Арбитражный суд Челябинской области

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А76-46963/2019

14 июля 2020 года

г. Челябинск

Резолютивная часть решения объявлена 10 июля 2020 года

Решение в полном объеме изготовлено  14 июля 2020 года

Судья Арбитражного суда Челябинской области Мрез И.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью Торговый Дом «Уральский завод сварных каркасов» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации права, при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: ФИО2, Министерство строительства инфраструктуры Челябинской области, ООО «Капитал Дом», конкурсного управляющего ФИО3

о признании незаконным решения от 11.10.2019 года №74/001/200/2019-5263,

при участии в заседании:

от заявителя: ФИО4 представителя по доверенности от 05.11.2019 г., личность установлена паспортом;

от ответчика: ФИО5, представителя по доверенности №311 от 13.12.2019 г., личность установлена паспортом;

от иных лиц не явились, извещены 

 

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью Торговый Дом «Уральский завод сварных каркасов» (далее – заявитель) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации договора уступки права требования между ООО ТД «УЗСК» и ФИО2  от 21.01.2019 по договору участия в долевом строительстве жилого дома № 61-КП13-133-1 от 23.12.2016, выраженного в уведомлении об отказе в государственной регистрации от 11.10.2019 №74/001/200/2019-5263. В качестве восстановительной меры – просил обязать ответчика зарегистрировать  договор уступки права требования между ООО ТД «УЗСК» и ФИО2  от 21.01.2019 по договору участия в долевом строительстве жилого дома № 61-КП13-133-1 от 23.12.2016.

Судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО2, Министерство строительства инфраструктуры Челябинской области, ООО «Капитал Дом», конкурсный управляющий ООО «Капитал Дом» ФИО3.

В судебном заседании 09.07.2020 объявлялся перерыв до 09-45 час. 10.07.2020.

Представители ответчика, третьих лиц после окончания перерыва в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

С учетом изложенного, суд рассмотрел дело в отсутствие представителей лица, участвующих в деле, в порядке статей 156, 163  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель заявителя в судебном заседании на заявленных требованиях настаивал по основаниям указанным в заявлении, возражениях н отзыв. Пояснил, что устранение того основания, которое положено в основу оспариваемого отказа в регистрации, находится вне сферы возможностей Общества. Кроме того, действие нормы – п.54 ч.1 ст. 26 Закона о государственной регистрации не распространяется на регистрационные действия  в отношении сделок, связанных с привлечением  средств граждан – участников долевого строительства. Помимо указанного указал, что довод об отсутствии подтверждения оплаты заявителем по договору долевого строительства противоречит фактическим обстоятельствам. 

          Представитель ответчика возражал по заявленным требованиям, сослался на доводы, изложенные в отзыве. Пояснил, что требования п.54 ч.1 ст. 26 Закона о государственной регистрации распространяются на любые гражданско-правовые сделки. Поскольку действия государственного регистратора при приостановлении государственной регистрации по п.54 ч.1 ст. 26 Закона о государственной регистрации, напрямую зависят от решения контролирующего органа, то осуществление государственной регистрации возможно только после поступления уведомления контролирующего органа о соответствии застройщика требованиям, установленным Законом об участии в долевом строительстве. Как следует из ответов Министерства строительства и инфраструктуры в отношении спорной квартиры денежные средства, не поступали, что свидетельствует о том, что уступка возможна только с переводом долга, согласия на которое, в орган регистрации также представлено не было. 

Третье лицо – ФИО2 представил письменное мнение, в котором указал, что поддерживает требования заявителя. Указал, что отсутствие у застройщика права привлекать денежные средства граждан не имеет отношения к регистрации договора на уступку права требования между третьим лицом  и заявителем – юридическим лицом, которое застройщиком не является. В качестве доказательств оплаты договора долевого участия были предоставлены соглашения о зачете взаимных требований между истцом, застройщиком и ООО «ТД «Вирго» и между истцом, застройщиком и ООО «Ремстройгрупп».

