СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Пушкина, 112, г. Пермь, 614068

e-mail: 17aas.info@arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

№ 17АП-6762/2024-ГК

г. Пермь

15 августа 2024 года

Дело № А60-7541/2024

 

Резолютивная часть постановления объявлена 14 августа 2024 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 15 августа 2024 года.

 

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:председательствующего Дружининой О.Г., 

судей  Коньшиной С.В., Крымджановой Д.И., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Харисовой А.И., 

при участии:

от заявителя: ФИО1, паспорт, доверенность от 09.11.2021, диплом; 

от иных лиц, участвующих в деле, представители не явились; 

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании посредством использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Свердловской области апелляционную жалобу заинтересованного лица, Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области,

на решение Арбитражного суда Свердловской области

от 17 мая 2024 года 

по делу № А60-7541/2024

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Проспект Групп» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

к Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

третьи лица: общество с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Проспект Девелопмент» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), ФИО2,

о признании уведомления о приостановлении государственной регистрации недействительным,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Проспект Групп» (далее – заявитель, ООО «Проспект Групп») обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с заявлением к Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области (далее - заинтересованное лицо, Управление Росреестра) о признании недействительным (незаконным) приостановление государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 66:41:0206014:5218, выраженное в уведомлении № КУВД-001/2023-58119829/2 от 21.12.2023, о возложении обязанности устранить допущенные нарушения. 

К участию в деле в качестве третьих лиц (ст. 51, 200 АПК РФ) привлечены общество с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Проспект Девелопмент», ФИО2.

Решением арбитражного суда от 17.05.2024 признано незаконным уведомление Управления Росреестра от 21.12.2023 № КУВД-001/2023-58119829/2. На Управление Росреестра возложена обязанность зарегистрировать право общей долевой собственности ООО «Проспект Групп» на земельный участок с кадастровым номером 66:41:0206014:5218.

Не согласившись с принятым решением, Управление Росреестра обратилось в апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В обоснование апелляционной жалобы ее заявитель приводит доводы о законности действий Управления Росреестра, соответствии действий требованиям действующего законодательства. Указывает, что на земельном участке кроме многоквартирных домов находятся нежилые здания и сооружения, которые не имеют отношения к многоквартирным домам и не предназначены для их обслуживания, эксплуатации и благоустройства. Заинтересованное лицо ссылается на то, что в компетенцию Управления Росреестра не входит самостоятельное определение размера доли, а законодательством не установлен такой размер доли как доля на земельный участок пропорциональная площади нежилого (трехэтажного) здания. У Управления Росреестра также отсутствуют данные о наличии либо отсутствии соглашения всех участников долевой собственности об определении либо не определения размера долей. По мнению заинтересованного лица, в рассматриваемом случае отсутствует предусмотренная статьей 198 АПК РФ совокупность условий, необходимая для оспаривания ненормативного правового акта.

ООО «Проспект Групп» в отзыве на апелляционную жалобу выразило возражения против ее удовлетворения. 

Представитель ООО «Проспект Групп» в судебном заседании против удовлетворения апелляционной жалобы возражал. 

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ. 

Как следует из материалов дела, обществу «Проспект Групп» на праве собственности принадлежит здание - силовой цех (Литера М6, М7) Приспособление для современного использования под Фитнес-центр (№ 5 по ПЗУ), с кадастровым номером 66:41:0206014:6372, расположенное по адресу: 

<

...> строение 22/5, общей площадью 1271,5 кв.м, что подтверждается выпиской ЕГРН от 04.06.2021.

Ранее здание принадлежало на праве собственности ООО «Специализированный Застройщик «Проспект Девелопмент» (застройщик) и имело иной кадастровый номер 66:41:0000000:66680, впоследствии 66:41:0206029:2491.

Застройщик выполнял работы по сохранению объекта культурного наследия согласно разрешению на строительство № RU 660392999-38-05-32/03-2018 от 23.03.2018, заявитель принимал участие в строительстве в качестве инвестора согласно договору инвестирования от 12.10.2020.

Здание введено в эксплуатацию 18.12.2020, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию № 66-302000-38-05-33/05-2020, и передано застройщиком заявителю по акту приема-передачи 12.04.2021.

 Согласно п. 3.1 договора инвестирования цена договора включает в себя возмещение затрат на строительство объекта - многофункциональный комплекс общественно-жилого назначения с сохранением объекта культурного наследия. 1 очередь строительства. 2 этап. «Силовой цех (Литера М6, М7) Приспособление для современного использования под Фитнес-центр (№ 5 по ПЗУ)», оплату услуг застройщика, оплату доли инвестора в общем имуществе объекта, оплату доли в праве на земельный участок.

Здание расположено на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0206014:5218, который принадлежал на праве собственности застройщику, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 08.12.2017.

На вышеуказанном земельном участке помимо здания заявителя находятся иные объекты: МКД - ФИО3, 22/2, Проходная - ФИО3, 22/3, Здание Мельницы - ФИО3, 22/4, Здание детского клуба - ФИО3, 22/6, МКД - ФИО3, 22/7, МКД - ФИО3, 22/8, входящие в состав ЖК «Мельница» (всего 7 объектов).

