АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, Республика Татарстан, 420107

E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru

http://www.tatarstan.arbitr.ru

тел. (843) 533-50-00

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

30 ноября 2018 года                                                                      Дело № А65-26899/2018 

Дата принятия решения – 30 ноября 2018 года 

Дата объявления резолютивной части – 23 ноября 2018 года.

Арбитражный суд Республики Татарстан в составе судьи Хисамовой Г.Р., 

при  ведении протокола судебного заседания помощником судьи Карпухиной Ю.Д., 

рассмотрев в открытом судебном заседании дело № А65-26899/2018  

по иску Общества с ограниченной ответственностью "Сиб ТОР Инвест К" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), Общества с ограниченной ответственностью "ТОР Каз Инвест" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) и Общества с ограниченной ответственностью "Компания "ГРАНД" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к Индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП 304166016200108, ИНН 

<

***>)

об изменении условий инвестиционного договора № 1/S-AG строительства административно-офисного центра от 26.04.2007,  

с привлечением в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Общества с ограниченной ответственностью "Астра Групп" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

с участием в заседании:

от истцов  – представитель ФИО2 и управляющий ФИО3

от ответчика  – представители ФИО4 и ФИО5 по доверенности от 23.08.2018 серии 16 АА № 4763862

от третьего лица – не явился, извещен

УСТАНОВИЛ:

31.08.2018 Общество с ограниченной ответственностью "Сиб ТОР Инвест К", Общество с ограниченной ответственностью "ТОР Каз Инвест" и Общество с ограниченной ответственностью "Компания "ГРАНД" (далее – истец) обратились в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к Индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ответчик) об изменении условий инвестиционного договора № 1/S-AG строительства административно-офисного центра от 26.04.2007, а именно: 

снять с застройщика (ответчика) следующие обязательства: 

Пункт 4.1.1.3. "В установленном порядке обеспечить передачу территориальным или другим эксплуатационным организациям внешних коммуникаций на обслуживание"; 

Пункт 4.3.1.4. "Получить правовой акт (разрешение) на ввод его эксплуатацию"; 

Пункт 4.3.1.5. "В течение десяти рабочих дней после получения правового акта (разрешения) на вводу объекта инвестиционной деятельности в эксплуатацию уведомить инвестора о завершении строительства и о готовности объекта к передаче и передать инвестору и/или привлеченным им соинвесторам по акту приемки-передачи объект инвестиционной деятельности"; 

наделить инвестора следующими обязательствами и внести их в договор в виде пунктов под следующими номерами: 

"4.1.5. В установленном порядке обеспечить передачу территориальным или другим эксплуатационным организациям внешних коммуникаций на обслуживание";

4.1.6. Получить правовой акт (разрешение) на ввод его эксплуатацию";

4.1.7. В течение десяти рабочих дней после получения правового акта (разрешения) на ввод объекта инвестиционной деятельности в эксплуатацию уведомить стороны инвестиционного договора о готовности объекта к передаче и передать им или привлеченным ими соинвесторам по акту приемки-передачи объекта инвестиционной деятельности.".  

Определением от 04.09.2018 исковое заявление принято к производству. Тем же определением в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Общество с ограниченной ответственностью "Астра Групп".

Третье лицо в судебное заседание, назначенное на 23.11.2018, явку своего представителя не обеспечило, о времени и месте проведения судебного заседания надлежащим образом извещено.

Истец исковые требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в иске.

Ответчик иск не признал, в порядке статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предъявил встречное исковое заявление о расторжении инвестиционного договора № 1/S-AG строительства административно-офисного центра от 26.04.2007 и дополнительных соглашений № 1 от 01.06.2007, № 2 от 01.02.2008 и № 3-ДС о внесении изменений и дополнений в договор от 30.06.2010. 

Судом встречное исковое заявление возвращено применительно к положениям статьи 129, 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Заявленное ответчиком ходатайство о назначении судебной экспертизы судом не рассматривалось, поскольку, как указал сам ответчик, ходатайство заявлялось им исключительно в рамках встречного иска. 

Оценив доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений, суд счел исковые требования не подлежащими удовлетворению исходя из следующего. 