 Конкурсный управляющий ООО «Капитал Дом» ФИО3 также представил письменное мнение, в которой указал, что он возражает против требования заявителя, поскольку в подтверждение оплаты кредитор предоставляет соглашения о зачете от 22.01.2019 и от 21.02.2019. При этом, документов, подтверждающих задолженность по соглашениям, нет, в связи с чем, оплата отсутствует. Указал также, что рассмотрение требования кредитора – ООО ТД «Уральский завод сварных каркасов» о включении в реестр, назначено на 09.09.2020.

 

Заслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, исследовав представленные в материалы дела письменные доказательства, арбитражный суд установил следующие обстоятельства.

23.12.2016 между ООО «КапиталДом» (застройщик) и ООО Торговый Дом «Уральский Завод Сварных Каркасов» был заключен договор участия в долевом строительстве жилого дома от 23.12.2016 № 61-КШЗ-133-1 (далее - договор долевого участия) в отношении однокомнатной квартиры №133 в многоквартирном жилом доме № 13 (стр.) в микрорайоне № 51 жилого района № 11 Краснопольской площадки № 1 в Курчатовском районе города Челябинска Челябинской области. Указанный договор прошел государственную регистрацию в ЕГРН 30.01.2017 за №74:19:0901002:131-74/001/2017-3.

21.01.2019 между ООО Торговый Дом «Уральский Завод Сварных Каркасов» и  ФИО2 заключен договор уступки права требования спорного объекта. 22.01.2019 стороны по договору уступки права требования обратились в Управление Росреестра с заявлением об осуществлении государственной регистрации договора уступки права требования от 21.01.2019 на земельный участок с кадастровым номером 74:19:0901002:131, расположенный по адресу: г. Челябинск, район 11, Краснопольская площадка 1. К заявлению были приложены договор уступки права требования от 21.01.2019, договор участия в долевом строительстве жилого дома от 23.12.2016 № 61-КП13-133-1, справка от ООО «КапиталДом» от 01.03.2018 № 1, справка от ООО «КапиталДом» от 07.03.2018 № 86, справка от ООО ТД «Уральский Завод Сварных Каркасов» от 21.01.2019 № 1/2019, справка от ООО ТД «Уральский Завод Сварных Каркасов» от 21.01.2019 № 2/2019, согласие супруги ФИО2, документы об оплате государственной пошлины и протокол от 16.02.2017 № 1/2017.

В ходе осуществления правовой экспертизы документов, поступивших на государственную регистрацию, Управлением было установлено, что ранее 30.11.2018 в Управление Росреестра от Министерства строительства и инфраструктуры Челябинской области в отношении застройщика ООО «КапиталДом» поступило уведомление об отсутствии у застройщика прав привлекать денежные средства граждан - участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирных домов № 150 (исх. № 12949 от 29.11.2018).

31.01.2019 осуществление государственной регистрации договора уступки права требования от 21.01.2019 было приостановлено по п. 54 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации) сроком по 30.04.2019, в связи с чем, заявителю было направлено уведомление о приостановлении государственной регистрации от 31.01.2019 №74/001/200/2019-5263. Дополнительно заявителям было сообщено о направлении запроса в Министерство строительства и инфраструктуры Челябинской области с целью уточнения сведений о том, распространяется ли указанный запрет на привлечение денежных средств на государственную регистрацию договора уступки права требования от 21.01.2019 (запрос от 31.01.2019 №2197).

06.02.2019 в Управление поступил ответ из Министерства строительства и инфраструктуры Челябинской области от 04.02.2019 № 1298, согласно которому при поступлении уведомления от контролирующего органа орган регистрации прав приостанавливает осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, уведомление о соответствии застройщика требованиям Закона об участии в долевом строительстве не направлялось.

06.05.2019 заявитель представил заявление о приостановлении государственной регистрации договора уступки права требования сроком до 06.08.2019, о чем в адрес сторон государственный регистратор направил уведомление   о   приостановлении   государственной   регистрации   прав   от 06.05.2019 за № 74/001/200/2019-5263.

