Арбитражный суд Тамбовской области

392020, г. Тамбов, ул. Пензенская, д. 67/12

 http://tambov.arbitr.ru 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

г. Тамбов

«28» мая 2024 года                       Дело №А64-6443/2023

Резолютивная часть решения объявлена 14 мая 2024 года

Мотивированное решение изготовлено   28 мая 2024 года

Арбитражный суд Тамбовской области в составе: судьи Тишина А.А.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Горшевской Л.В. 

рассмотрел в судебном заседании дело № А64-6443/2023

по исковому заявлению 

Общества с ограниченной ответственностью «Мичуринск-Фильм» 

<

...> (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)к Муниципальному образованию городской округ - город Мичуринск в лице администрации города Мичуринска Тамбовской области

<

...> (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)о зачете арендных платежей в счет проведенного капитального, текущего ремонта арендованного имущества

при участии в судебном заседании:

от истца: не явился, извещен

от ответчика: ФИО1 – представитель, доверенность от 13.05.2024г.

Отводов не заявлено.

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Мичуринск-Фильм» обратилось в Арбитражный суд Тамбовской области с исковым заявлением к Муниципальному образованию городской округ – город Мичуринск в лице администрации города Мичуринска Тамбовской области об обязании зачесть произведенные неотделимые улучшения (капитальный ремонт, текущий ремонт, строительство коммуникаций) нежилого помещения, расположенное по адресу: ул. Советская, д. 306, этаж 1, 2, подвал, общей площадью 1537,9 кв.м. в счет оплаты по договору аренды объекта муниципального нежилого фонда № 48 от 30.01.2009 в размере 2 068 542 руб. 00 коп.

Из материалов дела следует, что между ООО «Мичуринск- Фильм» (арендатор, истец) и муниципальным образованием городской округ - город Мичуринск в лице администрации города Мичуринска Тамбовской области (арендодатель, ответчик) 30.01.2009 года был заключен договор № 48 аренды объекта муниципального нежилого фонда (Далее - Договор аренды).

Согласно п. 1.1. Арендодатель передает, а Арендатор принимает во временное пользование и владение (в аренду) на основании постановления администрации города от 30.01.2009 №176 объект нежилого муниципального фонда - часть №1 здание (кинотеатр «Октябрь»), здание, нежилое помещение, часть нежилого помещения, строение, сооружение, расположенное по адресу: ул. Советская, дом №306, этаж 1, 2 и подвал, общей площадью 1537,9 кв.м. для использования под центр досуга.

В соответствии с п. 2.2 договора аренды от 30.01.2009г. №48 арендная плата в месяц составляет 51981 руб. (без НДС).

Срок аренды определен с 30.01.2009г. по 01.10.2027 год.

Согласно п. 2.1.4 Арендодатель имеет право возмещать арендатору в счет арендной платы в форме зачета стоимость затрат произведенного капитального ремонта (фасад, кровля, инженерные коммуникации, перепланировка, реконструкция и прочее) и стоимость произведенных неотделимых улучшений арендованного «Объекта».

В целях улучшения арендованного имущества ООО «Мичуринск - Фильм» обратилось с заявлением в администрацию города Мичуринска (Арендодателю) о даче согласия на разработку проектно- сметной документации на комплекс строительных работ и организационно - технических мероприятий, связанных с реконструкцией кинотеатра «Октябрь», расположенного по ул. Советская, 306.

Постановлением администрации города Мичуринска от 08.02.2008 года №196 «О разрешении обществу с ограниченной ответственностью «Мичуринск - Фильм» разработки проектно- сметной документации на комплекс строительных работ и организационно технических мероприятий, связанных с реконструкцией кинотеатра «Октябрь», расположенного по ул. Советская, 306» разрешено провести реконструкцию здания на предоставленном обществу в аренду земельном участке, общей площадью 3230,0 кв.м.

Постановлением администрации города Мичуринска Тамбовской области от 13.08.2008 года № 1641 «О предварительном согласовании земельного участка для строительства газопровода низкого давления к зданию по ул. Советская, 306» Истцу был согласован земельный участок общей площадью 760,0 кв.м. для прокладки газопровода.

