ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия (3812)37-26-06, факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, info@8aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №   А46-9128/2021

11 октября 2023 года

город Омск

 

Резолютивная часть постановления объявлена 05 октября 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 11 октября 2023 года.

 

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Воронова Т.А., 

судей Еникеевой Л.И., Халявина Е.С., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационный номер 08АП-7332/2023) ФИО2, индивидуального предпринимателя ФИО3, (регистрационный номер 08АП-7959/2023) департамента имущественных отношений Администрации города Омска на решение Арбитражного суда Омской области от 10.06.2023 по делу № А46-9128/2021 (судья Пермяков В.В.),

принятое по иску департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «ВММ» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), акционерному обществу «ЭПАК-Сервис» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) о признании объектов недвижимости самовольными постройками, а также об обязании осуществить снос, 

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО2, индивидуального предпринимателя ФИО3, Главного управления МЧС России по Омской области, Главного управления государственного строительного надзора и государственной экспертизы,

в судебном заседании приняли участие:

ФИО2 лично (предъявлен паспорт);

от ФИО3 – не явились, извещены надлежаще;

от Департамента имущественных отношений Администрации города Омска – ФИО4 (предъявлены служебное удостоверение, диплом, доверенность от 07.06.2023 № Ис-ДИО/7809 сроком действия 1 год);

от ООО «ВММ» - ФИО5 (предъявлены паспорт, диплом, доверенность от 14.10.2021 сроком действия 3 года);

от АО «ЭПАК-Сервис» - ФИО6 (предъявлены паспорт, диплом, доверенность от 25.05.2023 сроком действия 3 года); ФИО5 (предъявлены паспорт, диплом, доверенность от 25.05.2023 сроком действия 3 года);

от ГУ МЧС России по Омской области, Госстройнадзора – не явились, извещены надлежаще; 

 

установил:

в рамках дела № А46-7563/2020 департамент имущественных отношений Администрации города Омска (далее - Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Омской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «ВММ» (далее - ООО «ВММ», общество, ответчик) о признании самовольными постройками объектов недвижимости, обязании осуществить их снос.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены акционерное общество «ЭПАК-Сервис», ФИО2, индивидуальный предприниматель ФИО3 (далее - АО «ЭПАК-Сервис», ФИО2, ИП ФИО3, третьи лица).

Определением от 25.05.2021 в отдельное производство выделены требования по двум объектам, выделенному делу присвоен номер А46-9128/2021.

С учетом принятых судом первой инстанции уточнений в рамках настоящего дела № А46-9128/2021 Департамент просит:  

1) Признать самовольными постройками объекты недвижимости: 

- пристройку площадью по наружному обмеру 329 кв.м., расположенную с юго-западной стороны от здания с кадастровым номером 55:36:040102:2210 (далее – Объект-1); 

- одноэтажное нежилое здание площадью по наружному обмеру 2060 кв.м., используемое ООО «ВММ», расположенное в границах земельного участка с кадастровыми номерами 55:36:170201:3037, а также за границей земельного участка с кадастровым номером 55:36:170201:3037, на территории, отнесенной к землям, государственная собственность на которые не разграничена (далее – Объект-2); 

2) Обязать ООО «ВММ» за счет собственных средств в тридцатидневный срок с момента вступления в силу судебного акта осуществить снос указанных объектов; 

3)  С момента вступления в законную силу решения суда запретить ООО «ВММ» эксплуатацию указанных объектов. 

Решением Арбитражного суда Омской области от 15.02.2022 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Постановлением от 16.05.2022 Восьмого арбитражного апелляционного суда решение от 15.02.2022 Арбитражного суда Омской области по делу № А46-9128/2021 отменено, принят новый судебный акт об отказе в иске. ООО «ВММ» с депозитного счета Восьмого арбитражного апелляционного суда возвращено 45 000 руб., перечисленных по платежному поручению № 135 от 13.04.2022 за экспертизу; с департамента в пользу ООО «ВММ» взыскано 42 500 руб. 00 коп. расходов по экспертизе и 3000 руб. расходов по уплате государственной пошлины.

15.06.2022 ООО «ВММ» обратилось с заявлением о взыскании с Департамента судебных расходов в размере 250 000 руб.

Определением от 22.07.2022 Арбитражного суда Омской области по делу № А46-9128/2021 заявление ООО «ВММ» о взыскании судебных расходов удовлетворено частично, с департамента в пользу общества взысканы судебные расходы, понесенные по делу А46-9128/2021, в сумме 85 000 руб.

Постановлением от 22.09.2022 Арбитражного суда Западно-Сибирского округа решение от 15.02.2022 Арбитражного суда Омской области и постановление от 16.05.2022 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А46-9128/2021 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Омской области.

11.10.2022 департамент обратился в арбитражный суд с заявлением о пересмотре определения от 22.07.2022 Арбитражного суда Омской области о возмещении судебных расходов по делу № А46-9128/2021 по новым обстоятельствам; 11.11.2022 определение от 22.07.2022 Арбитражного суда Омской области по делу № А46-9128/2021 отменено по новым обстоятельствам; заявление ООО «ВММ» о возмещении судебных расходов назначено к рассмотрению совместно с исковым заявлением

К участию в деле в качестве третьих лиц также привлечены Главное управление МЧС России по Омской области, Главное управление государственного строительного надзора и государственной экспертизы (далее - ГУ МЧС России по Омской области, Госстройнадзор).

Кроме того, по ходатайству истца к участию в деле в качестве соответчика привлечено АО «ЭПАК-Сервис», в связи с чем Департамент уточнил заявленные требования и просил:

1. признать самовольными постройками объекты недвижимости:

-   пристройку площадью по наружному обмеру 329 кв.м., расположенную с юго-западной стороны от здания с кадастровым номером 55:36:040102:2210;

-   одноэтажное нежилое здание площадью по наружному обмеру 2060 кв.м., расположенное в границах земельного участка с кадастровыми номерами 55:36:170201:3037, а также за границей земельного участка с кадастровым номером 55:36:170201:3037, на территории отнесенной к землям, государственная собственность на которые не разграничена;

2. обязать ООО «ВММ» за счет собственных средств в тридцатидневный срок с момента вступления в силу судебного акта осуществить снос пристройки площадью по наружному обмеру 329 кв.м., расположенной с юго-западной стороны от здания с кадастровым номером 55:36:040102:2210;

3. обязать ООО «ВММ», АО «ЭПАК-Сервис» за счет собственных средств в тридцатидневный срок с момента вступления в силу судебного акта осуществить снос одноэтажного нежилого здания площадью по наружному обмеру 2060 кв.м., расположенного в границах земельного участка с кадастровыми номерами 55:36:170201:3037, а также за границей земельного участка с кадастровым номером 55:36:170201:3037, на территории отнесенной к землям, государственная собственность на которые не разграничена;

4. с момента вступления в законную силу решения суда запретить ООО «ВММ» эксплуатацию пристройки площадью по наружному обмеру 329 кв.м., расположенной с юго-западной стороны от здания с кадастровым номером 55:36:040102:2210;

5. с момента вступления в законную силу решения суда запретить ООО «ВММ», АО «ЭПАК-Сервис» эксплуатацию одноэтажного нежилого здания площадью по наружному обмеру 2060 кв.м., расположенного в границах земельного участка с кадастровыми номерами 55:36:170201:3037, а также за границей земельного участка с кадастровым номером 55:36:170201:3037, на территории, отнесенной к землям, государственная собственность на которые не разграничена.

