СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Пушкина, 112, г. Пермь, 614068

e-mail: 17aas.info@arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

№ 17АП-399/2025-ГКу

г. Пермь

11 марта 2025 года

Дело № А60-59090/2024

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:судьи Дружининой О.Г.,

без проведения судебного заседания, без вызова сторон, рассмотрел в порядке статьи 272.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) апелляционную жалобу ответчика общества с ограниченной ответственностью «Арбат» 

на мотивированное решение Арбитражного суда Свердловской области

от 13 января 2025 года,

принятое в порядке упрощенного производства,  

по делу № А60-59090/2024 

по иску Департамента по управлению муниципальным имуществом (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

к обществу с ограниченной ответственностью «Арбат» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения,

установил:

Департамент по управлению муниципальным имуществом (далее – Департамент, истец) обратился с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Арбат» (далее – общество ООО «Арбат», ответчик) о взыскании 8 628 руб. 33 коп.

Дело рассмотрено в порядке упрощенного производства по правилам, предусмотренным главой 29 АПК РФ.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 13.01.2025 (резолютивная часть от 16.12.2024), исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым решением, ООО «Арбат» обжаловало его в апелляционном порядке. 

В апелляционной жалобе, дополнениях к ней от 18.02.2025 заявитель жалобы просит решение суда отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

Заявитель жалобы указывает на отсутствие у него права на заключение договора управления многоквартирным домом, в подтверждение чего ссылается на правовую позицию, изложенную в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 12.04.2011 №16646/10 по делу №А55-11329/2009, и, как следствие отсутствие возможности исполнения возложенных на него договором аренды обязанностей. Со ссылкой на изложенные обстоятельства считает не доказанным наличие в действиях арендатора вины, полагает неправомерным удовлетворение исковых требований.

В пределах установленного судом апелляционной инстанции срока от истца поступили письменные возражения на апелляционную жалобу, согласно которым просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В соответствии с частью 1 статьи 272.1 АПК РФ апелляционные жалобы на решения арбитражного суда по делам, рассмотренным в порядке упрощенного производства, рассматриваются в суде апелляционной инстанции судьей единолично без проведения судебного заседания и без извещения сторон по имеющимся в деле доказательствам.

Дело рассмотрено без вызова лиц, участвующих в деле, в соответствии со статьей 272.1 АПК РФ. 

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству размещена на официальном сайте суда www.17aas.arbitr.ru, а также в общедоступной автоматизированной информационной системе «Картотека арбитражных дел» в сети Интернет – http://kad.arbitr.ru/ в режиме ограниченного доступа.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268, 272.1 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, между Департаментом и ООО «Арбат» заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда муниципального образования «город Екатеринбург» от 28.04.2020 № 49000736 (далее – договор аренды) нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, подвал, площадью 23 кв.м (далее – объект).

Срок договора установлен с 01.04.2020 по 31.03.2025.

Государственная регистрация договора аренды проведена 07.06.2020.

Согласно пункту 3.2.12 договора аренды на арендатора возложена обязанность напрямую заключить договоры с ресурсоснабжающими организациями (договоры водоснабжения, водоотведения, теплоснабжения, электроснабжения) в течение тридцати рабочих дней с начала действия настоящего договора, своевременно и в полном объеме оплачивать предоставленные услуги, в течение 10 рабочих дней предоставлять арендодателю копии договоров с ресурсоснабжающими организациями.

Пунктом 3.2.13 договора аренды установлена обязанность арендатора нести расходы по финансированию содержания общего имущества здания, в котором расположен Объект размере, приходящимся на долю муниципального образования «город Екатеринбург» в праве общей собственности на общее имущества пропорционально площади объекта.

Как указывал истец, обязанность, предусмотренная вышеуказанными пунктами договора аренды, арендатором не исполнена.

В соответствии с пунктом 5.4 договора аренды предусмотрено, что за неисполнение обязанностей, установленных подпунктами 3.2.12, 3.2.12.1, 3.2.13 арендатор выплачивает арендодателю штраф в трёхкратном размере арендной платы за месяц, в котором выявлено невыполнение обязанности.

Согласно расчету арендной платы сумма арендной платы за месяц составляет 2 876 руб. 11 коп., следовательно, размер штрафа за неисполнение указанных пунктов договора аренды  составляет 8 628 руб. 33 коп.

