/

 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-1169/18 

Екатеринбург

10 апреля 2018 г.

 

Дело № А47-4680/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 05 апреля 2018 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 10 апреля 2018 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Полуяктова А.С.,

судей Семеновой З.Г., Рябовой С.Э.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Администрации муниципального образования Оренбургский район Оренбургской области на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.01.2018 по делу № А47-4680/2017 Арбитражного суда Оренбургской области.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.

Администрация муниципального образования Оренбургский район Оренбургской области (далее – администрация) обратилась в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «ТЕРРА» (далее – общество «ТЕРРА») о взыскании неустойки по договору аренды земельного участка от 15.09.2011 за период с 16.09.2016 по 15.01.2017 в сумме 1 000 000 руб. 

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация муниципального образования Ленинский сельсовет Оренбургского района Оренбургской области (далее – администрация сельсовета). 

Решением суда первой инстанции от 16.10.2017 (судья Калашникова А.В.) исковые требования удовлетворены.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 15.01.2018 (судьи Ермолаева Л.П., Карпачева М.И., Суспицина Л.А.,) решение суда отменено. В удовлетворении исковых требований администрации отказано.

В кассационной жалобе администрация просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права и несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела. Заявитель полагает, что судом апелляционной инстанции не верно истолкованы обязательства арендатора, установленные п. 4.4.13 и п. 4.4.14 договора аренды земельного участка, что привело к вынесению необоснованного судебного акта. Заявитель поясняет, что обязательства арендатора, установленные договором аренды, в части передачи земельных участков общей площадью 5 га для   жилищного строительства, обеспеченных объектами инженерной и транспортной инфраструктуры, в собственность муниципального   образования   Оренбургский   район в срок, установленный  п. 4.4.14 договора, не исполнены. 

По мнению заявителя, принимая во внимание, что возможность установления в договоре санкций за неисполнение обязательства согласуется с положениями ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации о свободе договора, и, учитывая допущенное обществом «ТЕРРА» неисполнение возложенных на него обязательств, имеются все основания для взыскания с общества неустойки в заявленной сумме.

Также заявитель полагает, что судом первой инстанции сделаны правомерные выводы относительно наличия нарушения прав и законных интересов администрации, выводы суда полностью соответствуют обстоятельствам дела и подтверждаются представленными сторонами доказательствами. Администрация отмечает, что с учетом условий и обязательств, предусмотренных договором аренды, была установлена более низкая цена выкупа земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного для комплексного освоения территорий.

Общество «ТЕРРА» представило отзыв на кассационную жалобу, в котором просит в удовлетворении жалобы отказать, оставить в силе постановление суда апелляционной инстанции, отмечая, что обстоятельства дела установлены судом полно и всесторонне, постановление принято с соблюдением норм материального и процессуального права.

Изучив доводы заявителя кассационной жалобы, суд кассационной инстанции не усмотрел оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

При исследовании обстоятельств настоящего дела судами установлено, что на основании постановления от 15.09.2011 № 4952-п между администрацией (арендодатель) и обществом «ТЕРРА» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 15.09.2017, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 56:21:1302001:131, местоположение земельного участка: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир административное здание. Участок находится примерно в 5000 м от ориентира по направлению на северо-восток. Почтовый адрес ориентира: Оренбургская область, Оренбургский район, Ленинский сельсовет, п. Ленина, д. 33, площадью 4 519 432 кв. м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для комплексного освоения в целях жилищного строительства в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка от 26.07.2011 № 56/11-103375 (п. 1.1 договора). 

Договор заключен сроком на 10 лет, с 09.09.2011 по 09.09.2021 (п. 2.1 3 договора). 

Размер арендной платы за земельный участок составляет 1 руб. 30 коп. за 1 кв. м. в год (приложение № 2 Расчет арендной платы) (п. 3.1 договора). 

Согласно п. 4.4.13 договора арендатор обязан осуществить строительство и передачу следующих объектов в установленном порядке с дальнейшей регистрацией объектов и перехода права собственности на объекты в муниципальную собственность муниципального образования Ленинский сельсовет в Управлении Федеральной регистрационной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области: внутриплощадочных газовых распределительных сетей, внутриплощадочных электрических сетей, ПС 35/10 кВ, строительство коллектора и КНС (предупредить возможность прохождения коллектора через территорию имеющегося жилой застройки п. Ленина и обеспечения точек подключения для социальных объектов), внутриплощадочное дорожное полотно, детский сад на 140 мест, физкультурно-оздоровительное ядро, внутриплощадочные сети водоснабжения и водоотведения в соответствии с утвержденной проектной документацией, выделить земельные участки общей площадью 5 га для жилищного строительства, обеспеченные объектами инженерной и транспортной инфраструктуры и передать безвозмездно в собственность администрации муниципального образования Оренбургский район для предоставления льготным категориям граждан в срок 5 лет. 