При новом рассмотрении дела решением от 10.06.2023 в удовлетворении искового заявления отказано.

Также указанным решением:

- с Департамента в пользу общества «ВММ» взыскано 250 000 руб. судебных расходов на оплату услуг представителя, 92500 руб. судебных расходов по оплате стоимости судебных экспертиз;

- автономной некоммерческой организации «Центр развития экспертиз «Лаборатория экспертных исследований» выплачено согласно счету № 29 от 24.03.2023 с депозитного счета Арбитражного суда Омской области 50 000 руб., перечисленных обществом «ВММ» по платежному поручению № 382 от 31.10.2022 за проведение экспертизы (заключение эксперта № 220.12-22/СТ/С);

- обществу «ВММ» с депозитного счета Арбитражного суда Омской области возвращены денежные средства в сумме 19 000 руб., уплаченные по платежному поручению № 382 от 31.10.2022;

- ФИО2 с депозитного счета Арбитражного суда Омской области возвращены денежные средства в сумме 12000 руб., перечисленные по чеку-ордеру № 260 от 14.07.2021;

- обществу «ЭПАК-Сервис» с депозитного счета Арбитражного суда Омской области возвращены денежные средства в сумме 42500 руб., перечисленные по платежному поручению № 3301 от 09.07.2021.

Не согласившись с принятым судебным актом, Департамент, ФИО2 и ИП ФИО3 обратились с апелляционными жалобами в Восьмой арбитражный апелляционный суд.

Третьи лица ФИО2 и ИП ФИО3 в совместно поданной апелляционной жалобе просят решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В обоснование апелляционной жалобы третьи лица указали, что спорные объекты обладают признаками самовольной постройки; помимо отсутствия ввода объектов в эксплуатацию, имеются иные нарушения требований действующего законодательства,  градостроительных и строительных норм и правил; разрешение на строительство выдано АО «ЭПАК-Сервис» с нарушениями, а фактическая площадь построенного здания не соответствует разрешению; согласие Департамента на передачу земельного участка в субаренду и строительство отсутствует; третьи лица полагают, что договор субаренды от 11.12.2017 между ООО «ВММ» и АО «ЭПАК-Сервис» не существует; застройщиком самовольных объектов является ООО «ВММ»; Объект-2 возведен с выходом за границы земельного участка, с нарушением минимальных отступов, сохранение самовольных построек нарушает противопожарные требования; а также нарушает права ФИО2 и ИП ФИО3, в том числе, поскольку они были привлечены к осуществлению межевания, принадлежащее им здание невозможно эксплуатировать в связи с самовольным захватом проездов;  судом первой инстанции необоснованно отказано в приостановлении производства по делу до рассмотрения дела № А46-1206/2023 о признании межевания недействительным.

Департамент в поданной им апелляционной жалобе также просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований, в удовлетворении требований о взыскании судебных расходов отказать.

В обоснование Департамент указывает, что спорные здания обладают признаками самовольных построек и подлежат сносу; земельный участок для целей строительства не предоставлялся, вид разрешенного использования земельного участка не допускает строительство, постройки представляют угрозу жизни и здоровью граждан, не соблюдаются противопожарные правила, постройка выходит за границы участка, наличие реестровой ошибки не доказано, нарушены градостроительные нормы и выданное разрешение на строительство. Размер судебных расходов является чрезмерным.

В отзывах на апелляционные жалобы, дополнениях к отзыву ООО «ВММ» и АО «ЭПАК-Сервис» просят обжалуемое решение суда первой инстанции оставить без изменения.

Определениями Восьмого арбитражного апелляционного суда от 05.07.2023 и 19.07.2023 апелляционные жалобы приняты к производству; определением от 22.08.2023 судебное заседание отложено, экспертам автономной некоммерческой организацией «Центр развития экспертиз «Лаборатория экспертных исследований» (АНО ЦРЭ «ЛЭИ») предложено представить письменные пояснения на отзыв Главного управления МЧС России по Омской области от 06.06.2023 в части, касающейся пожарно-технических исследований и выводов экспертизы.

АНО ЦРЭ «ЛЭИ» представлены запрошенные пояснения, в которых экспертное учреждение настаивало на правильности сделанных им выводов.

Также дополнительные пояснения относительно вопроса о соблюдении требований противопожарной безопасности поступили от Департамента.

ФИО2 представлены дополнения к поданной им апелляционной жалобе.

04.10.2023 от ФИО2 поступило уточнение апелляционной жалобы с ходатайством о приобщении дополнительных доказательств.

Определением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 22.09.2023 в соответствии со статьей 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) в составе суда произведена замена судей Веревкина А.В., Сидоренко О.А.на судей Еникееву Л.И., Халявина Е.С., рассмотрение апелляционной жалобы начато сначала.

В заседании суда апелляционной инстанции ФИО2, представители Департамента, АО «ЭПАК-Сервис», ООО «ВММ» поддержали письменно изложенные позиции.

Представители надлежаще извещенных ИП ФИО3, ГУ МЧС России по Омской области, Госстройнадзора в судебное заседание не явились; на основании статей 156, 266 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

С учетом положений статьи 268 АПК РФ, пункта 29 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 №12 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции» в приобщении приложенных к уточнениям к апелляционной жалобе ФИО2 документов судом апелляционной инстанции отказано, поскольку  такие доказательства в суд первой инстанции представлены не были, о наличии уважительных причин невозможности их своевременного представления не заявлено.

Рассмотрев апелляционную жалобу и материалы дела, отзывы и пояснения, выслушав представителей участвующих в деле лиц, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

В соответствии с Положением о департаменте имущественных отношений Администрации города Омска, утвержденным Решением Омского городского Совета от 26.10.2011г. № 452, Департамент осуществляет полномочия по распоряжению землями, государственная собственность на которые не разграничена, участков, находящихся в муниципальной собственности, а также обладает полномочиями в области земельного контроля, в том числе, выявляет самовольно возведенные (возводимые) капитальные объекты, обращается в суд с исками об их сносе и об освобождении самовольно занятых земельных участков,.

Как следует из материалов дела, специалистами отдела муниципального земельного контроля проведено обследование земельного участка площадью 14634 кв.м., имеющего кадастровый номер (КН) 55:36:170201:3037, расположенного в Ленинском административном округе города Омска, относительно нежилого здания, имеющего почтовый адрес: город Омск, мкр «Булатово», дом 81 (далее - Участок).

В результате обследования установлено, что на земельном участке находится комплекс зданий и сооружений, используемый ООО «ВММ» в производственной деятельности.

Земельный участок КН 55:36:170201:3037, отнесен к землям, государственная собственность на которые не разграничена, предназначен для производственных целей под строение (гараж-стоянка, склад, кузница, АЗС). Образован в результате раздела земельного участка с КН 55:36:170201:8, ранее предоставленного обществу «ВММ»  в аренду сроком на 25 лет по договору от 15.07.2002 № Д-Л-2-1-3252 для производственных целей под строение (гараж-стоянка, склад, кузница, АЗС).

В восточной части Участка расположено нежилое здание склада, кузницы, имеющее КН 55:36:040102:2210, принадлежащее ООО «ВММ» на праве собственности. С юго-западной стороны к указанному зданию примыкает нежилая одноэтажная пристройка, площадью по наружному обмеру 329 кв. м, используемая ООО «ВММ» для размещения склада, обозначенная в техническом паспорте нежилого строения под литерой Е1 (Объект-1).