08.05.2019 в адрес Министерства строительства и инфраструктуры Челябинской области повторно был направлен запрос о возможности осуществления государственной регистрации договора уступки права требования от 21.01.2019 при наличии поступившего уведомления (исх. № 10599).

16.05.2019 в орган регистрации поступил ответ от 15.05.2019 № 5641, в котором Министерство строительства и инфраструктуры Челябинской области сообщило, что не будет возражать против государственной регистрации договора уступки права требования от 21.01.2019 в случае предоставления Цедентом или Цессионарием копий платежных документов, подтверждающих исполнение обязательств по договору участия в долевом строительстве жилого дома от 23.12.2016 № 61-КШЗ-133-1.

01.07.2019 поступил ответ за № 7941, из которого следовало, что платежные документы не предоставлялись в Министерство строительства и инфраструктуры Челябинской области, уведомление о соответствии застройщика требованиям Закона об участии в долевом строительстве в орган регистрации прав не направлялось.

06.09.2019 заявитель в орган регистрации прав дополнительно представил письмо Министерства строительства и инфраструктуры Челябинской области от 27.08.2019 № 10798 о том, что из представленных документов ООО «КапиталДом» следует, что договор участия в долевом строительстве жилого дома от 23.12.2016 № 61-КП13-133-1 не оплачен.

01.10.2019 в орган регистрации прав поступило заявление № 74/001/236/2019-4112 о возобновлении государственной регистрации договора уступки права требования.

03.10.2019 в дополнительном уведомлении за № 74/001/200/2019-5263 было сообщено, что проведение государственной регистрации договора уступки права требования от 21.01.2019 возможно в случае включения в предмет договора сведений о переводе долга.

11.10.2019 государственным регистратором принято решение об отказе в осуществлении государственной регистрации договора уступки права требования от 21.01.2019, поскольку в орган регистрации прав не поступили уведомление контролирующего органа о соответствии застройщика требованиям, установленным Законом об участии в долевом строительстве, а также документы о переводе долга по договору участия в долевом строительстве жилого дома от 23.12.2016 № 61-КП13-133-1.

Заявитель, посчитав, что указанным отказом нарушены его законные права и интересы, обратился с настоящим заявлением в суд.

В соответствии с ч. 1  ст.198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным ненормативного правового акта органа местного самоуправления, если он полагает, что оспариваемый ненормативный правовой акт не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушает права и законные интересы граждан, организаций, иных лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагает на них какие-либо обязанности, создает иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с п. 4 ст. 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии со статьей 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

В соответствии с пунктом 6 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 6/8 от 1 июля 1996 года «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта, в случаях, предусмотренных законом, также нормативного акта государственного органа или органа местного самоуправления недействительным являются одновременно как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившихся в суд с соответствующим требованием, а, следовательно, спорные акты могут быть признаны недействительными только при одновременном наличии двух условий: 1) несоответствии их закону или иному правовому акту; 2) нарушении указанными актами гражданских прав и охраняемых законом интересов юридического лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием.

Бремя доказывания факта нарушения прав и интересов заявителя следует также и из положений статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которым лицо, заинтересованное в защите своих прав, вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав. Заинтересованность как процессуальная категория предполагает собой нарушение охраняемых законом прав и (или) интересов заявителя. Если заявителем не будет доказан факт нарушения его прав в результате изданием ненормативного правового акта, решения, осуществления противоправных действий (бездействия), суд отказывает в удовлетворении заявленных требований.

В соответствии с пунктом 1 статьи 3 Закона о государственной регистрации правовую основу государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним составляют Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, Закон о регистрации, иные федеральные законы, издаваемые в соответствии с ними другие нормативные правовые акты Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В силу статей 9, 13, 17 Закона о государственной регистрации орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан осуществлять проверку юридической силы представленных правоустанавливающих документов, проверку законности сделок, действительности поданных заявителем документов и наличие соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти. Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав (пункт 1 статьи 18 Закона о государственной регистрации).

