АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности и обоснованности судебных актов арбитражных судов, вступивших в законную силу

Дело № А83-2878/2023

г. Калуга

12 апреля 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 09 апреля 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 12 апреля 2024 года.

 

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего судьи Лукашенковой Т.В.,

судей Ключниковой Н.В., Смолко С.И., 

при участии представителей:

от индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>): не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом;

от Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым: не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом;

от Администрации города Симферополя Республики Крым: не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом;

от Муниципального казенного учреждения Департамент развития муниципальной собственности Администрации города Симферополя Республики Крым: не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым на решение Арбитражного суда Республики Крым от 13 сентября 2023 года и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 14 декабря 2023 года по делу № А83-2878/2023, 

 

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ИП ФИО1, предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Республики Крым с заявлением о признании незаконным решения Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым (далее – Госкомрегистр, регистрирующий орган) от 11.01.2023 № КУВД-001/2022-42251884/8 об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение площадью 63,5 кв. м, кадастровый номер 90:22:010301:688, расположенного по адресу: 

<

...> далее – нежилое помещение); об обязании Госкомрегистр зарегистрировать переход права собственности на нежилое помещениена основании договора купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендованного имущества с условием о его залоге (в рассрочку) от 18.04.2022 № 77/ПР (далее – договор купли-продажи), заключенного между ИП ФИО1 и Администрацией города Симферополя Республики Крым.

Дело рассмотрено с участием в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Администрации города Симферополя Республики Крым (далее – администрация), Муниципального казенного учреждения Департамент развития муниципальной собственности Администрации города Симферополя Республики Крым.

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 13 сентября 2023 года, оставленным без изменения постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 14 декабря 2023 года, заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами,Госкомрегистр обратился с кассационной жалобой, в которой просит их отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. В обоснование кассационной жалобы ее заявитель ссылается на неправильное применение судами норм материального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела.

ИП ФИО1 в отзыве на кассационную жалобу просила оставить обжалуемые судебные акты без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Отзывы на кассационную жалобу иными лицами, участвующими в деле, не представлены.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, явку своих представителей в суд округа не обеспечили, в связи с чем в силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) кассационная жалоба рассмотрена в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.

Законность судебных актов проверена кассационной инстанцией по правилам статьи 286 АПК РФ.

Изучив материалы дела, проверив обоснованность доводов, содержащихся в кассационной жалобе и отзыве на нее, суд кассационной инстанции приходит к следующему.

Как установлено судами и следует из материалов дела, 05.05.2006 между КП ЖЭО Центрального района г. Симферополя (арендодатель) и субъектом предпринимательской деятельности ФИО1 (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения, по условиям которого арендодатель на основании распоряжения председателя Центрального районного совета г. Симферополя от 19.04.2006 № 90/02.1-6 передает, а арендатор принимает в срочное платное пользование (аренду) нежилые помещения, расположенные по адресу: 

<

...>, находящиеся на балансе КП ЖЭО Центрального района г. Симферополя.

Впоследствии дополнительными соглашениями от 05.04.2007, 05.03.2008, 25.03.2008, 25.12.2008, 29.12.2009, 30.12.2010, 28.02.2012, 28.02.2013, 14.03.2013 соответственно срок действия договора продлевался до 14.04.2014 включительно.

30.12.2019 на основании постановления администрации от 07.05.2019 № 2414 «О заключении договора аренды нежилых помещений, расположенных по адресу: 

<

...> общей площадью 63,5 кв. м, на новый срок с ИП ФИО1 без проведения торгов» между администрацией (арендодатель) и ИП ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения № 494П/А, по условиям которого арендодатель передал, а арендатор принял во временное платное пользование недвижимое имущество, находящееся в муниципальной собственности муниципального образования городской округ Симферополь Республики Крым (нежилое помещение).

02.09.2021 между администрацией (арендодатель) и ИП ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды нежилого здания № 673П/А, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное платное пользование недвижимое имущество, находящееся в муниципальной собственности муниципального образования городской округ Симферополь Республики Крым (нежилое помещение).

18.04.2022 в соответствии с действующим законодательством о приватизации и на основании постановления администрации от 25.02.2022 № 676 «Об условиях приватизации имущества, находящегося в муниципальной собственности муниципального образования городской округ Симферополь Республики Крым, арендуемого индивидуальным предпринимателем ФИО1» между администрацией (продавец) и предпринимателем (покупатель) заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавец передал в собственность покупателя, а покупатель принял и оплатил нежилое помещение.

26.09.2022 администрация и ИП ФИО1 обратились в Госкомрегистр с заявлением о государственной регистрации права и перехода права собственности на нежилое помещение, представив договор купли-продажи.

07.10.2022 Госкомрегистром принято решение о приостановлении государственной регистрации прав на срок до 09.01.2023, поскольку не представлены надлежащие правоустанавливающие документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета или государственной регистрации прав, подтверждающие нахождение арендуемого имущества во временном владении и (или) пользовании предпринимателя непрерывно в течение двух и более лет. По мнению Госкомрегистра, не подтверждено преимущественное право покупателя на выкуп арендованного помещения, по договорам от 30.12.2019 № 494П/А и от 02.09.2021 № 673П/А помещение передано в аренду без проведения торгов, по условиям этих договоров с 30.11.2020 по 02.09.2021 помещение в аренде не находилось, то есть не подтверждена непрерывность нахождения помещения в аренде в течение двух лет предшествующих выкупу.

08.11.2022 в целях устранения замечаний предпринимателем поданы пояснения в части непрерывности существования арендных правоотношений между сторонами.

