АРБИТРАЖНЫЙ СУД 

ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ-ЧУВАШИИ

428000, Чувашская Республика, г. Чебоксары, проспект Ленина, 4 http://www.chuvashia.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А79-9308/2019

г. Чебоксары

07 августа 2020 года

Резолютивная часть решения оглашена 03 августа 2020 года.

Арбитражный суд Чувашской Республики - Чувашии в составе судьи Лазаревой Т.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

общества с ограниченной ответственностью «Смайл», 428009, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>,

к  акционерному обществу «Санаторий «Чувашиякурорт», 428034, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>

о взыскании 2 906900 руб.,

и по встречному иску 

акционерного общества «Санаторий «Чувашиякурорт», 428034, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>

к обществу с ограниченной ответственностью «Смайл», 428009, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>,

о взыскании 675 176 руб. 08 коп.

при участии:

от истца – представителя ФИО2 по доверенности от 25.04.2019 (после перерыва не было),

от ответчика -  представителя ФИО3 по доверенности № 03 от 30.01.2020,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Смайл» (далее - ООО «Смайл») обратилось в арбитражный суд с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (т. 3 л.д. 159-160), о взыскании с акционерного общества «Санаторий «Чувашиякурорт» (далее - АО «Санаторий «Чувашиякурорт») денежных средств в сумме 2 906 900 руб. в счет возмещения произведенных неотделимых улучшений помещения.

Исковые требования основаны на статьях 8, 616, 623 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы наличием у АО «Санаторий «Чувашиякурорт» обязанности, как арендодателя нежилого помещения, возместить истцу стоимость произведенного капитального ремонта.

АО «Санаторий «Чувашиякурорт» обратилось в арбитражный суд к ООО «Смайл» со встречным исковым заявлением о взыскании неосновательного обогащения в размере  675 176 руб. 08 коп. (т. 2 л.д. 81а-83).

Исковые требования основаны на статье 1102  Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы наличием у ООО «Смайл» обязанности, как арендатора помещения, возместить истцу стоимость потребленных коммунальных услуг.

Представитель ООО «Смайл» исковые требования поддержал, суду пояснил, что подписав договор аренды № 2С от 01.04.2014, в соответствии с пунктом 1.8 которого  стороны констатировали  проведение арендатором работ  по неотделимым улучшениям данного помещения  на сумму 3 800 000 руб.  АО «Санаторий «Чувашиякурорт» как арендодатель признало все выполненные работы неотделимыми улучшениями. Право на возмещение стоимости неотделимых улучшений возникает после прекращения договора аренды, договор аренды прекращен  15.04.2019, тем самым срок  исковой давности не пропущен. Стоимость неотделимых улучшений определена   привлеченной по ходатайству ответчика экспертной организацией  ООО «Региональный центр»  профессиональной оценки и экспертизы»  заключением от 31.01.2020 в размере 2 906 900 руб.

Встречный иск не признал, указав, что стоимость коммунальных услуг пунктом 3.1 договора определена в размере 3 500 руб. и в полном объеме оплачивалась арендатором. Счета на оплату  электрической энергии не выставлялись и соответственно не могли быть оплачены арендатором.  Расчет стоимости потребленной обществом электрической энергии полагают некорректным, поскольку прибор учета в помещении арендатора установлен не был, расчет объема потребленной электроэнергии пропорционально площади не отражает реального объема потребления электрической энергии.

В судебном заседании представитель АО «Санаторий «Чувашиякурорт» исковые требования не признал. Полагал, что истцом был выполнен капитальный ремонт, а не неотделимые улучшения. Поскольку арендатору было известно о недостатках помещения, переданного в аренду, то арендодатель не несет за них ответственности. В заключенных договорах аренды от 20.05.2013 и от 01.04.2014 арендодатель не брал на себя обязательств по возмещению каких-либо затрат на капитальный ремонт, арендатор обязался выполнить работы своими силами и за свой счет. Неотделимые улучшения в отличие от ремонта, который необходим для поддержания имущества в рабочем состоянии,  повышают качественные характеристики, ценность  арендованного имущества, улучшают его технические  и функциональные возможности. Истцом не представлены все первичные документы подтверждающие  виды и стоимость, проведенных работ.