Правоустанавливающие документы на указанную пристройку у ООО «ВММ» отсутствуют, в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) названное здание не учтено, по информации Департамента архитектуры и градостроительства разрешение на строительство пристройки не выдавалось.

В западной части Участка расположено одноэтажное нежилое здание площадью по наружному обмеру 2060 кв. м, используемое ООО «ВММ» для размещения складских помещений (Объект-2). 

Для строительства указанного здания департаментом архитектуры и градостроительства Администрации города Омска акционерному обществу «ЭПАК-Сервис» выдано разрешение на строительство от 15.01.2018 № 55-ru55301000-3-2018, срок действия которого истек 15.11.2018, право на здание не зарегистрировано. Департамент указывает, что фактическая площадь объекта не соответствует проектной документации.

К заявлению о выдаче разрешения на строительство данного объекта АО «ЭПАК-Сервис» был представлен пакет документов в соответствии с частью 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ), в том числе договор субаренды земельного участка от 11.12.2017, заключенный между ООО «ВММ» и АО «ЭПАК-Сервис» сроком на одиннадцать месяцев, в соответствии с которым во временное пользование передается часть земельного участка с кадастровым номером 55:36:170201:3037 площадью 3541 кв.м.

Юго-западная часть здания площадью 47 кв.м. расположена за границей Участка на территории, отнесенной к землям, государственная собственность на которые не разграничена.

Объекты в эксплуатацию в установленном порядке не введены.

Полагая, что объекты являются самовольными постройками, Департамент обратился с настоящим иском.

ООО «ВММ» против удовлетворения исковых требований возражало, заявило о пропуске срока исковой давности. 

Определением от 16.07.2021 по ходатайству ООО «ВММ» назначена судебная экспертиза, на разрешение которой поставлены вопросы:

- возможен ли демонтаж и перемещение юго-западной части здания площадью 47 кв.м., расположенной за границей земельного участка с кадастровым номером 55:36:170201:3037, на территории, отнесенной к землям, государственная собственность на которые не разграничена, без несоизмеримого ущерба для здания и его целевого назначения? 

- является ли, находящаяся на земельном участке с кадастровым номером 55:36:170201:3037 пристройка к нежилому зданию - склада, кузницы (кадастровый номер 55:36:040102:2210) площадью 329 кв.м., объектом капитального строительства, либо некапитальным строением?

В заключении экспертизы № 27-08/2021 эксперт ООО «Бюро судебных экспертиз» ФИО7 пришел к следующим выводам:

- из-за особенностей строения самого здания и неразъемного соединения элементов строительных конструкций демонтаж и перемещение части здания, выходящей за пределы участка с КН 55:36:170201:3037, без несоразмерного ущерба для его целевого назначения невозможно;

- пристройка является объектом капитального строительства.

Направляя дело на новое рассмотрение, суд кассационной инстанции указал на необходимость установить все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, к числу которых относятся вопросы владения истцом спорным земельным участком, местоположения Объекта-2, соответствия объектов требованиям проекта и действующих строительных и иных норм и правил, отсутствия угрозы жизни и здоровью граждан при эксплуатации объектов; дать надлежащую правовую оценку доводам и доказательствам, представленным лицами, участвующими в деле, с учетом положений, установленных статьей 71 АПК РФ, повторно рассмотреть заявленные участвующими в деле ходатайства о проведении судебной экспертизы, поставить на рассмотрение сторон вопрос о проведении землеустроительной экспертизы; определить надлежащего ответчика по требованию о сносе Объекта-2; исходя из подлежащих применению норм права и их толкования в актуальной судебной практике правильно разрешить спор, распределив судебные расходы, включая расходы в связи с рассмотрением кассационной жалобы.

Судом первой инстанции по ходатайству ООО «ВММ» была назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено экспертам автономной некоммерческой организацией «Центр развития экспертиз «Лаборатория экспертных исследований», на разрешение которой поставлены вопросы об определении соответствия Объекта-1 градостроительным, строительным, пожарным и санитарным нормам и правилам, создают ли спорные объекты угрозу жизни и здоровью граждан, определении места нахождения Объекта-2 и возможен ли демонтаж и перемещение части здания, выходящей за пределы границ Участка.

В представленном 27.03.2023 экспертном заключении № 220.12-22/СТ/С эксперты АНО «ЦРЭ «ЛЭИ» пришли к следующим выводам: 

- пристройка площадью по наружному обмеру 329,0 кв.м., расположенная с юго-западной стороны здания от здания с кадастровым номером 55:36:0401102:2210, соответствует требованиям градостроительных, строительных, пожарных и санитарным норм и правил, не создает угрозу жизни и здоровью граждан;

- одноэтажное нежилое здание площадью по наружному обмеру 2060 кв.м. соответствует требованиям градостроительных, строительных, пожарных и санитарным норм и правил, не создает угрозу жизни и здоровью граждан;

- одноэтажное нежилое здание площадью по наружному обмеру 2060 кв.м. и пристройка с навесом площадью по наружному обмеру 329,0 кв.м., расположенная с юго-западной стороны здания от здания с кадастровым номером 55:36:0401102:2210 расположены в фактических границах земельного участка КН 55:36:170201:3037.

В ходе проведенного исследования экспертом установлено, что границы земельного участка с КН 55:36:170201:3037 по данным ЕГРН не соответствуют фактическим границам.

Дополнительно эксперт установил, что площадь одноэтажного нежилого здания, площадью по наружному обмеру 2060 кв.м., расположенного за границами участка с КН 55:36:170201:3037 по данным ЕГРН, составляет 62,77 кв.м.

При этом перенос объекта за границей исследуемого земельного участка невозможен без несоразмерного ущерба для здания и его целевого назначения, в связи с неразрывностью конструкций данного здания, представляющим собой единое целое.

В отзыве ГУ МЧС России по Омской области указало на наличие нарушений требований пожарной безопасности, создающих угрозу жизни и здоровью граждан.

Суд первой инстанции при новом рассмотрении дела, принимая во внимание выводы экспертного заключения АНО ЦРЭ «ЛЭИ», полагая, что существенных нарушений при возведении объекта, создающих угрозу жизни и здоровью граждан, не допущено, отсутствие разрешения на строительство и ввода объекта в эксплуатацию не является достаточным основанием для сноса самовольной постройки, указав, что снос объекта самовольного строительства является крайней мерой, отказал  удовлетворении исковых требований Департамента.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции находит его подлежащим отмене в части отказа в удовлетворении исковых требований и распределении судебных расходов по следующим основаниям. 

Согласно пункту 1 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260 ГК РФ).

На основании пункта 2 статьи 264 ГК РФ лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

На основании пункта 2 статьи 51 ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей. 

Возведение объекта без разрешения на строительство капитальных строений на земельном участке, не отведенном для этих целей, по общему правилу не может служить основанием для приобретения права собственности на недвижимость в установленном законом порядке.

Согласно пункту 1 статьи 51 ГрК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации (часть 1 статьи 55 ГрК РФ).

В силу пунктов 1 и 2 статьи 222 ГК РФ, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. 

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка. 

Из буквального содержания статьи 222 ГК РФ следует, что для признания самовольной постройкой необходимо наличие следующих условий: отсутствие отвода земельного участка под строительство; создание объекта без получения необходимых разрешений; возведение объекта с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

При этом, каждый из перечисленных в статье 222 ГК РФ признаков является самостоятельным основанием для сноса постройки осуществившим ее лицом.

