﻿

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-26146/2018

г. Краснодар

08 октября 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 02 октября 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 08 октября 2019 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Волкова Я.Е., судей Анциферова В.А. и Епифанова В.Е., при участии в судебном заседании от заявителя – индивидуального предпринимателя главы крестьянского фермерского хозяйства Тригуба Ивана Васильевича (ИНН 234000527705, ОГРНИП 311234008400012) – Тригуба И.И. (доверенность от 09.01.2019), Полушиной О.И. (доверенность от 09.01.2019), от третьего лица – Управления имущественных отношений администрации муниципального образования Кущевский район – Черненко И.В. (доверенность от 16.01.2019), в отсутствие органа, осуществляющего публичные полномочия – департамента имущественных отношений Краснодарского края (ИНН 2308077553, ОГРН 1022301228399), третьего лица – Турко Александра Александровича, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя главы крестьянского фермерского хозяйства Тригуба Ивана Васильевича на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.01.2019 (судья Савин Р.Ю.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.06.2019 (судьи Ефимова О.Ю., Гуденица Т.Г., Филимонова С.С.) по делу № А32-26146/2018, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель глава крестьянского (фермерского) хозяйства Тригуб И.В. (далее – предприниматель) обратился в арбитражный суд с заявлением к департаменту имущественных отношений Краснодарского края (далее – департамент) о  признании незаконным отказа от 26.03.2018 № 52-13115/18-32-12 в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 23:17:0702017:6 и возложении на департамент обязанности в месячный срок со дня вступления решения суда в законную силу подготовить и направить предпринимателю проект договора аренды указанного земельного участка с предложением о его заключении сроком на 49 лет.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление имущественных отношений администрации муниципального образования Кущевский район (далее – управление) и Турко А.А.

Решением от 28.01.2019 в удовлетворении заявленных требований отказано. Решение мотивировано тем, что департамент является надлежащим заинтересованным лицом, представляя интересы собственника земельного участка сельскохозяйственного назначения. Довод о ничтожности договора аренды от 04.03.2008 отклонен, поскольку департамент не представил доказательств того, что при передаче спорного земельного участка в аренду в 2008 году было подано два и более заявления. Вместе с тем Турко А.А. не обладал надлежащим титулом для передачи прав и обязанностей по спорному договору аренды при заключении соглашения о переуступке от 09.12.2015 с Тригубом И.В., так как соглашение, на основании которого к Турко А.А. перешли права и обязанности арендатора по договору от 04.03.2008 № 8817000072 от ООО «Мария», не зарегистрировано в установленном порядке. 

Апелляционным постановлением от 25.06.2019 решение от 28.01.2019 оставлено без изменения. Суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что спорный земельный участок площадью 12,6 га предоставлен правопредшественнику предпринимателя в обход установленной законном публичной процедуры, поэтому департамент обоснованно отказал в предоставлении испрашиваемого земельного участка в аренду.

В кассационной жалобе предприниматель просит отменить судебные акты и направить дело на новое рассмотрение. Податель жалобы указывает, что суд апелляционной инстанции пришел к ошибочному выводу о том, что договор аренды от 04.03.2008 № 8817000072 является недействительной (ничтожной) сделкой. Вывод суда о том, что площадь земельного участка (9,1 га), предоставленного в аренду в 2004 году (распоряжение от 21.10.2004 № 522-р), изменена на 3,5 га за счет фактического увеличения (присоединения дополнительных площадей) земель фонда перераспределения Краснодарского края, не соответствует фактическим обстоятельствам дела; разница в площади земельного участка обусловлена применением разных методов  измерения. Вывод суда первой инстанции о том, что отсутствие государственной регистрации соглашения, по которому правопредшественник предпринимателя приобрел права арендатора, исключает возможность у него в последующем передать права и обязанности, является ошибочным и не соответствует фактическим обстоятельствам дела.

В судебном заседании представители предпринимателя поддержали доводы кассационной жалобы, представитель управления поддержал позицию предпринимателя.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что решение и апелляционное постановление следует отменить.

Из материалов дела видно и судами установлено, что на основании распоряжения и. о. главы администрации муниципального образования Кущевский район от 10.08.1992 № 577-р с главой крестьянского хозяйства «Мария» Турко А.А. заключен договор от 10.08.1993 № 215 аренды земельного участка площадью 15,05 га сроком на 5 лет (с правом последующего выкупа).