Кроме того, считает пропущенным срок исковой давности по требованию о возмещении стоимости неотделимых улучшений, который должен исчисляться  с момента когда работы по ремонту арендованных помещений были произведены, поскольку именного с этого момента у арендатора возникает право на их возмещение.

Встречный иск поддержал, пояснил, что за период действия договора аренды нежилого помещения № 2 от 01.04.2014  ООО «Смайл» производило оплату арендной платы в размере 85 112  руб. 46 коп.  и коммунальных платежей в размере  3 500 руб.  Стоимость коммунальных услуг по  горячему водоснабжению, отоплению, водоснабжению, водоотведению и энергоснабжению за период с октября 2016 года по  март 2019 года  составила 776 676 руб. 08 коп.  Оплату ответчик произвел в размере  101 500 руб. Полагал, что ООО «Смайл» необоснованно сберегло  675 176 руб. 08 коп.

Выслушав пояснения представителей сторон, исследовав представленные в материалы дела документы, суд установил следующее. 

20.05.2013  между АО «Санаторий «Чувашиякурорт» (арендодатель) и ООО «Смайл» (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений № 1С по условиям которого арендодатель обязуется предоставить за плату во временное владение и пользование  арендатору  помещения, расположенные  по адресу: 428025, 

<

...> нежилое помещение 2 литера А в здании «Грязелечебница» на первом этаже, общей площдью 252, 2 кв.м. Указанное помещение будет использоваться под стоматологический кабинет.

Пунктом 1.2 договора  установлен срок аренды  11 месяцев с 20.05.2013 по 19.04.2014.

Арендная плата устанавливается  15 000 руб.  за 1 месяц.

20.05.2013 помещение передано арендодателем арендатору по акту приема-передачи нежилого помещения. В акте приема передачи отражено, что  канализация и водоснабжение во всех комнатах и двух туалетах  - требуют ремонта и замены, батареи отопления 11 штук, светильники 50 штук, розетки 40 штук, выключатели 17 штук  – требуют замены, электрическая проводка требует замены и распределительного щита. Потолок, крашенные железобетонные плиты; стены, оштукатуренные и окрашенные масляной краской – требуется ремонт, линолеум паркет -  под замену, требуется ремонт; окна 9 штук пластиковые и 3 деревянные, двери 15 штук под замену, мебель отсутствует.

01.04.2014 между АО «Санаторий «Чувашиякурорт» (арендодатель) и ООО «Смайл» (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений № 2С по условиям которого арендодатель обязуется предоставить за плату во временное владение и пользование  арендатору  помещения, расположенные  по адресу: 428025, 

<

...> нежилое помещение 2 литера А в здании «Грязелечебница» на первом этаже, общей площдью 252, 2 кв.м. Указанное помещение будет использоваться под стоматологическую клинику, медицинский центр, салон красоты, офис.

Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике 22.09.2014 (т. 1 л.д. 14-21).

01.04.2014 помещение передано арендодателем арендатору по акту приема-передачи нежилого помещения (т. 1 л.д. 22).

Пунктом 1.2 договора  установлен срок аренды  5 лет с 01.04.2014 по 31.03.2019.

Пунктом 1.8 договора определено, что на момент заключения настоящего договора  арендатор за свой счет произвел неотделимые улучшения данного помещения на сумму 3 800 000 руб. без НДС, согласно приложения № 2.