Согласно положениям статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой может быть признан только объект недвижимости.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления. 

В пунктах 22 и 24 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление №10/22) разъяснено, что собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки. 

С иском о сносе самовольной постройки в публичных интересах вправе обратиться прокурор, а также уполномоченные органы в соответствии с федеральным законом. 

В рассматриваемом случае Департамент является надлежащим истцом по данному иску, им избран надлежащий способ защиты права.

Доводам ответчиков о пропуске срока исковой давности дана оценка судом кассационной инстанции в постановлении от 22.09.2022 и обжалуемом решении суда первой инстанции от 10.06.2023; срок исковой давности признан не пропущенным; самостоятельных возражений на стадии апелляционного обжалования по данному вопросу сторонами не приведено, поэтому соответствующие выводы суда первой инстанции в силу части 5 статьи 268 АПК РФ не подлежат переоценке судом апелляционной инстанции (пункт 27 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 12 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в  арбитражном суде апелляционной инстанции»).

 Относительно обоснованности требований о признании спорных объектов самовольными и их сносе судебная коллегия отмечает следующее.

Относительно Объекта-1 - пристройка площадью по наружному обмеру 329,0 кв.м., расположенная с юго-западной стороны здания от здания с кадастровым номером 55:36:0401102:2210.

Как уже указывалось, постройка признается самовольной в случаях, если:

- она создана на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке,

- или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, 

- либо создана без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений 

- или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

На основании договора № Д-Л-2-1-3252 от 15.07.2002 между Департаментом недвижимости Администрации г.Омска и ООО «ВММ», обществу предоставлен в аренду сроком на 25 лет земельный участок общей площадью 149949 кв.м. в 

<

...>, для производственных целей под строения (гараж-стоянка, склад, кузница, АЗС) (том 1  л.д. 44-45). 

На основании распоряжения Главного управления по земельным ресурсам Омской области от 26.06.2012 № 1346-р из земельного участка с кадастровым номером (КН) 55:36:170201:8, переданного в аренду обществу, образованы участки с кадастровыми номерами 55:36:170201:3036 и 55:36:170201:3037, в связи с чем соглашением, зарегистрированным 08.11.2012, в договор аренды внесены изменения. Обществу «ВММ» переданы земельные участки с КН 55:36:170201:3036 площадью 421 кв.м., с КН 55:36:170201:3037 площадью 14 634 кв.м. с видом разрешенного использования для производственных целей под строение (гараж-стоянка, склад, кузница, АЗС) (том 1  л.д. 47).

Как утверждает Департамент и не опровергнуто ответчиком, разрешение на строительство Объекта-1 никому не выдавалось.

Право собственности на данное строение не зарегистрировано, на кадастровый учет оно не поставлено.

В эксплуатацию Объект-1 в установленном порядке не вводился.

Возражая против удовлетворения иска и обосновывая свое право возведение спорного объекта, ООО «ВММ» ссылалось на пункт 4.9 договора аренды.

В соответствии с пунктом 4.9 названного договора арендатор должен вести реконструкцию и строительство объекта на предоставленном земельном участке в соответствии с проектом, утвержденным в установленном порядке.

При первом рассмотрении дела суд апелляционной инстанции также счел, что, с учетом пункта 4.9 договора аренды и факта выдачи разрешения от 15.01.2018 на строительство коммунально-складского объекта, условия договора аренды, на основании которого ответчик занимает земельный участок, позволяют последнему осуществлять строительство спорных объектов. 

Суд кассационной инстанции, направляя дело на новое рассмотрение, с данным выводом не согласился.

Учитывая указания суда кассационной инстанции, суд первой инстанции исследовал порядок и условия предоставления Участка и пришел к следующим выводам, с которыми соглашается суд апелляционной инстанции.

Условия передачи незастроенных (свободных) земельных участков для строительства на момент заключения договора аренды регламентировались статьей 30 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ). 

Согласно этой статье участки предоставлялись в собственность (пункт 2) или в аренду (подпункт 3 пункта 4) на основании результатов торгов (конкурсов, аукционов). 

Причем, по общему правилу, проводились торги по продаже земельного участка или продаже права на заключение договора аренды земельного участка. 

Исключением из этого правила являлись положения статьи 36 ЗК РФ, согласно которым собственники зданий, строений, сооружений обладали исключительным правом на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков. 

В абзаце втором статьи 42 ЗК РФ предусмотрено, что собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием. 

Из системного толкования вышеуказанных норм земельного законодательства следует, что собственник земельного участка должен определенно выразить свою волю на предоставление земельного участка в аренду для возведения строений соответствующего целевого назначения и дать разрешение на строительство. 

Указанная позиция соответствует разъяснению, изложенному в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014.

Воля собственника может быть установлена, исходя из положений Договора аренды.

Согласно статье 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Согласно пункту 43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ).

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условий договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование). Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора

Спорный Участок образован в результате кадастровых работ из земельного участка с кадастровым номером 55:36:170201:8.

Земельный участок с КН 55:36:170201:8 предоставлен в аренду ООО «ВММ» по договору аренды от 15.07.2002 № Д-Л-2-1-3252 на 25 лет для производственных целей под строение (гараж-стоянка, склад, кузница, АЗС) (п. 1.1 Договора аренды) – то есть земельный участок предоставлен под уже существующие строения.

Спорный Объект-1 возведен после предоставления Участка в аренду, что ответчиками не опровергнуто, пристройка, литера Е указана в  техническом паспорте на основное здание 2006 года (хотя и иной площади).

Согласно преамбуле Договора аренды основанием его заключения явилось распоряжение Мэра города Омска от 26.02.2002 № 277-р, а не проведение аукциона как в случаях предоставления участков для строительства.

Арендатор согласно условиям договора обязан использовать Участок в соответствии с целями и условиями его предоставления (п. 4.1 Договора аренды).

К Договору аренды приложен кадастровый паспорт участка, согласно которому вид разрешенного использования участка - для производственных целей под строения (гараж-стоянка, склад, кузница, АЗС), то есть также под уже существовавшие на момент предоставления участка в аренду строения.

Таким образом, вид разрешенного использования Участка на момент его передачи в аренду не предусматривал возможность строительства.

Из порядка расчета, являющегося приложением к Договору аренды, и применяемой формулы расчета также следует, что он заключен для эксплуатации объектов недвижимости, а не для строительства.

Доводы относительно порядка расчета, применимых нормативных актов, используемых формул и коэффициентов подробно изложены в пояснениях Департамента и его апелляционной жалобе, эти доводы ответчиками и третьими лицами не опровергнуты, судом апелляционной инстанции изучены и признаны обоснованными.

Таким образом, при толковании договора в соответствии с действующими нормами, следует вывод о том, что из положений Договора аренды не следует, что земельный участок был предоставлен ООО «ВММ» (или кому-либо) для строительства в его границах объектов недвижимости.

Содержание пункта 4.9 Договора аренды, из которого следует, что арендатор обязан производить реконструкцию или строительство объекта на предоставленном земельном участке в соответствии с проектом, утвержденном в установленном порядке, не дает права на строительство объектов на Участке, а лишь указывает, что строительство должно в целом вестись с соблюдением закона, в том числе с учетом получения от публичного собственника разрешения на строительство, согласования вида разрешенного использования и согласования (изменения) цели Договора аренды.

