АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА  

пр-кт Ленина, стр. 32, Екатеринбург, 620000 http://fasuo.arbitr.ru 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 № Ф09-3346/25 

Екатеринбург 21 октября 2025 г. Дело № А60-70312/2024 

Резолютивная часть постановления объявлена 14 октября 2025 г. Постановление изготовлено в полном объеме 21 октября 2025 г.  

Арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Гуляевой Е.И., судей Суспициной Л.А., Столярова А.А. 

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Свердловской области (далее – Управление) на решение Арбитражного суда Свердловской области от 21.04.2025 по делу № А60-70312/2024 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.06.2025 по тому же делу.  

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.  

В судебном заседании приняла участие представитель общества с ограниченной ответственностью "Деловой Дом на Архиерейской" (далее – общество) – Кочиш Е.В. (доверенность от 05.06.2025 № 20).  

До начала судебного заседания от Управления поступило ходатайство о рассмотрении кассационной жалобы в отсутствие представителя. Заявленное ходатайство судом округа рассмотрено и удовлетворено на основании части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Общество обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к Управлению об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи объекта федеральной собственности - нежилых помещений первого этажа 1-25, второго этажа 1-18, 20, общей площадью 597,5 кв. м, кадастровый номер 66:41:0701022:442, реестровый номер федерального имущества: П13880000402, в здании, расположенном по адресу: 

<

...>, принятии пункта 3.1. договора, абзаца 1 пункта 3.3 договора, приложения N 1 в редакции истца, изложенной в протоколе разногласий.  

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 21.04.2025 требования удовлетворены. Суд урегулировал разногласия, возникшие при заключении договора, изложив пункт 3.1 договора в следующей редакции: "Рыночная стоимость Имущества, указанного в п. 1.1 Договора, составляет 121 780 000 (сто двадцать один миллион семьсот восемьдесят тысяч) рублей 00 копеек, без учета НДС. Рыночная стоимость неотделимых улучшений Имущества, произведенных Покупателем с согласия Продавца, на основании отчета об оценке N 4323/24 от 22.11.2024, выполненного ООО "Институт проблем предпринимательства", составляет 109 400 000 (сто девять миллионов четыреста тысяч) рублей 00 копеек, без учета НДС. В соответствии с п. 6 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" рыночная стоимость неотделимых улучшений Имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого Имущества. Разница между рыночной стоимостью Имущества и рыночной стоимостью неотделимых улучшений Имущества составляет 12 380 000 (двенадцать миллионов триста восемьдесят тысяч) рублей 00 копеек, без учета НДС, и представляет собой цену продажи Имущества"; абз. 1 п. 3.3. договора в следующей редакции: "Покупатель оплачивает цену продажи Имущества, указанную в п. 3.1. Договора, в федеральный бюджет в следующем порядке:"; Приложение N 1 в редакции покупателя к Протоколу разногласий.  

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.06.2025 решение суда оставлено без изменения.  

В кассационной жалобе Управление просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права.  

Заявитель кассационной жалобы указывает на то, что иск удовлетворению не подлежал, истец утратил преимущественное право на приобретение арендуемого имущества и право требования по иску, поскольку срок заключения договора купли-продажи арендуемого имущества, установленный в части 4 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон № 159-ФЗ) истёк, согласно части 4.1 статьи 4 Закона № 159-ФЗ течение срока, указанного в части 4 настоящей статьи, приостанавливается только в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества. Заявитель указывает, что судами не приняты во внимание положения заключенных договоров аренды, указанные договоры  

заключены на основании государственной преференции, выполнение восстановительных работ объекта культурного наследия предусмотрено предоставленными преференциями и условиями договоров аренды. По мнению ответчика, истец не имеет права требования возмещения стоимости произведенных неотделимых улучшений объекта, в том числе засчитывать данную стоимость в счет выкупной цены объекта.  

В отзыве на кассационную жалобу общество просит оставить оспариваемые судебные акты без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.  

В соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе.  

Как установлено судами и следует из материалов дела, обществом (арендатор) и Управлением (арендодатель) заключен договор № АК-5 аренды федерального недвижимого имущества от 30.04.2019, в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование (в аренду) федеральное недвижимое имущество – нежилые помещения первого этажа №№ 1-25, второго этажа №№ 1-18, 20, общей площадью 597,5 кв.м в здании, расположенном по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 66:41:0701022:442, реестровый номер федерального имущества П13880000402, в целях сохранения, использования, популяризации и государственной охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации.  

Согласно пункту 2.1 договора аренды срок действия договора – 5 лет с даты подписания.  

Договор аренды заключен на основании государственной преференции (решение ФАС России «О даче согласия на предоставление государственной преференции» № 4595 от 12.03.2019) с целью сохранения, использования, популяризации и государственной охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации.  