Распоряжением главы администрации муниципального образования Кущевский район от 06.07.1994 № 326-р Турко А.А. дополнительно в собственность бесплатно предоставлен земельный участок площадью 5,95 га (пашни) к ранее выделенным участкам (собственность – 41,65 га, аренда – 15,05 га): утверждена площадь земель крестьянского хозяйства «Мария» в размере 56,7 га, из которых 47,6 га – в собственности, 9,1 га – в аренде (пункт 2 распоряжения).

Согласно договору от 05.02.1998 № 116 временного пользования земельным участком, срок действия договора аренды от 10.08.1993 продлен на 10 лет. Договор зарегистрирован в Комитете по земельным ресурсам и землеустройству администрации Кущевского района.

06 декабря 2002 года крестьянское хозяйство «Мария» реорганизовано путем изменения организационно-правовой формы в общество с ограниченной ответственностью. В соответствии с передаточным актом от 30.10.2002 ООО «Мария» переданы права и обязанности по заключенным договорам в отношении всех кредиторов и дебиторов, включая обязательства, оспариваемые сторонами, а также имущество, находящееся в собственности и отражаемое на самостоятельном бухгалтерском балансе преобразованного крестьянского хозяйства «Мария».

По результатам кадастровых работ сформирован земельный участок площадью126 095 кв. м (12,6 га) из земель сельскохозяйственного назначения, который 15.04.2003 поставлен на кадастровый учет, присвоен кадастровый	 номер 23:17:0702017:0006.

Право собственности в отношении спорного земельного участка 19.07.2004 зарегистрировано за субъектом Российской Федерации – Краснодарским краем (регистрационная запись 23-01/00-171/2004).

Согласно приложению к договору от 05.02.1998 площадь земельного участка, предоставленного в аренду ООО «Мария», составляет 126 тыс. кв. м (т. 1, л. д. 140).

На основании постановления главы муниципального образования Кущевский район от 20.02.2008 № 222 «О предоставлении в аренду земельного участка, находящегося в государственной собственности Краснодарского края, из земель сельскохозяйственного назначения для ведения сельскохозяйственного производства ООО "Мария" на новый срок» управление  и ООО «Мария» заключили договор от 04.03.2008 № 8817000072 аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, по условиям которого арендодатель (управление) обязуется предоставить земельный участок площадью 12,6 га с кадастровым номером 23:17:0702017:0006, расположенный по адресу: Краснодарский край, Кущевский район, Среднечубуркский сельский округ, южнее хутора Таврический, для ведения сельскохозяйственного производства сроком на 10 лет (до 04.03.2018). Договор зарегистрирован в установленном порядке 17.04.2008.

На основании соглашения от 31.01.2011 ООО «Мария» уступило индивидуальному предпринимателю Турко А.А. права и обязанности арендатора по договору от 04.03.2008.

Дополнительным соглашением от 08.02.2011 к договору аренды от 04.03.2008№ 8817000072, заключенным управлением и предпринимателем Турко А.А., в договор аренды внесены изменения, касающиеся наименование арендатора.

Согласно данным, содержащимся в Едином государственном реестре юридических лиц, ООО «Мария» ликвидировано 01.03.2011.

В соответствии с договором от 09.12.2015 предприниматель Турко А.А. передал, а предприниматель принял права и обязанности арендатора по договору аренды от 04.03.2008 № 8817000072; договор зарегистрирован в установленном порядке.

22 ноября 2017 года предприниматель обратился в департамент с заявлением о заключении договора аренды спорного земельного участка на новый срок без проведения торгов.

В письме от 29.12.2017 № 52-48507/17-32-20 департамент отказа в предоставлении испрашиваемого земельного участка в аренду на новый срок. Отказ мотивирован тем, что договор аренды от 04.03.2008 № 8817000072 является недействительной (ничтожной) сделкой, поскольку заключен в обход установленной публичной процедуры. Следовательно, у заявителя отсутствует право на заключение договора аренды в отношении испрашиваемого земельного участка без проведения торгов.

Предприниматель 22.01.2018 и 02.03.2018 повторно обращался в департамент с заявлением о заключении договора аренды спорного земельного участка на новый срок без проведения торгов.