В адрес ответчика направлена претензия от 03.09.2024 №02.15-14/002/5544 с требованием об оплате штрафа за неисполнение обязанности, предусмотренной пунктом 3.2.13 договора аренды.

Претензия оставлена ответчиком без ответа и удовлетворения.

Неисполнение изложенных в претензии требований явилось основанием для обращения истца в суд о взыскании штрафа в размере 8 628 руб. 33 коп.

Ответчик ООО «Арбат» возражал относительно удовлетворения исковых требований Департамента, ссылался на то, что арендатор не может быть стороной договора управления многоквартирным домом, в связи с чем, полагал неправомерным начисление арендатору штрафов за незаключение договоров, которые арендатор в силу правового регулирования не может заключить.

Разрешая спор, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований в полном объеме.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд пришел к выводу о том, что решение не подлежит отмене ввиду следующего.

Основные правила исполнения обязательств установлены статьями 309 - 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), согласно которым обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В свою очередь арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (статьи 614, 616 ГК РФ).

Пунктами 3.2.12, 3.2.13 договора аренды установлена обязанность арендатора нести расходы по финансированию содержания общего имущества здания, в котором расположен объект в размере, приходящимся на долю муниципального образования «город Екатеринбург» в праве общей собственности на общее имущества пропорционально площади объекта.

Отсюда следует, что договором аренды предусмотрена обязанность арендатора по несению расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома пропорционального доле переданного в аренду объекта, что соответствует принципам формирования арендной платы (пункт 2 статьи 614 ГК РФ).

Установление в договоре аренды обязанности арендатора по заключению договора с исполнителем услуг по содержанию общего имущества многоквартирного дома, а также несению расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома, вопреки доводам заявителя апелляционной жалобы, является правомерным.

В соответствии с нормами статьи 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Исключение из этого правила, как указано в приведенной норме, должно быть специально установлено законом или договором. 

Таким образом, действующее законодательство, в том числе статья 210 ГК РФ, позволяет собственнику относить обязанности по содержанию своего имущества на арендатора.

В силу пункта 1 статьи 290 ГК РФ и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства.

В соответствии со статьей 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению. 

В силу частей 1, 2 статьи 39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника. 

Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения (часть 1 статьи 158 ЖК РФ). 

Исходя из положений указанных норм у собственника помещения в многоквартирном доме, независимо от того, является ли это помещение жилым или нежилым, в силу закона возникает гражданско-правовое денежное обязательство по оплате содержания и ремонта общего имущества дома тому лицу, которое эти услуги осуществляет. Участие каждого участника общей долевой собственности в расходах по содержанию имущества в соответствии с его долей является следствием самого права собственности и не зависит от порядка пользования общим имуществом.

В силу абзаца 2 пункта 3 статьи 308 ГК РФ обязательство может создавать права для третьих лиц в отношении одной или обеих его сторон только в случаях, предусмотренных законом, иными правовыми актами или соглашением сторон. 

Гражданский кодекс Российской Федерации и иные законы не содержат норм о возникновении на основании договора аренды нежилого помещения обязанности у арендатора по внесению платы за коммунальные услуги перед оказывающим их третьим лицом (исполнителем коммунальных услуг, ресурсоснабжающей организацией). 

Обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества (пункт 2 статьи 616 ГК РФ) установлена в отношениях с арендодателем, а не исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, которые не являются стороной договора аренды. 

Исполнитель коммунальных услуг (ресурсоснабжающая организация) в отсутствие заключенного с ним договора не имеет возможности осуществлять контроль за тем, какое лицо фактически пользуется нежилым помещением, в том числе на основании договора аренды. 

Следовательно, по общему правилу в отсутствие договора между арендатором нежилого помещения и исполнителем услуг по содержанию общего имущества многоквартирного дома, заключенного во исполнение договора аренды, обязанность по оплате таких услуг лежит на собственнике (арендодателе) нежилого помещения.

Однако в случае, когда такое помещение передается во временное пользование другому лицу – арендатору (статья 606 ГК РФ), исходя из принципа единой правовой судьбы помещения, расположенного в многоквартирном доме, и общего имущества дома, учитывая, что использование арендатором помещения предполагает извлечение им полезных свойств и из общего имущества дома, включение в договор условия об акцессорной обязанности арендатора помещения по содержанию общего имущества в многоквартирном доме и о внесении им платы за содержание помещения является правомерным.