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляется в порядке, определенном п. 3 ч. 1 ст. 29 Закона о недвижимости. Основным этапом государственного кадастрового учета и регистрации прав является проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных Законом о недвижимости оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В соответствии со ст. 14 Закона о недвижимости предусмотрены основания для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии со статьей 27 Закона N 218-ФЗ в осуществлении государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственной регистрации прав, указанные в ст. 26 настоящего закона.

Основания для приостановления государственной регистрации и государственного кадастрового учета предусмотрены в части 1 ст. 26 Закона о недвижимости.

Как следует из материалов дела, в ходе проведения государственным регистратором правовой экспертизы было выявлено наличие оснований для приостановления по п. 54 ч. 1 ст. 26 Закона о регистрации, согласно которому государственная регистрация прав приостанавливается, если в орган регистрации прав поступило уведомление уполномоченного на осуществление государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации об отсутствии у застройщика права привлекать денежные средства граждан -участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирных домов в случаях и порядке, которые предусмотрены Законом об участии в долевом строительстве.

В силу ст. 3 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон об участии в долевом строительстве), обязанность по направлению в орган регистрации прав уведомления об отсутствии у застройщика права привлекать денежные средства граждан закреплена за контролирующим органом.

На территории Челябинской области контролирующим органом является Министерство строительства и инфраструктуры Челябинской области.

В рамках предоставленных полномочий, закрепленных ч. 2 ст. 23 Закона об участии в долевом строительстве, Министерством строительства и инфраструктуры Челябинской области была проведена внеплановая документарная проверка ООО «КапиталДом», в ходе которой застройщик не представил документы, подтверждающие целевое использование части денежных средств участников долевого строительства. Кроме того, были установлены факты заключения договоров уступки прав требования без оплаты задолженности по договорам участия в долевом строительстве и без перевода долга на новых участников.

Поскольку обязанность по направлению уведомления в орган регистрации прав возложена на контролирующий орган, который осуществляет контроль в сфере привлечения денежных средств участников долевого строительства, то в каждой конкретной ситуации только Министерство строительства и инфраструктуры Челябинской области может оценить возможность осуществления государственной регистрации любых сделок.

В рассматриваемом случае, является обоснованным довод представителя Управления Росреестра о том, что орган регистрации прав, будучи органом формальной юрисдикции, при наличии поступившего уведомления и прямого основания для приостановления осуществления государственной регистрации прав не вправе давать оценку на какие учетно-регистрационные действия оно распространяется.

Учитывая вышеизложенное, требования п. 54 ч. 1 ст. 26 Закона о регистрации распространяются на любые гражданско-правовые сделки.

Управление Росреестра обосновывая указанную позицию ссылается на письмо Министерства экономического развития Российской Федерации от 24.12.2018 д23и-6864, в котором указано, что нормы п. 54 ч. 1 ст. 26 Закона о регистрации о приостановлении государственной регистрации прав при поступлении уведомления контролирующего органа «об отсутствии у застройщика права привлекать денежные средства дольщиков» распространяются на все регистрационные действия в отношении объекта строительства.

Ссылка заявителя на отсутствие у письма Министерства экономического развития Российской Федерации от 24.12.2018 д23и-6864 силы нормативного правового акта не может быть принята во внимание судом, поскольку основанием для принятия оспариваемого решения явились положения пункта 54 части 1 статьи 26 Федерального закона N 218-ФЗ.

Кроме того, указание на отсутствие у сторон договора уступки статуса застройщика не может быть принято во внимание судом, поскольку заключенный договор уступки, на основании которого произошла перемена лиц в обязательстве, не изменяет правовую природу и квалификацию изначальных отношений с застройщиком, связанных с долевым участием в строительстве.

Помимо указанного, как следует из ответов Министерства строительства и инфраструктуры Челябинской области (исх. № 5641, № 7941, № 10798), в отношении спорной квартиры денежные средства не поступали, уступка права требования возможна только с переводом долга.