11.12.2023 заявитель обратился в Управление Росреестра с заявлением о регистрации права общей долевой собственности на земельный участок 66:41:0206014:5218.

Уведомлением от 21.12.2023 № КУВД-001/2023-58119829/2 Управление Росреестра приостановило государственную регистрацию права общей долевой собственности на земельный участок со ссылкой на положения пп. 4 п. 3 ст. 11.3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), п. 3 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и рекомендовало заявителю обратиться в уполномоченный орган для образования земельного участка под зданием заявителя в качестве общего имущества многоквартирного дома.

Несогласие с принятым Управлением Росреестра решением послужило основанием для обращения общества «Проспект Групп» в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

Разрешая спор, суд первой инстанции исходил из наличия оснований для удовлетворения заявленных требований. 

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, отзыва, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд не усматривает основания для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта в связи со следующим.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

При рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 4 статьи 200 АПК РФ).

Согласно части 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Таким образом, для признания арбитражным судом ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету, урегулированы – Федеральным законом от 13.03.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ).

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права; зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (часть 5 статьи 1 Закона № 218-ФЗ).

В силу части 1 статьи 14 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных Законом № 218-ФЗ случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Согласно части 4 статьи 18 Закона № 218-ФЗ к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, в том числе документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости (статья 21 Закона № 218-ФЗ).

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 29 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных указанным Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Исчерпывающий перечень оснований для приостановления осуществления государственной регистрации прав приведен в статье 26 Закона № 218-ФЗ.

Согласно пункту 5 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, когда не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Для устранения причин приостановления осуществления действий по государственной регистрации права общей долевой собственности в отношении земельного участка Управление Росреестра рекомендовало заявителю обратиться в Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области с заявлением об образовании земельного участка, на котором расположено здание с кадастровым номером 66:41:0206014:6372, площадью: 1271.5 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...> строение 22/5, в качестве общего имущества многоквартирного дома.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты являются общим имуществом в многоквартирном доме и принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Аналогичная норма содержится в части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации».

Из приведенных норм, а также разъяснений, изложенных в пунктах 66, 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» и пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», следует, что с момента государственной регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в данном многоквартирном доме, а прежний собственник (застройщик) утрачивает право на распоряжение им.

Данное правовое регулирование в сфере оборота земель, на которых расположены многоквартирные дома, обусловлено целью соблюдения основных принципов земельного законодательства, в том числе принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества (часть 1 статьи 42 Закона № 218-ФЗ).

Положения Земельного кодекса Российской Федерации, Градостроительного кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ и Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ не содержат запрета на формирование единого земельного участка в целях возведения и последующего обслуживания, эксплуатации и благоустройства двух и более отдельно стоящих многоквартирных домов, в том числе составляющих единый жилой комплекс, что предполагает возникновение права общей долевой собственности всех собственников помещений в этих домах на единый земельный участок.

Соответствующая правовая позиция изложена в пункте 21 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2023), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.07.2023 (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 09.02.2023 № 307-ЭС22-19570).

Для признания возникновения на земельный участок права общей долевой собственности всех собственников помещений расположенных на нем многоквартирных домов и иных объектов недвижимости необходимо установление обстоятельств того, что согласно проектной документации и выданному уполномоченным органом разрешению на строительство (разрешениям на строительство) указанные многоквартирные дома и иные объекты недвижимости были возведены на этом участке в соответствии со схемой его планировочной организации именно в качестве единого жилого (имущественного) комплекса с общей территорией, инженерными коммуникациями, инфраструктурой и элементами благоустройства (детской и спортивной площадкой, озеленением, проездами и тротуарами, открытыми стоянками для автомобилей, въездами и выездами, ограждением территории и системой доступа, контейнерной площадкой по месту накопления твердых коммунальных отходов и т.д.), при этом проектная документация не предполагала раздел земельного участка под размещение каждого из возведенных на нем объектов недвижимости и фактический раздел такого участка с образованием участков под размещение отдельных объектов или выдел из него самостоятельных участков в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства невозможен.

Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером 66:41:0206014:5218 находился в частной собственности застройщика ООО «Специализированный Застройщик «Проспект Девелопмент» и был вовлечен последним в строительство многофункционального комплекса общественно-жилого назначения с сохранением объекта культурного наследия. Состав комплекса наглядно продемонстрирован на экспликации, представленной заявителем. Принадлежащее истцу здание входит в состав единого жилого комплекса, в его единую инфраструктуру, расположено во внутреннем дворе МКД (№5 на экспликации зданий и сооружений). 