В приложении № 2  к договору, стороны подписали акт приемки капитального ремонта нежилого помещения к договору долгосрочной аренды нежилого помещения № 2С от 01.04.2014 согласно которому арендодатель принял, а арендатор произвел капитальный ремонт в нежилом помещении расположенном по адресу: 428025, 

<

...> нежилое помещение 2 литера А, общей площдью 252, 2 кв.м на общую сумму 3 800 000 руб. Стороны договорились о том, что сумма произведенного ремонта в размере 3 800 000 руб. подлежит возврату арендатору в случае одностороннего расторжения арендодателем настоящего договора в течении 10 дней с момента расторжения. Приложением к настоящему акту является согласованная  смета на проведение капитального ремонта вышеуказанного помещения(т. 1 л.д. 22).

10.03.2014 стороны утвердили смету капитального ремонта помещений  под стоматологию по адресу 

<

...> (т. 1 л.д. 24).

Согласно представленной в материалы дела смете проведены следующие работы  на общую сумму 1 884 362 руб. 68 коп.:

Монтаж системы вентиляции и кондиционирования – 353 084 руб.,

Монтаж силового оборудования и электроосвещения – 275 000 руб.,

Строительно-отделочные работы – 905 308 руб. 68 коп.,

Монтаж охранно-пожарной системы - 80 000 руб.,

Монтаж системы видеонаблюдения, контроль доступа – 86 000 руб., 

Монтаж стоматологического оборудования  - 45 000 руб., 

Проектная документация - 140 000 руб.

Монтажные работы были произведены привлеченными подрядными организациями имеющими допуски и лицензии для проведения вышеперечисленных работ. Подстчет стоимости работ был произведен согласно предоставленным документам ООО «Смайл».

Стоимость  оборудования и материалов:

 Оборудование и материалы системы вентиляции и кондиционирования – 386 541 руб. 63 коп.,

Силовое электрооборудование и электроосвещение – 175 735 руб. 88 коп., 

Материалы и обрудование, связанные с отделкой и ремонтом, (строительные и отделочные материалы, дизайнерские панели и декор, освещение, напольное покрытие, настенное покрытие, натяжные потолки, межкомнатне двери, пластиковые окна, оборудование пожарно-охранной системы, оборудование системы видеонаблюдения, сантехника, радиаторы отопления, трубы, сантехническая фурнитура, жалюзи на окна, ставни и дверь в рентгенкабинет, покрытие стен в рентгенкабинете рентгенозащитным слоем баритовой штукатерки, накладные расходы и т.д.).

Подсчет стоимости материалов и оборудования  был произведен согласно фактическим затратам по чекам и накладным предоставленным ООО «Смайл».

Подпунктом «ж» пункта 2.2 договора предусмотрено, что  арендатор обязан по истечении срока договора, а так же при досрочном его прекращении передать за согласованную плату Арендодателю все произведенные в арендуемом помещении перестройки и переделки, а так же улучшения, составляющие принадлежность помещений и неотделимые без вреда от конструкции помещения, а так же осуществить платежи, предусмотренные настоящим договором.

Подпунктом  «и» пункта 2.2 договора установлена обязанность арендатора оплачивать потребленную электроэнергию ежеквартально, согласно документам на оплату электроэнергии, выставленных арендатором в соответсвии с показаниями счетчиков, установленных арендатором.

Подпунктом «а» пункта 2.3 договора предусмотрено право арендатора производить любые неотделимые улучшения, перепланировки и переоборудование арендуемых нежилых помещений с письменного согласия арендодателя, с последующим предъявлением к оплате или зачету арендной платы стоимости улучшений  и при условии соблюдения правил противопожарной и иной безопасности.

Пунктом 4.3 установлено, что арендодатель не отвечает за недостатки сданного  в аренду помещения, которые были им оговорены при заключении договора аренды (Приложение № 1) и являются его неотъемлемой частью.

В случае досрочного расторжения договора арендодатель обязан в течении 10 дней с момента расторжения договора  возвратить Арендатору стоимость неотделимых улучшений, указанных в пункте 1.8  настоящего договора (пункт 4.10).

Пунктом 3.1  определено, что арендная плата в период с 01 апреля 2014 года по 31 марта 2019 года устанавливается в размере 85 112 руб. 46 коп. за один месяц, включая НДС. Стоимость коммунальных услуг составляет 3 500 руб. в месяц. Платежи, предусмотренные пунктом 3.1 договора, арендатор осуществляет до 10 числа месяца, следующим за арендованным путем перечисления на расчетный счет арендодателя.