27.04.2024 путем заключения истцом и ответчиком договора аренды № 66-06/129 федерального недвижимого имущества (далее также договор аренды) срок аренды продлен до 31.12.2024.  

Договор аренды заключен на основании предоставленной государственной преференции (решение ФАС России «О даче согласия на предоставление государственной преференции» от 10.04.2024 № АК3036624) с целью сохранения, использования, популяризации и государственной охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации.  

В соответствии с пунктом 3.3.9 договора аренды арендатор обязуется не производить переустройства и (или) перепланировок помещений Объекта, требующих внесения изменений в технический паспорт БТИ, а также  

неотделимые улучшения объекта и его помещений без предварительного письменного согласования арендодателя и уполномоченного органа.  

Согласно пункту 3.3.10 договора аренды арендатор обязуется своевременно производить за свой счет текущий ремонт объекта. При этом работы по ремонту объекта могут производиться с предварительного письменного согласия уполномоченного органа. Работы по сохранению объекта осуществлять в соответствии с требованиями и в порядке, установленными Федеральным законом от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации».  

В иске общество указывало на то, что во исполнение пунктов 3.3.9, 3.3.10 договора аренды в период с 2019-2024 гг. истец за счет собственных средств выполнил ремонтно-восстановительные работы, предусматривающие снос сгнившей деревянной части здания, замену всех инженерных и коммуникационных сетей, восстановление стен и объемов, конструктивных элементов, исторического облика фасадов и интерьеров здания, направленные на сохранение объекта аренды. Работы произведены на основании заданий на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия, выданных Управлением государственной охраны объектов культурного наследия Свердловской области N 38-04-22/106 от 12.08.2019, N 38-04-22/37 от 31.03.2022, в порядке, установленном Федеральным законом от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации».  

13.09.2024 общество направило в Управление заявление от 12.09.2024 о выкупе арендуемого имущества: нежилых помещений первого этажа 1-25, второго этажа 1-18,20, общей площадью 597,5 кв.м в здании, имеющем статус объекта культурного наследия регионального (областного) значения "Усадьба ротмистра ФИО1" по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 66:41:0701022:442 (далее также объект). В заявлении истец просил рассмотреть и принять решение о продаже в порядке реализации преимущественного права на приобретение объекта по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком, с условием оплаты в рассрочку посредством ежеквартальных выплат в равных долях в течение 5 лет, а также произвести зачет стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества в счет стоимости приобретаемого арендуемого имущества.  

07.11.2024 на основании обращения истца ответчиком издано распоряжение от N 66-481-р "Об условиях приватизации федерального недвижимого имущества - нежилого помещения общей площадью 597,5 кв. м с кадастровым номером 66:41:0701022:442, расположенном по адресу: 

<

...>, являющимся объектом культурного наследия".  

08.11.2024 ответчиком в адрес истца направлен проект договора купли-продажи объекта с указанием выкупной стоимости объекта в размере  

121 780 000 руб. без зачета стоимости неотделимых улучшений. 

По поручению истца обществом с ограниченной ответственностью "Институт проблем предпринимательства" проведена оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости неотделимых улучшений арендованных помещений, созданных в результате ремонтно-восстановительных работ в период с 30.04.2019 по 17.04.2024. Согласно выводам, приведенным в отчете об оценке от 25.11.2024 N 4323/24, итоговая величина рыночной стоимости неотделимых улучшений объекта оценки на дату оценки (17.04.2024) без учета НДС, определенная затратным подходом, округленно составляет 109 400 000 руб.  

На отчет об оценке дано положительное экспертное заключение Ассоциации "Саморегулируемая организация оценщиков "Экспертный Совет" N ЭП-211124-2 от 26.11.2024.  

Не согласившись с указанным в проекте договора купли-продажи размером выкупной стоимости объекта, истец 28.11.2024 направил ответчику подписанный проект договора с протоколом разногласий, согласно которому выкупная стоимость объекта - 12 380 000 руб. с зачетом стоимости произведенных неотделимых улучшений в размере 109 400 000 руб.  

06.12.2024 ответчик направил истцу подписанный договор купли-продажи объекта с протоколом урегулирования разногласий, в соответствии с которым редакция договора, предложенная истцом, отклонена.  

В связи с несогласием истца с выкупной стоимостью объекта, не учитывающей стоимость произведенных арендатором неотделимых улучшений, истец обратился в суд с иском об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи.  

Удовлетворяя исковые требования, принимая спорные условия договора в редакции истца, суды первой и апелляционной инстанций исходили из следующего.  

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.  

Статьей 445 ГК РФ установлено, что в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.  

В силу пункта 1 статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.  

Судами установлено, что между сторонами спора возникли разногласия при заключении договора купли-продажи федерального недвижимого имущества в порядке реализации преимущественного права арендатора на приобретение арендуемого имущества в собственность.  

