жалобе общество просит отменить апелляционное постановление от 07.03.2018, оставить в силе судебное решение от 08.12.2017, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судом апелляционной инстанцией норм материального права и несоответствие сделанных им выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. По мнению подателя жалобы, суду следовало оценивать законность нахождения спорного имущества во владении общества по состоянию на 01.07.2015 и действий до этой даты. Не учтен факт действительности договора аренды от 30.06.2010 на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации спорного имущества. Несмотря на окончание действия названного договора общество продолжило пользоваться нежилыми помещениями при отсутствии каких-либо возражений со стороны арендодателя, данный договор возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок. Ссылка на отсутствие государственной регистрации договоров аренды несостоятельна, поскольку общество предпринимало попытки по осуществлению соответствующих действий, однако, своим бездействием комитет препятствовал реализации данного права. Отсутствие государственной регистрации договоров аренды не отменяет предусмотренные законом права арендатора как субъекта малого предпринимательства, добросовестно выполняющего свои обязанности. Действия администрации должны быть признаны недобросовестными.

В отзыве на кассационную жалобу администрация просит оставить постановление апелляционной инстанции от 07.03.2018 без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения, подчеркнув, что на момент обращения общества в уполномоченный орган действующий договор аренды нежилых помещений у него отсутствовал, законодательно установленный предельный срок, на который договор аренды муниципального имущества мог быть заключен без проведения торгов (до 01.07.2015) является пресекательным. Возобновленный после 31.12.2010 договор от 30.06.2010 не действовал.

В судебном заседании представитель общества настаивала на удовлетворении кассационной жалобы, ссылаясь на наличие длительной переписки сторон по спорному вопросу и обращение к уполномоченному органу до истечения срока действия договора аренды. Представитель администрации просила оставить кассационную жалобу без удовлетворения, считая обжалуемый судебный акт законным и обоснованным.

На основании статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) в судебном заседании объявлялся перерыв до 12 часов 00 минут 06.07.2018, информация о котором размещена в сети Интернет, после перерыва судебное разбирательство продолжено.

Изучив материалы дела, доводы, приведенные сторонами в кассационной жалобе и отзыве, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению с учетом следующего.

Как видно из материалов дела, на основании договоров аренды от 02.05.2007, 09.01.2008, 11.01.2009, 30.06.2010 общество являлось арендатором муниципального имущества: нежилых помещений, общей площадью 91,4 кв. м, кадастровый номер 26:34:010113:146, цокольный этаж, расположенных по адресу: Ставропольский край, г. Кисловодск, Куйбышева/Новая, 62/12 (т 1, л. д. 15; т. 2, л. д. 67, 68, 76, 77, 80, 81).

Данные нежилые помещения являются муниципальной собственностью, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от 22.06.2015 серии 26-АК № 240827 (т. 1, л. д. 85).

Общество обратилось в комитет с заявлением от 16.09.2016 № 347 о предоставлении преимущественного права на приобретение арендуемых нежилых помещений в собственность (т. 1, л. д. 13).

Комитет в письме от 20.09.2016 № 01-15/3065 сообщил, что заявленный объект в прогнозный план приватизации не включен, поэтому выполнить просьбу не представляется возможным (т. 1, л. д. 12).

Считая, что комитет уклоняется от совершения действий по предоставлению преимущественного права выкупа муниципального имущества, предусмотренных частью 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ, общество обратилось в суд с заявлением.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяются, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Положениями главы 24 Кодекса установлено, что удовлетворение требования о признании ненормативного правового акта органа, осуществляющего публичные полномочия, недействительным, а его или должностного лица решения, действий (бездействия) – незаконными возможно при установлении несоответствия оспариваемых актов закону или иному нормативному правовому акту и нарушения ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 1 статьи 198, часть 4 статьи 200 Кодекса).

Обязанность доказывания соответствия оспариваемых актов закону или иному нормативному правовому акту, законности их принятия (совершения), наличия у органов соответствующих надлежащих полномочий, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия (совершения) оспариваемых актов, возлагается на принявшие (совершившие) их органы (статья 65, часть 5 статьи 200 Кодекса).

Законом № 159-ФЗ субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением ряда субъектов, к которым общество не относится, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности предоставлено преимущественное право на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135), при условии, что имущество по состоянию на 01.07.2015 находится в их временном владении (пользовании) непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором (-ами) аренды и у них отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения соответствующего договора купли-продажи. При этом арендуемое имущество не должно быть включено в утвержденный перечень государственного (муниципального) имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, а субъект преимущественного права не должен быть исключен из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства (статья 3 в редакции, действовавшей на момент обращений общества в комитет).