В пункте 3.3 указанно, что в размер арендной платы не входит плата за пользование электроэнергией.

В случае проведения текущего, капитального ремонта нежилых помещений силами и за счет средств арендатора стоимость данных работ засчитывается в счет арендной платы (пункт 3.4 договора).

15.04.2019  помещение возвращено арендатором арендодателю по акту приема-передачи нежилого помещения. В акте отражено, что стороны  претензий по передаваемому помещению друг к другу не имеют.

В целях определения рыночной стоимости неотделимых улучшений  без учета и с учетом износа, по состоянию на  момент передачи помещения арендатором арендодателю (15.04.2019)   ООО «Смайл» обратилось  к ООО «Оценка –Гарант».

 Заключением эксперта № 174  от 18.04.2019 определена рыночная стоимость неотделимых улучшений по состоянию на 15.04.2019 без учета износа 2 391 925 руб. и 1 913 540 руб. по состоянию на 15.04.2019.

25.04.2019 ООО «Смайл» письмом предложило АО «Санаторий «Чувашиякурорт» возместить стоимость  произведенных неотделимых улучшений  в сумме 1 913 540 руб.

Письмом от  26.04.19 АО «Санаторий «Чувашиякурорт» указало на незаконность требований  о взыскании стоимости неотделимых улучшений и пропуске срока исковой давности.

Ссылаясь на то обстоятельство, что улучшения произведены в период действия договора аренды, при оплате арендной платы учтены не были, а также указывая на то, что в соответствии с условиями договора и нормами закона после прекращения договора аренды стоимость неотделимых улучшений подлежит возмещению арендатору, ООО «СМайл» обратилось в суд с иском о взыскании 1 913 540 руб.

В ходе судебного разбирательства дела по ходатайству АО «Санаторий «Чувашиякурорт» проведена судебная экспертиза, производство которой поручено ООО «Региональный центр профессиональной оценки и экспертизы».

 Заключением эксперта № Э-0055/2020 от 31.01.2020  определена фактическая стоимость  проведенных работ в размере 2 906 900 руб. по состоянию на 26.11.2019.

В ходе судебного разбирательства дела ООО «Смайл» направил  претензию в адрес АО «Санаторий «Чувашиякурорт» о возмещении стоимости неотделимых улучшений в сумме 2 906 900 руб. и увеличил  исковые требования до указанной суммы.

Указывая, что в период действия договора аренды ООО «Смайл» не в полном объеме оплатило коммунальные платежи АО «Санаторий «Чувашиякурорт» направило претензию от 08.10.2019 об уплате 675 176 руб. 08 коп.

Заявляя встречные исковые требования АО «Санаторий «Чувашиякурорт»  просило взыскать неосновательное обогащение  в размере доли коммунальных платежей приходящихся на арендованные помещения.

Проанализировав представленные в материалы дела документы суд приходит к выводу, что иск и встречный иск подлежат частичному удовлетворению.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору, в частности, произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы.

Согласно статье 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором (пункт 2). Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (пункт 3).

Как следует из материалов дела по договору аренды нежилых помещений № 1С от 20.05.2013  на срок 11 месяцев с арендной платой  15 000 руб.  за 1 месяц АО «Санаторий «Чувашиякурорт» передало ООО «Смайл» помещение требующее капитального ремонта, а именно ремонта и замены  канализации и водоснабжения во всех комнатах и двух туалетах; замены линолеума и паркета, окон и дверей, батарей отопления, светильников, розеток, выключателей, электрической проводки и распределительного щита; ремонта потолка, крашенных железобетонных плит, стен, оштукатуренных и окрашенных масляной краской. 

Состояние помещения отражено в акте приема передачи от 20.05.2013 в ходе судебного разбирательства дела стороны не оспаривали необходимость проведения капитального ремонта помещения.