Департамент отказал в предоставлении испрашиваемого земельного участка в аренду на новый срок (письма от 19.02.2018 и 26.03.2018), по основаниям, указанным в письме от 29.12.2017 № 52-48507/17-32-20.

Предприниматель, полагая, что названное решение не соответствует закону и нарушает принадлежащие ему права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности, обратился с заявлением в арбитражный суд.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

В силу части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 Кодекса для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение ими прав и законных интересов заявителя.

По смыслу статей 65, 198 и 200 Кодекса обязанность доказывания наличия права и факта его нарушения оспариваемыми актами, решениями, действиями (бездействием) возложена на заявителя, обязанность доказывания соответствия оспариваемого правового акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также обстоятельств, послуживших основанием для их принятия (совершения), возлагается на орган или лицо, которые приняли данный акт, решение, совершили действия (допустили бездействие).

Согласно пункту 6 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения).

В соответствии с пунктом 4 статьи 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и в отношении которых у исполнительных органов государственной власти и органов местного самоуправления, указанных в статье 39.2 Земельного кодекса, отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом.

На основании пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 указанной статьи. Случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду без проведения торгов определены положениями пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса.

Подпунктом 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса предусмотрено заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, арендатору, в отношении которого у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, при условии, что заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды такого земельного участка.

Статьей 39.17 (пункты 1 и 2) Земельного кодекса установлено, что для приобретения прав на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, граждане или юридические лица обращаются в уполномоченный орган с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением документов, необходимых для приобретения прав на земельный участок.

Исчерпывающий перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, содержится в статье 39.16 Земельного кодекса.

Отказ в заключении с предпринимателем нового договора аренды департамент мотивировал наличием у договора от 04.03.2008 № 8817000072 признаков недействительности (ничтожности) ввиду заключения его в обход установленной публичной процедуры (торгов). Данное обстоятельство, по мнению уполномоченного органа, исключает право заявителя на заключение нового договора аренды испрашиваемого земельного участка без проведения торгов.

В силу статьи 34 Земельного кодекса (в действовавшей до 01.03.2015 редакции) уполномоченные действовать от имени публично-правовых образований органы обязаны обеспечить управление и распоряжение находящимися в собственности и (или) в ведении таких образований земельными участками на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких земельных участков.

Передача в аренду находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществлялось в порядке, установленном статьей 34 Земельного кодекса, в случае поступления только одного заявления и при условии предварительного и заблаговременного опубликования сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации. При этом принятие решения о передаче земельных участков в аренду допускалось при условии, что в течение месяца с момента опубликования сообщения не поступили иные заявления. В случае поступления двух и более заявлений о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, такие земельные участки должны были предоставляться в аренду на торгах. Организация и проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже права на заключение договоров аренды таких земельных участков осуществлялось в соответствии со статьей 38 Земельного кодекса (статья 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения).

По общему правилу, установленному положениями Земельного кодекса (в действующей с 01.03.2015 редакции), договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6). Без проведения торгов договор аренды земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, заключается в случае его предоставления арендатору, в отношении которого у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и не устраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого участка. При этом заявление о заключении нового договора аренды должно быть подано до дня истечения срока действия ранее заключенного договора (подпункт 31 пункта 2 статьи 39.6).

В соответствии с пунктом 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно пункту 1 статьи 167 Гражданского кодекса недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что у предпринимателя отсутствует преимущественное права в получении в аренду без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 23:17:0702017:6, поскольку договор аренды от 04.03.2008 № 8817000072 является недействительной (ничтожной) сделкой ввиду несоблюдения публичного порядка при его заключении. Суд апелляционный инстанции указал, что площадь земельного участка, предоставленного в аренду 2004 году (распоряжение от 21.10.2004 № 522-р), изменена на 3,5 га за счет фактического увеличения (присоединения дополнительных площадей) земель фонда перераспределения Краснодарского края. Фактически в 2004 году правопредшественнику предпринимателя (крестьянскому хозяйству «Мария») предоставлен в аренду иной объект, который имел иные характеристики (площадь и границы) и включал земельный участок, предоставленный ранее на праве аренды площадью 9,1 га. Наличие установленных обстоятельств свидетельствовало о необходимости уполномоченному органу принять комплекс мер, направленных соблюдение принципов эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких земельных участков (статья 34 Земельного кодекса). Доказательства соблюдения данных процедур при заключении договора аренды от 04.03.2008 № 8817000072 в материалы дела не представлены.