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В пункте 1 информационного письма от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации сформулировал рекомендацию, согласно которой субъект малого (среднего) предпринимательства пользуется названным преимущественным правом только при наличии у него договора аренды недвижимого имущества, действующего на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества (в том числе и договора, действие которого возобновлено на неопределенный срок).

В отсутствие такого договора преимущественное право не возникает, в том числе и в случае, если субъект малого (среднего) предпринимательства как бывший арендатор не вернул имущество арендодателю, несмотря на возражения последнего относительно продолжения арендных отношений.

В пункте 23 обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №5 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.12.2017, отмечено, что отказ уполномоченного органа в предоставлении в собственность субъекту малого (среднего) предпринимательства недвижимого имущества на основании статьи 3 Закона № 159-ФЗ является правомерным, если на момент принятия данного решения договор аренды прекращен и в действиях арендодателя отсутствуют признаки злоупотребления правом.

Федеральным законом от 30.06.2008 № 108-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон "О концессионных соглашениях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации», вступившим в силу 02.07.2008, Закон № 135-ФЗ дополнен статьей 17.1, согласно которой заключение договоров аренды государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, по общему правилу может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения таких договоров.

В редакции, действовавшей до 01.07.2013, частью 4 статьи 53 Закона № 135-ФЗ разрешалось до 01.07.2015 заключение на новый срок без проведения торгов названных договоров аренды, заключенных до 01.07.2008, с субъектами малого или среднего предпринимательства на срок не более чем до 01.07.2015.

В пункте 25 обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 15.11.2017, отмечено, что при заключении договора на новый срок, в том числе при продлении срока его действия путем подписания дополнительного соглашения, у сторон возникают новые правоотношения, которые должны соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим на момент их возникновения. Субъект малого (среднего) предпринимательства, перезаключив договор аренды помещения на новый срок до 01.07.2015 без торгов, реализует преимущества, установленные частью 4 статьи 53 Закона № 135-ФЗ, утратившей силу с 01.07.2013. Оснований для неоднократного перезаключения арендаторами договоров аренды государственного и муниципального имущества, минуя конкурентные процедуры, действующим законодательством не предусмотрено.

Свое преимущественное право на приватизацию находящихся в муниципальной собственности нежилых помещений общество основывает на договоре от 30.06.2010 аренды нежилых помещений, после 31.12.2010 возобновленном на неопределенный срок. Вместе с тем, установленный частью 4 статьи 53 Закона № 135-ФЗ предельный срок, на который договор аренды муниципального имущества мог быть заключен без проведения торгов (до 01.07.2015), является пресекательным, поэтому возобновленный после 31.12.2010 договор от 30.06.2010 аренды нежилых помещений не мог действовать после предельной даты. Иное толкование приведенных нормативных положений могло повлечь выводы о допустимости обхода установленных законом публичных процедур, создания преимущества одних субъектов предпринимательской деятельности относительно других и ограничения конкуренции.

Согласно материалам дела общество относится к категории субъектов малого предпринимательства (сторонами данный факт не оспаривается). Доказательства наличия задолженности заявителя по арендным платежам также отсутствуют, о чем свидетельствуют платежные поручения (т. 1, л. д. 38 – 41; т. 2, л. д. 6 – 66) и акты сверок (т. 1, л. д. 113 – 131; 153 – 155).

В то же время доказательства того, что на момент обращения в комитет с заявлением от 16.09.2016 № 347 у общества имелся действующий договор аренды испрашиваемых помещений, материалы дела не содержат.

В этой связи, вывод апелляционного суда об отсутствии совокупности условий для реализации преимущественного права на приобретение в собственность муниципального имущества, надлежит признать верным.

Доводы кассационной жалобы, касающиеся неоднократных обращений к комитету по спорному вопросу в отношении арендуемого имущества (до истечения действия договора аренды от 30.06.2010) не нашли документального подтверждения.

Пределы рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции установлены положениями статьи 286 Кодекса, согласно части 3 которой при рассмотрении дела суд кассационной инстанции проверяет, соответствуют ли выводы арбитражного суда первой и апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Таким образом, арбитражный суд кассационной инстанции не наделен полномочиями по оценке (переоценке) и исследованию фактических обстоятельств дела, выявленных в ходе его рассмотрения по существу. Иное позволяло бы суду кассационной инстанции подменять суды предыдущих инстанций, которые самостоятельно исследуют и оценивают доказательства, устанавливают фактические обстоятельства дела на основе принципов состязательности, равноправия сторон и непосредственности судебного разбирательства, что недопустимо.

С учетом изложенного основания для отмены или изменения апелляционного постановления от 07.03.2018 по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену состоявшегося по делу судебного акта (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.03.2018 по делу № А63-4734/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий							          И.В. Сидорова

Судьи										          В.Е. Епифанов

										          А.И. Мещерин