01.04.2014 стороны заключили договор аренды нежилых помещений № 2С сроком на 5 лет и арендной платой 85 112 руб. в месяц. При этом  в пункте 1.8  стороны зафиксировали проведение арендатором за свой счет неотделимых улучшений данного помещения на сумму 3 800 000 руб. без НДС, согласно приложения № 2.

В смете  согласованной арендатором и арендодателем 10.03.2014   стороны согласовали общую стоимость работ 3 800 000 руб. 01.04.2014 одновременно с заключением договора  арендатор принял капитальный ремонт нежилого  помещения на сумму 3 800 000 руб.  Акт приемки капитального ремонта является Приложением № 2 к договору от 01.04.2014.

По смыслу положений договора  подпункта «ж»  пункта 2.2 (все произведенные в арендуемом помещении перестройки и переделки арендатор обязан по истечении срока договора передать за согласованную плату Арендодателю), подпункта «а» пункта 2.3 (арендатор вправе производить любые неотделимые улучшения, перепланировки и переоборудование арендуемых нежилых помещений с письменного согласия арендодателя, с последующим предъявлением к оплате или зачету арендной платы стоимости улучшений), пункта 3.4  (в случае проведения текущего, капитального ремонта нежилых помещений силами и за счет средств арендатора стоимость данных работ засчитывается в счет арендной платы), пункта 5.3.1 (предусматривающего право арендатора досрочно заявить о расторжении договора  в случае не проведения ремонта арендодатемем) стороны возложили обязанность по проведению капитального ремонта на арендодателя.

В ходе судебного разбирательства дела  арендодатель  не оспаривал  положений договора в части обязанности  проведения капитальных работ арендодателем, данного им согласия на проведение работ  и приемку работ, однако полагал, что заявить  о взыскании стоимости указанных работ  арендатор может в течении срока исковый  давности, который исчисляется с момента производства данных работ. Полагал, что работы по капитальному ремонту не могут являться неотделимыми улучшениями, поскольку не привели к повышению качественных характеристик, ценности  арендованного имущества, улучшению его технических  и функциональных возможностей.

ООО «Смайл» со своей стороны  указывало, на пункт 1.8 договора  определивший проведенные работы на сумму 3 800 000 руб. как неотделимые улучшения, срок исковой давности по которым начинает исчисляться с момента прекращения арендных отношений.

Таким образом, судом установлено, что проведение работ, согласие арендодателя на их проведение и их стоимость подтверждаются представленными в материалы дела документами - сметами и актом приема-сдачи работ, договором аренды и сторонами не оспаривается.

Спор между сторонами возник относительно квалификации проведенных работ как капитального  ремонта или неотделимых улучшений в целях исчисления срока исковой давности для взыскания стоимости проведенных работ.

Проведенная входе судебного разбирательства дела ООО «Региональный центр профессиональной оценки и экспертизы» экспертиза, результаты которой  отражены в заключении № Э-0055/2020 от 31.01.2020   не дала ответа на вопрос о том, являются ли работы указанные в смете капитального ремонта неотделимыми улучшениями в связи с тем, что  эксперты не имели возможности провести сравнение и анализ проведенных работ, указанных в смете капитального ремонта  с первоначальным состоянием помещений.

Из представленных в материалы дела документов следует, что ремонт, произведенный ООО «Смайл», привел к улучшению имущества, в результате которого стоимость арендной платы за месяц с 15 000 руб. возросла до 85 112 руб.

Имеющаяся в материалах дела смета,  подписанная как арендатором так и арендодателем, свидетельствует о том, что  в ходе производства работ с согласия  собственника и арендодателя был осуществлен монтаж системы вентиляции и кондиционирования, монтаж силового оборудования и электроосвещения, строительно-отделочные работы, монтаж охранно-пожарной системы, монтаж системы видеонаблюдения, контроль доступа, монтаж стоматологического оборудования, составлена проектная документация. Общая стоимость проведенных работ составила 1 884 362 руб. 68 коп. Для производства указанных работ  были использованы материалы на сумму 1 915 637 руб. 32 коп. 