Взаимоотношения сторон обусловлены заключенным договором инвестирования № 1/S-AG строительства административно-офисного центра от 26.04.2007 согласно условиям которого Общество с ограниченной ответственностью "Астра Групп", выступившее в качестве инвестора, передает ответчику, выступившему в качестве застройщика, инвестиции в сумме, установленной настоящим договором, для реализации инвестиционного проекта. 

Распределение долей в объекте инвестиционной деятельности производится сторонами в следующем соотношении: доля инвестора – 91,9% общей площади, что составляет 3 625 кв.м. от общего количества площадей объекта инвестиционной деятельности; доля застройщика – 8,1% общей площади, что составляет 320 кв.м. от общего количества площадей объекта инвестиционной деятельности, расположенных на 3 (третьем) этаже, объекта инвестиционной деятельности, а также одно машиноместо, расположенное в подвальном помещении объекта инвестиционной деятельности. Указанная доля является вознаграждением застройщика за выполнение им своих функций по выполнению настоящего договора (пункт 2.1. в редакции соглашения № 3-ДС о внесении изменений и дополнений в договор инвестирования № 1/S-AG строительства административно-офисного центра от 26.04.2007).

Объект инвестиционной деятельности – административно-офисный центр общей проектной площадью 3 945 кв.м., планируемая площадь застройки 740,4 кв.м., создаваемый по адресу: 

<

...> (бывшая – 50 лет Октября), дом 4а, строительство которого будет осуществляться в соответствии с проектно-сметной документацией, на земельном участке, общей площадью 1 020 кв.м., кадастровый номер: 16:50:050146:0007, являющимся землепользованием, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения офисных помещений, расположенного по адресу: Республика Татарстан (Татарстан), 

<

...>, принадлежащего инвестору  на праве собственности, что устанавливается договором купли-продажи земельного участка и находящегося на нем здания от 28.12.2006, зарегистрированным Управлением Федеральной регистрационный службы по Республике Татарстан 28.02.2007, запись регистрации № 16-16-01/062/2007-146; удостоверяется свидетельством о государственной регистрации права серии 16-АА 209031, повторно выданным 30.05.2007 Управлением Федеральной регистрационной службы по Республике Татарстан, запись регистрации № 16-16-01/062/2007-146 (пункт 1.4. в редакции соглашения № 3-ДС о внесении изменений и дополнений в договор инвестирования № 1/S-AG строительства административно-офисного центра от 26.04.2007).

Размер инвестиций по настоящему договору определен сторонами в размере 70 000 000 (семьдесят миллионов) рублей и может быть извещен по соглашению сторон (пункт 3.1.). 

Согласно договору № 1/S-AG-ц  от 14.05.2015  уступки права и обязанностей по договору инвестирования № 1/S-AG строительства административно-офисного центра от 26.04.2007 инвестор Общество с ограниченной ответственностью "Астра Групп" передал, а новые инвесторы Общество с ограниченной ответственностью "Сиб ТОР Инвест К", Общество с ограниченной ответственностью "ТОР Каз Инвест" и Общество с ограниченной ответственностью "Компания "ГРАНД" приняли принадлежащее инвестору права и обязанности по договору инвестирования № 1/S-AG строительства административно-офисного центра от 26.04.2007 (с дополнительными соглашениями №№ 1-2, 3-ДС от 30.06.2010). 

Пунктом 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что основанием для изменения или расторжения договора, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа, является существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Согласно пункту 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 указанной статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Как предусмотрено в пункте 4 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Претензией от 27.06.2018 исх. № 47-18 Обществом с ограниченной ответственностью "Сиб ТОР Инвест К" заявлено требование об изменении условий договора в связи с существенным изменением обстоятельств, адресованное двум другим инвесторам и застройщику.

Ответчику, в рамках настоящего дела, истцами вменяется фактическое воспрепятствование в пользовании объектом незавершенного строительства, а также уклонение от исполнения обязательств по договору № 1/S-AG строительства административно-офисного центра от 26.04.2007 в части сбора и получения документации, обеспечивающей ввод объекта в эксплуатацию и передачу объекта по акту приема-передачи инвесторам. Воспрепятствование, по мнению истцов, выражается, в частности, в инициировании ответчиком действий по приостановлению действия договора по электроснабжению объекта инвестиционного строительства. Истцами указывается на отключение по заявлению ответчика объекта от электроснабжения с мая 2018 года. Указанные действия ответчика расцениваются истцами как преднамеренное создание препятствий для деятельности инвесторов с целью затягивания процесса ввода объекта в эксплуатацию и причинения убытков.    