16.11.2022 администрацией представлены аналогичные объяснения в данной части.

Уведомлением от 11.01.2023 № КУВД-001/2022-42251884/8 Госкомрегистром отказано в государственной регистрации права собственности в связи с неустранением причин, по которым приостановлена государственная регистрация права.

Не согласившись с указанным решением Госкомрегистра об отказе в государственной регистрации, ИП ФИО1 обратилась в арбитражный суд с соответствующим заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о незаконности уведомления регистрирующего органа об отказе в государственной регистрации по изложенным в нем основаниям.

Суд округа не усматривает оснований для отмены обжалуемых судебных актов, исходя из следующего.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (пункт 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно части 3 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество – юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

В соответствии со статьей 27, пунктами 5, 7 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ в осуществлении государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; в частности, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации.

Пунктом 2 части 2 статьи 14 Закона № 218-ФЗ к основаниям для осуществления государственной регистрации прав отнесены договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Согласно части 1 статьи 21 Закона № 218-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости; указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено данным Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

Как установлено судами, для государственной регистрации перехода права собственности на помещение предпринимателем представлены в регистрирующий орган договор купли-продажи, в качестве подтверждения преимущественного права на выкуп арендованного помещения – договоры аренды.

Данные договоры и решения уполномоченного органа (на основании которых заключены договоры) не оспорены и в установленном законом порядке не признаны недействительными.

Форма и содержание договора купли-продажи соответствуют требованиям закона, в частности статьям 160, 163, 454, 549, 550 Гражданского кодекса Российской Федерации, статье 32 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», согласно которым договор купли-продажи недвижимого имущества муниципальной собственности заключается в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами; названный договор содержит необходимые сведения, в том числе о сторонах договора, составе предмета купли-продажи, цене и условиях ее оплаты.

Доводы регистрирующего органа об отсутствии оснований для заключения договора-купли продажи муниципального имущества без торгов с лицом, не имеющим преимущественного права на выкуп арендованного имущества, являлись предметом оценки судов и мотивированно отклонены, исходя из следующего.

Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (в редакции, действовавшей на дату подачи заявления) для субъектов малого и среднего предпринимательства предусмотрено преимущественное право на приобретение на возмездной основе из муниципальной собственности арендуемого ими имущества при определенных в этой статье условиях, в том числе, если: отсутствует задолженность по арендной плате; арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Абзацем 2 пункта 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» предусмотрено, что исходя из фактических обстоятельств дела временное владение и (или) временное пользование арендатором недвижимым имуществом может рассматриваться судом как непрерывное и при наличии незначительного промежутка времени между прекращением одного договора аренды данного имущества и заключением последующего договора его аренды при условии, что в течение этого времени арендатор продолжал пользоваться недвижимым имуществом, и возражения арендодателем не заявлялись.

Как установлено судами, сведения об ИП ФИО1 включены в данный реестр, задолженность по арендной плате отсутствует, предмет аренды с 2006 года непрерывно находится в пользовании предпринимателя на праве аренды. Тот факт, что в период с 30.11.2020 по 02.09.2021 между сторонами не был подписан договор аренды помещения, исходя из установленных по делу фактических обстоятельств оценен судами как не свидетельствующий об отсутствии непрерывности пользования имуществом, так как сторонами в договорах от 30.12.2019 № 494П/А, от 02.09.2021 № 673П/А указано на продление арендных отношений, предприниматель продолжала пользоваться арендованным помещением и оплачивать арендную плату, а муниципальный орган возражений против такого пользования не заявлял и принимал плату.

Вывод судов о непрерывном владении предпринимателем арендуемым имуществом  по состоянию на день подачи заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в течение двух и более лет в соответствии с договорами аренды  соответствует установленным фактическим обстоятельствам по делу и правовой позиции, сформулированной в поименованном выше Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134.

Доводы Госкомрегистра о нарушении требований статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции», поскольку заключение договоров аренды в отношении муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, возможно только по результатам проведения конкурсов или аукционов, являются несостоятельными, заявленными без учета предусмотренных данной нормой исключений, к которым, в частности, относится предоставляемая поддержка субъектам малого и среднего предпринимательства в порядке государственной и муниципальной преференций (пункт 9 части 1 статьи 17.1, пункт 13 части 1 статьи 19 Закона «О защите конкуренции»).

На основании изложенного, исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ имеющиеся в материалах дела доказательства, с учетом установленных по делу обстоятельств суды пришли к обоснованному выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований.

Доводы кассационной жалобы являлись предметом рассмотрения судов двух инстанций и получили надлежащую оценку, основаны на неправильном толковании норм материального права, а также свидетельствуют о несогласии Госкомрегистра с установленными судами фактическими обстоятельствами дела и оценкой доказательств, что в силу статьи 288 АПК РФ не является основанием для отмены оспариваемых судебных актов в кассационном порядке.

Учитывая изложенное, судебная коллегия считает обжалуемые судебные акты законными и обоснованными.

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом на основе полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, нормы материального и процессуального права, в том числе влекущие безусловную отмену судебных актов, не нарушены, у суда кассационной инстанции отсутствуют основания, предусмотренные статьей 288 АПК РФ, для отмены обжалуемых судебных актов.

На основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Госкомрегистр освобожден от уплаты государственной пошлины.

 

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Крым от 13 сентября 2023 года и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 14 декабря 2023 года по делу № А83-2878/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                                     Т.В. Лукашенкова

 

Судьи                                                                            Н.В. Ключникова

 

                                                                                                 С.И. Смолко