ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А http://13aas.arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А21-7384/2024

18 февраля 2025 года

г. Санкт-Петербург

 Резолютивная часть постановления объявлена 06 февраля 2025 года  

Постановление изготовлено в полном объеме 18 февраля 2025 года Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Бугорской Н.А., 

судей Барминой И.Н., Кротова С.М., при ведении протокола судебного заседания секретарем Полушиной А.А.,  

при участии: 

от заявителя: не явился, извещено, от ответчика: не явился, извещено, от 3-го лица: не явился, извещено,  

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-31798/2024) Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области на решение Арбитражного суда Калининградской области от 30.08.2024 по делу № А21-7384/2024, принятое по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1  

к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области,  

третье лицо: УФРС по Калининградской области, 

об оспаривании действий, обязании устранить нарушения,  

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 

(далее - предприниматель) обратился в Арбитражный суд Калининградской области с заявлением о признании незаконными действия Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области (далее - ТУ ФАУГИ), выразившиеся в отказе в изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 39:15:121520:30, расположенного по адресу: 

<

...>;  

- обязании Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области обратиться в Управление Федерального службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области с заявлением об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 39:15:121520:30, расположенного по адресу: 

<

...> с «под существующее административное здание» на «гостиничное обслуживание».  

- обязании Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области заключить с индивидуальным предпринимателем ФИО1 дополнительное соглашение к договору № ФС-2011/09-08 аренды земельного участка, находящегося в собственности Российской Федерации от 23.09.2011 о внесении изменении в указанный договор в части указания вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 39:15:121520:30, расположенного по адресу: 

<

...>.  

Решением от 30.08.2024, с учетом определения от 30.08.2024 об исправлении опечатки, заявленные требования удовлетворены.  

Не согласившись с решением, ТУ ФАУГИ обратилось с апелляционной жалобой об его отмене, сославшись на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и на неправильное применение судом норм материального права.  

Определением от 27.09.2024 апелляционная жалоба принята к производству судьей Нестеровым С.А.  

Распоряжением заместителя председателя Тринадцатого арбитражного апелляционного суда города Санкт-Петербург 04.12.2024 в связи с назначением судьи Нестерова С.А. на должность судьи Арбитражного суда Северо-Западного округа, руководствуясь статьей 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дело № А21-7384/2024 (регистрационный номер апелляционной жалобы 13АП-31798/2024) передано в производство судьи  

Бугорской Н.А. 

Определением от 05.12.2024 изменены дата и время рассмотрения апелляционной жалобы.  

Стороны, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, явку представителей не обеспечили, апелляционная жалоба рассмотрена в их отсутствие в соответствии со статьей 156 АПК РФ.  

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.  

Как установлено судом первой инстанции в решении и подтверждается материалами дела, с 05.09.2008 ФИО1 является собственником нежилого здания учреждения с кадастровым номером 39:15:121520:76 по адресу: 

<

...>.  

Здание расположено на земельном участке с КН 39:15:121520:30, собственником которого является Российская Федерация, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - под существующее административное здание.  

23.09.2011 между ТУ ФАУГИ в Калининградской области (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) заключен договор № ФС-2011/09-08 аренды земельного участка с КН 39:15:121520:30 площадью 811 кв.м, расположенного по адресу:  

<

...>, находящегося собственности Российской Федерации, разрешенное использование земельного участка – под существующее административное здание (п. 1.1).  

В п. 1.2 договора указано, что на земельном участке расположен объект недвижимого имущества, принадлежащий арендатору на праве  

собственности – здание учреждения (объект культурного наследия) общей площадью 789,3 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...>  

д. 43. Договор заключен на срок до 22.09.2060 (п. 2.1). 

В соответствии с п. 3.1.1 договора арендатор обязался использовать земельный участок с КН 39:15:121520:30 исключительно для целей, обозначенных в п. 1.1 договора; изменение разрешенного использование земельного участка может осуществляться только с учетом требований ст. 4 Федерального закона Российской Федерации от 29.12.2004 № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации (в действующей редакции), а также с согласия ТУ ФАУГИ в Калининградской области.  

В указанном здании предприниматель осуществляет деятельность по предоставлению гостиничных услуг в отеле «Чайковский» (https://ageevgroup.ru/hotels/tchaikovsky/).  

С целью приведения наименования здания, вида разрешенного использования земельного участка в соответствие с классификатором видов разрешенного использования земельных участков, ввиду предстоящей реконструкции здания, 06.02.2024 предприниматель обратился в ТУ ФАУГИ в Калининградской области с заявлением об изменении вида разрешенного использования земельного участка с «под существующее административное здание» на «гостиничное обслуживание», поскольку согласно правилам землепользования и застройки г. Калининграда такой вид разрешенного использования земельного участка допустим.  

Письмом от 05.03.2024, ТУ ФАУГИ, сославшись на п. 3 договора аренды, указало, что вид разрешенного использования земельного участка, названный в договоре аренды, не предусматривает размещение в его границах здания гостиницы, а также указало на отсутствие в обращении документов, подтверждающих нахождение гостиницы в границах земельного участка, отказало в удовлетворении заявления.  

18.03.2024 предприниматель повторно обратился с заявлением об изменении вида разрешенного использования земельного участка.  

Письмом от 18.04.2024 управление вновь отказало в удовлетворении заявления, указав, что земельный участок предоставлен для определенного вида использования и арендатор не вправе в одностороннем порядке изменять вид разрешенного использования предоставленного в аренду земельного участка, в том числе обязывать арендодателя изменить его.  

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения предпринимателя в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением в порядке главы 24 АПК РФ.  

Исследовав материалы дела и обсудив доводы жалобы, апелляционный суд признал жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.  

