ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-10072/2024

14 января 2026 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена 17 декабря 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме 14 января 2026 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Целищевой Н.Е.

судей Балакир М.В., Изотовой С.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Марченко С.А.

при участии:

от истца: ФИО1 (доверенность от 07.04.2025),

от ответчика: ФИО2 (доверенность от 01.06.2024),

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационный номер 13АП-5245/2025, 13АП-5244/2025) администрации Всеволожского муниципального района Ленинградской области и общества с ограниченной ответственностью «Агротрейд» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 19.01.2025 по делу № А56-10072/2024 (судья Парнюк Н.В.), принятое

по иску администрации Всеволожского муниципального района Ленинградской области

к обществу с ограниченной ответственностью «Агротрейд»

о взыскании,

установил:

Администрация муниципального образования «Всеволожский муниципальный район» Ленинградской области (далее – Администрация) обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью «Агротрейд» (далее – Общество) о взыскании 3 261 397,57 руб. задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 26.11.2021 № 275/4.4-08 (далее – Договор) за период с 01.10.2022 по 30.09.2023.

Решением суда от 19.01.2025 иск удовлетворен частично: с ответчика в пользу истца взыскано 1 733 870,44 руб. задолженности; в остальной части в иске отказано.

Не согласившись с указанным решением, стороны обратились с апелляционными жалобами. Администрация в своей апелляционной жалобе просит изменить решение суда от 19.01.2025, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска в полном объеме. Общество в своей апелляционной жалобе просит решение суда от 19.01.2025 отменить в части взыскания с Общества 1 733 870,44 руб. задолженности, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.

Определением (протокольным) от 03.12.2025 апелляционный суд объявил перерыв в судебном заседании до 17.12.2025.

В продолженном после перерыва судебном заседании представители истца и ответчика поддержали доводы своих апелляционных жалоб.

Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверены в апелляционном порядке.

Как видно из материалов дела, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 11.06.2020 по делу № А56-115612/2019 признаны незаконными действия Администрации, выразившиеся в отказе в предоставлении в аренду Обществу земельного участка площадью 20 000 кв.м с кадастровым номером 47:07:1302030:2, находящегося по адресу: Ленинградская область, г. Всеволожск, коммунально-складская зона, кв. № 3; на Администрацию возложена обязанность устранить допущенные нарушения путем предоставления Обществу земельного участка в аренду однократно сроком на три года для целей завершения строительства второй очереди зданий складского терминала.

В связи с возникшими при заключении договора аренды разногласиями Общество обратилось в арбитражный суд с иском об урегулировании разногласий при заключении договора и обязании Администрацию заключить договор аренды, изложив пункты 1.4 - 1.6, 1.8, 2.1, 2.2, 3.6, 5.2 договора в редакции протокола разногласий от 26.02.2021.

Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 16.12.2021 по делу № А56-30357/2021 утверждено мировое соглашение, заключенное между сторонами, по условиям которого стороны урегулировали разногласия, возникшие при заключении договора аренды, путем подписания протокола согласования разногласий от 26.11.2021.

Администрация (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили Договор аренды земельного участка для использования в целях завершения строительства второй очереди складского терминала сроком на 3 года.

Расчет арендной платы приведен в приложении № 2 к Договору.

Согласно пункту 3.4 Договора арендная плата перечисляется арендатором равными долями ежеквартально не позднее 15 марта, 15 июня, 15 сентября, 15 ноября.

Пунктом 5.2 Договора предусмотрено, что в случае нарушения арендатором пункта 3.4 Договора начисляются пени в размере 0,15% с просроченной суммы арендных платежей за каждый день просрочки.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение Обществом обязательства по внесению арендной платы по Договору за период с 01.10.2022 по 30.09.2023, Администрация 01.11.2023 направила в адрес Общества претензию с требованиями об оплате задолженности по арендной плате и неустойки.

Поскольку требования, изложенные в претензии, оставлены Обществом без удовлетворения, Администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции признал исковые требования подлежащими частичному удовлетворению.

Проверив в пределах, установленных статьей 268 АПК РФ, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального права и соблюдение норм процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование либо во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу пункта 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Согласно подпункту 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено этим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

В соответствии с правовой позиции, изложенной в пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом.

Постановлением Правительством Ленинградской области от 28.12.2015 № 520 утвержден порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Ленинградской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в Ленинградской области, предоставленных без проведения торгов (далее – Порядок).

Согласно пункту 1.2 Порядка арендная плата за земельный участок определяется в соответствии с его принадлежностью к определенной категории земель, видом разрешенного использования, местоположением, обеспеченностью объектами инфраструктуры.