 Согласно пункту 6.4. инвестиционного договора застройщик несет ответственность за несоответствие объекта проекту, строительным нормам и правилам, в том числе выявленные после в период гарантийного срока. 

Истцами также вменяется ответчику нарушения норм градостроительного законодательства, имевшие место до передачи прав и обязанностей застройщика истцам в рамках договора поручения от 15.01.2016 (в период с 15.01.2016 по 01.12.2017 обязанности застройщика в соответствии с договором поручения от 15.01.2016 исполнялись истцами (дело № А65-21045/2018)).  

По утверждению истцов, объект инвестиционной деятельности обладает признаками самовольной постройки, что является существенным нарушением со стороны ответчика условий инвестиционного договора (пункта 6.4.).   

Указанное в совокупности, по мнению истцов, является теми обстоятельствами, которые подпадают под понятие "существенное изменение обстоятельств", являющихся основанием для внесения в инвестиционный договор изменений в части возложения обязанностей застройщика по получению разрешительной документации и передачи объекта по акту приема-передачи на истцов. 

Ответчик относительно удовлетворения иска возражал, указывая на встречное неисполнение со стороны инвесторов (истцов) обязательств по передаче документации (а именно: информации об инвестициях и отчетов о производственных затратах в соответствии с пунктом 2.7.1. договора поручения от 15.01.2016), а так же фактическое отсутствие финансирования строительства объекта в полном объеме и нецелевое использование инвестиций (в виду отсутствия отчетов об их расходовании).  

Истцами же неоднократно указывалось, что действия ответчика направлены на причинение им убытков. Однако даже при действительной цели внесения изменений в договор, предотвращение дальнейшего увеличения убытков, возможное наличие у истцов убытков от нарушения обязательств ответчиком не может являться достаточным основанием для внесения изменений в условия договора.

В соответствии с положениями статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации для того, чтобы какое-либо изменение обстоятельств было отнесено к категории существенных, требуется наличие одновременно и в совокупности четырех условий. Таким образом, истцу надлежало доказать совокупность названных в статье 451 Гражданского кодекса Российской Федерации условий.

Однако, доказательств того, что баланс имущественных интересов сторон нарушен настолько, что заинтересованная сторона понесет такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора, истцами в материалы дела не представлено. 

Ответчик отрицал невозможность исполнения договора с его стороны. В ходе рассмотрения дела ответчик указывал, что имеет желание и готовность содействовать в оформлении разрешительной документации и передачи объекта инвесторам при условии надлежащего исполнения ими своих же обязательств по договору в части предоставления соответствующей документации. Каких-либо намерений по затягиванию процесса ввода объекта в эксплуатацию у ответчика, по его утверждению, не имеется.  

Позиция и действия ответчика в сложившейся ситуации логичны, поскольку обратное совершенно очевидно создает условия для вероятного увеличения убытков на стороне самого застройщика. Законодательно установлено и в соответствии с условиями рассматриваемого договора бремя несения расходов по содержанию объекта до его передачи инвестору несет в настоящее время ответчик, как исполняющий функции застройщика, что сторонами не оспаривается. 

В соответствии с пунктом 4.3.7. договора застройщик обязан до момента государственной регистрации права собственности инвестора на объект инвестиционной деятельности нести расходы по содержанию: оплачивать коммунальные услуг и эксплуатационные расходы, связанные с эксплуатацией и техническим обслуживанием.  

В этой связи позиция истца относительно намеренного (по его мнению) приостановления электроснабжения объекта, даже при отсутствии на стороне ответчика бремени несения расходов по оплате электроэнергии, признается судом несостоятельной, поскольку необходимость в таких действиях со стороны ответчика, как приостановление электроснабжения объекта (временное), с целью сокращения расходов по его содержанию, судом видится целесообразным. Несение же расходов по оплате электроэнергии истцами, документально не подтверждено, доводы в указанной части голословны (письмо от 03.07.2018 исх. № 35, опись вложения от 04.07.2018 и почтовая квитанция от 04.07.2018).  