Формирование единого земельного участка подтверждается актами органа местного самоуправления. Постановлением Администрации г. Екатеринбурга № 1241 от 10.04.2013 земельный участок с кадастровым номером 66:41:0206014:58, из которого образован земельный участок 66:41:0206014:5218, предоставлен в частную собственность ОАО «Екатеринбургский мукомольный завод» (договор купли-продажи от 01.04.2014, запись регистрации от 29.04.2014); постановлением главы Екатеринбурга 11.09.2009 № 4052, с учетом изменений, внесенных постановлением № 1119 от 22.04.2014, утвержден Проект межевания территории в квартале улиц Челюскинцев-Мамина-Сибиряка-ФИО3-Свердлова.

Из полученного от органа местного самоуправления в порядке информационного взаимодействия регистрирующим органом ответа следует, что земельный участок сформирован в качестве неделимого и соответствует градостроительной документации.

В соответствии с проектной документацией, указанной в разрешении на строительство и разрешениях на ввод объекта в эксплуатацию, на земельном участке предусмотрено возведение единого комплекса общественно-жилого назначения с сохранением объекта культурного наследия, состоящего из многоквартирных домов, автостоянки, объектов инженерно-технического обеспечения, нежилых объектов, объекта культурного значения. Проектная документация разрабатывалась и получила положительное заключение экспертизы. 

Таким образом, как обоснованно заключил суд первой инстанции, то обстоятельство, что на земельном участке наряду с многоквартирными домами расположены также нежилые здания, не исключает возможности возникновения на него права общей долевой собственности собственников помещений многоквартирных домов и иных объектов недвижимости в случае, если указанные объекты возведены на основании одной проектной документации и разрешений на строительство, выданных с учетом очередей и этапов одного строительства, и предназначение этих объектов свидетельствуют о том, что они являются неотъемлемыми составными частями единого жилого комплекса, образуя его инженерно-техническую инфраструктуру.

В рассматриваемом случае все названные выше объекты недвижимости, входящие в комплекс, возведены на едином земельном участке, который находился в собственности застройщика и им полностью освоен. 

Исходя из принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости, находящего свою реализацию в том числе в нормах пункта 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации и статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (подлежащей применению по аналогии к случаям возникновения права собственности на объект недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве), возникновение у участника строительства право собственности на нежилое здание или его составную часть сопровождается возникновением права собственности и на земельный участок, на котором это здание расположено. Иной подход к разрешению указанного вопроса приведет к нарушению названного основополагающего принципа земельного законодательства.

С экономической точки зрения при возведении единого жилого комплекса на принадлежащем застройщику на праве собственности земельном участке последний закладывает в цену возводимых и отчуждаемых им по соответствующим договорам объектов недвижимости стоимость этого участка, а приобретатели объектов недвижимости в свою очередь получают права на него. С окончанием строительства застройщик утрачивает какой-либо интерес к такому земельному участку. Приобретатели же всех объектов недвижимости - и жилых/нежилых помещений в многоквартирных домах, и машино-мест, и возможно иных объектов, напротив, приобретают этот единый участок и образуют гражданско-правовое сообщество лиц, являющихся участниками общей долевой собственности на него. Действующее гражданское законодательство не предусматривает запрета для нахождения единого земельного участка в общей долевой собственности как собственников жилых/нежилых помещений многоквартирных домов, так и собственников иных объектов недвижимости в случае, если соответствующие объекты являются составной частью единого жилого комплекса. При необходимости и возможности указанный земельный участок может быть самостоятельно разделен ими на отдельные участки и право на раздел земельного участка имеют его собственники.

Таким образом, нормы жилищного законодательства о возникновении права общей долевой собственности на земельные участки под многоквартирными домами (статья 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, статья 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации») являются гарантией возникновения прав на такой участок у собственников помещений многоквартирного дома, но сами по себе не исключают возможности возникновения права общей долевой собственности на единый земельный участок, на котором помимо многоквартирных домов расположены и иные объекты недвижимости, входящие с этими домами в состав единого вновь возведенного жилого комплекса.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что регистрирующий орган не имел права требовать образования земельного участка под зданием заявителя, в связи с чем заявленные требования удовлетворил, возложив на Управление Росреестра обязанность осуществить государственную регистрацию права.

Доводы апелляционной жалобы судом апелляционной инстанции исследованы и отклонены, как не свидетельствующие о незаконности и необоснованности обжалуемого судебного акта и не влекущие его отмены.

Исполнение решения не требует определения размера принадлежащей заявителю доли в праве собственности на земельный участок. 

Суд апелляционной инстанции считает, что все имеющие существенное значение для рассматриваемого дела обстоятельства судом установлены правильно, представленные доказательства полно и всесторонне исследованы и им дана надлежащая оценка.

Таким образом, с учетом изложенного, решение суда является законным и обоснованным. Основания для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам отсутствуют.

Судом апелляционной инстанции не установлены нарушения норм материального или процессуального права, которые в силу статьи 270 АПК РФ могли бы повлечь изменение или отмену решения суда первой инстанции.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 АПК РФ, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд  

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 17 мая 2024 года по делу № А60-7541/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. 

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

 

Председательствующий

 

О.Г. Дружинина 

 

Судьи

 

С.В. Коньшина 

 

Д.И. Крымджанова