Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А20-1052/2020

г. Нальчик

16 декабря 2020 года

Резолютивная часть решения объявлена 10 декабря 2020 года

Решение в полном объеме изготовлено 16 декабря 2020 года

Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики

в составе судьи Ю.Ж. Шокумова, 

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Шогенцуковой К.Х.,

рассмотрев в судебном заседании заявление 

Жилищно-строительного кооператива «Эркин Езен», г. Нальчик, 

о признании недействительным отказа в заключении договора аренды для завершения строительства,

заинтересованное лицо: муниципальное казенное учреждение «Департамент городского имущества и земельных отношений» местной администрации городского округа Нальчик, г. Нальчик

третьи лица:

местная администрация г.о. Нальчик, г. Нальчик

ФИО1, г. Нальчик, 

ФИО2, г. Нальчик, 

ФИО3, г. Нальчик,

ФИО4, г. Нальчик, 

ФИО5, г. Нальчик,

при участии в судебном заседании:

от заявителя ФИО6 по доверенности от 06.06.2019

от Департамента ФИО7 по доверенности от 23.01.2020

от администрации ФИО8 по доверенности от 09.01.2020

в отсутствии иных лиц участвующих в деле, уведомленных должным образом

У С Т А Н О В И Л :

жилищно-строительный кооператив «Эркин Езен» (далее кооператив) обратился в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики с заявлением (с учетом уточнений от 14.09.2020):

- признать незаконным отказ МКУ «Департамент городского имущества и земельных отношении» Местной администрации г.о.Нальчик (далее департамент) от 05.03.2020г. №1-05/1285;

- обязать МКУ «Департамент городского имущества и земельныхотношении» местной администрации г.о. Нальчик заключить с ЖСК «Эркин Езен»  договоры аренды земельных участков с кадастровыми номерами: 07:09:0100000:27975,  07:09:0100000:27959,  07:09:0100000:28023, 07:09:0100000:28094, 07:09:0100000:27878 расположенных по адресу: КБР, 

<

...> б/н., однократно для окончания строительства согласно п. 10. ст. 39.6 Земельного кодекса РФ.

К участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечено муниципальное казенное учреждение «Департамент городского имущества и земельных отношений» местной администрации городского округа Нальчик (далее департамент).

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования на предмет спора привлечены местная администрация г.о. Нальчик и фактические пользователи спорных земельных участков ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4,  ФИО5.

Третьи лица, фактические пользователи спорных земельных участков, в судебное заседание не явились, суд располагает сведениями об их уведомлении о месте и времени слушания дела. От третьего лица ФИО1 поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствии представителя. В соответствии со статьей 158 АПК РФ дело рассмотрено по существу в отсутствии указанных лиц.

В судебном заседании заявитель поддержал требования в полном объеме. Доводы кооператива основаны на том, что ранее заключенный с ЖСК «Эркин Эзен» договор аренды земельного участка от 21.09.2015, предоставленного для индивидуального жилищного строительства, истек. Кооператив надлежащим образом обратился в адрес администрации с заявлением о заключении договора аренды для завершения строительства, однако органы местного самоуправления ответили отказом, который, по мнению заявителя, не соответствует пункту 10 статьи 39.6 ЗК РФ. Как считает заявитель, отсутствие государственной регистрации права собственности на незавершенный строительством объект не может служить основанием для отказа в заключении договора аренды без торгов для завершения строительства.

Департамент и администрация, заявленные требования не признали и просили в удовлетворении заявления отказать по основаниям, указанным в оспариваемом отказе от 05.03.2020. Кроме этого, по данным органов местного самоуправления уточненные требования не соответствуют испрашиваемому изначально земельному участку с кадастровым номером 07:09:0100000:27070.

Изучив материалы дела, и выслушав доводы сторон, суд установил следующее.

По результатам публичных процедур, оформленных постановлением местной администрации г.о. Нальчик от 05.08.2015 №1479 «О проведении торгов по продаже прав на заключение договора аренды земельного участка, расположенного по адресу 

<

...> б/н» и протоколом «О результатах открытого аукциона по продаже прав на заключение договора аренды земельного участка площадью 792217 кв.м. с кадастровым номером 07:09:0100000:27070, расположенного по адресу 

<

...> б/н» между администрацией и кооперативом заключен договор аренды от 21.09.2015 №3832-АЗ.

Предметом договора аренды явился земельный участок категории земли населенных пунктов, площадью 792217 кв.м. с кадастровым номером 07:09:0100000:27070, вид разрешенного и функционального использования: для индивидуального жилищного строительства. Срок договора аренды установлен сторонами с 21.09.2015 по 20.09.2018.

По акту приема-передачи земельный участок передан истцу, договор зарегистрирован в ЕГРП 03.11.2015.