Апелляционный суд, учитывая условия пунктов 3.2.12, 3.2.13 договора аренды, считает, что именно данными пунктами сторонами достигнуто соглашение о возложении на арендатора помещения обязанности по заключению договора с управляющей организацией на содержание общего имущества многоквартирного жилого дома и несению затрат по содержанию общего имущества в многоквартирном доме в соответствующей доле.

Следовательно, арендатор был обязан заключить с управляющей организацией договор на содержание общего имущества многоквартирного жилого дома и своевременно оплачивать услуги по содержанию общего имущества многоквартирного жилого дома.

Однако доказательств исполнения надлежащим образом условий пунктов 3.2.12, 3.2.13 договора аренды ответчиком не представлено.

Также ответчиком не представлено доказательств невозможности исполнения добровольно принятой на себя обязанности (например, отказа ответственной обслуживающей организации заключить с ним договор).

Напротив, судом первой инстанции было установлено, что при рассмотрении дела №А60-62454/2019 по иску общества с ограниченной ответственностью «УК «Народная» (далее – ООО «УК Народная») к муниципальному образованию «город Екатеринбург» в лице Департамента о взыскании задолженности по содержанию общего имущества многоквартирного дома, в том числе в отношении помещения, арендуемого ООО «Арбат», установлено, что ООО «Арбат» от заключения договора на оказание коммунальных услуг с ООО «УК «Народная» уклонялся, оплату оказанных услуг не производит, ООО «УК «Народная» была направлена претензия в адрес ООО «Арбат» об оплате задолженности, однако, претензия оставлена без ответа.

Судебный акт, принятый в рамках дела №А60-62454/2019, в соответствии с положениями части 2 статьи 69 АПК РФ, имеет преюдициальное значение для рассмотрения настоящего дела.

Таким образом, судом при рассмотрении дела №А60-62454/2019 установлен факт уклонения ООО «Арбат» от заключения отдельного договора на содержание общего имущества многоквартирного дома в соответствующей доле, принимая во внимание который, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о неисполнении арендатором возложенных на него пунктами 3.2.12, 3.2.13 договора аренды обязанностей. 

Вместе с тем, следует отметить, что исполнение истцом обязанности собственника по содержанию общего имущества многоквартирного дома не освобождает ответчика от надлежащего исполнения принятых по договору аренды обязательств по заключению соответствующего договора с управляющей компанией на содержание общего имущества многоквартирного жилого дома, и своевременной оплате услуг по содержанию общего имущества многоквартирного жилого дома. Аналогичная правовая позиция содержится в постановлении Арбитражного суда Уральского округа от 10.02.2022 по делу №А60-1594/2021.

Неисполнение арендатором возложенных на него указанными пунктами договора аренды обязанностей влечет наложение штрафа в трёхкратном размере арендной платы за месяц, в котором выявлено невыполнение обязанности в соответствии с пунктом 5.4 договора аренды.

Согласно статье 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Как указано в статье 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

На основании статьи 330 ГК РФ, пункта 5.4 договора аренды арендодатель начислил арендатору штраф в размере 8 628 руб. 33 коп.

Представленный истцом расчет неустойки судом апелляционной инстанции проверен, признан арифметически верным, ответчиком не оспорен.

Учитывая, что факт ненадлежащего исполнения арендатором возложенных на него пунктами 3.2.12, 3.2.13 договора аренды обязанностей подтверждается материалами дела, следовательно, вывод суда первой инстанции о наличии оснований для удовлетворения требования о взыскании штрафа, начисленного на основании пункта 5.4 договора аренды, является правомерным.

Апелляционный суд считает, что судом первой инстанции при рассмотрении дела установлены и исследованы все существенные для принятия правильного решения обстоятельства, им дана надлежащая правовая оценка, выводы, изложенные в судебном акте, основаны на имеющихся в деле доказательствах, соответствуют фактическим обстоятельствам дела и действующему законодательству.

Поскольку доводы жалобы не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для удовлетворения жалобы.

Оспариваемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы – установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта в соответствии со статьей 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено. Решение арбитражного суда отмене не подлежит. 

Основания для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам отсутствуют. 

Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе распределяются в соответствии со статьей 110 АПК РФ и подлежат отнесению на ее заявителя. 

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271, 272.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 13 января 2025 года по делу № А60-59090/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано по основаниям, предусмотренным частью 3 статьи 288.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Судья

О.Г. Дружинина