Такой пункт не дает права на осуществление строительства, и должен толковаться, в том числе в соответствии с иными пунктами Договора аренды и условиями предоставления Участка, из которых следует отсутствие согласия собственника на строительство на участке.

Более того, такой пункт является типовым и включался во все договоры аренды в соответствии с приложением № 7 к Постановлению Мэра города Омска от 19 апреля 2004 г. № 130-п, независимо от цели предоставления участка, на что обратил внимание суд кассационной инстанции.

На момент предоставления в аренду, а также в настоящее время Участок также имеет вид разрешенного использования «для производственных целей под строения (гараж-стоянка, склад, кузница, АЗС)».

Указание на вид разрешенного использования «для строительства» отсутствует.

Вид разрешенного использования земельного участка отображается в сведениях государственного земельного кадастра, является одной из его характеристик как объекта недвижимости и определяется исходя из совокупности всех предъявляемых требований, являясь единым и единообразно понимаемым для всех возможных впоследствии правоотношений.

Фактическое использование земельного участка должно отвечать его разрешенному использованию и совпадать со сведениями, внесенными в государственный кадастр недвижимости.

Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка. Согласно пункту 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.

В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора.

При решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору арендодатель связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования.

Указанная трактовка также подтверждается позициями высших судебных инстанций, в том числе: определение Верховного суда Российской Федерации от 24.04.2018 по делу № 309-КГ17-20985; постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 13.06.2019 по делу № Ф06-45498/2019.

Таким образом, земельный участок передавался с видом разрешенного использования, не допускающим осуществление строительства.

Вопреки мнению ответчиков, выдача разрешения на строительства на участке одного объекта не означает направленности воли арендодателя на возведение любых объектов, разрешение на строительство является документом, выдаваемым в отношении конкретного объекта со строго определенными характеристиками, означает соответствие проектной документации определенным требованиям, при этом не является документом (основанием) о предоставлении земельного участка.

Несмотря на то, что в настоящее время Участок имеет вид разрешенного использования «Производственная деятельность» (код 6.0), что не исключает возможности строительства, данное обстоятельство не отменяет того, что в аренду Участок для этих целей не предоставлялся, тогда как согласно положениям статьи 222 ГК РФ необходимо, чтобы разрешенное использование участка не просто допускало строительство на нем данного объекта, но и чтобы участок был предоставлен именно для целей строительства.

Данное условие в рассматриваемом случае не выполнено.

Таким образом, спорный объект недвижимости - пристройка площадью по наружному обмеру 329,0 кв.м., расположенная с юго-западной стороны здания от здания с кадастровым номером 55:36:0401102:2210, - возведен на земельном участке, не предоставленном для этих целей, в отсутствие разрешительных документов на строительство, в эксплуатацию не введен, то есть обладает всеми признаками самовольной постройки. 

Относительно Объекта-2 - одноэтажное нежилое здание площадью по наружному обмеру 2060 кв.м., расположенное в границах земельного участка с кадастровыми номерами 55:36:170201:3037, а также за границей земельного участка с кадастровым номером 55:36:170201:3037, на территории отнесенной к землям, государственная собственность на которые не разграничена.

Объект-2 расположен в западной части земельного участка № 3037, при этом, юго-западная часть здания расположена за границей земельного участка № 3037 на территории, отнесенной к землям, государственная собственность на которые не разграничена.

Часть участка с кадастровым номером 55:36:170201:3037 площадью 3 541 кв.м передана ответчиком в субаренду АО «ЭПАК-Сервис» сроком на одиннадцать месяцев по договору от 11.12.2017.

27.12.2017 к договору субаренды заключено дополнительное соглашение, которым стороны внесли изменения в пункт 1.1 договора, указали, что в субаренду передается участок площадью 6046,39 кв.м., в целях его использования под производственную базу субарендатора, а также для строительства и эксплуатации коммунально-складского объекта пятого класса опасности по адресу: 

<

...>, пос.Булатово. 

Для строительства Объекта-2 департаментом архитектуры обществу «ЭПАК-Сервис» выдано разрешение на строительство от 15.01.2018 № 55-ru55301000-3-2018 объекта капитального строительства - коммунально-складского объекта пятого класса опасности, сроком до 15.11.2018, срок действия разрешения истек, право на здание не зарегистрировано. 

По вопросу о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 55:36:170201:3037 для строительства Объекта-2 апелляционный суд полагает необходимым отметить, что, как уже было отмечено выше, земельный участок по договору аренды с ООО «ВММ» предоставлен для эксплуатации объектов недвижимости, а не для строительства.

В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 06.06.2023 N 304-ЭС22-18932 по делу N А45-16663/2021).

Соответствующие изменения в договор аренды земельного участка не внесены, что не может быть изменено (исправлено) заключением договора субаренды с АО «ЭПАК-Сервис» и получением последним разрешения на строительство.   

Строительство спорного объекта осуществлено «ЭПАК-Сервис», оно же являлось заказчиком проектной документации.

Объект-2 используется для размещения складских помещений.

Объект-2 в эксплуатацию в установленном законом порядке не введен.

Департамент указывает, что фактическая площадь объекта не соответствует проектной документации, кроме того, проверкой Департамента установлено, что часть Объекта-2 выходит за пределы арендованного земельного участка и располагается на землях, государственная собственность на которые не разграничена.

Выход части здания за границы Участка также подтверждается заключением судебной экспертизы ООО «Бюро судебных экспертиз» № 27-08/2021, заключением ООО «Национальный центр перепланировок и реконструкций» (рисунок 1), выполненным по заказу ООО «ВММ», на что указано также судом кассационной инстанции.

При новом рассмотрении дела в заключении судебной экспертизы № 220.12-22/СТ/С эксперты АНО «ЦРЭ «ЛЭИ» пришли к выводу, что Объект-2 - одноэтажное нежилое здание площадью по наружному обмеру 2060 кв.м. и пристройка с навесом площадью по наружному обмеру 329,0 кв.м., расположенная с юго-западной стороны здания от здания с кадастровым номером 55:36:0401102:2210 расположены в фактических границах земельного участка с кадастровым номером № 55:36:170201:3037.

Вместе с тем, в ходе проведенного исследования экспертом установлено, что границы земельного участка с кадастровым номером № 55:36:170201:3037 по данным ЕГРН не соответствуют фактическим границам, то есть сведениям о координатах местоположения земельного участка № 3037, имеется реестровая ошибка (статья 61 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости».

Дополнительно эксперт установил, что площадь одноэтажного нежилого здания, площадью по наружному обмеру 2060 кв.м., расположенного за границами участка с кадастровым номером № 55:36:170201:3037 по данным ЕГРН, составляет 62,77 кв.м.

При этом перенос объекта за границей исследуемого земельного участка невозможен без несоразмерного ущерба для здания и его целевого назначения, в связи с неразрывностью конструкций данного здания, представляющим собой единое целое.

Суд первой инстанции руководствовался данным выводом при вынесении решения, исходил из установления того, что спорные объекты находятся в фактических границах земельного участка с кадастровым номером 55:36:170201:3037.

Судебная коллегия с данным выводом не соглашается ввиду следующего.

Признание реестровой ошибки в отраженных в государственном кадастре сведений производится в специальном порядке, возможность признания сведений внесенными ошибочно имеется лишь при соблюдении определенных условий, в частности, отсутствия спора о праве, отсутствия спора о границах земельного участка.  