В пункте 2.1 Порядка установлена формула, по которой подлежит расчет арендной платы за использование земельного участка: А = Б x S x Кри x Кз x Кио x Ку x Кр, где А - расчетная сумма арендной платы за использование земельного участка в год; Б - базовая ставка арендной платы; S - площадь земельного участка; Кри - коэффициент разрешенного использования земельного участка; Кз - коэффициент территориального зонирования; Кио - коэффициент наличия/отсутствия инженерных коммуникаций и типа подъездных путей; Ку - коэффициент учета водоохранной зоны и прибрежной защитной полосы; Кр - коэффициент развития.

Согласно указанному пункту коэффициент наличия/отсутствия инженерных коммуникаций и типа подъездных путей устанавливается решением уполномоченного органа местного самоуправления муниципального района (городского округа) в диапазоне от 1 до 2,323, а в случае отсутствия такого решения принимается равным 1.

Решением Совета депутатов муниципального образования Всеволожского муниципального района Ленинградской области от 22.02.2018 № 16 (далее - Решение № 16) установлены значения Кио, применяемого при расчете арендной платы земельных участков из земель, государственная собственность на которые не разграничена, во Всеволожском районе Ленинградской области, предоставленных без проведения торгов.

При расчете арендной платы за земельный участок в спорный период Администрация применила Кио 1,782, который согласно Приложению № 3 к Решению № 16 установлен в отношении земельных участков промышленного назначения в г. Всеволожск, п. Ковалево при наличии электроснабжения, газоснабжения, водоснабжения, водоотведения (канализации), теплоснабжения и транспортной доступности.

В возражении на иск ответчик указал на то, что земельный участок обеспечен только электричеством, в связи с чем при расчете арендной платы согласно Приложению № 3 к Решению № 16 подлежит применению Кио 1,186.

Администрация настаивала на применении Кио 1,782 ввиду того, что указанный коэффициент применен в расчете арендной платы за 2021 год (приложении № 1 к Договору), являющемся неотъемлемой частью Договора, условия которого согласованы сторонами в мировом соглашении по делу № А56-30357/2021.

Между тем, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы (определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.12.2022 № 305-ЭС22-18408).

Кроме того, вопрос размера арендной платы, в том числе применения спорного коэффициента, не являлся предметом преддоговорного спора по делу № А56-30357/2021.

Как установлено апелляционным судом, в рамках дела № А56-130936/2022 Администрация обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском о взыскании с Общества 3 320 705,83 руб. задолженности по арендной плате за период с 26.11.2021 по 30.09.2022 по Договору, 36 161,22 руб. пеней за период с 16.03.2022 по 14.06.2023, а также пеней, начисленных на 2 193 293,62 руб. с 01.10.2022, на 1 127 412,21 руб. с 02.10.2022 по день фактического исполнения обязательства из расчета 0,075% в день.

Решением суда первой инстанции от 01.12.2024 (с учетом определения от 16.12.2024 об исправлении опечатки) по делу № А56-130936/2022 в удовлетворении иска отказано. Дополнительным решением суда первой инстанции от 17.12.2024 с Администрации в пользу Общества взыскано 6000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины. Постановлениями Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.07.2025 и Арбитражного суда Северо-Западного округа от 03.12.2025 решение от 01.12.2024 и дополнительное решение от 17.12.2024 по делу № А56-130936/2022 оставлены без изменения.

Как следует из вступивших в законную силу судебных актов по делу № А56-130936/2022, аналогичные доводы сторон относительно порядка расчета арендной платы по Договору были предметом исследования судов трех инстанций в деле № А56-130936/2022 при рассмотрении иска Администрации о взыскании с Общества задолженности по арендной плате по Договору за предыдущие периоды аренды и пеней.

Согласно части 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Таким образом, в силу части 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившими в законную силу судебными актами по делу № А56-130936/2022, касающиеся порядка расчета арендной платы по Договору, имеют преюдициальное значение при рассмотрении настоящего дела для определения размера арендной платы по Договору за спорный период (с 01.10.2022 по 30.09.2023).

Наличие электроснабжения на земельном участке сторонами не оспаривалось, в связи с чем суды в деле № А56-130936/2022 пришли к выводу о применении в расчете арендной платы коэффициента, учитывающего наличие электроснабжения (Кэл), равного 1,186.

Согласно представленному Администрацией письму ОАО «Всеволожские тепловые сети» от 13.12.2023 N 5867 технической возможности подключения к теплоснабжению объектов, расположенных на спорном земельном участке, не имеется в связи с отсутствием в данном районе города Всеволожска централизованной системы теплоснабжения.