С 2015 по 2018 годы включительно в пользу членов кооператива из общего земельного массива площадью 792217 кв.м. с кадастровым номером 07:09:0100000:27070 выделялись земельные участки от 923 кв.м. до 1343 кв.м. для осуществления индивидуального жилищного строительства. В последующем с каждым членом кооператива муниципальное образование заключило договор аренды земельного участка, что подтверждается реестром заключенных договоров аренды с 125 участниками кооператива, 5 участников кооператива выкупили земельные участки в собственность. Так как в указанной части спор между сторонами отсутствует, в материалы дела представлен сводный реестр договоров с указанием номера участка, площади, кадастрового номера, имени пользователя, даты и номера договора. 

В связи с тем, что не все члены кооператива до окончания срока договора аренды успели оформить арендные отношения с администрацией, ЖСК «Эркин Эзен» обратился в адрес органа местного самоуправления с заявлением от 17.09.2019 о продлении арендных отношении для завершения строительства в соответствии с пунктом 10 статьи 39.6 ЗК РФ. Письмом от 23.10.2019 кооператив направил в адрес администрации дополнение к ранее поданному заявлению, с приложением технических планов незавершенных строительством объектов недвижимости. 

Письмом от 05.03.2020 №1-05/1285 Департамент ответил отказом, сославшись на отсутствие документов, удостоверяющих прав заявителя на здания и сооружения, расположенные на испрашиваемом земельном участке.

 Не согласившись с отказом, кооператив обратился в суд с настоящим заявлением.

Требования ЖСК «Эркин Эзен» не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В силу части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Решения органов, осуществляющих публичные полномочия, могут быть признаны арбитражным судом незаконными при одновременном несоответствии их закону (иному нормативному акту) и нарушении прав (законных интересов) заявителя в сфере предпринимательской (иной экономической) деятельности (часть 1 статьи 198, часть 2 статьи 201 Кодекса). Обязанность доказывания законности принятия оспариваемого решения, наличия у органа надлежащих полномочий на принятие оспариваемого решения, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия такого решения, возлагается на принявший соответствующее решение орган (часть 5 статьи 200 Кодекса).

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 Земельного кодекса, переходными положениями, установленными Законом N 137-ФЗ и статьей 34 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ).

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ (в редакции, действующей с 01.03.2015) в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

На основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса договор аренды заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса); собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса).

Таким образом, действующее законодательство предоставляет собственнику объекта незавершенного строительства право на заключение (однократную пролонгацию) договора аренды земельного участка без торгов для завершения строительства такого объекта при наличии условий, предусмотренных статьей 39.6 Земельного кодекса и пунктом 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.

В пункте 5 статьи 39.17 Земельного кодекса предусмотрена обязанность уполномоченного органа, рассматривающего заявление, в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка проверить наличие или отсутствие оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов и по результатам рассмотрения и проверки совершить одно из следующих действий: осуществить подготовку проекта договора аренды либо принять решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 Земельного кодекса, и направить принятое решение заявителю.

Статья 39.16 Земельного кодекса содержит исчерпывающий перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых, уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов. 

В соответствии со статьей 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов при наличии хотя бы одного из перечисленных в статье оснований, в том числе если: 

- с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов (пункт 1);

- указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок предоставлен некоммерческой организации для комплексного освоения территории в целях индивидуального жилищного строительства, за исключением случаев обращения с заявлением члена этой организации либо этой организации, если земельный участок является земельным участком общего пользования этой организации (пункт 3.1);

- границы земельного участка, указанного в заявлении о его предоставлении, подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости" (пункт 24).

Кроме этого порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности без проведения торгов, установлен статьей 39.17 Земельного кодекса. Этот порядок предусматривает подачу заинтересованным лицом заявления о предоставлении земельного участка в аренду.

В соответствии с приказом Минэкономразвития России от 12.01.2015 N 1 "Об утверждении перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов" (пункт 33) право подачи заявления о предоставлении земельного участка по основанию, предусмотренному подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса, принадлежит собственнику объекта незавершенного строительства. При отсутствии зарегистрированного права собственности на такой объект заявитель представляет документы, удостоверяющие (устанавливающие) его права на здание, сооружение. При этом для заключения договора аренды земельного участка с целью завершения строительства не обязательно подтверждать государственную регистрацию права собственности на незавершенный строительством объект (определение Верховного Суда Российской Федерации от 19.09.2017 N 305-ЭС17-7338). 