Вместе с тем вывод апелляционного суда о необходимости соблюдения при заключении договора от 04.03.2008 № 8817000072 публичных процедур (торгов) сделан без учета следующего. 

Из представленного в материалы дела заключения от 13.03.2018 № 07, выполненного кадастровым инженером Поповой В.В., следует, что на основании постановления от 30.03.2004 № 250 «О формировании участков фонда перераспределения Краснодарского края на территории Кущевского района и утверждения проектов границ» проведены межевые работы по уточнению границ и площади спорного земельного участка, составлено описание земельных участков, в результате которого произошло изменение площади земельного участка с 9,1 га на 12,6095 га, расположенного по адресу: Краснодарский край, Кущевский район, Среднечубуркский сельский округ, южнее хутора Таврический; местоположение данного участка площадью 12,6095 га не менялось.

Кадастровый инженер сделал вывод о том, что земельный участок площадь 9,1 га, указанный в договоре от 10.08.1993 № 215 аренды земель сельскохозяйственного назначения и в договоре от 05.02.1998 № 116 временного пользования землей сельскохозяйственного назначения, тождественен земельному участку площадью 12,6095 га с кадастровым номером 23:17:0702017:6, определеному в договоре от 04.03.2008 № 8817000072.

Однако суд апелляционной инстанции не указал, по каким мотивам не принял представленное в материалы дела заключение кадастрового инженера от 13.03.2018 № 07 о тождественности земельных участков (т. 1, л. д. 60, 61), а суд первой инстанции не отразил в решении выводы, указывающие на исследования данного заключения. Надлежащее исследование и оценка этого документа влияет на правомерность довода департамента о недействительности (ничтожности) договора аренды от 04.03.2008 № 8817000072 и, как следствие, правомерности оспариваемого предпринимателем отказа в предоставлении в  аренду земельного участка с кадастровым номером 23:17:0702017:6.

Вывод суда первой инстанции о том, что поскольку не прошедший государственную регистрацию договор (соглашение) не порождает до осуществления регистрации всех последствий, на которые он направлен, постольку права и обязанности арендатора по договору аренды от 04.03.2008 № 8817000072 не перешли от ООО «Мария» к Турко А.А.; Турко А.А. не обладал надлежащим титулом для передачи прав и обязанностей по спорному договору аренды и соглашениям при заключении договора переуступки права от 09.12.2015 с Тригубом И.В., сделан без учета правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 22.01.2019 № 308-КГ18-15997.

При таких обстоятельствах решение от 28.01.2019 и апелляционное постановление от 25.06.2019 не могут быть признаны законными, основанными на верном применении норм права, а фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, – установленными посредством полного и всестороннего исследования доказательств.

Пунктом 3 части 1 статьи 287 Кодекса суд кассационной инстанции уполномочен на отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции и направление дела на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемом решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам. 

Направление дела на новое рассмотрение обусловлено необходимостью принятия находящегося вне компетенции суда кассационной инстанции комплекса процессуальных мер, направленных на установление дополнительных обстоятельств и оценки представленных доказательств (часть 2 статьи 287 Кодекса).

С учетом изложенного решение от 28.01.2019 и постановление от 25.06.2019 следует отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Суду при новом рассмотрении следует устранить отмеченные недостатки, исследовать вопрос о тождественности земельного участка площадью 9,1 га, указанного в договорах от 10.08.1993 № 215 и от 05.02.1998 № 116, и земельного участка площадью 12,6095 га с кадастровым номером 23:17:0702017:6, определенного в договоре от 04.03.2008 № 8817000072, оценить заключение от 13.03.2018 № 07, при необходимости обсудить вопрос о проведении по делу экспертизы, установить дополнительные обстоятельства, после чего принять законное и обоснованное решение.

Согласно абзацу 2 части 3 статьи 289 Кодекса при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается судом, вновь рассматривающим дело (по правилам статьи 110 Кодекса).

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.01.2019 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.06.2019 по делу № А32-26146/2018 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                    			                                   Я.Е. Волков

Судьи										           В.А. Анциферов

										           В.Е. Епифанов