Согласно статье 70 ЗК РФ государственный кадастровый учет земельных участков осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ), в силу части 2 статьи 8 которого к основным сведениям об объекте недвижимости относятся характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи, а также характеристики, которые определяются и изменяются в результате образования земельных участков, уточнения местоположения границ земельных участков, строительства и реконструкции зданий, сооружений, помещений и машино-мест, перепланировки помещений.

К основным характеристикам земельного участка относятся его границы.

Согласно пункту 3 части 4 статьи 8, части 8 статьи 22 Закона № 218-ФЗ в кадастр недвижимости вносятся сведения об описании местоположения земельного участка посредством определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственного кадастрового учета недвижимого имущества, до 01.01.2017 регулировались Федеральным законом от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее - Закон № 221-ФЗ).

В силу пункта 2 части 1 статьи 28 Закона № 221-ФЗ ошибкой в государственном кадастре недвижимости, является воспроизведенная в государственном кадастре недвижимости ошибка в документе, на основании которого вносились сведения в государственный кадастр недвижимости (далее - кадастровая ошибка в сведениях).

Кадастровая ошибка в сведениях подлежит исправлению в порядке, установленном для учета изменений соответствующего объекта недвижимости (если документами, которые содержат такую ошибку и на основании которых внесены сведения в государственный кадастр недвижимости, являются документы, представленные заявителем), или в порядке информационного взаимодействия (если документами, которые содержат такую ошибку и на основании которых внесены сведения в государственный кадастр недвижимости, являются документы, поступившие в орган кадастрового учета в порядке информационного взаимодействия) либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении такой ошибки. Суд по требованию любого лица или любого органа, в том числе органа кадастрового учета, вправе принять решение об исправлении кадастровой ошибки в сведениях (части 4, 5 статьи 28 Закона № 221-ФЗ)

В настоящее время в связи с вступлением в силу с 01.01.2017 Закона № 218-ФЗ порядок исправления ошибок, содержащихся в ЕГРН, урегулирован статьей 61 названного закона.

Согласно части 3 названной статьи воспроизведенная в ЕГРН ошибка, содержащаяся в межевом плане, техническом плане, карте-плане территории или акте обследования, возникшая вследствие ошибки, допущенной лицом, выполнившим кадастровые работы, или ошибка, содержащаяся в документах, направленных или представленных в орган регистрации прав иными лицами и (или) органами в порядке информационного взаимодействия, а также в ином порядке, установленном настоящим Федеральным законом (далее - реестровая ошибка), подлежит исправлению по решению государственного регистратора прав в течение пяти рабочих дней со дня получения документов, в том числе в порядке информационного взаимодействия, свидетельствующих о наличии реестровых ошибок и содержащих необходимые для их исправления сведения, либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении реестровой ошибки.

Исправление реестровой ошибки осуществляется в случае, если такое исправление не влечет за собой прекращение, возникновение, переход зарегистрированного права на объект недвижимости.

В случаях, если существуют основания полагать, что исправление технической ошибки в записях и реестровой ошибки может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие записи, содержащиеся в ЕГРН, такое исправление производится только по решению суда.

Споры, возникающие в связи с исправлением реестровой ошибки в случае, указанном в части 7 настоящей статьи, рассматриваются в судебном порядке (часть 9 статьи 61 Закона № 218-ФЗ).

Исходя из пункта 56 Постановления №10/22, суд вправе сделать выводы о допущенной кадастровой (реестровой) ошибке только в том случае, если вносимые изменения не повлекут нарушений прав и законных интересов других лиц и при отсутствии спора о праве на недвижимое имущество.

В Определении Верховного Суда Российской Федерации от 25.10.2022 № 18-КГ22-115-К4 разъяснено, что исправление реестровой ошибки в сведениях ЕГРН относится к одной из кадастровых процедур, выполняемых уполномоченными должностными лицами органа кадастрового учета при внесении сведений в ЕГРН, и сопровождается принятием соответствующего решения.

Дела по искам об исправлении реестровой ошибки в сведениях ЕГРН обладают определенной процессуальной спецификой, заключающейся в отсутствие вещно-правового требования, которое может быть заявлено собственником индивидуально-определенной вещи, права на которую оспариваются, отрицаются или не признаются другим лицом, не находящимся с собственником в обязательственных отношениях по поводу спорной вещи. Обращение собственника недвижимого имущества в суд с иском об исправлении реестровой ошибки не связано с оспариванием его права на это имущество другими субъектами гражданско-правовых отношений, а вызвано невозможностью внесения изменений в сведения ЕГРН об объектах недвижимости, собственником которых он не является, иным способом, нежели чем в судебном порядке.

Между тем, несмотря на то, что о заступе спорного Объекта-2 на иной земельный участок, находящийся в публичной собственности, сторонам было известно в течение продолжительного времени, ответчик привлекался к административной ответственности, процедура исправления данной предполагаемой ошибки не была инициирована ими. В настоящем деле соответствующего искового требования также не заявлено.

Таким образом, в рамках рассмотрения настоящего иска, основываясь на одном только заключении АНО ЦРЭ «ЛЭИ», учитывая, что вопрос о сохранении площади земельного участка, отсутствии спора о праве и спора о границах не исследовался, у суда отсутствуют достаточные основания признать реестровую ошибку.

Следовательно, при разрешении настоящего иска суд должен исходить из границ, отраженных в ЕГРН.

Ответчики ссылаются, что постановлением Администрации города Омска № 881-п от 11.11.2022 утвержден проект межевания, согласно которому площадь земельного участка с кадастровым номером 55:36:170201:3037 увеличена до 15 025 кв.м. 

Однако, в настоящее время процедура межевания не завершена, соответствующие изменения в ЕГРН не внесены. 

Суд апелляционной инстанции также отмечает, что независимо от площади всего земельного участка  с кадастровым номером 55:36:170201:3037 обществу «ВММ» участок передан в аренду с указанием определенной площади, изменения в договор аренды не вносились.

Экспертом установлено и иными материалами дела подтверждается, что Объект-2 выходит за учтенные границы Участка, без правовых оснований размещен на земельном участке, находящемся в публичной собственности, который для целей строительства спорного объекта не предоставлялся.

Таким образом, материалами дела подтверждается, что:

- Объект-1 создан на земельном участке, не предоставленном для строительства, в отсутствие разрешительной документации, не введен в эксплуатацию в установленном порядке;

- Объект-2 хотя и создан при наличии разрешения на строительство, однако, в эксплуатацию в установленном порядке не введен, частью располагается на арендованном  земельном участке, не предоставленном для строительства, частью располагается на смежном земельном участке, государственная собственность на который не разграничена, не предоставленном для ответчикам на каком-либо праве, тем более для возведения спорного объекта.

Как разъяснено в пункте 7 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16.11.2022), снос объекта самовольного строительства является крайней мерой гражданско-правовой ответственности. С учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении строения нарушение градостроительных и строительных норм и правил, не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом незначительным и не препятствующим возможности сохранения самовольной постройки.

Судом первой инстанции верно указано, что отсутствие разрешения на строительство как единственный признак самовольной постройки не может бесспорно свидетельствовать о невозможности сохранения постройки, так как необходимость сноса самовольной постройки гражданское законодательство связывает не с формальным соблюдением требований о получении разрешения на строительство, а с установлением обстоятельств, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки, ввиду ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц, о чем было также указано в определении Верховного Суда от 17.12.2019 № 306-эс19-15447.