На основании постановления администрации города Мичуринска от 08.02.2008 года №196 ООО «Мичуринск - Фильм» заказало проект у ООО «Стройцентрпроект» на реконструкцию (пристройку) малого кинозала к зданию кинотеатра «Октябрь» с разработкой мероприятий, связанных с реконструкцией кинотеатра «Октябрь», а также заказало проект на газификацию теплогенераторной ООО «Мичуринск - Фильм» по ул. Советская, 306 у «Мичуринскмежрайгаз» ГСН №103.02.

В соответствии с разработанным проектом ООО «Стройцентрпроект» администрацией города Мичуринска было выдано разрешение на строительство № Ry 6827-64, разрешение на строительство №6827-185.

Согласно разрешения на строительство № Ry 6827-64, общая площадь застройки составляет 280,0 кв.м., строительный объем 1050,0 м3, сметная стоимость затрат 3071,0 тыс. руб.

На основании разрешения на строительство №6827-185 газификации теплогенераторной ООО «Мичуринск - Фильм» по ул. Советская, 306, стоимость работ составила 1940,0 тыс. руб., протяженность трасы газопровода 224,5 м/п.

В рамках постановления администрации города Мичуринска от 08.02.2008 года №196 ООО «Мичуринск - Фильм» произвел капитальный ремонт кровли стоимостью 1290516 рублей, что подтверждается договором подряда от 22.10.2007 года №6, заключенным с ООО «СтарСтройка», а также актом приемки выполненных работ от 29.07.2008 года №411, подписанным с подрядчиком ООО «СтарСтройка».

Произведенные работы были оплачены истцом, что подтверждается следующими платежными поручениями: №28 от 05.02.2008г., №48 от 11.03.2008г., №120 от 22.05.2008г., №195 от 07.07.2008г., №224 от 01.08.2008г., №3 от 23.10.2007г., №4 от 25.10.2007г., №19 от 14.11.2007г., №46 от 26.12.2007г.

Также ООО «Мичуринск - Фильм» заключило договор подряда с ООО «Шубин и Ко», в рамках которого проведены работы по ремонту здания кинотеатра «Октябрь», согласно, которых произведена замена оконных блоков, организовано водоотведение, установка новых дверей, монтаж потолка, произведена шумоизоляция стен, устройство плитки, шпатлевка и окраска стен на общую сумму 2260000 рублей, что подтверждается договором подряда №8 от 01.10.2008 и актом приемки выполненных работ №1 от 31.12.2008 года.

Кроме того, произведены работы по ремонту здания кинотеатра «Октябрь» на сумму 3 187 293 рубля, что подтверждается договором подряда №4 от 28.12.2008 года и актом №1 от 01.04.2009 года «О приемке выполненных работ», подписанным с ООО «Шубин и К».

Указанные работы были оплачены истцом, что подтверждается следующими платежными поручениями: №857 от 24.12.2009г., № 870 от 24.12.2009г., №145 от 26.02.2010г., № 232 от 31.03.2010г., №398 от 09.06.2010г., №459 от 05.07.2010г., № 520 от 29.07.2010г., № 690 от 08.10.2010г., № 770 от 10.11.2010г., № 863 от 08.12.2010г., №114 от 14.02.2011г., № 208 от 14.03.2011г., №10 от 14.01.2011г.

ООО «Мичуринск Фильм» заключило договор на «Строительно монтажные работы по устройству наружных сетей водоотведения на объекте ООО «Мичуринск - Фильм», расположенного по адресу: 

<

...>», с ИП ФИО2 в целях ремонта ветхого водоотведения здания кинотеатра на сумму 235 860 рублей, что подтверждается актом №1 от 09.07.2021 года о приемке выполненных работ.