Нарушение норм градостроительного законодательства, вменяемое ответчику, документально также не подтверждено и не может свидетельствовать о существенном изменении обстоятельств. 

Представленный отчет кадастрового инженера в обоснование довода о нарушении ответчиком градостроительного законодательства, судом не может быть принят в качестве относимого и допустимого доказательства.  

Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных законом (часть 2 статьи 51 Градостроительного кодекса).

Полномочиями по выдаче разрешения на строительство в соответствии с частью 4 статьи 51 Градостроительного кодекса наделены органы местного самоуправления по месту нахождения земельного участка.

Получению разрешения на строительство, как следует из статьи 38, части 2 статьи 48 Градостроительного кодекса, предшествует подготовка проектной документации, которая представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта. Проектная документация должна быть подготовлена на основании результатов инженерных изысканий, градостроительного плана земельного участка, в соответствии с требованиями технических регламентов, техническими условиями, разрешением на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства (часть 11 статьи 48 Градостроительного кодекса).

В силу части 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 настоящей статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом, или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

В этой связи суд критически оценивает отчет кадастрового инженера ФИО6 по определению фактического использования земельного участка, в котором им сделан вывод о нахождении объекта инвестиционного строительства за пределами границ земельного участка с кадастровым номером 16:50:050146:7 и частичном его расположении в границах иного земельного участка. При исследовании данного отчета установлено, что в нем изложены только выводы, но из чего они следуют, непонятно, полностью отсутствует исследовательская часть отчета. Имелась ли в наличии у кадастрового инженера вся необходимая документация, достоверно также установить не представляется возможным. Простое указание в отчете на изучение технической и правовой документации без указания ее перечня и в отсутствие исследовательской части не наделяет такой отчет доказательственной силой применительно к положениям статьей 67 и 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Сведения о примененном оборудовании при исследовании также отсутствуют. Иные доводы истца в части технического состояния здании, расположении и возможности его эксплуатации при рассмотрении настоящего иска также не нашли своего документального подтверждения.   

В данном случае истцы не доказали фактическую и правовую необходимость внесения изменений в инвестиционный договор в испрашиваемой части. 

При подписании спорного договора стороны обладали свободой выбора и выразили согласие со всеми его условиями. 

Пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Обстоятельства, указанные в обоснование рассматриваемого требования, как существенно изменившиеся, таковыми не являются, а представляют собой лишь фактическое несогласие с действиями/бездействиями по отношению друг к другу в ходе исполнения договора при обоюдном понимании необходимости ввести объект в эксплуатацию. 

Многочисленная переписка, представленная в материалы дела, адресованная в органы следствия и прокуратуры, может лишь указывать на отсутствие взаимного и согласованного сотрудничества по исполнению договора. Фактически между сторонами имеется спор относительно объема вложенных инвестиций каждой из сторон договора, что и приводит к конфликту и спорам по его исполнению. 

В силу статьей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

При этом добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются (статьи 1, 6, 10  Гражданского кодекса Российской Федерации) (абзац 3 пункта 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").  

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации (абзац 3 пункта 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

В соответствии со статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

При обоюдном надлежащем исполнении обязательств по договору исполнение его условий абсолютно реально. 

Позиция истцов по изменению условий договора в части фактического возложения на них обязанностей по получению разрешительной документации, без надлежащего исполнения со своей стороны условий договора, суду видится неоднозначной. 

Наличие на стороне самого истца неисполненных обязательств усматривается из содержания писем, адресованных ответчиком в адрес истцов с требованием о предоставлении документов для получения разрешительной документации (письма от 03.04.2018 (запрос документации), опись вложения и почтовые квитанции к нему от 05.04.2018; требование от 04.10.2018 исх. № 46, опись вложения и почтовые квитанции к нему от 05.10.2018).  

Принимая во внимание изложенное, суд не находит правовых оснований для удовлетворения настоящего иска.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на истца. 

Руководствуясь статьями 110, 167 – 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

РЕШИЛ:

Отказать в иске. 

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца со дня его принятия в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд путем направления апелляционной жалобы через Арбитражный суд Республики Татарстан. 

Судья                                                                                                   Г.Р. Хисамова