Все работы были приняты  арендатором  актом от 01.04.2014  на общую сумму 3 800 000 руб.

При этом стороны договорились, указав в пункте 1.8 договора, что проведенные на сумму 3 800 000 руб. работы  являются неотделимыми улучшениями. 

В ходе судебного разбирательства дела АО «Санаторий «Чувашиякурорт» не представило доказательств фактического состоянии помещения на момент передачи. Не имея за весь пяти летний срок действия  договора аренды  возражений относительно самого факта производства работ, в результате которых арендная плата возросла в  более чем пятикратном размере и согласовав и приняв все проведенные  работы без замечаний и возражений полагала, что  проведенные работы  являются капитальным ремонтом, поскольку не произошло повышения качественных характеристик, ценности  арендованного имущества и улучшения его технических  и функциональных возможностей.

Суд полагает, полагает данный довод общества необоснованным, поскольку исходя из имеющихся в деле документов очевидным является факт  повышения ценности арендованного имущества, результатом которого явилось существенное увеличение арендной платы. Качественные характеристики объекта, его технические и функциональные возможности так же изменились, поскольку в помещении были установлены  системы вентиляции и кондиционирования, охранно-пожарная система, система видеонаблюдения и контроля доступа, стоматологическое оборудование (ставни и двери в рентгенкабинет, специальное покрытие  стен  баритовой штукатуркой).  Доказательств того, что  системы вентиляции и кондиционирования, охранно-пожарная система, система видеонаблюдения и контроля доступа, стоматологическое оборудование имелись в передаваемом помещении и были со стороны арендатора лишь подвергнуты ремонту в материалы дела не представлено.

Из представленной в материалы дела сметы от 10.03.2014 следует, что затраты на проведенные работы  несло ООО «Смайл»

Судом установлено,  что договор аренды от 01.04.2014  № 2С прекращен 31.03.2019, в связи с истечением срока действия, 15.04.2019 сторонами подписан акт приема передачи имущества без каких-либо замечаний и возражений. В ходе судебного разбирательства дела собственник помещения так же не заявил, что  улучшения  осуществленные арендатором  и принятые собственником 01.04.2014  не были возвращены ему в полном объеме при передаче помещения 15.04.2019.

Исходя их изложенного, суд приходит к выводу, что проведенные работы имели характер неотделимых улучшений. Само по себе  название документа  «Смета. Капитальный ремонт помещений под стоматологию» и  «Акт приемки капитального ремонта» не изменяет того обстоятельства, что арендатором фактически были осуществлены неотделимые улучшения в арендованном имуществе.

Отсутствие у ООО «Смайл» на момент прекращения длительных арендных отношений  части первичных бухгалтерских документов, подтверждающих стоимость проведенных работ не может являться основанием для освобождения лица,  получившего неотделимые улучшения, от оплаты их стоимости. Сохранившиеся документы были представлены обществом в материалы дела.

Согласно пункту 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость улучшений должна определяться на момент возникновения обязанности арендодателя по компенсации произведенных улучшений имущества, в том числе и с учетом пункта 4 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть с учетом амортизации имущества.

Таким образом, стоимость неотделимых улучшений должна определяться по состоянию на 15.04.2019 момент передачи помещения по окончании арендных отношений. Из заключения эксперта ООО «Оценка –Гарант» № 174  от 18.04.2019 рыночная стоимость неотделимых улучшений по состоянию на 15.04.2019 без учета износа - 2 391 925 руб. и 1 913 540 руб. по состоянию на 15.04.2019.

Следовательно,  на момент передачи помещения стоимость неотделимых улучшений с учетом износа составляла 1 913 540 руб.

Доказательств оплаты стоимости неотделимых улучшений АО «Санаторий «Чувашиякурорт» в материалы дела не представило, в связи с чем суд полагает исковые требования подлежащими удовлетворению в  сумме 1 913 540 руб.