Постановлениями администрации города Мичуринска № 1382 от 10.07.2008г.; № 1536 от 21.07.2009г.; №34 от 18.01.2010г.; №1892 от 30.08.2011г.; №45 от 14.01.2013г.; № 137 от 25.01.2013г. частично произведен зачет стоимости проведенного капитального ремонта в счет арендной платы на общую сумму 3 618 653 рубля, согласно представленным ООО «Мичуринск - Фильм» актам выполненных работ за период с 2008 - 2009 гг. по заключенным договорам подряда с ООО «Шубин и Ко» на сумму 2 260 000 руб. и ООО «Стар» на сумму 1 290 516 руб., что подтверждается письмом отдела по управлению муниципальным имуществом администрации города №349 от 12.12.2013г.

Постановлением администрации города Мичуринска №1091 от 25.04.2014г.; №2802 от 13.11.2014г.; №1667 от 10.09.2019г. частично произведен зачет стоимости проведенного капитального ремонта в счет арендной платы на общую сумму 1 361 370 руб.

Общая сумма зачета арендных платежей в счет произведенного ремонта составила - 4 519114,37 рублей.

Общая сумма затрат, понесенных ООО «Мичуринск - Фильм» составила 7 048 565 рублей.

Проведенные работы являются неотделимыми улучшениями, к тому же следует отметить, что без проведения данных видов работ кинотеатр «Октябрь» не мог бы осуществлять свою деятельность и функционировать по прямому назначению.

Факт проведения капитального ремонта и текущего, включая замену коммуникаций, подтвержден актами выполненных работ с различными подрядчиками.

Итого общая сумма затрат на проведение текущего и капитального ремонта составила сумму 7 048 565 рублей, произведен зачет на сумму 4 519114,37 рубля.

Оставшаяся сумма в размере 2 068 542 руб.  оставлена без удовлетворения.

ООО «Мичуринск - Фильм» обратилось в администрацию города Мичуринска с заявлением о зачете суммы произведенных неотделимых улучшений в счет уплаты арендных платежей.

Администрация города Мичуринска Тамбовской области сообщила об отказе в освобождении от арендных платежей на сумму проведенного капитального и текущего ремонта, поданное заявление оставлено без удовлетворения.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в Арбитражный суд Тамбовской области с настоящим иском. 

Судом установлено, что представитель истца в судебное заседание не явился, о месте и времени его проведения извещен надлежащим образом, в том числе путем публичного уведомления на официальном сайте Арбитражного суда Тамбовской области http://tambov.arbitr.ru.

Руководствуясь ст. ст. 123, 156 АПК РФ, с учетом мнения представителя ответчика, присутствующего в заседании суда, суд рассматривает дело в отсутствие представителя истца по имеющимся материалам дела.

Представитель ответчика не признал исковые требования, представил отзыв.

Суд приобщил к материалам дела отзыв.

Дополнений и ходатайств от сторон не поступило.

Оценив представленные документы, суд находит иск неподлежащим удовлетворению. 

При этом суд руководствовался следующим.

В силу части 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Исходя из правил, установленных  в статьях 307, 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги, и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований и должны исполняться надлежащим образом  в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота и иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются согласно правилам статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

В силу статьи 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды (пункт 1). В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (пункт 2). Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (пункт 3).

Таким образом, обязательства сторон в отношении произведенных арендатором за счет собственных средств улучшений арендованного имущества, неотделимых без вреда для данного имущества, регулируются положениями пунктов 2 и 3 статьи 623 ГК РФ, которая ставит право на возмещение арендатору их стоимости после прекращения договора, если иное не предусмотрено договором аренды в зависимость от получения согласия арендодателя на данные улучшения.

Судом установлено, что между ООО «Мичуринск- Фильм» (арендатор, истец) и муниципальным образованием городской округ - город Мичуринск в лице администрации города Мичуринска Тамбовской области (арендодатель, ответчик) 30.01.2009 года был заключен договор № 48 аренды объекта муниципального нежилого фонда (Далее - Договор аренды).

Согласно п. 1.1. Арендодатель передает, а Арендатор принимает во временное пользование и владение (в аренду) на основании постановления администрации города от 30.01.2009 №176 объект нежилого муниципального фонда - часть №1 здание (кинотеатр «Октябрь»), здание, нежилое помещение, часть нежилого помещения, строение, сооружение, расположенное по адресу: ул. Советская, дом №306, этаж 1, 2 и подвал, общей площадью 1537,9 кв.м. для использования под центр досуга.