В силу положений пункта 26 Постановления № 10/22 на суде лежит обязанность, по установлению обстоятельств соответствия на день обращения в суд постройки установленным требованиям, не нарушает ли самовольная постройка права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

С этой целью судом первой инстанции назначена экспертиза.

АНО ЦРЭ «ЛЭИ» в заключении № 220.12-22/СТ/С указало, что Объект-1 и Объект-2 соответствуют требованиям градостроительных, строительных, пожарных и санитарных норм и правил, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Вместе с тем, ГУ МЧС России по Омской области при проведении осмотров 13 и 16 декабря 2022 года были выявлены нарушения требований пожарной безопасности (отзыв от 16.01.2023), также нарушения были выявлены в ходе повторного осмотра 30.05.2023, проведенного с участием представленного ООО «ВММ» заключения негосударственной экспертизы проектной документации. 

ГУ МЧС России по Омской области в отношении Объекта-1 указано на несоблюдение при строительстве Объекта-1 противопожарных расстояний; отсутствие документации, подтверждающей пределы огнестойкости строительных конструкций и класс пожарной безопасности конструкций; не определен интервал времени с момента обнаружения пожара до завершения эвакуации людей; водоем для тушения не обеспечен подъездами; внутренний пожарный водопровод отсутствует и нормативный расход воды для пожаротушения не обеспечивается; помещения не оборудованы сигнализацией довзрывоопасных концентраций; не предусмотрено удаление продуктов горения при пожаре системами вытяжной противодымной вентиляции.

В отношении Объекта-2 указано, что ввиду отсутствия документации, содержащей сведения о степени огнестойкости и классе конструктивной пожарной опасности на этот объект, в соответствии с разделом 6 СП 2.13130 «Системы противопожарной защиты. Обеспечение огнестойкости объектов защиты» принимается пятая степень огнестойкости. Сделан вывод о несоблюдении противопожарных расстояний; владельцем не определена категория пожарной опасности здания; водоем для тушения не обеспечен подъездами.

Экспертами АНО ЦРЭ «ЛЭИ» заключение о соответствии правилам противопожарной безопасности дано исходя из возможности спасения людей при пожаре, соответствия эвакуационных выходов нормативным требованиям, наличия иного оборудования для пожаротушения, требований к объемно-планировочным и конструктивным решениям, обеспечению проезда пожарной техники к самому зданию. То есть исходя из иных параметров.

Эксперты АНО ЦРЭ «ЛЭИ» посчитали, что в обоих случаях противопожарные расстояния не нормируются.

Довод ответчиков о том, что ГУ МЧС России по Омской области обоим объектам ошибочно присвоен пятый класс опасности, не соответствует действительности. В отношении Объекта-2 ГУ МЧС России по Омской области исходил из пятого класса опасности, поскольку документов, позволяющих присвоить иной класс, ему представлено не было; должным образом этот вывод уполномоченного органа не опровергнут; суд апелляционной инстанции также принимает во внимание, что по итогам строительства объект в эксплуатацию не введен и его соответствие проектным характеристикам надлежаще не подтверждено.

В отношении Объекта-1 ГУ МЧС России по Омской области указано, что он относится к четвертому классу опасности, но в отношении соседних объектов, с которыми должны быть обеспечены безопасные минимальные противопожарные расстояния, документов об их огнестойкости не представлено, в связи с чем уполномоченный орган исходит из того, что эти соседние объекты относятся к пятой степени огнестойкости и, следовательно, в силу действующих правил противопожарные расстояния с объектами пятого класса опасности нормируются.

Также ГУ МЧС России по Омской области представлены возражения на заключение АНО ЦРЭ «ЛЭИ» в соответствующей части, указано, что экспертами применены недействующие нормы и нормативы, а также не применимые к спорным объектам, экспертами не изучались документы, подтверждающие проведение стандартных испытаний строительных конструкций, не использован расчетно-аналитический метод, выводы экспертов являются не полными, не исследовано соблюдение всех требований.

С учетом изложенного, у суда отсутствовали основания для достоверного вывода о том, что эксплуатацией спорных объектов не создается угроза жизни и здоровью граждан.

Кроме того, даже соответствие объектов правилам пожарной безопасности при наличии иных установленных нарушений может преодолеть лишь отсутствие ввода объекта в эксплуатацию, но не устраняет то обстоятельство, что земельные участки для строительства спорных объектов не предоставлялись.

Суд апелляционной инстанции также исходит из того, что итогом разрешения споров, связанных с самовольной постройкой, должно быть разрешение ее юридической судьбы, установление правовой определенности.

Вышеприведенные разъяснения о необходимости при разрешении исков о сносе самовольной постройки не применять исключительно формальный подход, а исследовать значительность допущенных нарушений и возможность сохранения самовольной постройки, коррелируют действиям лица, осуществившего постройку или владеющего ею, направленным на сохранение и легализацию такой постройки.

Иными словами, в случае отказа в удовлетворении иска о сносе самовольной постройки логичным последствием должно стать признание права собственности на такую постройку.

Между тем, иск о признании права собственности на самовольную постройку не может быть удовлетворен, если отсутствует хотя бы одно из условий, указанных в пункте 3 статьи 222 ГК РФ (пункты 18-20 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством).

Согласно пункту 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Право собственности на самовольную постройку, возведенную на арендованном земельном участке, может быть признано за арендатором при условии одновременного соблюдения требований пункта 3 статьи 222 ГК РФ и условий договора, предусматривающих возможность строительства соответствующего объекта.

Размещение части самовольной постройки на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, может являться достаточным основанием для отказа в признании права собственности на такую постройку.

Как следует из изложенного выше, необходимая совокупность условий для признания права на спорные объекты как на самовольные постройки в данном случае отсутствует.

Суд апелляционной инстанции также отмечает, что, несмотря на процессуальную позицию по настоящему делу, ответчиками на протяжении длительного времени не принимается никаких действий по легализации спорных объектов, признанию права на них.

С учетом совокупности изложенного, судебная коллегия приходит к выводу, что спорные объекты обладают признаками самовольной постройки и требование Департамента об их сносе подлежит удовлетворению.

Исковые требования по обоим объектам предъявлены к двум ответчикам - ООО «ВММ» и АО «ЭПАК-Сервис».

Между тем, согласно положениям статьи 222 ГК РФ и пункта 24 Постановления № 10/22, ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, осуществившее самовольное строительство (его заказчик), либо лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не являлась самовольной. При отсутствии сведений о таком лице - лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование.

В отношении Объекта-1 лицом, осуществившим строительство, и лицом, владеющим земельным участком, является ООО «ВММ», соответственно, обязанность по сносу пристройки площадью по наружному обмеру 329 кв.м. возлагается на данного ответчика.

АО «ЭПАК-Сервис» не является надлежащим ответчиком по данному требованию.

В отношении Объекта-2 лицом, осуществившим строительство и эксплуатирующим постройку является АО «ЭПАК-Сервис», соответственно оно является надлежащим ответчиком по данному требованию, на него возлагается обязанность сноса одноэтажного нежилого здания площадью по наружному обмеру 2060 кв.м.

ООО «ВММ», требования к которому в данном случае предъявлены исключительно как к арендатору земельного Участка с кадастровым номером 55:36:170201:3037, надлежащим ответчиком в отношении Объекта-2 не является.