 В остальной части суд полагает требования подлежащими отказу.

Оснований для  исчисления стоимости неотделимых улучшений исходя из заключения эксперта ООО «Региональный центр профессиональной оценки и экспертизы» № Э-0055/2020 от 31.01.2020  в размере 2 906 900 руб. суд не усматривает, поскольку экспертами определена фактическая стоимость работ, по состоянию на 26.11.2019. Кроме того, эксперты не ответили  на вопрос суда относительно стоимости с учетом износа. 

Встречный иск ООО «Смайл» суд полагает подлежащим удовлетворению в части.

Как указывалось выше, пунктом 3.1 договора стороны установили, что   стоимость коммунальных услуг составляет 3 500 руб. в месяц. Платежи, предусмотренные пунктом 3.1 договора, арендатор осуществляет до 10 числа месяца, следующим за арендованным путем перечисления на расчетный счет арендодателя.

В пункте 3.3 договора  от 01.04.2014 указанно, что в размер арендной платы не входит плата за пользование электроэнергией.

Положения указанных пунктов договора, исходя из их буквального толкования,  позволяют определить, что стороны согласовали стоимость всех коммунальных услуг, за исключением электричества в размере 3 500 руб. При этом, стоимость этих услуг не связана с объемом и стоимостью их фактического потребления. 

Обеспечение нежилых помещений коммунальными услугами - составляющая права временного владения и пользования арендуемыми помещениями для осуществления арендатором своей производственной деятельности. Превышение фактической стоимости коммунальных услуг над согласованным сторонами размером не образует собой неосновательного обогащения на стороне арендатора.  При таких обстоятельствах, суд не находит оснований для удовлетворения встречных  исковых требований в части взыскания стоимости коммунальных услуг по  горячему водоснабжению, отоплению, водоснабжению, водоотведению за период с октября 2016 года по  март 2019 года.

Обязанность по оплате потребленной электрической энергии арендатором предусмотрена условиями заключенного договора, при этом пунктом подпунктом  «и» пункта 2.2 договора установлена обязанность арендатора оплачивать потребленную электроэнергию ежеквартально, согласно документам на оплату электроэнергии, выставленных арендатором в соответствии с показаниями счетчиков, установленных арендатором.

В нарушение  указанного пункта договора арендатор прибор учета электрической энергии не установил.

В ходе судебного разбирательства дела представитель истца полагал необоснованным предъявление к оплате электрической энергии исходя из объема определенного расчетным путем пропорционально занимаемой арендатором площади. Полагал, что указанный расчет не может достоверно свидетельствовать об объеме потребленной электрической энергии.

В обоснование встречных исковых требований АО «Санаторий «Чувашиякурорт» представило договора  энергоснабжения № 29-01/452-1625 от 01.12.2006 и № 36-01/1549-452 от 01.09.2017 с АО «Чувашская энергосбытовая компания», акты приема-передачи электрической энергии, расчетные ведомости, свидетельствующие об объеме потребления электрической энергии всего здания по адресу: 428025, 

<

...>, а так же свидетельство  о государственной регистрации права собственности на нежилое здание  водогрязелечебницы по адресу: 428025, 

<

...> и технический паспорт на здание.

Согласно представленному обществом расчету, составленному ООО  Центр оценки и экспертиз «АвтоАссистанс»  (т. 2 л.д. 96-97),  предоставленное  ООО «Смайл»  помещение  занимало  4,21 % от общей площади здания. При этом в качестве площади здания в своем расчете общество  использовало площадь равную 5 996, 4 кв.м.

В судебном заседании представитель ответчика пояснил, что для расчета потребления электрической энергии им использована только площадь 1, 2 и 3 этажей согласно технического паспорта.

Суд полагает расчет общества ошибочным.  Согласно свидетельству о государственной регистрации права собственности  от 27.07.2004  площадь здания  составляет 9 039, 8 кв.м. Доказательств, свидетельствующих, что  электрическую энергии в здании потребляют только нежилые помещения, находящиеся на 1-3 этажах в материалы дела не представлено. 