В соответствии с п. 2.2 договора аренды от 30.01.2009г. №48 арендная плата в месяц составляет 51981 руб. (без НДС).

Срок аренды определен с 30.01.2009г. по 01.10.2027г.

Согласно п. 2.1.4 Арендодатель имеет право возмещать арендатору в счет арендной платы в форме зачета стоимость затрат произведенного капитального ремонта (фасад, кровля, инженерные коммуникации, перепланировка, реконструкция и прочее) и стоимость произведенных неотделимых улучшений арендованного «Объекта».

В рамках постановления администрации города Мичуринска от 08.02.2008 года №196 ООО «Мичуринск - Фильм» произвел капитальный ремонт кровли стоимостью 1290516 рублей, что подтверждается договором подряда от 22.10.2007 года №6, заключенным с ООО «СтарСтройка», а также актом приемки выполненных работ от 29.07.2008 года №411, подписанным с подрядчиком ООО «СтарСтройка».

Произведенные работы были оплачены истцом, что подтверждается следующими платежными поручениями: №28 от 05.02.2008г., №48 от 11.03.2008г., №120 от 22.05.2008г., №195 от 07.07.2008г., №224 от 01.08.2008г., №3 от 23.10.2007г., №4 от 25.10.2007г., №19 от 14.11.2007г., №46 от 26.12.2007г.

Также ООО «Мичуринск - Фильм» заключило договор подряда с ООО «Шубин и Ко», в рамках которого проведены работы по ремонту здания кинотеатра «Октябрь», согласно которых произведена замена оконных блоков, организовано водоотведение, установка новых дверей, монтаж потолка, произведена шумоизоляция стен, устройство плитки, шпатлевка и окраска стен на общую сумму 2260000 рублей, что подтверждается договором подряда №8 от 01.10.2008 и актом приемки выполненных работ №1 от 31.12.2008 года.

Кроме того, произведены работы по ремонту здания кинотеатра «Октябрь» на сумму 3 187 293 рубля, что подтверждается договором подряда №4 от 28.12.2008 года и актом №1 от 01.04.2009 года «О приемке выполненных работ», подписанным с ООО «Шубин и К».

Указанные работы были оплачены истцом, что подтверждается следующими платежными поручениями: №857 от 24.12.2009г., № 870 от 24.12.2009г., №145 от 26.02.2010г., № 232 от 31.03.2010г., №398 от 09.06.2010г., №459 от 05.07.2010г., № 520 от 29.07.2010г., № 690 от 08.10.2010г., № 770 от 10.11.2010г., № 863 от 08.12.2010г., №114 от 14.02.2011г., № 208 от 14.03.2011г., №10 от 14.01.2011г.

ООО «Мичуринск Фильм» заключило договор на «Строительно монтажные работы по устройству наружных сетей водоотведения на объекте ООО «Мичуринск - Фильм», расположенного по адресу: 

<

...>», с ИП ФИО2 в целях ремонта ветхого водоотведения здания кинотеатра на сумму 235 860 рублей, что подтверждается актом №1 от 09.07.2021 года о приемке выполненных работ.

Постановлениями администрации города Мичуринска № 1382 от 10.07.2008г.; № 1536 от 21.07.2009г.; №34 от 18.01.2010г.; №1892 от 30.08.2011г.; №45 от 14.01.2013г.; № 137 от 25.01.2013г. частично произведен зачет стоимости проведенного капитального ремонта в счет арендной платы на общую сумму 3 618 653 рубля, согласно представленным ООО «Мичуринск - Фильм» актам выполненных работ за период с 2008 - 2009 гг. по заключенным договорам подряда с ООО «Шубин и Ко» на сумму 2 260 000 руб. и ООО «Стар» на сумму 1 290 516 руб., что подтверждается письмом отдела по управлению муниципальным имуществом администрации города №349 от 12.12.2013г.