Согласно п. 4.4.14  договора арендатор обязан осуществить строительство указанных объектов инженерной и транспортной инфраструктуры в границах земельного участка с кадастровым номером 56:21:1302001:131, (отчеты согласовывать в отделе капстроительства по установленным формам с приемкой физических объемов); строительство объектов инженерной и транспортной инфраструктуры осуществляется в первоочередном порядке в срок не более 7 лет; до начала производства рекультивационных работ представить в отдел капитального строительства Администрации муниципального образования Оренбургский район (отдел капстроительства) проект инженерной инфраструктуры (КНС, газоснабжение, электроснабжение, водоснабжение) и проекты благоустройства территории, подлежащие экспертизе в органах вневедомственной экспертизы области (строительная, экологическая, пожарная, санэпидемиологическая); освоение земельного участка проводить в строгом соответствии с генеральным планом застройки территории; осуществить проведение мероприятий по благоустройству, и обустройству территории; строительство улично-дорожной сети. 

В случае неисполнения (ненадлежащего исполнения) арендатором обязанностей в установленные сроки, взимается неустойка в размере 250 000 руб. за каждый месяц просрочки. 

За неполный месяц просрочки неустойка исчисляется пропорционально ее месячному размеру, исходя из количества просроченных дней. 

Договор аренды зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области 06.10.2011 за номером 56:56:01/260/2011-1110. 

Судами установлен факт надлежащего исполнения администрацией обязательства по передаче имущества арендатору по договору аренды от 15.09.2011.

Истец  06.09.2016 направил в адрес ответчика претензию от 05.09.2016 № 01-30/4633 с требованием исполнить условия договора в части передачи земельных участков общей площадью 5 га для жилищного строительства, обеспеченных объектами инженерной и транспортной инфраструктуры в собственность администрации для предоставления льготным категориям граждан. 

Письмом от 21.09.2016 № 256 ответчик выразил готовность передать в собственность администрации земельные участки для жилищного строительства общей площадью 49 988 кв. м в соответствии с договором аренды земельного участка. 

В ответе на письмо от 02.11.2016 № 07-30/5734 истец указал, что прием земельных участков возможен только после направления ответчиком документов, подтверждающих строительство и передачу в собственность муниципального образования Ленинский сельсовет указанных в п. 4.4.13 договора объектов.

Истцом 01.02.2017 в адрес ответчика направлено повторное претензионное письмо № 01-30/317, в котором администрация указала на неисполнение обязательств, предусмотренных п. 4.4.13 договора аренды, и необходимость оплатить неустойку в размере 1 000 000 руб. за период с 16.09.2016 по 15.01.2017. 

В ответе на претензию от 01.02.2017 № 01-30/317 общество «ТЕРРА» сообщило истцу о том, что срок строительства объектов еще не истек, в связи с чем арендодатель не вправе требовать исполнение обязанности, предусмотренной п. 4.4.13 договора.

Неисполнение ответчиком требований, изложенных в претензии, послужило основанием для обращения истца в суд с соответствующим исковым заявлением. 

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из правомерности предъявления истцом требования о взыскании договорной неустойки, поскольку ответчиком нарушен установленный п. 4.4.13 договора срок строительства и передачи земельных участков общей площадью 5 га безвозмездно в собственность администрации для предоставления льготным категориям граждан для жилищного строительства, обеспеченные объектами инженерной и транспортной инфраструктуры.

При повторном  исследовании фактических обстоятельств настоящего дела, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что условие о выделении и передаче участков общей площадью 5 га в собственность администрации не соответствует требованиям земельного законодательства, в силу чего неисполнение данного условия договора не может являться основанием для привлечения арендатора к ответственности за нарушение договорных обязательств. Кроме того, суд выявил, что содержание п. 4.4.13 договора не позволяет установить, в чем конкретно заключаются обязательства арендатора, подлежащие выполнению в срок установленный договором, на основании чего суд пришел к выводу о том, что истец не вправе требовать выплаты неустойки за неисполнение таких обязательств. 

Выводы суда апелляционной инстанции является законным и обоснованным.

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Согласно подп. 6-8 п. 3 ст. 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации (в  редакции действующей до 01.03.2015) в извещении о проведении аукциона должны быть указаны, в том числе, максимальные сроки подготовки проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства (подп. 6); максимальные сроки выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в государственную или муниципальную собственность, а также условия такой передачи (подп. 7), максимальные сроки осуществления жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков (подп. 8).

Дополнительно к указанным в подп. 6 - 8 п. 3 ст. 38.2  Земельного кодекса Российской Федерации требованиям могут быть установлены другие требования, касающиеся комплексного освоения земельного участка. 

Согласно п. 3 ст. 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации при этом не могут устанавливаться требования к выполнению каких-либо работ или оказанию услуг, влекущих за собой дополнительные расходы победителя аукциона, кроме установленных настоящей статьей. 