В соответствии  с пунктом 33 приказа Минэкономразвития России от 12.01.2015 N 1 "Об утверждении перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов" к заявлению о предоставлении земельного участка по основанию, предусмотренному подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса, прилагаются: документы, удостоверяющие (устанавливающие) права заявителя на объект незавершенного строительства, если право на такой объект незавершенного строительства не зарегистрировано в ЕГРП и сообщение заявителя (заявителей), содержащее перечень всех зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, расположенных на испрашиваемом земельном участке, с указанием кадастровых (условных, инвентарных) номеров и адресных ориентиров зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, принадлежащих на соответствующем праве заявителю. 

Заявление кооператива о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 07:09:0100000:27070 по основанию, предусмотренному подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса, рассмотрено уполномоченным муниципальным органом по существу с принятием решения об отказе в предоставлении испрашиваемого участка в аренду. При этом материалы дела подтверждают, что администрацией обществу в период действия договора аренды выдавались разрешения на строительство на спорном земельном участке индивидуальных жилых домов. Таким образом, органы местного самоуправления не могли не обладать информацией об осуществлении на спорном участке строительства.

Однако вопрос о заключении нового договора аренды земельного участка однократно для завершения их строительства (без торгов) на основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса может ставить только собственник объекта незавершенного строительства. 

Судом установлено, что заявления кооператива от 17.09.2019 и от 23.10.2019 не содержат никаких приложений. Из содержания заявлений, а также оспариваемого отказа следует, что к заявлениям были приложены только технические планы незавершенных строительством объектов. Доказательств направления в адрес администрации правоустанавливающих документов на незавершенные строительством объекты кооператив не представил.  Такие документы не были представлены и в материалы дела. Заявитель не доказал, что расположенные на спорном земельном участке незавершенные строительством объекты, возведены кооперативом за свой за счет. 

В силу пункта 10 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на заключение договора аренды для завершения строительства без проведения торгов имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений.

В соответствии с п. 4 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.

В силу пункта 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Иной момент возникновения права установлен, в частности, для приобретения права собственности на недвижимое имущество в случае полной выплаты пая членом потребительского кооператива. Соответствующее разъяснение содержится в абзаце 2 пункта 11 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав". 

В соответствии с пунктом 60 Устава кооператива член кооператива имеет право получить в собственность индивидуальный жилой дом после полной платы пая. 

Из адресованных в администрацию заявлений кооператива от 17.09.2019 и от 23.10.2019 невозможно установить, кто из членов кооператива внес паевые взносы, а кто не внес. 

Из поданных в администрацию заявлений, подписанных председателем правления кооператива, не следует, что земельный участок испрашивается в общее пользование членов кооператива. Доказательств совместного обращения граждан - членов кооператива в администрацию в порядке определенном статьей 39.17 ЗК РФ суду не представлено. В материалы дела также не представлено доказательств наделения председателя правления кооператива полномочиями обращаться в суд от имени членов кооператива, либо отказа членов кооператива от земельных участков и расположенных на них объектах в пользу юридического лица.

Более того, из представленных в материалы дела выписок из ЕГРН от 13.04.2020 следует, что первоначальный земельный участок площадью 792217 кв.м. с кадастровым номером 07:09:0100000:27070 на дату обращения кооператива с заявлением фактически прекратил свое существование путем выделения из его состава более 100 самостоятельных земельных участков, в том числе и земельных участков, являющиеся предметом настоящего спора с кадастровыми номерами: 07:09:0100000:27975,  07:09:0100000:27959,  07:09:0100000:28023, 07:09:0100000:28094, 07:09:0100000:27878.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, оценив их по правилам статьи 71 Кодекса, суд установил, что:

- с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка для завершения строительства  на основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса обратилось ненадлежащее лицо, не являющееся собственником расположенных на нем объектов незавершенного строительства;

- к заявлению не были приложены документы в соответствии с приказом Минэкономразвития России от 12.01.2015 N 1 "Об утверждении перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов" (пункт 33);

- указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок ранее предоставлен некоммерческой организации для комплексного освоения территории в целях индивидуального жилищного строительства, и он не является земельным участком общего пользования этой организации;  

- границы земельного участка с кадастровым номером 07:09:0100000:27070, указанного в заявлении о его предоставлении, подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости".

Таким образом, судом установлено, что имеются основания для отказа в удовлетворении заявления кооператива, предусмотренные статьей 39.16 ЗК РФ.

Соответственно, оспариваемый отказ органа местного самоуправления признается судом законным и обоснованным. 

В силу части 3 статьи 201 АПК РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

При обращении в суд с настоящим заявлением кооператив уплатил госпошлину в полном объеме. 

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170, 198-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд      

Р Е Ш И Л :

1. В удовлетворении заявленных требований отказать.

2. Решение может быть обжаловано в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики в течении месяца.

Судья                                                                               Ю.Ж. Шокумов