Из технического паспорта на нежилое здание  водогрязелечебницы по адресу: 428025, 

<

...> следует, что в описании благоустройство  отражено  обеспечение электроснабжением всей площади литер А, А1, А2 - 9020,3. Согласно экспликации к поэтажному плану  в подвале находятся  вентиляционная камера, склады,  мастерские, лестницы, в цокольном этаже  регенераторы, машинное отделение,  кабинет,  на техническом этаже находится архив, лифтовая, мастерские, вентиляционные камеры. Таким образом, функциональное назначение помещений так же не предполагает их использование без электричества.

Исходя из изложенного суд полагает, что ООО «Смайл» занимало 2,79 %  площади нежилого здания. Таким образом, за период    с октября 2016 года по март 2019 года потребило электрической энергии на сумму 111 907 руб. 88 коп.

Довод  ООО «Смайл» о том, что арендованное помещение не было оборудовано  прибором учета, так же как и довод о невыставлении арендодателем счетов на оплату потребленной электрической энергии не свидетельствует о том, что у общества отсутствует обязанность по оплате потребленной электрической энергии.  Контррасчета  стоимости потребленной электрической энергии общество не представило.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (пункт 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Кроме того, в пункте 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Оценив представленные в материалы дела доказательства и доводы сторон по правилам, приведенным в статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также протолковав условия договора аренды на основании статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу, что сторонами, согласованна обязанность арендатора оплачивать электрическую энергию, проверив расчет задолженности, приходит к выводу о доказанности наличия за арендатором долга в размере 111 907 руб. 88 коп., подлежащего взысканию с ООО «Смайл».

В остальной части суд не находит оснований для удовлетворения встречных исковых требований.

В силу части 5 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при полном или частичном удовлетворении первоначального и встречного исков в резолютивной части решения указывается денежная сумма, подлежащая взысканию в результате зачета.

Таким образом, поскольку и исковые, и встречные требования удовлетворены судом в части, в результате произведенного зачета с акционерного общества «Санаторий «Чувашиякурорт» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Смайл» подлежит взысканию 1801632  руб. 12 коп. стоимости неотделимых улучшений.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина за рассмотрение искового заявления и встречного искового заявления относится на стороны пропорционально удовлетворенным требованиям.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 132, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

Р Е Ш И Л:

Иск удовлетворить частично.

Взыскать с акционерного общества «Санаторий «Чувашиякурорт» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Смайл» 1913540 (Один миллион девятьсот тринадцать тысяч пятьсот сорок) руб. стоимости произведенных неотделимых улучшений, а так же расходы по уплате государственной пошлины в сумме 24708 (Двадцать четыре тысячи семьсот восемь) руб.

Встречный иск удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Смайл» в пользу акционерного общества «Санаторий «Чувашиякурорт»  111907 (Сто одиннадцать тысяч девятьсот семь) руб. 88 коп. стоимости потребленной электрической энергии за период с октября 2016 года по март 2019 года, а так же 2735 (Две тысячи семьсот тридцать пять) руб. расходов по уплате государственной пошлины.

Произвести зачет взысканных сумм по первоначальному и встречному искам.

В результате произведенного зачета взыскать с акционерного общества «Санаторий «Чувашиякурорт» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Смайл» 1801632 (Один миллион восемьсот одна тысяча шестьсот тридцать два) руб. 12 коп. стоимости произведенных неотделимых улучшений, а так же расходы по уплате государственной пошлины в сумме 21973 (Двадцать одна тысяча девятьсот семьдесят три) руб.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд, г. Владимир, в течение месяца с момента его принятия.

Решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Волго-Вятского округа, г. Нижний Новгород, при условии, что оно было предметом рассмотрения Первого арбитражного апелляционного суда или Первый арбитражный апелляционный суд отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Кассационная жалоба может быть подана в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемых решения, постановления арбитражного суда.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии.

Судья

Т.Ю. Лазарева