По смыслу подп.7 п. 3 ст. 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации максимальный срок выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, определен законодателем в качестве существенного условия договора аренды земельного участка, предоставляемого для комплексного освоения в целях жилищного строительства. 

В силу п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. 

Согласно п. 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. 

При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой. 

В силу ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное  значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

При исследовании фактических обстоятельств настоящего дела, условия договора аренды, суд апелляционной инстанции установил, что подписанный сторонами договор аренды заключен по результатам аукциона в целях жилищного строительства, которое включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, земельный участок предоставляются в аренду без предварительного согласования места размещения объекта (п. 1); предоставление в аренду земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства осуществляется на аукционе в порядке, установленном ст. 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации (п. 2); арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, обязан выполнять требования, предусмотренные подп. 6 - 8 п. 3 ст. 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации (п. 3). 

При буквальном толковании положений  п. 4.4.13 и 4.4.14 договора аренды от 15.09.2011 с учетом положений ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции выявил наличие противоречия между содержащимися в указанных пунктах условиями договора. 

Суд установил, что согласно п. 4.4.13 договора арендатор обязан выделить земельные участки общей площадью 5 га для жилищного строительства, обеспеченные объектами инженерной и транспортной инфраструктуры и передать безвозмездно в собственность администрации для предоставления льготным категориям граждан в срок 5 лет. 

При этом согласно п. 4.4.14 договора арендатор обязан осуществить строительство указанных объектов инженерной и транспортной инфраструктуры в границах земельного участка с кадастровым номером 56:21:1302001:131 в первоочередном порядке в срок не более 7 лет. 

Вместе с тем, приняв во внимание, что цель предоставления земельных участков в порядке ст. 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, определена п. 1 названной нормы как жилищное строительство, которое включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, при этом земельные участки, согласно этой же норме, предоставляются из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, и руководствуясь положениями п. 1 ст. 11.2, п. 1 ст. 11.5 Земельного кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции обоснованно признал, что правовые основания выдела арендатором земельного участка из участка, предоставленного ему на праве аренды, а так же для передачи уже находящегося в публичной собственности земельного участка в собственность муниципального образования отсутствуют. 

Учитывая изложенное суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что условие договора  о выделении и передаче участков общей площадью 5 га в собственность администрации не соответствует требованиям земельного законодательства, в силу чего неисполнение данного условия договора не может являться основанием для привлечения арендатора к ответственности за нарушение договорных обязательств. 

Кроме того, исследовав и оценив положения п. 4.4.14 договора аренды суд выявил, что арендатору установлен срок в размере 7 лет для проведения работ по обустройству всей территории предоставленного земельного участка (площадью 451,94 га), посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в государственную или муниципальную собственность. При этом суд установил, что в пределах указанного максимального срока стороны вправе согласовать более короткие сроки исполнения арендатором тех или иных обязательств, в том числе, по строительству и передаче администрации отдельных объектов инженерной инфраструктуры, либо более короткие сроки выполнения работ по обустройству конкретными объектами инженерной инфраструктуры отдельной территории. 

Вместе с тем, выявив, что п. 4.4.13 договора аренды не содержит таких условий, при этом содержание п. 4.4.13 договора аренды не позволяет установить, в чем конкретно заключаются обязательства арендатора, подлежащие выполнению в пятилетний срок (какие конкретно объекты должны быть построены и переданы администрации по истечении пяти лет, а также на какой конкретно территории предоставленного в аренду для комплексного освоения земельного участка должны располагаться такие объекты), суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что истец не вправе требовать выплаты неустойки за неисполнение таких обязательств.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции обоснованно отменил решение суда первой инстанции и отказал в удовлетворении исковых требований администрации о взыскании с общества «ТЕРРА» неустойки по договору аренды.

Фактические обстоятельства дела судом апелляционной инстанций установлены и исследованы в полном объёме, выводы суда соответствуют доказательствам, имеющимся в материалах дела.

Доводы администрации, изложенные в кассационной жалобе, отклоняются судом кассационной инстанции с учетом изложенных в мотивировочной части постановления обстоятельств дела. 

Кроме того, доводы администрации являлись предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции, им дана надлежащая правовая оценка, основания для их непринятия у суда кассационной инстанции отсутствуют. Указанные доводы направлены на переоценку установленных судом фактических обстоятельств дела и принятых доказательств, что недопустимо в силу требований, предусмотренных ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нормы материального права применены судом апелляционной инстанции правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу ч. 4 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены постановления арбитражного суда, не выявлено.

С учетом изложенного обжалуемый судебный акт следует оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд  

 

П О С Т А Н О В И Л:

постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.01.2018  № А47-4680/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу Администрации муниципального образования Оренбургский район Оренбургской области – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий                                               А.С. Полуяктов 

 

Судьи                                                                            З.Г. Семенова 

 

                                                                                             С.Э. Рябова