Постановлением администрации города Мичуринска №1091 от 25.04.2014г.; №2802 от 13.11.2014г.; №1667 от 10.09.2019г. частично произведен зачет стоимости проведенного капитального ремонта в счет арендной платы на общую сумму 1 361 370 руб.

Общая сумма зачета арендных платежей в счет произведенного ремонта составила - 4 519114,37 рублей.

Общая сумма затра,т понесенных ООО «Мичуринск - Фильм», составила 7 048 565 рублей.

Проведенные работы являются неотделимыми улучшениями, к тому же следует отметить, что без проведения данных видов работ кинотеатр «Октябрь» не мог бы осуществлять свою деятельность и функционировать по прямому назначению.

Факт проведения капитального ремонта и текущего, включая замену коммуникаций, подтвержден актами выполненных работ с различными подрядчиками.

Итого общая сумма затрат на проведение текущего и капитального ремонт составила сумму 7 048 565 рублей произведен зачет на сумму 4 519114,37 руб.

Оставшаяся сумма в размере 2 068 542 рубля оставлена без удовлетворения.

Ответчик исковые требования не признал, представил отзыв, заявил о пропуске срока исковой давности.

Судом установлено, что согласованные с ответчиком работы были осуществлены в период 2008-2009г.

В силу статьи 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса (пункт 1 статьи 196 ГК РФ).

Пунктом 2 статьи 199 ГК РФ определено, что истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В соответствии с пунктом 1 статьи 200 ГК РФ если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В силу правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.07.2010 N 2842/10, срок исковой давности по требованию о возмещении стоимости неотделимых улучшений имущества, переданного по договору аренды, начинает исчисляться с момента, когда работы по ремонту арендованных помещений были произведены, поскольку именно с этого события у арендатора возникло право на их возмещение.

Согласно разъяснений, данных в пункте 15 Постановления N 43 истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 ГК РФ). Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца - физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

Судом установлено, что настоящее исковое заявление подано в Арбитражный суд Тамбовской  области 17.07.2023г.

Следовательно,  срок исковой давности пропущен истцом по требованиям о взыскании стоимости неотделимых улучшений за 2008 -2009г., 2021г., на общую сумму          2 068 542 руб. (сумма определена с учетом произведенного зачета).

Кроме того, суд отмечает, что ООО «Мичуринск Фильм» заключило договор на «Строительно монтажные работы по устройству наружных сетей водоотведения на объекте ООО «Мичуринск - Фильм», расположенного по адресу: 

<

...>», с ИП ФИО2 в целях ремонта ветхого водоотведения здания кинотеатра на сумму 235 860 рублей, что подтверждается актом №1 от 09.07.2021 года о приемке выполненных работ.

Между тем, истцом не учтено условие п. 2.3.1 договора, согласно которому, Арендатор имеет право производить улучшения арендованного «Объекта» в период действия договора с письменного согласия Арендодателя. При этом стоимость этих улучшений не возмещается. Стоимость неотделимых улучшений, произведенных Арендатором без разрешения Арендодателя, возмещению не подлежит.

Истцом доказательств согласования с ответчиком работ поименованных в акте №1 от 09.07.2021 года, в материалы дела представлено.

При таких обстоятельствах, в удовлетворении исковых требований надлежит отказать.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений. Согласно статье 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательства представляются лицами, участвующими в деле. Исходя из принципа состязательности сторон, закрепленного в статье 9 названного Кодекса, а также положений статей 65, 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, лицо, не реализовавшее свои процессуальные права на представление доказательств, несет риск неблагоприятных последствий не совершения им соответствующих процессуальных действий.

Согласно части 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (часть 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Учитывая представленные по делу и исследованные судом доказательства и обстоятельства по спору, суд находит их достаточными для разрешения спора по существу.

Судебные расходы по уплате госпошлины на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  РЕШИЛ: 

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения в мотивированном виде, а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня вступления решения по делу в законную силу.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанции через Арбитражный суд Тамбовской области.

        Судья                                                                                                  А.А. Тишин