При таких обстоятельствах суды в деле № А56-130936/2022 посчитали, что коэффициент наличия теплоснабжения (Ктепл) в данном случае равен 1. Возражения Администрации, основанные на том, что теплоснабжение земельного участка обеспечивается посредством газового оборудования, отклонены судами, поскольку в целях расчета арендной платы коэффициенты теплоснабжения и газоснабжения имеют самостоятельное значение.

Исходя из непредставления доказательств наличия технологической возможности присоединения к расположенному вблизи арендованного земельного участка газопроводу частного лица с учетом его пропускной способности и объемов потребления газа и построенному самим Обществом газопроводу для обеспечения его объектов на другом земельном участке, отсутствия доступных муниципальных газовых сетей для подключения объектов Общества на арендованном участке и газовых сетей, принадлежащих уполномоченной на территории Ленинградской области газораспределительной организации, суды при рассмотрении дела № А56-130936/2022 сделали вывод о применении в расчете арендной платы коэффициента газоснабжения (Кгаз) в составе Кио в значении 1.

При таком положении с учетом установленных обстоятельств суды в ходе рассмотрения дела № А56-130936/2022 определили размер арендной платы по Договору за период с 26.11.2021 по 30.09.2022 исходя из значения коэффициента Кио – 1,186. Аналогичный порядок расчета подлежит применению и при определении размера арендной платы по Договору за период, являющийся спорным в настоящем деле, - с 01.10.2022 по 30.09.2023 (часть 2 статьи 69 АПК РФ).

Согласно расчету ответчика, не опровергнутому Администрацией, задолженность по Договору за период с 01.10.2022 по 30.09.2023 составит 1 733 870,44 руб., в том числе, 729 894,40 руб. за 4 кв. 2022 года, 2 310 115,78 руб. за 1-3 кв. 2023 года, за минусом оплаты 536 139,74 руб. (24.10.2023) и 770 000 руб. (01.02.2024 года).

Кроме того, как и в настоящем деле, в ходе рассмотрения дела № А56-130936/2022 Общество заявило о прекращении обязательства по внесению арендной платы зачетом встречного требования, возникшего в связи с незаконными действиями Администрации по отказу от заключения договора аренды на новый срок и невозможностью в связи с этим осуществления строительства складского комплекса на земельном участке.

В соответствии со статьей 410 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. В случаях, предусмотренных законом, допускается зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

Как разъяснено в пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 11.06.2020 № 6 «О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств», если обязательства были прекращены зачетом, однако одна из сторон обратилась в суд с иском об исполнении прекращенного обязательства либо о взыскании убытков или иных санкций в связи с ненадлежащим исполнением или неисполнением обязательства, ответчик вправе заявить о состоявшемся зачете в возражении на иск.

Кроме того, обязательства могут быть прекращены зачетом после предъявления иска по одному из требований. В этом случае сторона по своему усмотрению вправе заявить о зачете как во встречном иске (статья 132 АПК РФ), так и в возражении на иск, юридические и фактические основания которых исследуются судом равным образом (часть 1 статьи 64, части 1 - 3.1 статьи 65, часть 7 статьи 71, часть 1 статьи 168, части 3, 4 статьи 170 АПК РФ). В частности, также после предъявления иска ответчик вправе направить истцу заявление о зачете и указать в возражении на иск на прекращение требования, по которому предъявлен иск, зачетом.

Как установлено судами в деле № А56-130936/2022, Общество неоднократно обращалось в Администрацию с заявлениями от 20.12.2021 № А-170, от 04.02.2022 № А-13, от 06.06.2022 № А-86, от 14.09.2022 № А-135, от 20.12.2022 № А-165, от 22.05.2024 № А-80 о зачете требования о возмещении убытков в качестве встречного однородного требования против требований Администрации об уплате арендной платы по Договору.

В силу статей 15, 16, 1064, 1069 ГК РФ лицо, заявляющее требование о возмещении убытков, причиненных незаконными действиями (бездействием) органов государственной власти или органов местного самоуправления, должно доказать противоправность действий (бездействия) органа или его должностного лица, возникновение у потерпевшего убытков, их размер, причинно-следственную связь между действиями (бездействием) органа и наступившим для заявителя вредом.

Незаконность действий Администрации по отказу в заключении договора аренды на новый срок, необходимого для завершения Обществом строительства второй очереди зданий складского терминала, установлена решением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 11.06.2020 по делу № А56-115612/2019. В обоснование встречного требования о взыскании убытков Общество сослалось на то, что вследствие этого отказа оно в период с 01.09.2019 до 25.11.2021 не имело возможности продолжения строительства, при этом несло бремя содержания незавершенных строительством объектов без возможности их использования, и ему пришлось пройти заново сложную, длительную и дорогостоящую административную процедуру получения разрешения на строительство, вместо того, чтобы продлить его в упрощенном порядке.