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной или муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются положениями Закона N 159-ФЗ.  

В соответствии со статьей 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".  

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что арендуемое недвижимое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, и на день подачи заявления оно находится в их временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение одного года и более в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 Закона N 159-ФЗ; отсутствует задолженность по арендной плате за движимое и недвижимое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 названного Закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления; сведения о субъекте малого и среднего  

предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.  

В соответствии с пунктом 2 статьи 14 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" (далее - Закон N 73-ФЗ) лицо, владеющее на праве аренды объектом культурного наследия, находящимся в федеральной собственности, и обеспечивающее выполнение работ по сохранению данного объекта в соответствии с Законом N 73-ФЗ, имеет право на уменьшение установленной арендной платы на сумму произведенных затрат или части затрат.  

Согласно пункту 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.  

Таким образом, нормы Закона N 159-ФЗ предусматривают определение выкупной цены арендуемого имущества, в котором арендатором с согласия арендодателя произведены неотделимые улучшения, путем уменьшения определенной независимым оценщиком рыночной стоимости этого имущества на стоимость неотделимых улучшений. В связи с этим подлежат установлению как рыночная стоимость имущества, так и стоимость неотделимых улучшений.  

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, установив, что здание, в котором находятся арендуемые нежилые помещения, является объектом культурного наследия регионального значения, истцом за счет собственных средств выполнены ремонтно-восстановительные работы, направленные на сохранение объекта аренды, приняв во внимание, что стоимость неотделимых улучшений ответчиком не оспаривается, арендная плата в каком-либо льготном размере не устанавливалась, арендатором в установленном порядке согласовано проведение соответствующих работ, суды правомерно удовлетворили заявленные истцом требования, изложив пункты 3.1, 3.3 договора, приложение N 1 к договору в предложенной истцом редакции, в соответствии с которой стоимость неотделимых улучшений засчитывается в счет оплаты приобретаемого имущества.  

Приведенные в кассационной жалобе Управлением доводы о том, что истец утратил преимущественное право на приобретение арендуемого имущества и право требования по иску, поскольку срок заключения договора купли-продажи арендуемого имущества, установленный в части 4 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"  

(далее - Закон № 159-ФЗ) истёк, судами рассмотрены и правомерно отклонены.  

В соответствии с ч. 9 ст. 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок, за исключением случаев приостановления течения указанного срока в соответствии с частью 4.1 настоящей статьи (п. 2).  

Частью 4.1 ст.4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ предусмотрено приостановление течения срока, указанного в части 4 настоящей статьи, в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда.  

Суды пришли к верным выводам о том, что обществом не утрачено преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого имущества, как и право на обращение в суд с иском об урегулировании разногласий, так как выкуп объекта инициирован обществом, после обращения в Управление с заявлением о выкупе возник спор относительно условий договора купли-продажи, и данный спор передан на рассмотрение суда.  

 Доводы Управления о том, что судами не приняты во внимание положения заключенных договоров аренды, указанные договоры заключены на основании государственной преференции, выполнение восстановительных работ объекта культурного наследия предусмотрено предоставленными преференциями и условиями договоров аренды, судом округа рассмотрены и отклонены.  

Суды, оценивая обоснованность возражений Управления, обоснованно указали в обжалуемых судебных актах на то, что размер арендной платы установлен в договорах аренды на основании отчетов об оценке, государственная преференция заключалась в применении льготного (вне торговой процедуры) порядка заключения договоров аренды и не распространялась на стоимость аренды.  

То, что выполнение восстановительных работ объекта культурного наследия предусмотрено предоставленными преференциями и условиями договоров аренды, не свидетельствует об отсутствии у общества права на выкуп объекта, принимая во внимание, что судами установлено  

осуществление арендатором неотделимых улучшений арендованного имущества.  

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, судом кассационной инстанции отклоняются по основаниям, указанным в мотивировочной части настоящего постановления. Указанные доводы  

являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций, им дана надлежащая правовая оценка, и сводятся, по сути, лишь к переоценке установленных по делу обстоятельств. При этом заявитель фактически ссылается не на незаконность обжалуемых судебных актов, а выражает несогласие с произведенной судом оценкой доказательств, просит еще раз пересмотреть данное дело по существу, переоценить имеющиеся в деле доказательства.  

Суд кассационной инстанции полагает, что обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судами установлены, все доказательства исследованы и оценены в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Оснований для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).  

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом округа не установлено.  

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.  

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд  

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 21.04.2025 по делу № А60-70312/2024 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.06.2025 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Свердловской области – без удовлетворения.  

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Председательствующий Е.И. Гуляева  

Судьи Л.А. Суспицина 

 А.А. Столяров