Вместе с тем какие-либо документы, свидетельствующие о согласии на перевод долга, в орган регистрации прав от сторон не поступали.

Более того, в ходе судебного разбирательства, привлеченный к участию в деле, в качестве третьего лица – конкурсный управляющий ООО «Капитал Дом» (застройщик) ФИО3 также представил письменное мнение, в которой указал, что он возражает против требования заявителя, поскольку в подтверждение оплаты кредитор предоставляет соглашения о зачете от 22.01.2019 и от 21.02.2019. При этом, документов, подтверждающих задолженность по соглашениям, нет, в связи с чем, оплата отсутствует.

Помимо указанного представитель Управления Росреестра обоснованно обратил внимание суда на следующие обстоятельства.

Договор уступки заключен между ООО Торговый Дом «УральскийЗавод Сварных Каркасов» - цедентом и ФИО2, являющимсяцессионарием.

В соответствии с п. 2.2 договора уступки стоимость уступки прав составляет 1630000,00 руб.

Согласно п. 2.3 договора, расчет между сторонами произведен до момента подписания настоящего договора, указанное также подтверждается справкой ООО ТД «Уральский Завод Сварных каркасов» от 21.01.2019 № 1/2019.

Между тем, в силу императивных положений ч. 3 ст. 11 Закона об участии в долевом строительстве с 01.01.2017 цена уступки прав требований по договору уплачивается после государственной регистрации соглашения (договора) об уступке прав требований по договору в случае, если цедентом по соглашению (договору) об уступке прав требований по договору является юридическое лицо.

Юридическое лицо, являющееся цедентом по соглашению (договору)об уступке прав требований по договору, несет ответственность занесоблюдение предусмотренных ч. 3 настоящей статьи требований к порядкууплаты цены уступки прав требований по договору в соответствии сзаконодательством Российской Федерации (ч. 4 ст. 11 Закона об участии вдолевом строительстве).

При включении условия в договор уступки об оплате до осуществления государственной регистрации в данной части сделка с участием юридического лица - цедента считается ничтожной как не соответствующая требованиям ч. 3 ст. 11 Закона об участии в долевом строительстве.

Согласно ч. 1.1 ст. 23.1 Закона об участии в долевом строительстве Единый реестр проблемных объектов представляет собой систематизированный перечень сведений о проблемных объектах. При этом под проблемными объектами понимаются многоквартирные дома и (или) иные объекты недвижимости, в отношении которых застройщиком более чем на шесть месяцев нарушены сроки завершения строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и (или) обязанности по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве либо застройщик признан банкротом и в отношении его открыто конкурсное производство в соответствии с Федеральным законом от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве).

Кроме того, согласно информации, размещенной на сайте Дом.РФ публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства» дом по адресу: Челябинская обл., г. Челябинск, Курчатовский район, д. 13 значится в Едином реестре проблемных объектов. 

При рассмотрении настоящего дела суд учитывает также и то обстоятельство, что на момент рассмотрения настоящего дела, Решением Арбитражного суда Челябинской области от 17.01.2020 по делу № А76-41579/2019 ООО «КапиталДом» признано несостоятельным (банкротом), в отношении застройщика открыто конкурсное производство. После открытия конкурсного производства осуществить государственную регистрацию договора уступки права требования от 21.01.2019 невозможно, поскольку с даты вынесения арбитражным судом решения об открытии конкурсного производства отношения между застройщиком и дольщиками регулируются с учетом требований параграфа 7 Закона о банкротстве.

Учитывая изложенное, оснований для удовлетворения требований, не имеется.

Руководствуясь статьями 167, 170-176, 200, 201 Арбитражного процессуального   кодекса Российской  Федерации, арбитражный суд 

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) путем подачи апелляционной жалобы в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд через  Арбитражный  суд  Челябинской области 

Судья                                                                                                 И.В. Мрез