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства несения Обществом дополнительных расходов вследствие незаконного отказа Администрации в заключении договора аренды земельного участка для завершения строительства, установив, что эти расходы понесены для обеспечения сохранности незавершенных строительством объектов в период, когда у Общества по вине Администрации отсутствовал договор аренды и, соответственно, возможность продолжения строительства, а также в целях повторного согласования проектной документации для получения нового разрешения на строительство, суды при рассмотрении дела № А56-130936/2022 признали наличие прямой причинно-следственной связи между указанными расходами и незаконным поведением Администрации. Поскольку установленный судами размер причиненных Обществу убытков (встречного требования) превысил размер требований по иску Администрации, суды в деле № А56-130936/2022 отказали в удовлетворении исковых требований Администрации.

Вступившие в законную силу судебные акты по делу № А56-130936/2022 и установленные в них обстоятельства имеют преюдициальное значение для рассмотрения настоящего дела.

К зачету в счет арендной платы по Договору Обществом в поданных в Администрацию заявлениях были предъявлены убытки на общую сумму 5 017 656,79 руб., в том числе:

а) расходы, заявленные в письме № А-170 от 20.12.2021, в сумме 4 417 352,64 руб.: 250 000 руб. – расходы по консервации объектов незавершенного строительства на период простоя; 960 117,99 руб. – расходы по выплате заработной платы сотрудникам охраны, привлеченным для охраны объектов незавершенного строительства на период простоя; 236 941,28 руб. – расходы по выплате обязательных платежей от ФОТ по оплате сотрудникам охраны; 2 450 000 руб. – расходы по необходимой корректировке проектной документации; 580 000 руб. – расходы на проведение обязательной экспертизы проекта;

б) расходы, заявленные в письме № А-80 от 22.05.2024, в сумме 600 304,15 руб.: 100 000 руб. – разница в величине затрат на проведение повторной экспертизы проектной документации; 37 000 руб. – затраты на проведение повторных инженерно-геодезических изысканий; 231 040 руб. – затраты на проведение повторных инженерно-экологических изысканий; 170 000 руб. – затраты на повторную разработку раздела проектной документации «Охрана окружающей среды»; 62 264,15 руб. – затраты (в части спорного земельного участка) на повторную разработку проекта санитарно-защитной зоны.

Таким образом, общая сумма убытков Общества (5 017 656,79 руб.) достаточна для погашения его задолженностей по арендной плате по Договору, предъявленных Администрацией к взысканию как в деле № А56-130936/2022, так и в настоящем деле.

Как пояснило Общество, к зачету в счет арендной платы по настоящему делу предъявлена часть расходов в сумме 1 733 870,44 руб. из общей суммы расходов Общества по необходимой корректировке проектной документации (2 450 000 руб.); другая часть этой суммы расходов по необходимой корректировке проектной документации в размере 640 109,16 руб. была предъявлена к зачету в рамках дела № А56-130936/2022.

При рассмотрении дела № А56-130936/2022 судами исследовались доказательства, подтверждающие несение Обществом расходов по необходимой корректировке проектной документации в сумме 2 450 000 руб. (в составе полного пакета документов по всем убыткам Общества на сумму 5 017 656,79 руб.).

При таких обстоятельствах, поскольку установленный судами в деле № А56-130936/2022 и подтвержденный материалами настоящего дела размер причиненных Обществу убытков (встречного требования) превышает размер правомерно предъявленных требований Администрации о взыскании задолженности по арендной плате по Договору за период с 01.10.2022 по 30.09.2023 (1 733 870,44 руб.), у суда первой инстанции не имелось оснований для удовлетворения иска Администрации, в том числе частичного.

Поскольку выводы суда первой инстанции нельзя признать в полной мере соответствующими имеющимся в деле доказательствам, фактическим обстоятельствам спора и нормам материального права, обжалуемое решение подлежит отмене с принятием по делу постановления об отказе в удовлетворении иска.

Расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы Общества по правилам статьи 110 АПК РФ подлежат отнесению на Администрацию.

Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 19.01.2025 по делу № А56-10072/2024 отменить.

В иске отказать.

Взыскать с администрации Всеволожского муниципального района Ленинградской области (ИНН: 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Агротрейд» (ИНН: 

<

***>) 30 000 руб. в возмещение расходов по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.Е. Целищева

Судьи

М.В. Балакир

С.В. Изотова