По смыслу статьи 198 АПК РФ во взаимосвязи с нормами статьи 201 того же Кодекса основаниями для признания незаконными решений (действий, бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц являются несоответствие оспариваемых решений (действий, бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и одновременно с этим нарушение данными решениями (действиями, бездействием) прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.  

Согласно части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).  

В соответствии с пунктом 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.  

В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора.  

При решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору арендодатель связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования.  

В силу пункта 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации 

(далее - ЗК РФ) земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.  

Согласно пункту 9 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются градостроительным регламентом.  

В соответствии с частью 1 статьи 37 ГрК РФ разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства подразделяется на основные виды разрешенного использования, условно разрешенные виды использования, вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.  

Частью 4 статьи 37 ГрК РФ предусмотрено, что основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.  

В соответствии с пунктом 3 статьи 85 ЗК РФ и частью 3 статьи 37 ГрК РФ использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами допускается в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны, который может быть изменен при условии соблюдения требований технических регламентов.  

Согласно правовой позиции, сформулированной в пункте 3 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением разрешенного вида использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 14.11.2018, произвольное изменение вида разрешенного использования земельного участка в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам предоставления земельных участков, находящихся в публичной собственности.  

Как разъяснено в пункте 18 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2(2022), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.10.2022 (далее - Обзор от 12.10.2022), собственник объекта капитального строительства, как и собственник земельного участка, не ограничен в выборе предусмотренных основных и вспомогательных видов использования принадлежащего ему объекта без дополнительных разрешений и согласований.  

Указание в договоре аренды публичного земельного участка, заключенном собственником здания в целях его эксплуатации, назначение этого здания не может ограничить собственника здания в выборе иного основного вида использования, утвержденного градостроительным регламентом. В этом случае такое использование не может рассматриваться как нарушение правового режима объекта капитального строительства и, соответственно, земельного участка, занятого этим объектом.  

В отношении земельного участка в соответствии с федеральным законом могут быть установлены один или несколько основных, условно разрешенных или вспомогательных видов разрешенного использования. Любой основной или вспомогательный вид разрешенного использования из предусмотренных градостроительным зонированием территорий выбирается правообладателем земельного участка в соответствии с настоящим Кодексом и законодательством о градостроительной деятельности. Правообладателем земельного участка по правилам, предусмотренным федеральным законом, может быть получено разрешение на условно разрешенный вид разрешенного использования (абзац 2 пункта 2 статьи 7 ЗК РФ).  

Приказом Росреестра от 10.11.2020 N П/0412 утвержден Классификатор видов разрешенного использования земельных участков.  

Из материалов дела следует, что предприниматель является собственником объекта недвижимости с кадастровым номером 39:15:121520:76, расположенного на арендуемом им земельном участке с кадастровым номером 39:15:121520:30.  

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости объект недвижимости с кадастровым номером 39:15:121520:30, вид разрешенного использования которого "под существующее административное здание".  

Согласно представленному в материалы дела градостроительному плану земельного участка РФ-39:3-01-0-00-2024-1154-0, земельный участок с кадастровым номером 39:15:121520:30 расположен в территориальной зоне общественный центров (ОЦ) (подзона А). При этом в перечне основных видов разрешенного использования земельного участка и объектов капитального строительства отсутствует такой вид разрешенного использования земельного участка и объекта капитального строительства как «под существующее административное здание», однако указан такой вид разрешенного использования как «гостиничное обслуживание» - под размещение гостиниц, код 4.7.  

Таким образом, как верно указано судом первой инстанции, поскольку испрашиваемый вид разрешенного использования соответствует действующему  

классификатору и установленному правилами землепользования и застройки градостроительному регламенту зоны, Предприниматель, как собственник законно возведенного нежилого здания, вправе требовать установления разрешенного использования земельного участка в соответствии с использованием названного объекта капитального строительства «гостиничное обслуживание» - под размещение гостиниц, код 4.7.  

 Доводы подателя жалобы об обратном со ссылкой на то, что арендодатель не вправе самостоятельно определять вид разрешенного использования земельного участка по договору и арендатор не вправе его изменять, отклоняются апелляционным судом, поскольку в данном случае предприниматель является собственником здания, для которого предусмотрен соответствующий вид использования объекта, в связи с чем заявитель вправе его использовать по назначению, что не нарушает условия договора аренды, поскольку указанный договор был заключен сторонами без проведения торгов именно в целях эксплуатации расположенного на земельном участке здания, в связи с чем, заинтересованное лицо, как указано выше (пункт 18 Обзора от 12.10.2022), не вправе ограничивать заявителя в использовании здания по назначению в соответствии с разрешенным видом его использования, тем более, что соответствующий вид использования установлен и для земельного участка.  

Приведенная ТУ ФАУГИ в апелляционной жалобе судебная практика сформирована по иным фактическим обстоятельствам, в связи с чем, не может принята судом апелляционной инстанции во внимание.  

С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии предусмотренной статьями 198 и 201 АПК РФ совокупности условий для признания оспариваемого решения Управления об отказе в изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 39:15:121520:30, расположенного по адресу: 

<

...> с «под существующее административное здание» на «гостиничное обслуживание». незаконным, в связи с чем правомерно удовлетворил заявленные предпринимателем требования.  

В апелляционной жалобе не приведены доводы, опровергающие выводы суда первой инстанции. Судом полно и всесторонне исследованы материалы и установлены обстоятельства, имеющие значение для дела. Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену или изменение судебного акта, судом при разрешении спора не допущено.  

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд  

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Калининградской области от 30.08.2024 по делу № А21-7384/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.  

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд 

Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.  

Председательствующий Н.А. Бугорская Судьи И.Н. Бармина  

 С.М. Кротов