Заявленный в апелляционной жалобе довод третьих о необоснованности отказа в приостановлении производства по настоящему делу (до вступления в законную силу судебного акта по делу № А46-1206/2023 по иску ИП ФИО3 к департаменту о признании межевания земельного участка с кадастровым номером 55:36:170201:3037 недействительным) подлежит отклонению.

Суд первой инстанции обоснованно указал, что основания приостановления производства, предусмотренные статьями 143-144 АПК РФ, отсутствуют, само по себе возможное признание межевания земельного участка недействительным не исключает возможности рассмотрения по существу настоящего иска, исходя из обстоятельств, существующих на момент его рассмотрения; в рамках настоящего дела рассматривается вопрос о наличии правовых оснований для строительства спорных объектов недвижимости, а следовательно, правовые основания на использование земельного участка 55:36:170201:3037 на момент строительства. 

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении иска подлежит отмене на основании статьи 269, пункта 3 части 1 статьи 270 АПК РФ.

Поскольку выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела, при этом, фактические обстоятельства подтверждаются представленными в материалы дела доказательствами, суд апелляционной инстанции, не переходя к рассмотрению по правилам суда первой инстанции, полагает возможным принять в этой части новый судебный акт.

Признать самовольными постройками объекты недвижимости: 

- пристройку площадью по наружному обмеру 329 кв.м., расположенную с юго-западной стороны от здания с кадастровым номером 55:36:040102:2210; 

- одноэтажное нежилое здание площадью по наружному обмеру 2060 кв.м., расположенное в границах земельного участка с кадастровым номером 55:36:170201:3037, а также за границей земельного участка с кадастровым номером 55:36:170201:3037, на территории отнесенной к землям, государственная собственность на которые не разграничена.

Обязать ООО «ВММ» за счет собственных средств в тридцатидневный срок с момента вступления в силу судебного акта осуществить снос пристройки площадью по наружному обмеру 329 кв.м., расположенной с юго-западной стороны от здания с кадастровым номером 55:36:040102:2210.

Обязать АО «ЭПАК-Сервис» за счет собственных средств в тридцатидневный срок с момента вступления в силу судебного акта осуществить снос одноэтажного нежилого здания площадью по наружному обмеру 2060 кв.м., расположенного в границах земельного участка с кадастровым номером 55:36:170201:3037, а также за границей земельного участка с кадастровым номером 55:36:170201:3037, на территории отнесенной к землям, государственная собственность на которые не разграничена.

С момента вступления в законную силу решения суда запретить обществу «ВММ» эксплуатацию Объекта-1 и обществу «ЭПАК-Сервис» - эксплуатацию Объекта-2.

В удовлетворении требований к обществу «ЭПАК-Сервис» по Объекту-1 и к обществу «ВММ» по Объекту-2 надлежит отказать.

Срок исполнения решения суда определен судом в соответствии с положениями статьи 174 АПК РФ, данный срок суд полагает разумным и достаточным.

В соответствии с положениями статьи 110 АПК РФ при удовлетворении исковых требований понесенные ответчиками судебные расходы на оплату услуг представителя и проведение судебной экспертизы относятся на них самих, в связи с чем решение суда первой инстанции в части взыскания с Департамента расходов на оплату услуг представителя и расходов на проведение двух судебных экспертиз подлежит отмене.

Расходы по уплате государственной пошлины по иску относятся на ответчиков в равных долях – по 3000 руб. на каждого – и подлежат взысканию в доход федерального бюджета.

В части выплаты денежных средств экспертам, возвращения ООО «ВММ», АО «ЭПАК-Сервис» и ФИО2 денежных средств с депозитного счета Арбитражного суда Омской области решение суда первой инстанции остается без изменения.

Расходы в связи с обжалованием судебных актов распределяются следующим образом.

Понесенные обществом «ВММ» расходы на уплату государственной пошлины при подаче первой апелляционной жалобы относятся на само общество. Расходы по государственной пошлине в связи с подачей Департаментом кассационной жалобы подлежат отнесению на ООО «ВММ» (поскольку АО  «ЭПАК-Сервис» еще не было привлечено в качестве ответчика) в сумме 3000 руб.

Расходы по уплате государственной пошлины при подаче Департаментом настоящей апелляционной жалобы подлежат  отнесению на ответчиков в равных долях – по 1500 руб. с каждого. 

Также с ответчиков в равных долях – по 1500 руб. с каждого – подлежат взысканию расходы в пользу уплатившего государственную пошлину при подаче настоящей апелляционной жалобы ФИО2

На основании изложенного, руководствуясь пунктом 2 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Омской области от 10.06.2023 по делу № А46-9128/2021 отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований и распределения судебных расходов.

Принять по делу в указанной части новый судебный акт. 

Признать самовольными постройками объекты недвижимости: 

- пристройку площадью по наружному обмеру 329 кв.м., расположенную с юго-западной стороны от здания с кадастровым номером 55:36:040102:2210; 

- одноэтажное нежилое здание площадью по наружному обмеру 2060 кв.м., расположенное в границах земельного участка с кадастровым номером 55:36:170201:3037, а также за границей земельного участка с кадастровым номером 55:36:170201:3037, на территории отнесенной к землям, государственная собственность на которые не разграничена.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «ВММ» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) за счет собственных средств в тридцатидневный срок с момента вступления в силу судебного акта осуществить снос пристройки площадью по наружному обмеру 329 кв.м., расположенной с юго-западной стороны от здания с кадастровым номером 55:36:040102:2210.

Обязать акционерное общество «ЭПАК-Сервис» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) за счет собственных средств в тридцатидневный срок с момента вступления в силу судебного акта осуществить снос одноэтажного нежилого здания площадью по наружному обмеру 2060 кв.м., расположенного в границах земельного участка с кадастровым номером 55:36:170201:3037, а также за границей земельного участка с кадастровым номером 55:36:170201:3037, на территории отнесенной к землям, государственная собственность на которые не разграничена.

С момента вступления в законную силу решения суда запретить обществу с ограниченной ответственностью «ВММ» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) эксплуатацию пристройки площадью по наружному обмеру 329 кв.м., расположенной с юго-западной стороны от здания с кадастровым номером 55:36:040102:2210.

С момента вступления в законную силу решения суда запретить акционерному обществу «ЭПАК-Сервис» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) эксплуатацию одноэтажного нежилого здания площадью по наружному обмеру 2060 кв.м., расположенного в границах земельного участка с кадастровыми номерами 55:36:170201:3037, а также за границей земельного участка с кадастровым номером 55:36:170201:3037, на территории, отнесенной к землям, государственная собственность на которые не разграничена.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ВММ» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в доход федерального бюджета 7500 руб. 00 коп. государственной пошлины.

Взыскать с акционерного общества «ЭПАК-Сервис» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) в доход федерального бюджета 4500 руб. 00 коп. государственной пошлины.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ВММ» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу ФИО2 1500 руб. 00 коп. расходов по уплате государственной пошлины.

Взыскать с акционерного общества «ЭПАК-Сервис» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) в пользу ФИО2 1500 руб. 00 коп. расходов по уплате государственной пошлины.

В остальной части решение Арбитражного суда Омской области от 10.06.2023 по делу № А46-9128/2021 оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

 

Председательствующий

 

Т.А. Воронов

Судьи

 

Л.И. Еникеева

 Е.С. Халявин